上诉人李国华与被上诉人安丽房屋租赁合同纠纷案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2014)郑民四终字第1346号

　　上诉人（原审原告）李国华。

　　委托代理人张松苗，河南克谨律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）安丽。

　　委托代理人潘宏建，河南仟问律师事务所律师。

　　委托代理人金叶帅，河南仟问律师事务所实习律师。

　　上诉人李国华与被上诉人安丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第6778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李国华的委托代理人张松苗，被上诉人安丽的委托代理人潘宏建、金叶帅，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2013年4月16日，安丽将租赁他人的、位于郑州市郑东新区金水东路10号院3号楼1层附5号商铺的一部分出租给李国华。当日，安丽向李国华出具收据一份，载明收到李国华交来租赁房屋转让费10万元。同日，李国华、安丽双方签订租赁合同一份，其主要内容为，安丽将阿卡迪亚门面房A3-5出租给李国华，租赁用途以其营业执照核准的经营范围为准，不得擅自改行或者超出经营范围；租用期限三年即自2013年4月20日至2016年4月19日；租金为每年20万元（第一、二年租金不变，第三年按房租的10%增涨）。本合同签订之日交付房租20万元，以后按年向安丽交付房租，房租到期提前一个月交付房租；李国华向安丽交付租房保证金10000元，如对房屋结构造成损失，保证金不予退还并追究其责任。

　　合同签订后，安丽将阿卡迪亚门面房A3-5号三间房中的一间交付李国华，李国华对所租赁房屋进行装修后开始营业，经营海产、进口橄榄油、红酒等产品。2013年5月10日，安丽向李国华出具收据两份，载明安丽收到李国华交付房屋押金10000元及自2013年4月20日至2014年3月19日房租20万元。

　　2013年10月29日，李国华向安丽发出解除合同通知书一份，其主要内容为，因安丽未按合同约定，在合同签订后长达6个月的时间内未将租赁房屋全部交付给李国华使用，致使双方签订的租赁合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，自安丽收到解除合同通知书之日起，双方于2013年4月16日签订的租赁合同解除。

　　2013年11月11日，李国华诉至法院。

　　庭审后，李国华、安丽双方仍不能就解除合同达成一致，鉴于李国华仍坚持解除租赁合同，且已从该租赁房屋中搬出，为避免损失进一步扩大，经原审法院释明，安丽同意自2013年12月20日始有权对外出租该房屋，李国华也有权对外出租该房屋。但安丽认为其对外出租并不代表其同意解除双方的租赁合同。

　　原审法院认为：李国华于2013年4月16日向安丽交付租赁房屋转让费用后，安丽将阿卡迪亚门面房A3-5号三间房屋中的一间交付李国华，李国华又依约于2013年5月10日向安丽交付房屋押金及一年的房租，且对该间房屋进行装修又已正常经营，应视为李国华对安丽所交付房屋大小及数量无异议，双方合同中约定的A3-5号房屋实为其部分，而非房产登记中所登记的全部房屋，李国华的合同目的已经实现。李国华、安丽双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在法定或约定的解除情形。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，故李国华、安丽双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。李国华于2013年10月29日以安丽长达6个月的时间内未将租赁房屋全部交付给李国华使用、致使双方签订的租赁合同目的不能实现为由，向安丽发出解除合同通知书要求解除合同，安丽予以拒绝，理由正当，安丽无过错，李国华单方要求解除合同已构成违约。庭审后经原审法院释明，李国华仍坚持不再租赁该房屋，客观上也未再使用该房屋，经原审法院释明，安丽同意自2013年12月20日始对外招租该房屋。但安丽对外招租，李国华应给予其合理的招租期限，综合本案情形，原审法院酌定该合理期限为4个月即自2013年12月20日至2014年4月19日，合理期限到期之日为李国华、安丽双方合同解除之日，之前所有损失由李国华自行承担，之后所有损失由安丽自行承担。综上，李国华诉请安丽返还其租金15万元、转让费用10万元，没有事实及法律依据，不予支持。合同约定李国华向安丽交付租房保证金1万元，如对房屋结构造成损失，保证金不予退还并追究其责任，安丽未提交证据证明李国华对房屋结构造成损失，且庭审后经原审法院释明，李国华坚持不再租赁该房屋，客观上也未再使用该房屋，其租房保证金10000元应予退还，故李国华诉请安丽退还保证金10000元合法有据，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安丽于本判决生效后十日内退还李国华租房保证金10000元。二、驳回李国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由李国华负担5050元，安丽负担150元。

　　李国华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的《租赁合同》，安丽将阿卡迪亚A3——5出租给李国华，凭借一般常识及人之常情，可以得出该条款的真实意思是租赁阿卡迪亚A3——5号门面房的全部而非小部分。合同签订后，李国华全面履行了合同义务，安丽没有交付阿卡迪亚A3——5房屋的全部而只交付了小部分（一间），并称：“其余部分过两周就腾出来”。由于安丽长达6个月部分履行，完全打乱了李国华的经营计划且损失较大，直接导致李国华不能实现合同目的，李国华当然有权单方解除合同。且安丽在异议期内没有提出异议，所以解除合同的效力确定有效。合同既然解除，安丽基于合同取得的利益应当返还。故请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。

　　安丽答辩称：李国华在一审主张的租赁房屋是阿卡迪亚门面房A3——5中的两间，认为安丽只交付了其中一间，而上诉却改口称应交付三间，前后说辞矛盾。双方签订的《租赁合同》合法有效，安丽已按约定交付了租赁房屋，不存在违约行为，李国华无权单方解除合同。所以因李国华单方解除合同，安丽不应承担赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，安丽在对外出租阿卡迪亚门面房A3——5之前，已将该门面房分割成独立的三间房屋，李国华租用的是其中北边一间，南边一间在此之前已出租，中间一间安丽自用。对租赁房屋的坐落位置及房屋大小布局，李国华当时明知。本院经审理查明的其他事实与原审认定一致。

　　本院认为：李国华与安丽签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定。安丽依据该合同约定将阿卡迪亚门面房A3——5号三间中的一间交付给李国华经营，李国华支付了房屋押金及自2013年4月20日至2014年3月19日的房租20万元。由于交付时，该门面房已被分割成独立的三间房屋，对租赁房屋的坐落位置及房屋大小布局，李国华当时明知。所以应认定李国华租用的是其中北边一间。且李国华若认为应交付该门面房的全部，那么交付时应提出异议，所以在经营6个月后提出异议，并称系此原因导致租赁合同目的不能实现的理由不能成立，本院不予支持。李国华上诉称应交付该门面房的全部，证据不足，本院不予认定。所以李国华单方解除合同的行为无事实及法律依据，所造成的损失由其自行承担。

　　综上，李国华的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5200元，由上诉人李国华负担。

　　本判决为终审判决。 

审 判 长　崔 航 微 

审 判 员　陈　　赞 

审 判 员　陈 启 辉 

二〇一四年十月十八日 

书 记 员　毛 冰 昕