祝玲与杨名先房屋租赁纠纷上诉案

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2014)鄂武汉中民终字第01012号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：祝玲。

　　委托代理人：龚成立、余晓华，湖北高驰律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨名先。

　　委托代理人：何进杰、夏海燕，湖北诚明律师事务所律师。

　　上诉人祝玲因与被上诉人杨名先房屋租赁纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第04805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2013年9月，杨名先向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除与祝玲签订的《租房合同》；2、祝玲支付所欠房租348，780元；3、由祝玲承担本案诉讼费用。2013年10月，祝玲向一审法院提起反诉，请求判令：1、杨名先赔偿祝玲房屋装修费用30万元；2、杨名先承担全部诉讼费用。一审庭审中，祝玲明确装修损失以资产评估报告为准。

　　一审审理期间，杨名先经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，故对杨名先的本诉按撤诉处理，并依法对祝玲的反诉请求进行了缺席审理。祝玲于2013年11月8日提出财产价值评估申请，请求对武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋在2013年1月以后剩余租赁期内的装修残值损失进行评估。一审法院依法委托湖北华夏资产评估有限责任公司进行评估，湖北华夏资产评估有限责任公司于2014年5月29日作出鄂华资报字第（2014）第0410号资产评估报告书，载明：武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋于2011年12月26日至2012年3月26日期间进行装修，截至评估基准日2013年2月1日，装修已使用1年，评估基准日2013年2月1日委估资产评估值为167，220元。祝玲为此支付鉴定费22，000元。

　　祝玲、杨名先对上述资产评估报告书无异议。但杨名先认为：1、本案出租房屋的产权人是李定家，并不是杨名先，所以杨名先不是适格的民事诉讼主体；2、祝玲作为承租人，长期拖欠租金，已构成严重违约，其提出解除合同，由此产生的装修损失无权向出租人主张；3、祝玲作为承租人租赁房屋开办美容院，因其自身经营不善造成亏损严重而自行停止经营，并搬走设备，转移客户，其提出解除合同无正当理由，构成违约，其装修损失应由其自行承担。

　　一审法院查明，杨名先与李定家系母子关系。坐落于武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为李定家。

　　2011年11月5日，杨名先与祝玲签订《租房合同》一份，载明：甲方（杨名先）将上述房屋出租给乙方（祝玲），租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止），月租金为29，065元，乙方每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金，甲方收到租金后出具书面手续。乙方如自行投资装修，甲方提供免租期3个月零9天，免租期内不收房租。租赁期间，甲方不得提前收回房屋，如甲方未征得乙方同意提前收回房屋，需承担乙方投资的装修费用和剩余租期内经营收入方面的损失。如乙方违约，则甲方不予退还乙方所交纳的押金。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权于所交租金期满第二日强制收回。甲方收取押金30，000元，于房屋租赁期满乙方将相关水、电等费用付清后一次性退还乙方。租期内每年以年租金的10%递增。祝玲在签订《租房合同》时，对杨名先与李定家的身份关系及房屋权属关系已知晓。

　　该合同签订后，祝玲向李定家的父亲李净转账支付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87，195元及押金30，000元。杨名先将房屋交付给祝玲，祝玲进行装修，经营《伊尔曼音乐SPA健康养生馆》。依合同约定，祝玲应在2012年5月交纳2012年5月15日-2012年8月14日的租金87，195元，但祝玲称因小区物业不让其装门头招牌，耽误其装修时间，只向杨名先交付租金72，660元，少付14，535元。2012年8月，祝玲应交纳2012年8月14日-2012年11月14日的房租87，195元，但祝玲只向杨名先交付了2012年8月14日-2012年10月14日的房租58，130元。自2012年10月14日起，祝玲未再交纳租金，只由其妹妹祝菲出具《欠条》，载明：10月14日-2月14日，共四月租金共计116，260元。2012年12月底，祝玲向小区物业公司结清电费后，搬走空调，停止营业。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，称2013年1月杨名先以其与祝玲之间有房屋租金纠纷为由，将租赁房屋加锁，致使祝玲无法使用该房屋，不能实现经营目的，现解除与杨名先于2011年11月5日签订的《租房合同》。5月21日杨名先签收《律师函》。

　　一审法院认为，杨名先与李定家系母子关系、李定家系本案诉争租赁房屋的产权人，对上述身份关系及房屋权属关系，祝玲在签订《租房合同》时已知晓。2011年11月5日，杨名先接受李定家的委托，以自己的名义与祝玲签订《租房合同》，将李定家名下的房屋出租给祝玲，杨名先与李定家之间形成隐名代理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”、第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，2011年11月5日杨名先代理李定家与祝玲签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨名先已向祝玲交付租赁物，祝玲应依约支付租金，但祝玲仅第一次正常支付租金，第二次少支付半个月，第三次少支付一个月，其未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，小区物业是否允许装招牌、是否耽误装修时间，不是因杨名先的违约造成，不能对向杨名先少支付租金形成抗辩。合同中确有约定收到租金后出具书面手续，杨名先收到租金后应向祝玲出具书面的手续，其未出具，祝玲可以通过合理方法索要，其辩称的因未出具书面手续而不支付租金的理由不能得到支持，杨名先未出具书面手续的行为不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，要求解除合同，杨名先于5月21日签收《律师函》，但其未在法律规定的期限内向有关部门提出异议，合同于2013年5月21日通知到达杨名先时解除。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中祝玲未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，其剩余租赁期内装饰装修残值损失应由其自行承担，对其反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条、第四百零四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回祝玲的反诉请求。本案反诉案件受理费2，900元，鉴定费22，000元，由祝玲负担。

　　判后，祝玲不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判杨名先赔偿祝玲剩余租赁期内装饰装修残值损失167，220元，并由杨名先承担本案全部的诉讼费用及鉴定费。其上诉的主要理由为：一、一审认定杨名先与案外人李定家之间形成隐名代理关系，是对案件事实的错误认定，没有证据支持。二、一审关于祝玲未及时支付租金而构成违约的事实认定错误，也没有证据支持。三、一审判决关于杨名先收到租金后未向祝玲出具书面手续的行为不构成违约的事实认定错误。四、一审判决适用法律错误。

　　被上诉人杨名先答辩则要求维持原判。

　　经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，坐落于武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）的产权人为杨名先之子李定家，2011年11月5日杨名先作为房屋的管理者，与祝玲签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。祝玲在签订租房合同之前对上述房屋产权人为李定家的事实是知晓的，李定家对杨名先将房屋出租给祝玲的行为亦予以认可，且杨名先与李定家之间的关系对本案的处理没有实质性影响；基于双方订立的《租房合同》，杨名先与祝玲先后提起本诉和反诉，均无不当。

　　祝玲从2012年10月14日起未按合同约定履行交付租金的义务，已构成根本违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，祝玲请求杨名先赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失167，220元，一审法院不予支持有事实和法律依据。

　　关于杨名先未按合同约定出具收取租金和押金的书面手续，是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，租赁合同虽约定杨名先收到租金后出具书面手续，但双方未约定杨名先不出具书面手续所应承担的违约责任，且祝玲向杨名先支付租金均采用银行转账方式，祝玲未得到杨名先出具的书面手续，对其已支付租金的事实并无影响，祝玲在少付、不付租金之前亦未向杨名先索要书面手续，杨名先在收到租金后虽然未向祝玲出具书面手续，但双方对交付租金数额没有异议，因此杨名先未向祝玲出具收到租金的书面手续，不构成根本违约。故对祝玲的此项上诉理由，本院不予支持。

　　因此，祝玲的上诉理由没有事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2，900元，由祝玲负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　申　斌

审判员　王　阳

审判员　张文霞

二〇一四年十月二十七日

书记员　赖瑞文