马向辉与北京市房山区良乡镇人民政府等商品房预售合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)二中民终字第06629号

　　上诉人（原审原告）马向辉。

　　委托代理人刘新，北京市万腾律师事务所律师。

　　委托代理人尹慧斌，北京市万腾律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）北京市房山区良乡镇人民政府。

　　法定代表人任国强，镇长。

　　委托代理人卢永强，北京龙乡律师事务所律师。

　　委托代理人朱卫东。

　　被上诉人（原审被告）北京市房山区人民政府拱辰街道办事处。

　　法定代表人刘松华，主任。

　　委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）北京市房山区人民政府西潞街道办事处。

　　法定代表人肖丹，主任。

　　委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。

　　上诉人马向辉因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第12306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马向辉之委托代理人刘新、尹慧斌，北京市房山区良乡镇人民政府（以下简称良乡镇政府）之委托代理人卢永强、朱卫东，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处（以下简称拱辰街道办）、北京市房山区人民政府西潞街道办事处（以下简称西潞街道办）之委托代理人王炳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2013年，马向辉诉至原审法院称：2005年，我与原良乡镇政府签订商品房买卖合同，约定我向原良乡镇政府购买位于北京市房山区良乡地区××小区10层10号房屋（以下简称涉案房屋）。该合同第十六条约定：出卖人（原良乡镇政府）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，我依照约定支付了全部房款，但未按期取得权属证明。后因行政区划变更，现该房屋所在小区已归拱辰街道办管辖，西潞街道办也与本案具有直接的利害关系。故起诉请求：1、良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办为我及时办理涉案房屋的房屋权属证书；2、良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办向我支付未按期取得权属证明的违约金2710.78元；3、诉讼费由良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办承担。

　　良乡镇政府辩称：不同意马向辉的诉讼请求。1、本案涉及的合同是在2005年签订的。按照合同约定，办理房屋产权登记的时间是在房屋交付使用后的360日内。马向辉起诉时间距离约定的办证时间已超过7年，已超过了法定的诉讼时效。2、原良乡镇政府已一分为三，涉案房屋在拱辰街道办的行政管辖范围内，我单位不是本案适格的被告。根据行政属地管理原则，该房屋办理产权证的事应由拱辰街道办来牵头，我单位可以配合。3、从合同本身来看，原良乡镇政府并不具备房地产开发和商品房销售的主体资格。从法律上来说，马向辉的房屋买卖合同是一份无效合同。对无效的合同不存在违约金的问题，马向辉主张的违约金没有法律和事实的依据。综上，本案涉及的问题应由相关政府来协调解决为宜。

　　拱辰街道办辩称：不同意马向辉的诉讼请求。马向辉是以商品房预售合同纠纷为由起诉的，但我单位并不是该合同的一方主体，马向辉也没有证据证明我单位承担了合同中出卖人的权利和义务，我单位不是本案适格的被告。马向辉所提到的行政区划变更、涉案房屋在我单位的行政区划内也不是起诉我单位的法律依据。请求法院驳回马向辉对我单位的起诉。

　　西潞街道办辩称：不同意马向辉的诉讼请求。马向辉是以商品房预售合同纠纷为由起诉的，但我单位并不是该合同的一方主体，马向辉也没有证据证明我单位承担了合同中出卖人的权利和义务，我单位不是本案适格的被告。请求法院驳回马向辉对我单位的起诉。

　　原审法院经审理认为：原良乡镇政府与马向辉签订了商品房买卖合同后，原良乡地区的行政区划发生了变化，马向辉购买房屋在拱辰街道办的管理辖区内，且拱辰街道办为该小区其他楼栋的初始登记权利人，拱辰街道办应向马向辉承担相应的合同义务。马向辉要求良乡镇政府、西潞街道办承担责任的诉讼请求，不予支持。马向辉购买房屋所在楼栋尚未办理初始登记，办理房屋权属证书的条件尚不具备。马向辉要求良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办协助办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。马向辉可在相应条件具备后再行主张相关权利。拱辰街道办未按照合同约定为马向辉办理房屋权属证书，应当根据合同约定承担相应的违约责任。马向辉诉讼请求的合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。良乡镇政府经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院于2014年4月判决：一、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处于判决生效之日起十日内给付马向辉逾期办理房屋权属证明违约金二千七百一十元七角八分；二、驳回马向辉的其他诉讼请求。

　　判决后，马向辉不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办应当继续履行合同，并应当承担相应的连带责任；故请求撤销原判第二项，依法改判良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办为我办理房屋权属证书。良乡镇政府同意原判。拱辰街道办、西潞街道办不同意原判但未上诉。

　　经审理查明：2005年4月30日，马向辉（买受人）与原良乡镇政府（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：马向辉向原良乡镇政府购买位于北京市房山区良乡地区××小区10层10号房屋，总价款为271078元；出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，马向辉交纳了全部购房款，原良乡镇政府于2005年向马向辉交付了涉案房屋。后至今，涉案房屋所在楼栋尚未办理初始登记，马向辉亦未取得涉案房屋的房屋所有权证，涉案房屋所在的嘉瑞通小区其他楼栋的初始登记所有权人为拱辰街道办。

　　另查：经2005年11月15日北京市政府第98次市长办公会议批准，2005年11月17日北京市民政局行文批复，北京市房山区人民政府在良乡地区北部设立拱辰街道办，在良乡地区西北部设立西潞街道办，良乡地区办事处（镇）剩余地区维持原建制不变。涉案房屋现在拱辰街道办的管理辖区内。

　　本院审理中，本院向北京市国土资源局房山分局、北京市规划委员会房山分局发函，询问涉案房屋所在楼栋未能办理相关手续的具体原因。北京市国土资源局房山分局回函称：该小区的土地征收办理情况、土地出让办理情况、土地登记办理情况均符合相关要求，并已全部办理完毕，因开工、竣工等建设手续的审批职能不在该局职权范围内，该局不掌握该楼建设的相关信息。北京市规划委员会房山分局回函称：因为该小区是先行为后规范项目，该局罚款补证时该项目已经建成，所以只能结合现状进行审批、验收，且该局审批流程已经办理完毕（2003年6月23日，补办2003规房地字0071号《建设用地规划许可证》；2004年10月14日，对违法建设进行处罚；2004年10月18日，补办2004规房建字0042号《建设工程规划许可证》；2005年4月22日，完成2005规房竣字0018号《规划验收》）；具体补救措施需经相关部门共同研究解决。

　　上述事实，有各方当事人陈述、商品房买卖合同、收据，建设工程规划验收合格通知书，建设工程规划许可证附件、北京市民政局京民划函（2005）340号关于在房山区良乡地区设立街道办事处的批复、嘉瑞通小区第2幢楼所有权证书、北京市国土资源局房山分局复函、北京市规划委员会房山分局复函等证据材料在案佐证。

　　本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马向辉与原良乡镇政府签订的商品房买卖合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人应当承担违约责任。结合上述约定，原良乡镇政府确有在自身义务范围内协助马向辉办理涉案房屋所有权证并完成所需申报手续的义务。根据查明情况，该项目的建设用地现已得到规划验收，各义务主体应在此基础上继续完善办理房屋所有权证所需的相关手续，包括并不限于国有土地使用证的完善、涉案房屋所在楼栋的初始登记、涉案房屋所有权证的办理等申报手续。故对马向辉的诉讼请求，本院应予支持，具体期限及履行方式由本院依据本案具体事实及客观情况酌情确定。另，马向辉与原良乡镇政府签订商品房买卖合同后，原良乡地区的行政区划发生了变化，其主体在原行政区划内一分为三，虽然涉案房屋在拱辰街道办的管理辖区内，且拱辰街道办为该小区其他楼栋的初始登记权利人，但该合同义务主体应当由分立后的三方共同承担，故良乡镇政府、拱辰街道办、西潞街道办均负有合同义务。关于违约金之判项，考虑到各方对该项均未上诉，本院对原审判决之处理不作调整为宜。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第12306号民事判决第一项；

　　二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第12306号民事判决第二项；

　　三、北京市房山区良乡镇人民政府、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处、北京市房山区人民政府西潞街道办事处于本判决生效后九十日内协助马向辉办理北京市房山区良乡地区××小区十层十号房屋的所有权证，完成所需各项申报手续。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费50元，由北京市房山区良乡镇人民政府、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处、北京市房山区人民政府西潞街道办事处负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京市房山区良乡镇人民政府、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处、北京市房山区人民政府西潞街道办事处负担（于本判决生效后七日内交纳）。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　于阳春

审　判　员　　史　伟

审　判　员　　刘丽杰

代理审判员　　王艳芳

代理审判员　　王　佳

二〇一四年十月二十九日

书　记　员　　刘艳霞