胡鸿勇与江苏中鸿物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

江苏省南通市中级人民法院

民事判决书

(2014)通中商终字第0460号

　　上诉人（原审被告）胡鸿勇。

　　委托代理人陈玉莲。

　　被上诉人（原审原告）江苏中鸿物业管理有限公司。

　　法定代表人叶建华。

　　委托代理人王华、陈军。

　　上诉人胡鸿勇因与被上诉人江苏中鸿物业管理有限公司（以下简称中鸿公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2014）安民初字第0142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　中鸿公司一审诉称：中鸿公司系中洋现代城物业管理公司，胡鸿勇系业主。中鸿公司为其提供了保安、清洁、绿化养护等物业管理服务，但胡鸿勇却拒不履行缴纳2014年物业管理服务费的义务。请求法院判令胡鸿勇给付物业管理服务费2376元，支付从2014年4月1日起至实际支付之日止的违约金（按照每日7.128元计算）。

　　胡鸿勇一审辩称：中鸿公司的服务不到位，不同意缴纳物业费。

　　一审法院经审理查明：中鸿公司自2009年以来一直负责中洋现代城的物业管理。2013年12月30日，中洋现代城业主委员会（以下简称业委会）与中鸿公司签订中洋现代城物业管理服务合同，约定合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日。

　　另查明：2009年10月15日，胡鸿勇接受了案涉房屋，房屋面积为132.03㎡。截止2012年12月31日，胡鸿勇均按期缴纳了每年应支付的物业管理服务费。2013年中鸿公司曾起诉要求胡鸿勇缴纳2013年度的物业费，经缺席审理，海安县人民法院作出（2013）安开商初字第0206号民事判决。2014年2月28日、3月8日、3月22日，中鸿公司向胡鸿勇催缴2014年度的物业管理服务费，但胡鸿勇至今未缴纳。2014年胡鸿勇应支付的物业管理服务费为2376元（12个月×132.03㎡×1.50元／㎡·月）。

　　上述事实有中鸿公司提供的中洋现代城物业管理服务合同、商品房买卖合同、交房通知书、催缴服务费通知书等在卷佐证。

　　一审法院经审理认为：业委会代表业主与中鸿公司签订的中洋现代城物业管理服务合同对本案双方当事人均具有约束力，双方均应全面履行合同规定的义务。中鸿公司按约履行物业管理服务的相关义务，胡鸿勇亦应按约支付物业管理服务费。按照合同约定，胡鸿勇应当在每年的第一个季度内履行缴纳义务；逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额的3‰的违约金，从逾期之日（即2014年4月1日）起胡鸿勇应缴纳的违约金为7.128元／日（2376元×3‰）。胡鸿勇辩称中鸿公司存在服务不到位等违约行为，中鸿公司予以否认，胡鸿勇未能提供任何证据证明。故胡鸿勇的主张无事实和法律依据，中鸿公司的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第七条第（五）项，第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、胡鸿勇给付中鸿公司2014年度物业管理服务费2376元；二、胡鸿勇按照每日7.128元向中鸿公司支付从2013年4月1日起至实际支付之日止的违约金。上述一、二项，胡鸿勇于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费50元，由胡鸿勇负担（中鸿公司已代垫，胡鸿勇在履行上述义务时一并给付中鸿公司）。

　　上诉人胡鸿勇不服一审判决，向本院提起上诉称：一、2013年12月胡鸿勇曾收到业主满意度调查表，并于2013年12月23日如实填好，放到信箱内，并通知中鸿公司取走，中鸿公司至今不闻不问。二、自2014年4月3日，中鸿公司未通知即限制胡鸿勇上电梯的权利。三、胡鸿勇2014年6月12日才看到物业管理服务合同。四、中鸿公司服务未到位。表现为：1.2013年12月填好的业主满意度调查表，中鸿公司对胡鸿勇提的不满意原因至今不闻不问；2.自2014年4月3日，中鸿公司限制胡鸿勇上电梯的权利；3.催缴服务费通知书金额不对，单价应为1元，双方补充合同协议第11条约定，竣工验收合格后再五年内物业管理费执行标准为每月1元／㎡；4.施工单位到目前为止未到胡鸿勇家回访。综上，一审认定事实不清，请求撤销原判，依法改判或发回重审。

　　被上诉人中鸿公司辩称：中鸿公司为胡鸿勇提供了优质物业管理服务；中鸿公司收取物业费系按照法律规定和物业管理合同约定。胡鸿勇所提上诉理由不符合事实。请求驳回上诉，维持原判。

　　经双方当事人确认，本院归纳本案的争议焦点为：一、中鸿公司有未履行物业服务义务？二、物业管理服务费收取标准如何确定。

　　二审中，胡鸿勇提供如下证据：1.来访接待记录，证明胡鸿勇当时就电梯和阳台问题向物业公司反映，要求处理，中鸿公司予以登记，但一直未能解决；2.满意度调查表（复印件），证明胡鸿勇填写的相关问题，一直未能得到解决。

　　中鸿公司质证如下：对于来访接待记录的真实性无法确认，是不完整的证据，残缺不全，且无签名，不清楚内容由谁填写。对于胡鸿勇提出的屋顶裂缝等情况，已进行多次协调，召集施工方、开发商与胡鸿勇一起协商。但双方存在较大差距，未能达成一致，建议通过法律途径解决；对于满意度调查表，不能确认真实性，反映的内容不真实，中鸿公司物业服务获得大部分业主及相关监督管理部门认可，获取无数奖项。

　　中鸿公司提供如下证据：1.房屋竣工验收备案表（复印件），证明胡鸿勇所居住房屋在2009年4月29日通过竣工验收，实际交付给使用时间是2009年10月15日；2.物业管理费收费的申报核准备案表（复印件），证明中鸿公司收费标准经过合法制定程序，且得到相关部门核准备案。

　　胡鸿勇质证认为：竣工验收及管理费收费问题不清楚。

　　对双方二审中所提交证据，本院认证如下：胡鸿勇所提供来访接待记录、满意度调查表真实性无法确认，本院不予采纳。中鸿公司提供的房屋竣工验收备案表、物业管理费收费申报核准、备案表均系复印件，真实性无法确认，本院不予采纳。

　　本院经审理查明，一审法院采纳的证据及据此认定的案件事实属实，本院予以确认。

　　二审中，中鸿公司具函本院，放弃要求胡鸿勇承担违约金的诉讼请求。

　　本院认为，中洋现代城业主委员会代表业主与中鸿公司签订的中洋现代城物业管理服务合同，对本案双方当事人均具有约束力，双方均应按约履行合同义务。中鸿公司按约履行物业管理服务的相关义务，胡鸿勇应按约支付物业管理服务费。按照合同约定，胡鸿勇应当在每年的第一个季度内履行缴纳义务。胡鸿勇上诉称中鸿公司服务不到位，无证据证明。中洋现代城物业管理服务合同对物业管理服务费收费标准明确约定为1.5元／㎡·月，胡鸿勇上诉主张物业管理服务费收费标准为1元／㎡·月，系商品房买卖合同附件四合同补充协议约定的前期物业管理收费标准，而其后中洋现代城业主委员会已与中鸿公司签订物业管理服务合同，约定了物业管理服务费收费标准为1.5元／㎡·月，中鸿公司按此约定向胡鸿勇主张物业管理服务费并无不当。综上，上诉人胡鸿勇上诉请求不能成立，本院不予采纳。原判无误，应予维持。中鸿公司二审中自愿放弃违约金，系对其自身权利的合法处置，本院照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持江苏省海安县人民法院（2014）安民初字第0142号民事判决第一项，即“胡鸿勇给付江苏中鸿物业管理有限公司2014年度物业管理服务费2376元”；

　　二、撤销江苏省海安县人民法院（2014）安民初字第0142号民事判决第二项，即“胡鸿勇按照每日7.128元向江苏中鸿物业管理有限公司支付从2013年4月1日起至实际支付之日止的违约金”。

　　胡鸿勇于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

　　一审案件受理费50元，由胡鸿勇负担（中鸿公司已代垫，胡鸿勇在履行上述义务时一并给付中鸿公司）；二审案件受理费50元，由上诉人胡鸿勇负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　周　凯

代理审判员　　陈燮峰

代理审判员　　刘丽云

二〇一四年十月三十日

书　记　员　　倪佩佳