俞美萍与王洪建房屋租赁合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1945号

    上诉人（原审原告）俞美萍。

　　上诉人（原审被告）王洪建。

　　委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。

　　原审第三人上海乾中实业公司。

　　法定代表人冯俭。

　　委托代理人宓静毅，上海市江南律师事务所律师。

　　上诉人俞美萍、王洪建因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2005年10月1日，俞美萍（甲方）与王洪建（乙方）签订房屋租赁协议，约定，甲方将位于宝山区沪太支路XXX号3某内房屋（南北11.5公尺，东西16公尺，以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租赁期限自2005年10月1日起，年租金为人民币（以下币种均为人民币）35，000元，租金按季支付，前三季度每季度支付租金9，000元，第四季度支付租金8，000元，先付后用。若乙方逾期十日不支付租金，此租赁协议自然终止，甲方有权无偿收回房屋。

　　2014年4月，俞美萍向原审法院提起诉讼，称双方约定王洪建向俞美萍承租系争房屋（184平方米），现王洪建租金支付至2013年6月30日，仍继续占用该房屋，故请求判令终止合同，王洪建返还房屋，并支付2013年7月1日至2014年6月20日止的租金（按总面积229平方米年租金5.8万元的标准计算）。

　　原审法院另查明，2003年6月16日，上海乾中实业公司（以下简称乾中公司、甲方）与俞美萍（乙方）签订租赁协议，约定，乙方承租甲方沪太支路XXX号3某内房屋840平方米，场地900平方米；租期从2003年7月1日起至2013年6月30日止，全年租金12万元。2013年11月19日，乾中公司（甲方）与俞美萍（乙方）签订《关于俞美萍租赁期满后的补充协议》，主要内容为，甲乙方于2003年6月16日签订的租赁协议已于2013年6月30日届满，租赁期满后，乙方并未按原合同约定办理，仍继续使用原租赁场地，双方经协商达成合意：乙方原则上可继续使用原租赁场地至2013年12月，使用期满后，乙方需立即归还该场地；乙方需按原协议支付2013年7月到2013年12月的占有使用费6万元；使用期满后，乙方应交还租赁物。

　　原审法院再查明，2001年11月7日，俞美萍（甲方）与王洪建（乙方）签订租赁合同，约定，甲方将房屋一间约10平方米出租给乙方使用，租赁期限自2001年11月8日起至2013年6月30日止，年租金为2，400元，每半年支付，先付后用，逾期半个月不付，此租赁合同自然终止，甲方有权无偿收回房屋。2004年12月15日，俞美萍（甲方）与王洪建代表的案外人上海瑞鑫饺子馆（乙方）签订场地租赁协议，约定，甲方将位于沪太支路XXX号3某内场地（南北4米，东西8.66米，约35平方米）出租给乙方，租赁期限自2004年12月15日起至2013年6月30日止，年租金为7，000元，每半年支付，先付后用，逾期十日不付，此租赁协议自然终止，甲方有权无偿收回房屋。2014年，俞美萍以王洪建及案外人上海瑞鑫饺子馆逾期未付租金及合同到期未搬离为由诉至法院，要求搬离并支付使用费。上述两案与本案一起合并审理中。

　　原审审理中，俞美萍、王洪建一致确认，系争房屋的租赁面积计为184平方米，王洪建支付租金至2013年6月30日，最后一次租金按总租赁面积229平方米，年租金5.8万元的标准计算。此后王洪建未付费用。俞美萍表示，曾分别于2013年12月和2014年1月以张贴函告的形式，要求王洪建支付租金，但王洪建都不予理睬；王洪建并未将系争房屋返还给俞美萍，俞美萍作为出租人也没有提出异议，因此双方的租赁合同继续有效，俞美萍有权收取租金。王洪建表示，并未收到俞美萍的函件，由于俞美萍、王洪建还就其他房屋另行签订了租赁合同，这些合同都是2013年6月30日到期，因此王洪建于2013年6月30日离开，将包括系争房屋在内全部租赁物归还给俞美萍，所以也不可能看见俞美萍张贴在墙上的函；且由于向俞美萍租赁房屋时双方未办理书面交接手续，故王洪建向俞美萍交还房屋时，同样未办理书面交接手续。

　　原审审理过程中，乾中公司表示，系争房屋没有取得产权证，也无法提供规划审批手续。目前，俞美萍尚未向乾中公司交还承租的房屋及场地。

　　原审法院经审理后认为，由于系争房屋未取得房地产权证，也未办理相关行政审批手续，俞美萍、王洪建双方订立的租赁合同应认定为无效。合同被确认无效后，王洪建应将租赁物返还俞美萍，并支付使用费。王洪建称于2013年6月30日从系争房屋中迁出，房屋空置至今。对此俞美萍予以否认，认为双方并未办理书面交接，故王洪建始终没有返还租赁物。庭审中，俞美萍、王洪建均一致认可租金支付至2013年6月30日，根据租赁协议约定，租金系先付后用，王洪建逾期十日不支付租金，租赁协议自然终止。俞美萍亦表示一直是其至王洪建处收取租金，2013年7月10日左右，俞美萍去找王洪建收取租金，但未见到王洪建。法院认为，俞美萍作为出租人，在未收到租金，又无法找到王洪建的情况下，理应立即采取措施催讨租金或根据租赁协议约定及时收回房屋。但根据俞美萍提供的催告函，其直至2013年底和2014年初，才以张贴函件的形式向王洪建催要租金，俞美萍的做法显然有悖于常理，也扩大了损失，法院难以采信。结合王洪建所述，俞美萍、王洪建还就其他租赁物另行签订了租赁合同，这些合同都是2013年6月30日到期，到期后双方也未续签合同，王洪建已向俞美萍归还租赁物并离开。相较之下，王洪建的说法更为客观、可信。但，由于俞美萍、王洪建未办理书面交接手续，王洪建也无证据证明其离开时已经充分告知俞美萍，可能给俞美萍造成一定损失，故结合公平、合理的民事活动基本原则，法院酌情确定王洪建向俞美萍支付三个月使用费作为补偿。王洪建已付清2013年6月30日前的费用，故还应向俞美萍支付2013年7月至2013年9月共计三个月的使用费，使用费的标准可参照王洪建最后一次向俞美萍支付租金的标准。

　　原审法院据此作出判决：一、俞美萍与王洪建于2005年10月1日就上海市宝山区沪太支路XXX号3某内房屋（184平方米）签订的《房屋租赁协议》无效；二、王洪建于判决生效之日起十日内，按年租金46，603元标准计算，向俞美萍支付自2013年7月1日起至2013年9月30日止的房屋使用费；三、俞美萍的其余诉讼请求，不予支持。

　　原审判决后，上诉人俞美萍不服，向本院提起上诉称：原审法院未查明相关事实，俞美萍曾多次以书面、口头等方式向王洪建催讨租金，相关案件的租赁房屋及场地现仍在使用中，本案系争房屋不可能单独返还。王洪建占用系争房屋直至原审期间方才返还，故请求撤销原审判决，改判王洪建向俞美萍支付2013年7月1日起至2014年6月20日止的房屋使用费45，712元。

　　王洪建针对俞美萍的上诉辩称：本案系争房屋已于2013年6月30日返还，双方进行过口头交接，故请求驳回俞美萍的上诉请求。

　　原审判决后，上诉人王洪建亦不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，俞美萍未能举证证明王洪建未实际返还系争房屋，故应承担相应法律责任，原审法院以公平原则判决王洪建承担使用费属适用法律不当。故请求撤销原判，改判驳回俞美萍原审全部诉讼请求。

　　俞美萍针对王洪建的上诉请求辩称：本案系争房屋并未约定合同到期时间，王洪建主张已其返还房屋没有依据。故请求驳回王洪建的上诉请求。

　　原审第三人乾中公司表示同意原审判决。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，根据查明的事实，原审法院认定因系争房屋未办理相关行政审批手续而导致本案所涉租赁合同无效，并无不妥。在此情况下，王洪建作为承租人仍应支付其实际使用期间的房屋使用费，相关标准可以参照双方合同约定的租金标准。现双方当事人对系争房屋是否已于2013年6月30日实际返还发生争议，结合其他相关房屋及场地的实际使用情况，不能直接得出王洪建确已返还系争房屋的结论，故双方对各自的主张均应承担举证责任。鉴于双方当事人在审理中均未能提供充分证据证明自己的主张，故原审法院结合各方所应承担的责任，基于公平原则，判定王洪建承担相应房屋使用费，并无不妥，本院予以认同。相应判决金额，系原审法院综合查明事实及相关因素酌情确定，并无明显不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币1，024元，由上诉人俞美萍负担人民币933元、上诉人王洪建负担人民币91元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　丁康威

代理审判员　　徐　江

代理审判员　　姚　跃

二〇一四年十一月十九日

书　记　员　　何　倩