许叶红等与杨某某等定金合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1822号

    上诉人(原审原告)许叶红。

　　上诉人(原审原告)陈剑。

　　委托代理人许叶红。

　　被上诉人(原审被告)杨某某。

　　被上诉人(原审被告)周乙。

　　被上诉人(原审被告)周甲。

　　法定代理人杨苏琴、周乙。

　　上列三名被上诉人之共同委托代理人邓静，上海市华益律师事务所律师。

　　上列三名被上诉人之共同委托代理人朱玲龄，上海市华益律师事务所律师。

　　上诉人许叶红、陈剑因定金合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2013年12月12日，上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)作为居间方，许叶红、陈剑作为买受方、杨某某、周乙、周甲作为出卖方，三方就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“《协议》”)，约定：杨某某、周乙、周甲将系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)505万元的价格出售给许叶红、陈剑；许叶红、陈剑应于当日支付给德佑公司意向金20万元，若杨某某、周乙、周甲签署本协议，则许叶红、陈剑已支付的意向金转为定金；双方同意在签订本协议后10日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若杨某某、周乙、周甲未能依约签订上述示范文本出售系争房屋或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的，则应向许叶红、陈剑双倍返还定金，若许叶红、陈剑未能依约签订上述示范文本的，则已付的定金不予返还；许叶红、陈剑应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日支付杨某某、周乙、周甲首期房价款349万元，第二期房价款为151万元，双方应于杨某某、周乙、周甲收到除尾款外的款项及交易中心出具以许叶红、陈剑为权利人的产证后三日内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后由杨某某、周乙、周甲交付给许叶红、陈剑，并由许叶红、陈剑支付杨某某、周乙、周甲尾款5万元。在该《协议》“其它约定”处，以手写方式约定：1、房价为杨某某、周乙、周甲到手价格，杨某某、周乙、周甲交易税费由许叶红、陈剑承担，许叶红、陈剑税费由许叶红、陈剑自行承担；2、杨某某、周乙、周甲需配合许叶红、陈剑承诺该套房屋为上海市唯一一套住宅；3、该房屋的买进价格为55万元。当日，许叶红、陈剑向德佑公司支付了20万元。次日，德佑公司将20万元支付给杨某某、周乙、周甲。

　　2013年12月27日，许叶红、陈剑向杨某某、周乙、周甲及德佑公司发出《通知函》，称：2013年12月由德佑公司安排，许叶红、陈剑与杨某某、周乙、周甲及德佑公司签订了《协议》，考虑到相关税费问题，杨某某、周乙、周甲及德佑公司向我方承诺卖方房屋系上海市唯一一套住宅，许叶红、陈剑依约支付了定金。之后在讨论房地产买卖合同具体条款时，基于税费成本的重要性考虑，许叶红、陈剑希望在合同中进一步明确若出卖方违反承诺的后果，即因此增加的税费由出卖方承担，但杨某某、周乙、周甲未予同意。在后续沟通中，德佑公司表示系争房屋确实并非杨某某、周乙、周甲在上海市唯一一套住宅，在此情况下，许叶红、陈剑认为杨某某、周乙、周甲及德佑公司在签署《协议》时明显存在虚假陈述，且若继续按照上海市唯一一套住宅交易存在非法逃税的问题，故目前买卖双方无法按照《协议》约定签订房地产买卖合同，德佑公司及杨某某、周乙、周甲需承担相应的法律责任。许叶红、陈剑认为因德佑公司及杨某某、周乙、周甲的过错，导致后续操作无法依约进行，给其造成损失，要求德佑公司及杨某某、周乙、周甲立即返还许叶红、陈剑已付的定金20万元。

　　2013年12月30日，杨某某、周乙、周甲致许叶红、陈剑《催告函》，称：《协议》签署生效后已历18日，许叶红、陈剑尚未与杨某某、周乙、周甲签订《上海市房地产买卖合同》，杨某某、周乙、周甲已完成了签订买卖合同所有准备工作，符合所有条件，希望许叶红、陈剑尽快与杨某某、周乙、周甲签订买卖合同。现告知许叶红、陈剑于2013年12月31日前与其签订买卖合同，如逾期未签，杨某某、周乙、周甲将追究许叶红、陈剑违约责任。

　　2014年1月6日，杨某某、周乙、周甲向许叶红、陈剑发出《解约确认书》，称：《协议》约定最晚于2013年12月20日签订房屋买卖合同，但许叶红、陈剑未按时与杨某某、周乙、周甲签订房屋买卖合同，后经杨某某、周乙、周甲催告最晚于2013年12月31日前签订房屋买卖合同，并同意许叶红、陈剑提出的条件，但杨某某、周乙、周甲已知晓许叶红、陈剑作出的不准备继续履行协议的正式声明，故作出如下回应：1、同意当日解除《协议》；2、杨某某、周乙、周甲已收受的定金20万元予以没收；3、即日起杨某某、周乙、周甲就系争房屋买卖事宜与《协议》任何一方再无其他争议，放弃追究与该协议任何一方所产生的其他法律责任，并承诺不再向该协议任何一方主张任何民事权利。

　　2014年1月21日，杨某某、周乙、周甲又向许叶红、陈剑发出《解约告知书》，再次告知许叶红、陈剑解除《协议》，并没收定金20万元。

　　2014年1月24日，许叶红、陈剑发给杨某某、周乙、周甲《通知函》，称：杨某某、周乙、周甲在《协议》中承诺卖方系上海市唯一一套住宅，此后双方先后于2013年12月22日及12月30日在德佑公司处商谈签署房地产买卖合同事宜，均因双方在合同具体条款上存在重大分歧导致买卖合同无法签署。基于杨某某、周乙、周甲在《协议》中的承诺，许叶红、陈剑要求杨某某、周乙、周甲在买卖合同中继续明确卖方系上海市唯一一套住宅，如果卖方事实上房屋不唯一导致增加的税费和责任由卖方承担。现许叶红、陈剑确信卖方房屋并非其上海市唯一一套住宅，德佑公司与卖方共同设计了由卖方虚假承诺唯一以非法偷逃个人所得税的方案，并将卖方偷逃税款产生的风险转嫁至买方，许叶红、陈剑认为杨某某、周乙、周甲及德佑公司在签署《协议》时存在重大欺诈行为及虚假陈述，损害国家利益同时侵害许叶红、陈剑合法权益，《协议》应为非法和无效。故许叶红、陈剑致函要求杨某某、周乙、周甲立即返还定金20万元。

　　2014年1月26日，杨某某、周乙、周甲再向许叶红、陈剑发出《催告函》，称由于许叶红、陈剑未在约定期限内与其签订《上海市房地产买卖合同》，致使系争房屋的交易至今无法正常进行，为此杨某某、周乙、周甲郑重催告许叶红、陈剑，为体现出售诚意，杨某某、周乙、周甲将不再承诺“满五唯一”，并对由于不承诺而产生的税费由杨某某、周乙、周甲自行承担，并要求许叶红、陈剑务必于2014年2月10日前前往德佑公司处，以《协议》约定的买卖条件与杨某某、周乙、周甲签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并采取积极配合态度继续进行交易，若许叶红、陈剑仍不配合，杨某某、周乙、周甲有权没收定金20万元。

　　2014年2月18日，许叶红、陈剑发给杨某某、周乙、周甲《律师函》，称：许叶红、陈剑与杨某某、周乙、周甲先后于2013年12月22日及12月30日在德佑公司处商谈签署房地产买卖合同事宜，均因杨某某、周乙、周甲不愿根据《协议》约定将承诺在买卖合同中明确，导致买卖合同无法签署，在沟通过程中，许叶红、陈剑确信系争房屋并非杨某某、周乙、周甲上海市唯一一套住宅，因此许叶红、陈剑已向杨某某、周乙、周甲及德佑公司明确态度，因杨某某、周乙、周甲欺诈和违约在先，许叶红、陈剑没有义务继续履行《协议》，并要求杨某某、周乙、周甲立即返还定金。但杨某某、周乙、周甲至今未返还定金，也未与许叶红、陈剑协商处理善后事宜，故发函要求杨某某、周乙、周甲在收函五日内立即归还许叶红、陈剑已付定金20万元。

　　2014年2月26日，杨某某、周乙、周甲回复给许叶红、陈剑《律师函》，称：《协议》签订后，杨某某、周乙、周甲多次催告和通知许叶红、陈剑签署《上海市房地产买卖合同》，为表示交易诚意，杨某某、周乙、周甲于2014年1月26日郑重催告许叶红、陈剑，其将不承诺“满五唯一”，并对于因不承诺而生产的税费由杨某某、周乙、周甲自行承担，并通知许叶红、陈剑于2014年2月10日前至德佑公司处按约定条件签署《上海市房地产买卖合同》，然而许叶红、陈剑至今未与杨某某、周乙、周甲签订《上海市房地产买卖合同》，其行为违反诚实信用原则，严重侵害杨某某、周乙、周甲的合法权益。现杨某某、周乙、周甲再次通知许叶红、陈剑：1、请许叶红、陈剑于收到本律师函后五日内答复并前往德佑公司就系争房屋与杨某某、周乙、周甲按约定条件签署《上海市房地产买卖合同》；2、许叶红、陈剑逾期不答复的行为将视作拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，拒绝履行《协议》，杨某某、周乙、周甲将根据《协议》的约定不予返还定金，并要求许叶红、陈剑承担违约责任；3、许叶红、陈剑拖延签署《上海市房地产买卖合同》已给杨某某、周乙、周甲房产交易造成损失，杨某某、周乙、周甲给予许叶红、陈剑上述宽限时间系最后一次宽限和让步，杨某某、周乙、周甲之宽限不代表其放弃追究许叶红、陈剑其他法律责任的权利，仅是诚意履约的一种体现。

　　2014年4月，许叶红、陈剑以涉案《房地产买卖居间协议》签订后，许叶红、陈剑已通过德佑公司支付杨某某、周乙、周甲定金20万元，后因杨某某、周乙、周甲不愿意在正式房屋买卖合同中明确承诺系争房屋为上海市唯一一套住宅，导致房屋买卖合同未能签订；2014年1月6日及1月21日，杨某某、周乙、周甲两次发函给许叶红、陈剑，明确表示单方解除《协议》，并没收许叶红、陈剑已支付的定金20万元，故杨某某、周乙、周甲的行为已经严重侵犯许叶红、陈剑合法权益为由，起诉至原审法院，请求判令杨某某、周乙、周甲双倍返还许叶红、陈剑定金40万元。

　　原审审理中，杨某某、周乙、周甲申请德佑公司的工作人员潘红梅作为证人出庭作证。据证人陈述：证人系本次交易的经办人员。在磋商过程中，杨某某在被问及系争房屋是否其在上海唯一一套住宅时，称系争房屋并非其唯一，系争房屋对面的A室也属其所有，当时已签合同进行出售，但尚未办理过户，当时许叶红、陈剑也在场。《协议》签订后，双方约好于2013年12月22日签订正式买卖合同，但由于双方对于是否将承诺唯一一套住宅的约定写入正式买卖合同无法协商一致，导致当天未能签订正式买卖合同。双方协商后又约好2013年12月30日签订正式买卖合同，当天杨某某、周乙、周甲已签字，但许叶红、陈剑要求将合同给律师看过后再签字，直至2014年1月5日左右，许叶红、陈剑委托一位律师来中介公司谈签合同的事，当天杨某某、周乙、周甲也来了，但后来接到许叶红、陈剑电话称当天来不了。

　　原审庭审中，杨某某、周乙、周甲表态其同意继续履行《协议》将系争房屋出售给许叶红、陈剑，但许叶红、陈剑认为由于杨某某、周乙、周甲已明确解除《协议》，不同意继续履行。

　　原审法院经审理后认为，叶红、陈剑与杨某某、周乙、周甲签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，许叶红、陈剑经由德佑公司支付给杨某某、周乙、周甲20万元的定金，旨在约束双方须在规定期限内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，可见其性质为立约定金。给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原审法院认定系因许叶红、陈剑之故导致双方未能订立正式房屋买卖合同，理由如下：首先，虽然双方在《协议》中约定杨某某、周乙、周甲需配合许叶红、陈剑承诺系争房屋为上海市唯一一套住宅，而系争房屋是否为杨某某、周乙、周甲名下唯一住宅属于客观存在的事实，并非杨某某、周乙、周甲配合许叶红、陈剑作出承诺即可改变，故原审法院结合系争房屋交易的所有税费由许叶红、陈剑承担之约定、在磋商过程中许叶红、陈剑知晓系争房屋并非杨某某、周乙、周甲唯一住宅的证人证言，认定双方作出杨某某、周乙、周甲需配合许叶红、陈剑承诺唯一住宅的约定目的在于减少许叶红、陈剑的交易成本以促成交易，双方对该约定可能造成的有利或不利后果均持有一定的追求或放任态度，故该院对于许叶红、陈剑所称杨某某、周乙、周甲隐瞒事实、虚假陈述损害其利益致未能签订正式买卖合同的意见不予采信；其次，由于杨某某、周乙、周甲对作出其需配合许叶红、陈剑承诺唯一住宅的约定亦负有相应的责任，之后双方在磋商该约定是否应明确写入正式房屋买卖合同中未能达成一致，导致正式房屋买卖合同未能在约定时限内签订，杨某某、周乙、周甲以此为由行使合同解除权存在失当之处，故杨某某、周乙、周甲于2014年1月6日发给许叶红、陈剑的《解约确认书》并不能导致解除《协议》的后果，并且，杨某某、周乙、周甲在2014年1月26日发给许叶红、陈剑的《催告函》中表示愿意与许叶红、陈剑继续履行《协议》以签订正式房屋买卖合同，可见《协议》并未解除，双方仍应继续履行；再次，杨某某、周乙、周甲在2014年1月26日发给许叶红、陈剑的《催告函》中明确表态系争房屋并非其在上海市唯一一套住宅，为了体现出售诚意，杨某某、周乙、周甲将不再作相关承诺，但同意由于不承诺而产生的税费由杨某某、周乙、周甲自行承担，且杨某某、周乙、周甲于2014年2月26日又一次通过《律师函》表明上述态度，甚至在原审庭审过程中仍表态愿意继续履行《协议》将系争房屋出售给许叶红、陈剑，杨某某、周乙、周甲该意思表示未加重许叶红、陈剑任何合同义务，而是以加重自身义务的方式来表明其履约的诚意，但许叶红、陈剑最终仍未与杨某某、周乙、周甲签订正式房屋买卖合同，可见许叶红、陈剑已无订立正式房屋买卖合同之诚意。综上，原审法院认为本案系因许叶红、陈剑之故导致双方未能订立正式房屋买卖合同，许叶红、陈剑无权要求杨某某、周乙、周甲双倍返还定金，故对许叶红、陈剑的诉讼请求不予支持。

　　原审法院据此作出判决：许叶红、陈剑要求杨某某、周乙、周甲双倍返还定金40万元的诉讼请求不予支持。

　　原审判决后，上诉人许叶红、陈剑不服，向本院提起上诉称：1、在签订涉案《协议》时，存在杨某某、周乙、周甲和德佑公司隐瞒事实真相，共同欺骗许叶红、陈剑的情节。杨某某、周乙、周甲和德佑公司在明知系争房屋不唯一的情况下，共同设计了“甲方需配合乙方承诺该房屋为上海市唯一一套住宅”的约定，其目的是通过杨某某、周乙、周甲虚假陈述以达到其偷逃税款，并通过协议约定“房价为甲方到手价”的条款，将偷逃税款的风险转嫁至许叶红、陈剑一方。2、许叶红、陈剑在签《协议》时对前述“配合承诺唯一一套住宅”的条款理解为杨某某、周乙、周甲承诺配合许叶红、陈剑在系争房屋对面的A室过户后再交易系争房屋，即确保系争房屋交易时是上海市唯一一套住宅。因此许叶红、陈剑对该条款的理解与杨某某、周乙、周甲及德佑公司是不一致的。3、如果许叶红、陈剑主观上也想偷税漏税、降低自身交易成本的话，就会配合杨某某、周乙、周甲和德佑公司进行此次交易，不可能产生之后一系列的纠纷。4、因杨某某、周乙、周甲两次向许叶红、陈剑表示解约，许叶红、陈剑已同意解约，但基于房屋买卖合同无法签订系杨某某、周乙、周甲原因所致，杨某某、周乙、周甲应返还定金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判杨某某、周乙、周甲返还许叶红、陈剑居间协议定金20万元。

　　被上诉人杨某某、周乙、周甲答辩称：双方当事人在签署《协议》时，对于系争房屋“非上海市唯一一套住宅”的情况是清楚的，杨某某、周乙、周甲不存在欺诈或虚假陈述的行为。如果系争房屋是唯一一套住宅，依据房地产交易过户程序办理即可，不需要另作补充约定。相反，许叶红、陈剑在签订《协议》时以及之后，都明知系争房屋的情况，其出于规避违约责任考虑，以杨某某、周乙、周甲虚假陈述为借口，要求杨某某、周乙、周甲承担超出《协议》约定的责任和风险，从而达到不签署买卖合同的目的。系争房屋至今仍未出售，在售出之前，杨某某、周乙、周甲仍可给予许叶红、陈剑履约机会。杨某某、周乙、周甲甚至在原审庭审中，仍表示可以继续交易，但许叶红、陈剑均予以拒绝，故许叶红、陈剑是恶意拒绝履行合同的一方。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二审审理中，许叶红、陈剑提供2013年12月30日签署买卖合同时的现场录音、签署买卖合同前德佑公司起草的补充协议文稿、签署买卖合同中许叶红、陈剑建议的补充协议文字等材料。杨某某、周乙、周甲对上述材料的真实性均不予认可，并表示，从2013年12月30日的录音内容看，也可反映出12月30日当天，杨某某、周乙提出“不承诺满五唯一，但承担因此产生的税费13万余元”的方案，许叶红、陈剑对该方案已无异议，后因许叶红以需要给公司法务看等原因而拖延签订买卖合同这一事实。

　　二审审理中，许叶红、陈剑述称，在签居间协议时杨某某、周乙、周甲已经告知己方其名下有两套房屋，但保证在签订买卖合同时，系争房屋将是在上海市的唯一住宅。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，本案二审争议焦点为许叶红、陈剑要求杨某某、周乙、周甲返还定金20万元是否可获支持。对此，本院认为，根据许叶红、陈剑自认在签订居间协议时已被告知系争房屋并非“上海市唯一住宅”，以及系争房屋事实上确非杨某某、周乙、周甲三人名下唯一一套住宅、双方约定所有税费由许叶红、陈剑承担等事实，本院认为双方当事人约定“杨某某、周乙、周甲需配合许叶红、陈剑承诺唯一住宅”中承诺的对象是税务机关，其目的在于减少许叶红、陈剑的交易成本。许叶红、陈剑上诉称杨某某、周乙、周甲和德佑公司在签订居间协议时隐瞒房屋真实情况，共同欺骗许叶红、陈剑，其理由缺乏依据，本院不予采信。本案中，因双方无法就该约定能否作为合同条款达成一致意见，故房屋买卖合同未能按时签订的原因并非许叶红、陈剑导致，杨某某、周乙、周甲单方采取解除合同的行为，无法达到解约的后果。根据查明的事实，杨某某、周乙、周甲在2014年1月26的《催告函》、2014年2月26日的《律师函》及本案一、二审诉讼过程中，多次表示愿意继续履行居间协议，与许叶红、陈剑签订房屋买卖合同，并由杨某某、周乙、周甲承担因不承诺而产生的税费，但许叶红、陈剑仍未能与杨某某、周乙、周甲签订正式房屋买卖合同，原审基于此认定许叶红、陈剑已无订立正式房屋买卖合同之诚意，正式房屋买卖合同无法订立的原因系由许叶红、陈剑所致，于法有据，本院予以认同。许叶红、陈剑要求杨某某、周乙、周甲返还定金20万元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人许叶红、陈剑共同负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长丁康威

代理审判员姚　跃

代理审判员俞　璐

二○一四年十二月十日

书　记　员汪汝珏