上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会与上海佳信物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第2654号

　　上诉人（原审原告、反诉被告）上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会。

　　负责人某某，主任。

　　委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告、反诉原告）上海佳信物业管理有限公司，

　　法定代表人某某，执行董事。

　　委托代理人孙余中。

　　委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。

　　上诉人上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会、上诉人上海佳信物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　原审经审理查明，2011年10月25日，上海市浦东新区黄山始信苑业主大会（甲方、以下简称黄山始信苑业主大会）与上海佳信物业管理有限公司（乙方、以下简称佳信物业公司）签订物业服务合同，约定由乙方对黄山始信苑小区提供物业管理服务；物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项；物业服务费用为包干制，由业主向乙方支付物业管理费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或者授权，乙方不得动用专项维修资金；专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担；合同期限自2011年11月1日至2013年10月31日；本合同签订期间，乙方应支付人民币（下同）50,000元的履约保证金；本合同终止，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时移交给业主委员会。

　　同日，双方又签订物业服务补充合同，约定小区停车费收益甲方按78%、乙方按22%标准分成（税后）；甲方每月从停车收益中提取10,000元补贴乙方，作停车管理人员工资补足；甲方将在适当时期调整停车收费标准；国家规定的员工最低工资从1,280元起上调的差额部分及城保每年调整的差额部分，经双方协商后，由甲方从公益性收入中予以补偿；超出绿化养护标准范围所产生的费用及垃圾清运费由甲方从公共收益中予以补贴。

　　上述合同签订后，上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会（以下简称黄山始信苑业委会）、佳信物业公司在履行合同期间对相关费用的结算未能协商一致。2013年10月31日，物业管理合同到期终止。后双方对佳信物业公司提供物业管理服务期间的相关费用结算发生纠纷，遂涉讼。

　　原审审理中，黄山始信苑业委会请求判令：1、佳信物业公司向其移交2013年7月1日至2013年10月31日黄山始信苑小区公共收益账册；2、佳信物业公司向其返还2011年1月至2013年6月30日的公共收益873,784.11元【其中包括2011年11、12月的公共收益结余97,748.80元、xxxx（以下简称xxxx）划转的公共收益239,820.91元、2011年11月1日至2013年6月30日机动车停车费分成978,187.40元、理发室房租3,300元、佳信物业公司同意返还的2011年11月至2012年1月的绿化养护费27,500元，合计1,346,557.11元，扣除停车人员补贴180,000元、黄山始信苑业委会认可支付的292,773元】、2013年7月1日至2013年10月31日的停车费240,036.82元、废品回收费210元；3、黄山始信苑业委会没收佳信物业公司履约保证金50,000元；4、诉讼费由佳信物业公司承担。庭审中，黄山始信苑业委会对其诉请解释为：1、2011年11月1日至2013年6月30日机动车停车费分成978,187.40元系根据佳信物业公司提供给其的账册计算而得，固定车位停车费总计1,203,081元，其中78%归黄山始信苑业委会所有，扣除该部分的税金5.65%为885,383.40元；临时停车费按照佳信物业公司提供的2011年11月至2012年7月清单共计41,780元，平均每月4,642元，该数额与20个月（至2013年6月）相乘为92,840元，由于佳信物业公司存在瞒报情况，该费用没有扣除分成和税金。2011年11月至2013年6月停车费分成共计978,187.40元。根据佳信物业公司提供的2013年7月1日至2013年10月31日停车清单共计769辆车，按照每月每辆车停车费100元计算每月停车费76,900元，该4个月停车费307,600元，扣除分成和税金黄山始信苑业委会应得226,372.07元；临时停车费按照每月4,642元计算4个月为18,568元，扣除分成以及税金为13,664.75元，2013年7月1日至2013年10月31日黄山始信苑业委会应得的停车费收益为240,036.82元。2013年4月28日佳信物业公司卖掉废水泵获得废品回收款210元应当归黄山始信苑业委会所有。

　　佳信物业公司辩称：2013年7月1日至2013年10月31日的公共收益账册同意移交给黄山始信苑业委会。xxxx遗留给佳信物业公司的公共收益97,748.80元，划转的公共收益239,820.91元是存在的。2011年11月1日至2013年6月30日期间停车费分成1,131,243.18元中1,000,000元佳信物业公司予以承认，当时确实用停车费支付了农民工工资，但其他费用需要进行核算。黄山始信苑业委会没有委托佳信物业公司收取理发室房租，佳信物业公司也没有收取过理发室房租，佳信物业公司是收取理发室的物业费，黄山始信苑业委会主张的理发室房租不存在。佳信物业公司同意补偿的绿化养护费27,500元是有的，但黄山始信苑业委会需要再支付佳信物业公司31,625元，上述费用抵消后，黄山始信苑业委会还应当支付一定费用。停车费的税金需要待停车费核算后进行计算，停车人员补贴至2013年10月30日共计220,000元，黄山始信苑业委会其他认可的支付金额共计411,588.64元。物业管理合同中虽然约定了保证金，但佳信物业公司实际没有支付给黄山始信苑业委会保证金，且黄山始信苑业委会没收保证金的理由不存在。

　　佳信物业公司同时提起反诉，请求判令黄山始信苑业委会支付2,006,174.20元【包括2012年1月至2013年10月停车管理人员工资补贴220,000元、国家最低工资补偿调整差额212,160元（170元某12个月某48人+340元某7个月某48人）、社保调整差额128,006.40元（124.70元某12个月某48人+167.20元某7个月某48人）、8名停车管理人员工资590,330.96元（平均工资1,464.17元某8个人某24个月+社保部分平均1,233.62元某8个人某24个月+高温费200元某4个月某8个人+法定假日加班费+员工服装费500元/人某8个人+员工奖励费120元/月某8个人）、小区改造维修工程款109,086.61元、电控门禁维护费用90,720元、绿化养护超范围费用61,094.62元、地下停车库停车人员补贴5,400元、立体车库管理人员培训费3,000元、停车卡成本费9,975元、业委会办公电费29.60元、人防工程电费28,798.95元（地下室耗电）、停车费涨价部分的分成115,354.80元、黄山始信苑业委会同意支付的其他费用432,217.26元】；诉讼费由黄山始信苑业委会承担。

　　黄山始信苑业委会辩称，停车管理人员工资补贴220,000元其予以认可。佳信物业公司的保洁工作是外包的，保安仅有20余人，其招聘的人员均是退休人员或者从公益服务社招募，双方从未对人数以及金额协商，故不同意支付佳信物业公司所称的最低工资差额以及社保基数调整差额。双方从未签订合同确定8名停车管理人员工资由黄山始信苑业委会承担，不同意支付上述人员工资，黄山始信苑业委会每月支付佳信物业公司停车费分成和工资补贴，也不可能再支付停车管理人员工资。维修工程系佳信物业公司的股东xxxx（以下简称xxxx）施工完成，工程款项未经黄山始信苑业委会同意。门禁维护合同系佳信物业公司与xxxx擅自签订，且无实际付款，故不同意支付门禁维护费用。佳信物业公司有绿化保养的义务，但是小区绿化环境长期评分很差，超范围绿化费用不同意承担。黄山始信苑业委会同意支付地下停车库管理人员补贴5,400元，但佳信物业公司应当提供其已支付给停车库管理人员上述款项的依据。佳信物业公司从事物业管理工作，对管理人员的培训属于其职责，培训费用应由佳信物业公司自行承担。佳信物业公司擅自向小区业主收取每张停车卡费用20元，因此不同意支付停车卡费用。同意支付业委会办公室电费。地下室（人防工程）由佳信物业公司工作人员居住，电费也因此而产生，人防工程电费应当由实际使用人员承担。小区停车费未涨价，故不同意支付停车费分成部分。

　　原审法院在审理中确定双方无争议项目如下。1、佳信物业公司应当支付黄山始信苑业委会的费用：2011年度公共收益结余97,748.80元；xxxx划转的公共收益239,820.19元；佳信物业公司同意返还2011年11月至2012年1月的绿化养护费27,500元。2、黄山始信苑业委会同意支付佳信物业公司的费用：2012年1月至2013年10月停车管理人员工资不足补贴220,000元；地下停车库停车人员补贴5,400元；业委会办公室电费29.60元。

　　双方争议项目如下：1、停车费。鉴于双方对于停车费收入存在争议，原审法院曾向黄山始信苑业委会释明，其应申请相关审计部门对佳信物业公司收取的停车费进行司法审计，但黄山始信苑业委会未予采纳。根据佳信物业公司提供的公共收入支出明细表（2012年1月至2013年6月期间），该期间停车费收入共计1,203,081元。庭审中，黄山始信苑业委会表示上述停车费未包括临时停车费，理由为佳信物业公司提交的2012年1月至3月公共收益明细表中明确，其中2012年1月固定停车费173,000元，临时停车费4,000元，而其提交的2012年1月至6月公共收入支出明细表中却载明2012年1月停车费173,000元，因此可以推断上述1,203,081元停车费均为固定车位停车费。佳信物业公司则认为，1,203,081元停车费包括固定以及临时停车费，但是对于黄山始信苑业委会的质疑无法解释，认为临时停车费应当归佳信物业公司所有。佳信物业公司根据原审法院要求另行提供了2013年7月至10月期间停车费报表，其中固定车位停车费为193,760元，临时停车费为4,900元。佳信物业公司又提供2011年11月至2013年10月临时停车费收费清单，该期间临时停车费共计77,280元。黄山始信苑业委会对于佳信物业公司提供的上述停车费报表以及清单均不予认可。2、2011年10月15日黄山始信苑业主大会（甲方）与案外人xxxx（乙方）签订的房屋租赁简易合同，约定甲方将xxxx过道房建筑面积20平方米出租给乙方，期限自2011年11月1日至2014年10月31日，每月租金300元；租赁期间的水、电、物业管理费由乙方支付，其中水费交居委会、电费交物业管理公司，物业管理费参照小区物业服务合同标准执行，正常房屋修缮等费用由甲方支付。xxxx向佳信物业公司交纳了2011年11月至2012年3月房租1,500元，2012年7月至12月房租1,800元。佳信物业公司以管理费为由出具1,800元（2012年7-12月）的发票。黄山始信苑业委会认为，上述出租房屋系小区公共区域，所收房租应当归其所有，佳信物业公司则认为上述费用系物业管理费而应归佳信物业公司所有。3、废品回收款。佳信物业公司于2013年4月28日取得废水泵废品回收款210元。黄山始信苑业委会对于上述费用认为应当由其取得，佳信物业公司则表示由法院判决。4、物业人员最低工资调整差额补偿款、社保基数调整差额补偿款。佳信物业公司提供了考勤表、保洁服务管理协议、工资发放表、公益性岗位合作协议书（上述均为复印件），主张黄山始信苑业委会应当按照物业服务补充合同约定对上述费用在公益性收入中予以补偿，共计48人补偿总金额为340,166.40元。黄山始信苑业委会对此有异议，认为人数存在差异，不同意支付上述差额。经原审法院向佳信物业公司释明，要求其提供相关物业工作人员劳动合同、工资账册、外包费用支付凭证等证据，佳信物业公司均未能按法院要求提供相关证据。5、8名停车管理人员工资。佳信物业公司认为，其投标商务报价单中明确应当配置8名停车管理人员，工资福利应当在立体停车管理费和地面车辆停放费中支出，上述费用共计590,330.96元。黄山始信苑业委会认为，双方签订的合同从未约定8名停车管理人员工资由其承担，其实际已经同意支付上述人员工资不足的补贴费用，故不同意承担该费用。6、佳信物业公司系一人有限责任公司，股东为xxxx。佳信物业公司提供xxxx出具的2011年-2013年黄山始信苑零星维修项目汇总清单、项目竣工验收单、关于购买部分零配件的申请、工程概况、预算书、决算书等证据，要求黄山始信苑业委会支付17个项目共计109,086.61元小区维修项目工程款。黄山始信苑业委会认为，xxxx系佳信物业公司的唯一股东，双方存在造假嫌疑，且佳信物业公司所提相关费用以及验收等均未得到黄山始信苑业委会的同意，故不予确认上述费用。7、佳信物业公司提供维修记录单、电控门维修协议、发票、其与xxxx签订的楼宇对讲系统维护保养合同书、电力公司发票等证据，要求黄山始信苑业委会支付电控门禁的维护费用90,720元。黄山始信苑业委会对此表示，佳信物业公司未经其同意与xxxx签订的合同要求支付相关款项，其不予认可。8、佳信物业公司提供其与案外人xxxx签订的绿化养护合同、绿化垃圾清理费发票、费用报销单等，要求黄山始信苑业委会支付绿化养护超范围的费用61,094.62元。黄山始信苑业委会对此表示不予认可。9、佳信物业公司提供电梯司机培训、考核费发票，要求黄山始信苑业委会支付4名员工关于立体车库上岗证培训费3,000元。黄山始信苑业委会对此表示，上述费用应当由佳信物业公司承担。10、佳信物业公司提供小区车辆信息，要求黄山始信苑业委会支付停车卡成本费9,975元。黄山始信苑业委会对此表示，上述费用应当向相关业主收取而不应由其承担。11、佳信物业公司提供地下室电费明细表，要求黄山始信苑业委会支付人防工程电费28,798.95元。黄山始信苑业委会认为，该部分费用产生系佳信物业公司安排其工作人员居住于地下室而产生，不应当由黄山始信苑业委会承担。12、佳信物业公司提供2012年3月23日黄山始信苑业主大会公告，提出黄山始信苑业主大会同意对停车费涨价，应当从2012年4月起执行，由于黄山始信苑业委会未安排收取，导致佳信物业公司少收取停车费分成115,354.80元。黄山始信苑业委会对此不予同意。13、佳信物业公司提供了项目支付通知单82份，要求黄山始信苑业委会支付上述其已签字同意支出的款项共计432,217.84元。黄山始信苑业委会对上述证据没有异议，但提出其中日期为2013年4月28日、金额为12,132元的日常零星维修费用以及日期为2013年7月29日、金额为8,000元的555弄泵房电柜更换变频器费用佳信物业公司没有支出，故其不应当支付。原审庭审中，佳信物业公司确认上述款项实际未支付。

　　原审中，黄山始信苑业委会另提供xxxx环境质量检查评价报告、质量检测统计表、报警记录等，旨在证明佳信物业公司未能履行物业管理职责，故应当扣除50,000元履约保证金。佳信物业公司表示履约保证金未实际支付，故不存在没收保证金的问题。

　　原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于双方庭审中协商一致同意支付给对方款项，原审法院予以确认。对于其他有争议的项目，原审法院分析如下：1、停车费。由于双方对停车费收入不能达成一致意见，且黄山始信苑业委会不同意对佳信物业公司提供物业服务期间的停车费进行司法审计以确定数额，故原审法院以佳信物业公司提供的公共收入支出明细表及停车费月报表作为计算停车费收入的依据。由于佳信物业公司提供的2012年1月至6月公共收入支出明细表中载明2012年1月的停车费为173,000元，而其提供的另一份公共收益明细表中又列明2012年1月停车收入为177,000元，其中固定173,000元、临时4,000元。因此，对黄山始信苑业委会关于佳信物业公司提供的公共收入支出明细中停车费应当为固定停车费的主张，原审法院予以采信。根据佳信物业公司提供的停车费数据，原审法院确定2011年11月至2013年10月，佳信物业公司收取固定停车费1,396,841元、临时停车费77,280元，合计1,474,121元，上述费用由黄山始信苑业委会分成为78%，扣除5.65%税金，佳信物业公司应当支付黄山始信苑业委会1,084,849.87元。2、关于案外人xxxx支付给佳信物业公司的房租3,300元，该费用并非物业管理费，应当由黄山始信苑业委会取得。3、废水泵废品款210元。该费用系小区共用设施更换后残值折价，应当归黄山始信苑业委会所有。4、物业人员最低工资调整差额补偿款、社保基数调整差额补偿款。双方虽然签订补充合同确定该部分费用由黄山始信苑业委会在公益性收入中予以补偿佳信物业公司，但佳信物业公司未能提供相关证据证明其为员工支付工资以及缴纳社保基金的依据，故佳信物业公司要求黄山始信苑业委会承担上述费用，不予支持。5、8名停车管理人员工资。佳信物业公司要求黄山始信苑业委会支付上述人员工资福利无法律依据和合同依据，不予支持。6、关于由xxxx提供的17个维修项目费用109,086.61元。上述维修项目未经黄山始信苑业委会批准实施，且佳信物业公司也未能提供其已支出上述款项的依据，故不予支持。7、电控门禁维护费用90,720元。佳信物业公司关于上述维护费用支出未经黄山始信苑业委会批准实施，黄山始信苑业委会也不同意承担，故不予支持。8、立体车库管理人员上岗证培训费3,000元。该培训费系佳信物业公司对其员工进行培训的支出，不应当由黄山始信苑业委会承担，故不予支持。9、停车卡成本费9,975元。该费用不应当由黄山始信苑业委会承担，故不予支持。10、停车费应涨价而少收取的停车费分成115,354.80元。由于上述停车费涨价方案未实施，佳信物业公司也未按照涨价后的标准收取停车费，其要求黄山始信苑业委会承担上述款项，无法律依据，不予支持。11、黄山始信苑业委会签字同意支出的82份项目支付通知单费用432,217.84元。鉴于佳信物业公司认可其中日期为2013年4月28日、金额为12,132元的日常零星维修费用12,132元以及日期为2013年7月29日、金额为8,000元的555弄泵房电柜更换变频器费用尚未支付，故该两项费用应当予以扣除，剩余的412,085.84元应当由黄山始信苑业委会支付给佳信物业公司。综上所述，佳信物业公司应当支付黄山始信苑业委会2011年度公共收益结余97,748.80元、xxxx划转的公共收益239,820.19元、2011年11月至2012年1月绿化养护费27,500元、停车费分成1,084,849.87元（税后）、理发室房租3,300元、废水泵废品回收款210元；黄山始信苑业委会应当支付佳信物业公司2012年1月至2013年10月停车管理人员工资不足补贴220,000元、业委会办公室电费29.60元、地下停车库停车人员补贴5,400元、项目通知支付单的费用412,085.84元。此外，双方虽然在物业服务合同中约定佳信物业公司应当支付黄山始信苑业委会履约保证金50,000元，但是该保证金至合同期满终止也没有由佳信物业公司实际支付给黄山始信苑业委会，故该条款未生效，对黄山始信苑业委会要求没收佳信物业公司50,000元保证金的诉请，不予支持。至于佳信物业公司同意向黄山始信苑业委会移交2013年7月1日至2013年10月31日的黄山始信苑小区公共收益账册，于法不悖，予以准许。

　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第三十九条、第五十五条的规定，于二○一四年八月二十五日作出判决：一、上海佳信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会移交2013年7月1日至2013年10月31日期间的黄山始信苑小区公共收益账册；二、上海佳信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会2011年度公共收益结余97,748.80元、xxxx划转的公共收益239,820.19元、2011年11月至2012年1月绿化养护费27,500元；三、上海佳信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会2011年11月至2013年10月的停车费分成1,084,849.87元（税后）、理发室房租3,300元、废水泵废品回收款210元；四、驳回上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会要求没收上海佳信物业管理有限公司保证金50,000元的诉讼请求；五、上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会于判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司2012年1月至2013年10月停车管理人员工资不足补贴220,000元、业主委员会办公室电费29.60元、地下停车库停车人员补贴5,400元；六、上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会于判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司项目支付通知单的费用412,085.84元；七、驳回上海佳信物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,038元，由上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会负担3,038元，上海佳信物业管理有限公司负担10,000元。反诉案件受理费22,669元，由上海佳信物业管理有限公司负担12,669元，上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会负担10,000元。

　　判决后，黄山始信苑业委会、佳信物业公司均不服，上诉于本院。

　　黄山始信苑业委会上诉称：1、原审判决第五项地下停车库停车人员补贴5,400元中的1,800元与第六项项目支付通知单中的费用重复，而另3,600元佳信物业公司并未支付给相关人员，而是由新的物业公司支付，故原审法院判令黄山始信苑业委会支付佳信物业公司该笔费用缺乏依据。2、黄山始信苑业委会已从维修基金中向佳信物业公司支付了项目支付通知单费用中的100,000元工程预付款，对此佳信物业公司在原审时也予以认可，现原审法院再行判令黄山始信苑业委会支付该笔费用缺乏依据。3、项目支付通知单中另有697.20元佳信物业公司没有实际支付，亦应予以扣除。故请求二审法院：1、改判原审判决第五项为黄山始信苑业委会无需支付其中的地下停车库停车人员补贴5,400元；2、改判原审判决第六项为黄山始信苑业委会支付项目支付通知单费用311,388.64元；3、维持原审其余判项。

　　上诉人佳信物业公司对黄山始信苑业委会的上诉请求表示仅同意在项目支付通知单费用中扣除697.20元，不同意黄山始信苑业委会的其余上诉请求。佳信物业公司同时提起上诉称：1、双方在物业合同中明确约定国家规定的最低工资从1,280元起上调的差额部分及城保每年调整的差额部分由黄山始信苑业委会从公益性收入中予以补偿，事实上在合同履行期间，政府每年都上调了员工最低工资标准，故原审法院未予支持佳信物业公司主张的物业人员最低工资调整差额补偿金缺乏依据。2、关于零星维修工程和小区电控门禁维修费用，佳信物业公司有证据证明小区业主签名要求其维修和抢修，佳信物业公司事实上也已经进行了维修并发生了相应费用，而小区电控门禁的日常保养工作按黄山始信苑业委会之前的惯例也是发包给专业公司进行的，故原审法院应根据公平原则支持佳信物业公司关于零星项目维修及门禁维修保养的相关费用。3、双方在合同中约定由黄山始信苑业委会在公益性收入中补贴佳信物业公司绿化养护超范围的费用，佳信物业公司在原审时之所以同意补偿黄山始信苑业委会绿化养护费27,500元，前提也是黄山始信苑业委会需向佳信物业公司支付超范围的绿化养护费用。由此，请求二审法院撤销原审判决第七项，改判黄山始信苑业委会支付佳信物业公司：1、物业人员最低工资调整差额补偿金340,166.40元；2、2011年-2013年17个零星维修项目费用共计109,086.61元；3、电控门禁维修保养费90,720元；4、小区绿化养护超范围费用61,094.62元。

　　黄山始信苑业委会对佳信物业公司的上诉请求辩称：1、最低工资差额应该由双方协商，原审法院一再要求佳信物业公司补充提供其支付工资差额的相关证据，但佳信物业公司未予提供，故不同意承担该费用。2、就零星项目的维修费用，从佳信物业公司提供的证据看，均是由佳信物业公司股东完成，事先没有经过黄山始信苑业委会同意，事后也未经黄山始信苑业委会验收，且佳信物业公司也没有提供已支付该费用的凭证，故佳信物业公司该主张缺乏依据。3、就电控门禁的维修保养系佳信物业公司自行与其股东签订保养合同，黄山始信苑业委会从未授权佳信物业公司签订合同，佳信物业公司也未提供支付款项的凭证，故亦不同意支付。4、就小区绿化养护超范围费用，因涉案小区的绿化环境非常差，不存在超范围养护的情况，且佳信物业公司也未提供超范围养护费用的相关凭证。由此，黄山始信苑业委会不同意佳信物业公司的全部上诉请求。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院另查明，佳信物业公司原审时提供的82份项目支付通知单中，有一份载明出具日期为2012年1月21日、金额为100,000元、款项用途为房屋维修工程预付款。

　　2012年10月18日，案外人（以下简称xxxx）接受黄山始信苑业主大会委托，就案外人xxxx（以下简称xxxx）施工的黄山始信苑小区屋面外墙等防水维修工程出具结算造价审核报告，审定造价为163,232元。

　　2013年1月15日、2013年4月15日，黄山始信苑业主大会维修基金账户向佳信物业公司支付房屋维修款共计163,232元，其中2013年1月15日分33笔共计支付154,146.58元，2013年4月15日支付1笔计9,085.42元。上述共计34笔款项中的27笔款项金额与xxxx出具的造价审核报告中按门牌号编制的造价汇总表中的金额直接对应。

　　2013年10月9日，xxxx出具的证明载明：xxxx于2012年1月21日收到黄山始信苑业委会房屋维修工程预付款100,000元，2013年5月23日收到房屋维修款63,232元，共计163,232元，以上款项均由佳信物业公司转出。

　　二审审理中，佳信物业公司确认其没有实际支出黄山始信苑业委会主张的697.20元，故同意在原审判决第六项项目支付通知单费用中扣除该笔费用。

　　就2013年8月-10月的地下停车库停车人员补贴5,400元，其中2013年8月的1,800元佳信物业公司确认已经包含在2013年8月29日的项目支付通知单费用2,292元中。2013年9月、10月的补贴3,600元，黄山始信苑业委会提供了其已向相关人员支付该费用的签收记录，佳信物业公司对此不予认可，认为对签收人员的身份其无法确认且黄山始信苑业委会无权向其职工支付款项，后本院要求佳信物业公司提供其已实际向地下停车库停车人员支付2013年9月、10月补贴3,600元的相关凭证，佳信物业公司未能提供。

　　就黄山始信苑业委会对项目支付通知单中的100,000元工程预付款所持异议及其提供的向佳信物业公司支付xxxx房屋维修全部工程款163,232元的付款凭证，佳信物业公司不予认可，认为上述付款凭证不能证明该些款项系支付xxxx房屋维修工程的工程款，但佳信物业公司并未提供黄山始信苑业委会所付款项系用于其他项目的相应证据。

　　本院认为，就黄山始信苑业委会的上诉请求。首先，就地下停车库停车人员补贴5,400元，因佳信物业公司确认其中的1,800元已经包含在项目支付通知单费用中，而另3,600元黄山始信苑业委会已经提供证据证明其已支付给相关人员，而对此佳信物业公司未能提供相反证据予以驳斥，故黄山始信苑业委会主张原审判决第五项中不应再判令其支付该笔费用，理由成立，本院对此予以采纳。其次，就项目支付通知单中的房屋维修工程预付款100,000元。本院认为，综合黄山始信苑业委会提供的xxxx的证明、xxxx的审价报告、34份付款凭证等证据可以表明，黄山始信苑业委会已经全额支付了xxxx涉案小区房屋维修工程的工程款，故其无需再行支付项目支付通知单费用中的100,000元工程预付款。虽然佳信物业公司主张黄山始信苑业委会支付的款项并非针对xxxx承接的工程，但其对此并未提供任何证据予以证明，故黄山始信苑业委会主张在项目支付通知单费用中扣除100,000元工程预付款，理由成立，本院对此亦予以采纳。第三，就黄山始信苑业委会关于项目支付通知单费用中应另扣除697.20元的主张，因佳信物业公司对此予以认可，故本院对此予以采纳。

　　就佳信物业公司的上诉请求。首先，就佳信物业公司关于物业人员最低工资调整差额补偿金、17项零星维修项目费用、电控门禁维修保养费的相关诉请，原审法院已充分阐述了对此不予支持的相关理由且并无不当，本院予以认同且不再赘述。二审中，佳信物业公司也并未提供新的证据足以推翻原审法院的认定，故对其相关上诉请求，本院亦不予支持。就佳信物业公司关于小区绿化养护超范围费用的诉请，因双方对超出绿化养护标准范围所产生的费用范围、计算标准等并未作出明确约定，故佳信物业公司自行计算的绿化养护超范围费用缺乏依据，本院对其该项上诉请求亦不予支持。

　　综上所述，原审判决对部分款项认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43469号民事判决主文第一、第二、第三、第四、第七项；

　　二、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43469号民事判决主文第五项为：上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司2012年1月至2013年10月停车管理人员工资不足补贴人民币220,000元、业主委员会办公室电费人民币29.60元；

　　三、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43469号民事判决主文第六项为：上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司项目支付通知单费用人民币311,388.64元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审本诉案件受理费人民币15,276元，由上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会负担2,406元，由上海佳信物业管理有限公司负担12,870元。一审反诉案件受理费减半收取计人民币11,425元，由上海佳信物业管理有限公司负担8,399元，由上海市浦东新区黄山始信苑业主委员会负担3,026元。二审案件受理费人民币12,231元，由上海佳信物业管理有限公司负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长张薇佳

审　判　员唐建芳

代理审判员盛伟玲

二○一四年十二月二十三日

书　记　员莫　莉