钱丽英等与司马凡儒房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第2594号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）钱丽英。

　　上诉人（原审被告、反诉原告）崔巍。

　　两上诉人共同委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）StephanoSmars（中文名：司马凡儒）。

　　委托代理人蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。

　　上诉人钱丽英、崔巍因与被上诉人StephanoSmars（司马凡儒）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　原审查明，涉案的本市长宁区某某路189号1004幢房屋产权系钱丽英、崔巍所有。

　　StephanoSmars与钱丽英、崔巍就涉案房屋在2011年8月15日建立租赁关系，即由钱丽英、崔巍将上述房屋出租给StephanoSmars，租赁期限为两年。原租赁合同约定，租金每月为48,000元，每期提前3个工作日支付，StephanoSmars另支付96,000元为租赁保证金；合同第5条约定，甲方（钱丽英、崔巍）保证房屋内外结构设备及屋顶、墙壁、管道、电线等（处于）良好状况，确保水、电、煤气、空调附属设施正常使用；合同第6条约定，乙方（StephanoSmars）对承租的房屋及其设备等负有爱护、保管责任……，因乙方人为原因造成的房屋设施及贵重家具、家用电器损坏，应负责修理和赔偿；若乙方逾期7天不付所欠租金，须交付滞纳金予甲方，滞纳金每日按月租金千分之五（0.5%）计收；如逾期15天视为自动提前退租，甲方有权立即收回该物业，并没收乙方租赁保证金以及向乙方追索欠款及滞纳金。

　　两年的租赁期满后，双方于2013年5月28日签订《续租协议》一份，约定续租一年，至2014年8月31日止；租金、支付方式及其他条款按原合同执行。签约后，StephanoSmars继续承租涉案房屋，并按约定时间向钱丽英、崔巍支付租金。

　　2013年7月9日上午，StephanoSmars家保洁工上班后发现涉案房屋有水从楼上流下，当即向物业公司以及钱丽英、崔巍的委托人报修。物业公司人员随即上门检查，发现系家中水冷式中央空调在三楼的一个内机水管阀门爆裂，导致空调冷却水渗漏至二楼，再溢至楼梯流经一楼客厅直到室外，房屋内电闸跳闸。物业公司人员立即关闭总水阀并更换了爆裂的阀门，保洁工同时检查了渗漏水受损情况，发现二楼主卧室铺在地面上的两块地毯（一张为波斯地毯，另一张为中亚产地毯）以及铺在过道上的其他普通地毯浸湿，卧室储藏间四张卷立的地毯（三张为波斯地毯，另一张为中亚产地毯）与楼地面接触部位也浸水受潮，随即将受潮地毯搬至花园晾晒。小区保安人员与保洁工共同清理了现场，排除了积水。

　　同年8月1日，StephanoSmars度完假回到涉案房屋，发现上述6条浸水受潮的地毯（4条波斯地毯、2条中亚地毯）褪色和变形，房屋部分墙面因浸水导致涂料起皮。StephanoSmars曾经要求钱丽英、崔巍予以修复。2013年9月23日，StephanoSmars致函钱丽英、崔巍，对发生事故的经过作了描述，并表示“8月初，我们回到上海后，根据房屋受损的情况以及我们个人财产的损失情况，我们已写了一份报告给你由林总转交，因无法直接联络到你。在报告中我们提出了希望尽快修复受损发霉的墙面，对于我们被毁的数条波斯地毯要求相当于三个月房租的赔偿金额，同时我们希望能在8月底之前得到你的答复。……，现在将近一个月的时间过去了，我们每天看着破损的墙面，吸着发霉的气味，没有收到你的只字片语，……，我们可以等到10月15日，……。”

　　2013年10月8日，因下大雨，StephanoSmars发现三楼斜屋顶下卧室、书房的窗周围有渗水现象。此后不久，三楼的卧室、书房窗边涂料起皮、脱落。

　　2013年11月4日，房屋修理工上门对涉案房屋底楼客厅、卧室受潮开裂的墙面、腐烂的踢脚线进行维修、更换，至同月11日完成修复。同月5日，钱丽英、崔巍委托管理涉案房屋的上海日丰物业咨询有限公司回复StephanoSmars函件一份，表示“业主不同意赔偿地毯的损失费”，“至于房屋损坏的墙面，业主同意修复，并且更换水阀，此费用也不低。”“我司作为中间人也实在不愿意将此事扩大化处理，现在我司愿意将房屋续租业主应支付我司的续租佣金（一个月租金）作为赔偿金给租户，我司站在双方的立场，是非常有诚意解决此事的，双方对我司提出的方案是否接收呢？”

　　2013年12月5日，StephanoSmars委托律师向钱丽英、崔巍发出《律师函》，要求钱丽英、崔巍对涉案房屋损坏部位进行维修，赔偿StephanoSmars的经济损失，并认为StephanoSmars有权针对无法正常使用房屋期间扣减租金。

　　同月13日，钱丽英、崔巍又组织修理人员对屋顶、车库的外面进行了防水修理，但未对三楼室内受损部位进行修复。

　　2014年3月5日，StephanoSmars致函钱丽英、崔巍，要求钱丽英、崔巍在2014年3月14日对房屋进行修复，赔偿地毯损失折合人民币约为12万元，否则将诉诸法院，并将2014年3月底应付租金交由法律机构提存。同月13日，钱丽英、崔巍也委托律师向StephanoSmars发出《律师函》，认为钱丽英、崔巍对空调水管爆裂的原因存疑，况且钱丽英、崔巍已经对涉案房屋进行了维修，StephanoSmars再次要求修缮不合情理；StephanoSmars在房屋内陈设所谓珍贵地毯超出了业主的责任范围，业主没有责任进行赔偿，也不同意对租金进行扣减，希望StephanoSmars按照合同约定如期足额支付租金，否则将提前解除租赁合同。

　　StephanoSmars已经支付了截止到2014年3月底的租金。其起诉之后，未再向钱丽英、崔巍支付租金。

　　2014年3月28日，StephanoSmars诉诸原审法院，请求判令：1、钱丽英、崔巍赔偿StephanoSmars地毯经济损失人民币122,156元；2、StephanoSmars减半支付2013年7月9日开始至同年11月11日期间的房屋租金，即钱丽英、崔巍退还StephanoSmars已付租金96,000元；3、从2013年10月8日起每月减付房租金8,000元，即钱丽英、崔巍退还StephanoSmars已付租金40,000元（暂计至2014年3月7日），至钱丽英、崔巍修缮房屋完毕之日。

　　2014年4月17日，钱丽英、崔巍向StephanoSmars发出《解除租赁合同书的通知》，认为StephanoSmars“2011年9月至2014年3月期间你正常支付租金，自2014年3月28日应付2014年4月租金时，你未准时支付租金，截止到2014年4月12日逾期支付超过租赁合同第6.2条款约定的十五天，按照该合同条款约定视为你自动提前退租。据此，我们通知你：1、房屋租赁合同于2014年4月13日起解除；2、限你最迟于2014年4月30日前搬离租赁房屋；3、……。”之后，钱丽英、崔巍即提起原审反诉，请求判令：1、从2014年4月13日起解除租赁合同，StephanoSmars迁出涉案房屋；2、StephanoSmars向钱丽英、崔巍支付欠付租金18,936元（2014年4月1日至12日）及滞纳金7,200元（暂计算至4月30日，要求计算至StephanoSmars实际支付租金之日止）；3、StephanoSmars按原租金标准支付从2014年4月13日起至迁出日止的房屋占用费28,404元（暂计算至4月30日，要求StephanoSmars支付至其迁出之日止）；4、StephanoSmars承担50%的维修费计6,187元。

　　原审庭审期间，StephanoSmars为证明地毯价值，向法院提交了购买地毯的发票及翻译件，包括伊朗真丝地毯4条、阿富汗真丝地毯1条，购买价为55,000元沙特阿拉伯里亚尔，经查阅购买时即2003年11月、2006年11月的比价分别为2.204、2.0966，庭审中双方一致认可比价为1：2.15，即折合人民币为118,250元。但钱丽英、崔巍认为发票的翻译件翻译不准确，另发票与现场地毯是否一致也存疑。

　　经法院现场勘察发现，现场的六张地毯均有不同程度的褪色、变形或者周边发黑等情况；三楼斜屋面下的卧室以及放有写字台的房间窗下涂料起皮。

　　原审庭审中，StephanoSmars另向法院提交《信用卡已出账单查询》一份，证明自己在2013年4月27日曾经支出446.21美元，其中350美元系购买第6张中亚地毯。经当庭质证，钱丽英、崔巍认为仅有支出凭证而无有效发票，不予认可。

　　另StephanoSmars在2014年6月11日向法院交纳144,000元（相当于三个月的租金）作为其租金提存。

　　因双方当事人各执己见，故本案原审调解未成。

　　原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。双方所签订的《房屋租赁合同》、《续租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。

　　本案的争议焦点集中在双方对2013年7月9日涉案房屋空调水阀爆裂的责任、StephanoSmars受到的经济损失其具体数额及其责任、StephanoSmars要求减付租金是否有法律依据、钱丽英、崔巍请求确认租赁合同已经在2014年4月13日解除的效力以及StephanoSmars是否应当承担违约责任等方面。

　　第一，关于双方对2013年7月9日涉案房屋空调水阀爆裂的责任之争议。法律规定，“承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”从本案查实的事实分析，涉案房屋的空调水阀发生爆裂时StephanoSmars家中无人在家，未开启空调。钱丽英、崔巍并未提供证据证明系StephanoSmars在使用空调机时操作不当导致事故发生，故不能归责于StephanoSmars。因此，可以确定系空调设备老化所致，而涉案房屋系高档别墅，钱丽英、崔巍更应当对包括空调设备在内的房屋进行定期检查，发现问题及时保养、维修，保证涉案房屋处于正常、安全的使用状态。由于钱丽英、崔巍没有证据证明在发生事故之前对涉案房屋及附属设施设备进行了检查保养，违反了合同关于钱丽英、崔巍“确保水、电、煤气、空调等房屋附属设施正常使用”的约定，故法院确定导致该事故发生的责任应由钱丽英、崔巍承担。钱丽英、崔巍认为StephanoSmars应当及时发现并报修空调水阀门故障一节没有合同或法律依据，法院不予采纳，因此其反诉要求StephanoSmars承担50%的房屋修理费之诉请法院予以驳回。

　　第二，关于StephanoSmars受到的经济损失其具体数额及其责任之争议。钱丽英、崔巍对发生空调水阀门爆裂事故并导致空调冷却水溢漏没有异议。从StephanoSmars与钱丽英、崔巍的交涉情况以及法院现场勘察情况发现，溢漏出的空调冷却水确实导致StephanoSmars铺放、卷立的多张地毯受潮，导致经济损失，钱丽英、崔巍应当向StephanoSmars承担违约赔偿责任。现查明，StephanoSmars主张受损的地毯有六张，但StephanoSmars提供的与现场地毯相对应的购买发票仅为五张，原价折合人民币为118,250元；另一张虽有支出凭证，但没有发票，与购买地毯之间缺乏关联性，法院难以采纳。故法院确定StephanoSmars主张的受损地毯其原价值合计为118,250元。鉴于StephanoSmars购买的上述地毯价值较高，其观赏性、艺术价值远高于实用性，浸水受潮之后其观赏性、艺术价值和实用性均受到很大影响。由于无法对地毯价值贬损进行评估，故法院根据地毯实际受损的情况酌定其70%的价值贬损。法律规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”发生本次事故之后，StephanoSmars虽然也采取了晾晒措施，但并未采取进一步的减损措施，在一定程度上扩大了地毯受损，也应承担一定的责任。综上，法院确定StephanoSmars承担贬损中20%的责任，钱丽英、崔巍承担80%的责任。因此，钱丽英、崔巍应当赔偿StephanoSmars地毯损失66,220元，StephanoSmars相应诉讼请求中的合理部分法院应予支持。

　　第三，关于StephanoSmars要求减付租金是否有法律依据之争议。StephanoSmars提出的要求减付租金有两个事实和时间段，即从2013年7月9日至同年11月11日期间要求减半支付租金；从2013年10月8日开始至目前要求每月减付8,000元。对此法院认为，法律规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”2013年7月9日发生空调水阀门爆裂之后，除对StephanoSmars的财产产生损失之外，涉案房屋确实因漏水受损，致使房屋的部分内墙涂料、踢脚线等起皮、腐烂，客观上导致房屋原装饰条件、品质的下降，影响了StephanoSmars对涉案房屋的正常使用。直到2013年11月11日钱丽英、崔巍才对房屋内装修因本次事故造成的损害进行了修复，该期间相应租金应当酌减，具体酌减的租金由法院确定为每月15,000元，四个月合计为60,000元。因此，StephanoSmars该项诉讼请求中的合理部分法院也予以支持。

　　关于2013年10月8日又发生屋顶雨水渗漏一节，确实在一定程度上妨碍了StephanoSmars对涉案房屋三楼卧室、书房的正常使用。虽然嗣后钱丽英、崔巍对房屋屋面等部位进行了维修，但从法院现场勘察情况可以确定，钱丽英、崔巍并未对三楼房屋内涂料起皮处等内装修进行维修。鉴于该损害影响甚小，为方便计算，法院确定从2013年11月1日开始每月租金减付500元，其余与前次租金减付期间重合部分就不再计算。因此，StephanoSmars该项诉讼请求中的合理部分即由钱丽英、崔巍退还已付租金2,500元（截止到2014年3月底）法院也予以支持，其余诉请予以驳回。

　　第四，关于钱丽英、崔巍请求确认租赁合同已经在2014年4月13日解除的效力以及StephanoSmars是否应当承担违约责任之争议。虽然双方在租赁合同中约定了钱丽英、崔巍行使合同解除权的条款，但从本案查证的事实可以确定，StephanoSmars在事故发生之前并无逾期支付租金的情况。由于钱丽英、崔巍怠于履行其义务，故在纠纷没有解决之前，StephanoSmars暂缓支付租金并无不当，况且StephanoSmars已经将三个月的租金交由法院代管，只有在StephanoSmars无正当理由不支付租金的情况下，钱丽英、崔巍才可以在解约条件成就时行使合同解除权。而本案中，钱丽英、崔巍行使合同解除权的条件显然未成就。因此，钱丽英、崔巍向StephanoSmars所发的《解除租赁合同书的通知》其效力法院不予确认，故钱丽英、崔巍要求确认租赁合同在2014年4月13日已经解除以及要求StephanoSmars承担逾期支付租金的滞纳金之诉讼请求法院不予支持。

　　至于钱丽英、崔巍反诉要求StephanoSmars承担租金、房屋使用费之诉请，法院认为在StephanoSmars诉请赔偿经济损失、减付租金的纠纷解决之后，StephanoSmars仍应当按照法院确定减付后的租金标准向钱丽英、崔巍支付租金。因此，钱丽英、崔巍相应反诉诉讼请求中的合理部分法院予以支持。

　　需要指出的是，双方续租约定的合同截止期为2014年8月31日，故StephanoSmars应当在租期届满后及时搬离并交还涉案房屋，以免造成新的纠纷或者讼累。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十一条的规定，于二〇一四年八月二十五日判决：一、钱丽英、崔巍应于判决生效之日起十日内，赔偿StephanoSmars地毯经济损失人民币66,220元；二、钱丽英、崔巍应于判决生效之日起十日内，退还StephanoSmars租金人民币62,500元；三、驳回StephanoSmars其余的诉讼请求；四、StephanoSmars应于判决生效之日起十日内，向钱丽英、崔巍支付从2014年4月1日开始按每月人民币47,500元计算的房屋租金，至StephanoSmars搬离本市长宁区某某路189号1004幢（明苑别墅）的房屋之日止；五、驳回钱丽英、崔巍其余的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费人民币5,170元，StephanoSmars负担人民币2,730元，钱丽英、崔巍负担人民币2,440元。反诉案件受理费人民币659.09元，StephanoSmars负担人民币329.55元，钱丽英、崔巍负担人民币329.54元。

　　判决后，钱丽英、崔巍不服，上诉称，原审法院未查清以下事实：空调水阀破裂发生后，上诉人积极与被上诉人StephanoSmars沟通、安排维修，但因后者外出度假及对施工方案、报价持异议致维修拖延，故上诉人没有责任承担事发至维修完毕之减租责任。本案所谓提存租金，原审审理中法院明确为代管租金，判决时确定为提存有误。本案租赁期间标的房屋始终为被上诉人占有、居住，其按约对承租房屋、设备有爱护、保管责任，发生故障应及时报修，但事发前被上诉人从未有此类信息告知，原审判决实际不当增加出租人义务、责任。原审对地毯发票形成、翻译件准确性认定有误。原审对减租金额裁量于法无据；被上诉人延付租金属违约，原审未认定。故上诉请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人StephanoSmars原审诉讼请求，支持钱丽英、崔巍原审反诉请求。

　　被上诉人StephanoSmars辩称，不同意上诉人的上诉请求。关于房屋漏水原因，是基于上诉人提供的房屋质量问题，水管常年老化，导致漏水，钱丽英、崔巍未尽维修义务，导致房屋长期处于霉变、不适宜居住，被上诉人才要求扣减租金。关于租金代管款，被上诉人起诉的时候就提出后续的租金交由法院代管，体现了其履行合同的诚意，也是处于对上诉人履行能力的疑问。关于地毯损失赔偿，原审勘验过现场，上诉人收取高额租金，却没有提供符合合同约定的房屋，在房屋发生水管爆裂等情形后又没有依约进行修缮，显属违约，应承担违约赔偿责任。故请求驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人钱丽英、崔巍与被上诉人StephanoSmars签订的《房屋租赁合同》、《续租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。

　　有效合同依法约束双方当事人全面履行。本案的争议焦点为：一、承租人StephanoSmars因本案标的房屋空调水阀破裂造成的损失责任主体及责任承担范围；二、地毯损坏价值的确定。

　　焦点一，原审法院于此已详尽阐述，本院不再赘述。需要强调的是，根据查明事实，StephanoSmars本案主张的地毯等财产损失系标的房屋空调水阀破裂造成。而其时涉案房屋家中无人，应该认为，通常情况下，至少不能认为StephanoSmars存在不当使用设备的过错。本院注意到，一、二审期间上诉人均未能举证证明前者于此存有过错，应该认为，在现有证据条件下，该事故属设备非因可归责于直接外力形成。

　　根据租约约定，出租人有义务确保租赁房屋内设备正常使用，设备故障及其造成的直接损失在无其它证据佐证条件下，通常属出租人责任范围，上诉人主张其无责显然缺乏事实与合同（法律）依据。值得注意的是，此部责任范围除漏水造成的地毯等直接损失外，尚有被上诉人原审主张之承租房屋因不及时维修造成使用价值下降损失。根据查明事实，空调水阀门爆裂后，涉案房屋确因漏水受损，客观上导致房屋使用品质的下降，即房屋租赁交易中，出租人交付对价之房屋使用价值较约定价值出现贬损，同样承租人作为交易对价交换的租金依法亦应相应下浮以维护民事行为的公平原则。在此期间，是否及时修复并非出租人免责、减责之依据，除非其证明承租人在维修中存在客观上阻挠修复进程的行为，通常情况下，在由出租人责任范围内标的未恢复约定使用价值条件下，降低租金标准合法有据。上诉人主张双方因协商争议等延迟维修，但并无证据证明承租人于延迟维修存在恶意行为，作为出租人应承担租赁房屋使用价值下降形成的租金降低责任。关于租金降低标准，原审在现有证据条件下之斟酌具有相对合理性，上诉人虽有异议主张但未有相应佐证，本院难以采信。

　　另关于StephanoSmars延付租金系上述纠纷发生后发生，考虑到上诉人维修客观上确有延迟，主张承租人于此存有过错责任显非妥当，原审于此认定准确，本院予以确认。需要说明的是，StephanoSmars在原审审理中支付租金至原审法院属法院代管租金行为，并非法律意义上之提存。

　　焦点二，关于受损财产价值确定，上诉人主张原审对地毯发票形成、翻译件准确性认定有误。经审查，原审庭审中，上诉人对地毯发票的真实性并未提出异议，一、二审期间亦未能举证证明发票与地毯价值证明上存有非法瑕疵；关于发票翻译，主张方举证符合法律规定，应该认为，翻译的准确性并非难以或较难证明问题，上诉人虽多有异议，但始终未能递交基本的适格证据予以佐证，本院不予采信。

　　原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人钱丽英、崔巍的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币5,829.10元，由上诉人钱丽英、崔巍负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长庞闻淙

审　判　员叶振军

代理审判员许　京

二○一四年十二月二十三日

书　记　员周璐珺