上海市松江区半岛花园业主委员会诉孙国兴等业主撤销权纠纷案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第3033号

　　上诉人（原审被告）上海市松江区半岛花园业主委员会。

　　负责人某某，主任。

　　委托代理人孙海贵，

　　委托代理人姜海立，上海市广海律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）孙国兴

　　被上诉人（原审原告）梁华祥，某

　　被上诉人（原审原告）汤勇，某

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）王桂兴，某

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）胡晓仙，某

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）朱运绍，某生，

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）王柳春，某

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）沈雅媚，某

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）孙信荣

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　被上诉人（原审原告）季洪星，

　　诉讼代表人孙国兴，年籍详上。

　　诉讼代表人梁华祥，年籍详上。

　　十被上诉人之共同委托代理人路嘉明，上海创兆律师事务所律师。

　　上诉人上海市松江区半岛花园业主委员会因业主撤销权纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　原审经审理查明，孙国兴、梁华祥、汤勇、王桂兴、胡晓仙、朱运绍、王柳春、沈雅媚、孙信荣、季洪星（以下简称孙国兴等十人）为上海市松江区半岛花园小区的经营房（商铺）业主。2002年上海市松江区半岛花园小区商品房交房后，前期物业费标准住宅和商铺均为人民币（下同）1.20元/月/平方米。2009年10月，该小区向上海市松江区住房保障和房屋管理局备案成立xxxxx（以下简称xxxxx）和上海市松江区半岛花园业主委员会（以下简称半岛花园业委会）。自2010年至2013年4月。2009年8月，该小区制定《半岛花园小区业主大会议事规则》，该规则第四条第四项载明，物业管理区域概况：占地面积49,790平方米，房屋总建筑面积35,464平方米，其中住宅27,331平方米，151套，非住宅8,133平方米。第六条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第九条，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内；属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条第一款第（二）项，专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。第二款，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。第二十五条，下列事项应当在10日内在物业管理区域内公告：（一）业主委员会决定；（二）业主大会会议决定。第二十六条，业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。议事规则对其他相关内容也作出了规定。

　　2013年5月6日，半岛花园业委会作出《关于上海市松江区半岛花园小区调整物业费标准的决议》并予以公告（公告时间误写为2012年5月6日），内容为：上海市松江区半岛花园小区于2013年4月21日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对调整物业管理费标准进行了表决。本小区全体业主所持投票权共167票，总计发放送达153张表决票，因电话联系不上、业主出国等情况无法送达14张表决票。回收137张表决票，占全体业主所持投票数的82%，专有部分建筑面积27,072.45平方米，占建筑物总面积78.97%，符合业主大会表决的条件。现将表决结果公示如下：一、选择同意调整住宅房物业管理费标准的102票，占业主总数61.07%，专有部分建筑面积18,539.82平方米，占建筑物总面积54%；选择同意调整经营房（商铺）物业管理费标准的112票，占业主总数67.06%，专有部分建筑面积20,709.47平方米，占建筑物总面积60.40%。二、选择不同意调整住宅房物业管理费标准的30票，占回收票21.89%；选择不同意调整经营房（商铺）物业管理费标准的7票，占回收票15.32%，（另外有7户业主口头表示不同意）。三、选择对调整住宅房物业管理费标准的弃权的3票，占回收票的2.18%；选择对调整经营房（商铺）物业管理费标准弃权的16票，占回收票的11.67%。四、废票为2票，占回收票1.45%。根据表决结果，按照国家对“调整物业管理费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且过半数的业主同意”的有关规定，xxxxx决议如下：本小区物业管理费标准：住宅房为1.55元/月/平方米；经营房（商铺）为2.20元/月/平方米。（自国家2013年对就业人员最低工资标准、社保金缴纳比例上调当月起执行）。

　　原审另查明，松江区半岛花园小区的物业服务单位为xxxxx。2012年4月1日，xxxxx与该公司签订物业服务合同一份，约定物业费收取标准为联体别墅1.35元/月/平方米，会所2.70元/月/平方米，商业用房1.35元/月/平方米（暂定）。2013年5月12日，双方签订关于对半岛花园物业费标准调整的补充协议，根据xxxxx决议，将物业费标准调整为联体别墅1.55元/月/平方米，商业用房2.20元/月/平方米。

　　原审审理中，孙国兴等十人请求判决撤销《关于上海市松江区半岛花园小区调整物业费标准的决议》中经营房（商铺）物业管理费标准为2.20元/月/平方米的决议内容。

　　半岛花园业委会辩称：1、关于商铺物业费调整的表决方式合法。孙国兴等十人实际系主张商铺物业费和住宅物业费应分开表决，这是其误解，该说法没有法律依据，因为商铺和住宅是同一个小区，也是同一个物业公司，物业费调整牵涉到每个小区业主的利益，物权法里规定其他重大事项由业主共同决定，小区的管理者不是物业公司，而是全体小区业主，业委会只是执行机构，所以商铺和住宅不能分开表决。2、孙国兴等十人认为商铺物业费涨的比住宅多，但是目前物业费市场标准，商铺的物业费都要比住宅高2至3倍，现在只是涨了50%。孙国兴等十人对其主张并未提供相关依据，而半岛花园业委会经过“双过半”程序通过了现在的物业费标准。xxxxx议事规则规定没有投票的、放弃的都视为同意，据统计不把“视为同意”票算进去，已经“双过半”，即小区业主通过概率高。综上，孙国兴等十人的诉请没有事实和法律依据，xxxxx的决议程序合法，调价合理，请求驳回其诉请。

　　原审认为，物业费的缴纳关系小区整体物业服务水平的高低，物业费标准属于业主共同决定事项，需要全体业主以业主大会决议表决确定，即使决议内容是调整部分业主的物业费，只要物业公共服务针对全体业主且无法分割，就不能仅由该部分业主表决决定。但业主大会作出决议的程序必须符合业主大会议事规则的要求，内容必须符合“同等服务、同等收费”的原则，不得利用其他部分业主的多数地位而肆意增加少数业主的物业费负担。半岛花园小区是一个具有整体性的物业区域，整个小区的公共设施由全体业主共享，无法分割，并依法只能由一个物业公司进行物业管理。物业费的收取情况，直接决定了物业公司所能提供的物业服务质量。部分业主缴纳物业费的情况，最终会影响到整个小区的物业服务水平，并进而影响到其他业主获得物业服务的质量。故系争业主大会决议应当由全体业主进行表决。本案争议的焦点在于：一、业主大会关于调整经营房（商铺）物业费收费标准的程序是否合法？二、对于调整商铺收费标准的决议内容是否侵害了商铺业主的利益？对于争点一，xxxxx议事规则第六条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本案业主大会采用书面征求意见的形式符合议事规则的要求。关于表决票的送达和回收问题是本案争议的重点，议事规则规定，表决票的送达包括：（一）当面领取或送达，并由业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内；属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条第一款第（二）项，专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。第二款，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。本案中，根据半岛花园业委会提供的全部137份回收的表决票统计，户主本人同意调整商铺物业费的户数为73户，代户主签字同意调整商铺物业费的为21户，代签人的身份均为业委会或居委会的工作人员，该送达方式和表决方式均符合业主大会关于应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明的规定，故该部分表决票原审法院确认有效。对于部分回收的但业主未明确意见的表决票，根据议事规则的规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，除差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形外视为同意，原审法院亦认定上述表决票为视为同意调价的有效票。即便扣除孙国兴等十人认为的由身份不明的人代签的属于废票的表决票20份及反对调整物业费票16份，在回收的表决票中同意调整商铺物业费的票数，占总户数和总面积数的比例仍超过50%。由此，原审法院确认xxxxx关于调整经营房（商铺）物业费收费标准的决议程序合法。对于争点二，“同等服务、同等收费”是确定收取物业服务费标准的原则。同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。若业主获得的物业服务标准一致，物业费的调整在原则上应当由整个小区同步进行且幅度相同，但是如果部分业主享受了更多的服务内容或更高的服务标准，则业主大会可以合理的调高该部分业主的物业费。本案中，系争xxxxx决议的内容，是将联体别墅的物业费由1.35元/月/平方米调高为1.55元/月/平方米；商业用房由1.35元/月/平方米调高为2.20元/月/平方米。由于小区内商业用房的业主数量远远少于联体别墅住宅业主，这样的表决内容本身即蕴含了联体别墅住宅业主滥用其多数地位的可能性。商铺业主与住宅业主都在同一个物业服务区域内，半岛花园业委会未提供相关证据证明商铺的业主在设备上存在差异或商铺业主享受了更多的服务内容，即便半岛花园业委会陈述商铺的防火防盗消防安全等要求更高，需要更多的巡逻检查，花费更多的人力成本，但原审法院注意到，此次调价的幅度联体别墅为15%，商铺为63%，在法律没有规定商铺的物业费标准高于住宅的物业费标准的前提下，xxxxx的这一决议，使商铺业主承担了更多的费用，显然不具有合理性，侵害了商铺业主的合法权益，即便商铺的物业服务成本高于住宅，也须在合理的幅度内予以提高。据此，本案系争的xxxxx关于商业用房（商铺）2.20元/月/平方米物业管理费收费标准的决议具有可撤销的事由，应当予以撤销。在此，需要说明的是，在决议撤销之后，尚需xxxxx重新作出合理的调价决议，并重新与物业公司签订物业服务合同或补充协议。对于物业公司多收取的商铺业主的物业费，应当退还业主。

　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，于二○一四年十月十一日作出判决：撤销xxxxx2013年5月6日作出的《关于上海市松江区半岛花园小区调整物业费标准的决议》中经营房（商铺）为2.20元/月/平方米的物业管理费标准。案件受理费80元，由上海市松江区半岛花园业主委员会负担。

　　判决后，半岛花园业委会不服，上诉于本院，诉称：原审法院已经确认xxxxx关于调整经营房（商铺）物业费收费标准的决议程序合法，而根据沪房地资物（2002）99号文第四条的相关规定，商铺物业费标准“增加一倍收取”有法可依，且商铺的物业费标准普遍实施“增加一倍收取”或甚至超过一倍收取有其充分的事实依据，因商铺业主比住宅业主得到更多的物业服务，故xxxxx通过的经营房（商铺）物业费标准调整为2.20元/月/平方米的决议，应受法律保护。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回孙国兴等十人的原审诉请。

　　被上诉人孙国兴等十人辩称：在法律没有规定商铺物业费标准应高于住宅物业费标准的前提下，在涉案小区商铺业主数量远少于联体别墅业主的情况下，xxxxx以投票表决方式通过的调整经营房（商铺）物业费标准的相关决议属联体别墅业主滥用其多数地位而损害商铺业主利益，原审判决对此予以撤销系维护了法律的公平原则。故不同意半岛花园业委会的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

　　二审审理中，孙国兴等十人表示不再坚持对系争xxxxx所作调整物业费标准决议的程序方面的异议。

　　本院认为，鉴于孙国兴等十人在二审时表示不再坚持对系争决议程序方面的异议，故本案的争议焦点还在于涉案小区商铺物业费标准的调整是否存在侵害商铺业主利益的情形而应予撤销。原审法院系基于“同等服务、同等收费”的原则及法律并无商铺物业费应高于住宅物业费的规定，认定xxxxx对涉案小区商铺物业费收费标准的调价幅度明显高于联体别墅物业费收费标准而侵犯了商铺业主利益故应予撤销。对此，本院认为，孙国兴等十人主张xxxxx将涉案小区商铺物业费收费标准调整至2.20元/月/平方米侵害了处于少数地位的商铺业主利益，但其并未提供切实证据证明该收费标准明显高于商铺业主实际享受的物业服务所对应的物业费标准，而商铺物业费的调价幅度高于联体别墅物业费的调价幅度并不必然表明调整后的商铺物业费标准不合理，所谓的“同等服务、同等收费”原则亦应适用于性质相同的物业，故在孙国兴等十人并未提供充分证据证实其主张的情况下，原审法院仅以调价幅度的不同而认定xxxxx关于调整商铺物业费收费标准的决议侵害了商铺业主利益而应予撤销，缺乏充分的事实和法律依据，由此所作判决不当，本院予以纠正。半岛花园业委会的上诉请求，依法有据，本院予以支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第3461号民事判决；

　　二、驳回孙国兴、梁华祥、汤勇、王桂兴、胡晓仙、朱运绍、王柳春、沈雅媚、孙信荣、季洪星要求撤销《关于上海市松江区半岛花园小区调整物业费标准的决议》中经营房（商铺）物业管理费标准为人民币2.20元/月/平方米的决议内容之诉讼请求。

　　一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，共计人民币160元，均由孙国兴、梁华祥、汤勇、王桂兴、胡晓仙、朱运绍、王柳春、沈雅媚、孙信荣、季洪星共同负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长张薇佳

审　判　员唐建芳

代理审判员盛伟玲

二○一四年十二月二十二日

书　记　员莫　莉