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承租人优先购买权中“同等条件”的认定

发布日期:2015-01-23 点击量:1772次

浙江星韬律师事务所  丰骏杭

《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人优先购买权,必须以“同等条件”为前提,这就表示,承租人的购房条件除必须符合物权人的售房条件外,还要与其他购房人的购房条件相同或更优越,承租人的优先购买权才能实现。“同等条件”实为限制优先购买权之用,所有权的行使在非“同等条件”下不受优先购买权的干预。

同等条件是对房屋承租人行使优先购买权的限制。有学者阐述了作出此种限制的意义:这首先尊重了作为出卖人的所有人的所有权,不至于因优先购买权的行使,使出卖人的利益遭受损失。同时,表明确立优先购买权并没有剥夺其他人的购买机会。如果不能提供同等条件,则按价高者得的市场原则决定物的归属,因此不违反公平竞争原则
    但对于同等条件的具体内涵是什么的问题,大家看法各异。《德国民法典》第505条第2款规定:“一经行使先买权,先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”有人主张,应当借鉴德国法的上述经验,采用“相同条款”作为先买权人行使权利的条件。但这种所谓的“绝对等同说”关于“同等条件”的内容,在适用中过于苛刻,先买权在现实中恐有不能实现之虞。

作为买卖合同的一种,房屋买卖行为必然要包含买卖标的物和价金两大条款。房屋买卖的条件是否等同,首先要看标的物和价金两大条款是否等同。
    一、标的物条款。

有关优先购买权的争讼中,当事人争讼对象就是同一房屋,所以标的物条款本不会产生是否等同的疑问。但是,现如今,标的不一的问题时常发生。假设,所有人出租了两间相邻店面房,有两位承租人分别承租其中一间,所有人打算整体出售(为获得更高价款,其不同意分开出售)。其中一间店面房的承租人放弃购买,而另一位愿意负担的购买价格与其他人的购买价格相同时,承租人是否对这整体两间房可以有优先购买权。笔者认为,如果此时承租人不享有对整体两间房的优先购买权,则其对其中一间房的优先购买权也无法实现。从设立优先购买权的立法目的来看,其首先是为了承租人的安宁,而且由于“同等条件”的限制,其并不会影响出租人的出卖利益。这种情况下,应赋予部分房屋承租人以对完整代售房屋的优先购买权。

二、价金条款。

首先是价金数额等同,即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次,关于价款的支付方式,也应等同于第三人允诺的方式。例如,第三人允诺一次付清者,承租人不得主张分期支付。不过,如果出租人允许第三人分期付款,则承租人除非为出租人提供了充分而适当的反保,否则不能请求分期付款。《德国民法典》第509条对此设有明文规定,可资参照。之所以如此,乃是因为每个人的信用及支付能力未尽相同,出租人信赖第三人的支付能力,承租人却未必能赢得同样的信赖。
    除开上述两大条款外,“同等条件”是否也包含其他交易条件的等同?有学者根据《德国民法典》第507条的规定认为第三人允诺对出租人负担从给付义务的,除非该从给付义务可以用金钱作价,或无此从给付义务出租人与第三人的合同亦能成立,否则承租人不得行使优先购买权。笔者表示赞同。据此,先看从给付是否为出租人和第三人成立买卖契约所必需,如不是必需,则在判断同等条件时不考虑该从给付约定;如是必须,再看该从给付是否可用金钱来衡量。如果该从给付不可用金钱来衡量,承租人就不能行使优先购买权;反之,承租人可在用金钱代替该从给付后行使优先购买权。当然,在确定哪些从给付为成立契约所必需时需要法官丰富的经验和充足的智慧,这不是法律条文本身所能解决的问题。
    综上,笔者认为,确定“同等条件”需要通盘考虑上述因素后作出决定,而不能单考察某一个条件(如价金数额相同)便做定论。另外,依举重明轻之原则,如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件,承租人自然可以行使优先购买权。