齐红海等与刘真真房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第2419号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）齐红海

　　上诉人（原审被告、反诉原告）叶红

　　委托代理人齐红海（系叶红丈夫）。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）刘真真（曾用名刘媛）。

　　委托代理人潘雪源，上海道恩律师事务所律师。

　　委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。

　　上诉人齐红海、叶红因与被上诉人刘真真房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第8639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　原审查明，2013年3月5日，刘真真作为卖售人（甲方），齐红海、叶红作为买受人（乙方），双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的位于某某某某房屋，房屋建筑面积为73.75平方米。第二条约定，房地产转让价款共计人民币（下同）2,780,000元，付款方式和付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确。第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。该合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺于签订本合同后60日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直到原有户口（若有）迁出时止。合同附件三“付款协议”第6条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定的账户后5日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款计10万元。合同附件四中约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。

　　上述合同签订以后，双方于2013年5月20日办理了房屋过户手续，同年6月8日，涉案房屋经核准登记于齐红海、叶红名下，2013年6月30日，刘真真将房屋交给了齐红海、叶红，齐红海、叶红则向刘真真付清了除了尾款10万元以外的房款。

　　另查明，2013年7月6日，刘真真与齐红海作为甲乙双方又签署《协议》一份，内容为：“甲、乙双方协商浦东新区某某路1389弄88号603室房室（屋）户口事项，约定2013年8月15日前签（迁）走（现户口人数为3人），签（迁）户口当日同时乙方将尾款人民币壹拾万元归还给甲方，如甲方未能签（迁）出户口，则按总房款万分之伍每日计算支付给乙方。”

　　2013年8月23日，刘真真办理了户口迁出的申请手续，2013年8月28日，其户口从浦东新区某某路1389弄88号603室（即涉案房屋）迁至了浦东新区某某路388弄14号103室。

　　2014年3月5日，刘真真诉诸原审法院，请求判令：齐红海、叶红支付：1、房款10万元，2、违约金303,020元（按每日房价款万分之五、暂计算至起诉之日）。齐红海、叶红原审反诉请求：判令刘真真支付违约金161,240元（按每日房价款万分之五、从2013年5月4日计算至2013年8月28日止）。

　　原审审理中，双方确认刘真真还欠齐红海、叶红水电煤费用135.10元，刘真真表示愿意将该笔费用在齐红海和叶红应当支付的款项中进行抵扣。同时，刘真真主张齐红海和叶红未按合同及补充协议的约定及时支付尾款，应当承担违约责任，其于2013年8月23日办理了迁移户口申请手续，故变更违约金诉请为要求齐红海、叶红支付自2013年8月23日至2014年2月10日（即起诉之日）止的违约金，共计237,690元；对于齐红海、叶红主张的违约金，根据补充协议约定，其最多晚迁出户口8天，齐红海、叶红不存在任何损失。齐红海、叶红则认为本案系刘真真违约在先，根据双方达成的补充协议，刘真真已不能向其主张尾款，故不同意支付10万元尾款，同时，坚持要求刘真真承担逾期迁户口的违约金。

　　原审认为，涉案房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。

　　涉案协议约定，刘真真于2013年8月15日前迁走户口，同时齐红海在迁户口当日将尾款10万元支付给刘真真，并约定如刘真真未能迁出户口的，则应按总房款的万分之五每日计算违约金，可见在涉案买卖合同履行中，双方对迁户口及支付尾款时间又作了重新约定，应据以履行。本案中，刘真真已于2013年8月28日将其户口迁离了买卖房屋，齐红海和叶红应按约支付尾款，其以刘真真先行违约为由不同意支付尾款的意见法院不予采纳。

　　合同约定，齐红海、叶红未按约支付房款的，应按房屋总价款的日万分之五向刘真真支付违约金，现刘真真主张至起诉日止的违约金，具有合同依据和法律依据，但其违约金的起始日期应自2013年8月28日开始计算。双方协议对刘真真迁户口的截止日期延长至2013年8月15日前，但刘真真直至2013年8月28日才迁出户口，应按约向齐红海、叶红支付相应的违约金。审理中，双方均认为违约金标准过高，法院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期付款和迁出户口的违约金确属过高，由原审法院酌情调整为按未付房价款的日万分之五计算。刘真真同意将其尚欠的水电煤费用在齐红海和叶红应付的费用中予以抵扣，经查并无不当，法院予以准许。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于二〇一四年七月二十二日判决：一、齐红海、叶红于判决生效之日起十日内支付刘真真房屋尾款人民币100,000元；二、齐红海、叶红于判决生效之日起十日内支付刘真真自2013年8月28日至2014年2月10日止、以人民币100,000元为本金、按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；三、刘真真于判决生效之日起十日内支付自2013年8月15日至2013年8月28日止、以人民币100,000元为本金、按每日万分之五的标准计算的逾期迁出户口违约金；四、刘真真于判决生效之日起十日内支付齐红海、叶红水电煤费用人民币135.10元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币7,345元，减半收取计人民币3,672.50元，反诉案件受理费人民币1,762元，共计人民币5,434.50元，由刘真真负担人民币2,464元，齐红海、叶红负担人民币2,970.50元。

　　判决后，齐红海、叶红不服，上诉称，原审认定错误，被上诉人刘真真未按双方补充约定确定的日期迁出户口，按约不能取得房屋尾款并应支付违约金；上诉人按约履行并无违约行为，所谓不支付尾款系刘真真未履行迁出户口的先履行义务，上诉人有法定后履行抗辩权，不应承担违约责任。按故上诉请求撤销原判，改判驳回刘真真原审诉讼请求。

　　刘真真辩称，二审法院应维持原判，驳回上诉请求。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人齐红海、叶红因与被上诉人刘真真签订的《上海市房屋买卖合同》、《协议》系双方真实意思表示，内容未违法强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。

　　有效合同约束双方全面按约履行。本案二审争议焦点在于上诉人是否存在违约行为。根据查明事实，被上诉人刘真真作为房屋出卖人应按约定时间迁出户口，而实际履行中其确实有延期，应承担延迟履行责任。但必须指出，就现有证据而言，迁移户口并非本案房屋买卖合同主给付义务，但房屋尾款总计达10万元，属合同项下买卖对价主给付义务的组成，该两项义务并非互为关联的对价交换，应分别按约履行，依法不存在先履行抗辩关系。本院注意到，本案标的房屋被上诉人早已交付并登记于上诉人名下，上诉人以户口迁移延期为由不履行支付部分房款实际亦违反交易公平的交易惯例和生活常识，上诉人应属违约。原审法院将上诉人、被上诉人瑕疵履行行为比照合同约定分别酌处违约责任判断准确，本院予以确定。

　　原审法院查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。上诉人齐红海、叶红的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币4,228元，由上诉人齐红海、叶红负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长庞闻淙

审　判　员叶振军

代理审判员蒋辉霞

二○一四年十二月十九日

书　记　员周璐珺