姚敏凤与锐甲房地产经纪事务所居间合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第2708号

　　上诉人（原审被告）姚敏凤。

　　被上诉人（原审原告）锐甲房地产经纪事务所。

　　上诉人姚敏凤因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第22363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　原审查明，2014年3月20日，经锐甲房地产经纪事务所（以下简称锐甲事务所）的居间，姚敏凤（买方）与案外人华敏等三位共有人（卖方）签订了位于上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋（以下简称系争房屋）的《房屋买卖合同》，房屋出售价为（人民币，下同）6,220,000元。同时，双方还签订了《房地产买卖居间协议》，约定姚敏凤应给付锐甲事务所的居间费为成交总额的1%。之后，姚敏凤出具给锐甲事务所《佣金确认书》一份，确认给付锐甲事务所佣金70,000元。2014年4月20日，姚敏凤与房屋出售人签订了《终止本次购房意向的约定》，约定内容为：姚敏凤由于资金筹措的原因，放弃本次购房意向，姚敏凤给付房屋出售方补偿金100,000元。姚敏凤未给付锐甲事务所居间费，锐甲事务所催要无着，遂提起诉讼。上海市某某区某某路某某弄某号某某室（建筑面积94.73平方米）房屋产权于2009年3月23日登记为姚敏凤和范某共有。姚敏凤的户籍于2013年7月28日从上海市某某区某某路某某号迁入上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋之中。

　　锐甲事务所诉称，2014年3月20日，经其居间，姚敏凤（买方）与案外人华敏等三位共有人（卖方）签订了位于上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋的《房屋买卖合同》。同时，双方还签订了《房地产买卖居间协议》。因此，其的居间已经完成，姚敏凤依约应支付居间费70,000元。由于姚敏凤未支付居间费，故其要求姚敏凤支付居间费70,000元。

　　姚敏凤辩称，锐甲事务所作为专业从事房屋买卖的中介机构，应尽到初步审查及告知义务。锐甲事务所居间其与卖方订立《房屋买卖合同》时，锐甲事务所未对其及其亲属身份信息进行核查，只是一味催促买卖双方签订买卖合同，在签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的第二天，锐甲事务所才要求其提供户籍、身份证、房产证等材料。在交易中，锐甲事务所的业务员承诺可以把房价做低，并且把其的另一套房产在一个月内出售。其之后从其他渠道了解到锐甲事务所之前的承诺不可能做到，致使买卖合同中约定的付款方式是其不可能履行的，最终导致合同被解除。其购买的房屋中存有租赁关系，但锐甲事务所未向其提供租赁者放弃优先购买权的证明。双方签订的《房屋买卖合同》不是网签合同，买卖双方还未就买卖的具体事宜达成一致，锐甲事务所并未完成其居间义务。根据相关规定，锐甲事务所只有在完成基本服务，房屋过户手续之后才能收取相关佣金，最高收取1%的中介费，锐甲事务所只完成了其基本义务中的一小部分，不能收取最高的佣金。

　　原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。锐甲事务所向房屋买卖的双方报告了订立合同的机会，并促使买卖双方初步订立了买卖合同，姚敏凤应当按照约定支付报酬。锐甲事务所为姚敏凤提供居间服务，锐甲事务所与房屋出售人签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，锐甲事务所的居间已经完成。姚敏凤最终购房不成系“姚敏凤由于资金筹措的原因”所致，姚敏凤还给付房屋出售方补偿金100,000元。因此，姚敏凤与房屋出售方解约与锐甲事务所无涉。姚敏凤应当支付给锐甲事务所居间费。居间费的数额应为买卖双方约定房价款的1%，锐甲事务所要求姚敏凤支付超过房价款1%的居间费，无事实和法律依据，不予支持。

　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于二○一四年八月二十九日作出判决：姚敏凤应于判决生效之日起十日内给付锐甲房地产经纪事务所居间服务费62,200元。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，减半收取775元，由姚敏凤负担。

　　判决后，姚敏凤不服，向本院提起上诉称，被上诉人的居间行为存在重大瑕疵，被上诉人没有核查上诉人的购房资格，误导上诉人签订了根本无法履行的房屋买卖合同，并导致上诉人损失了10万元定金用以解除与出售方的买卖关系。并且，被上诉人并未完成全部居间义务，买卖双方签订的《房屋买卖合同》只是一份预约，有诸多内容尚未确定，已载明的内容仍需要进行变更，被上诉人还有大量居间服务内容需要在后期阶段去完成，被上诉人需在完成包括确定成交意向、订立交易合同、办理产权过户等基本服务后，才可收取服务费。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。

　　被上诉人锐甲事务所辩称，系争房屋交易未能最终成功系因上诉人的过错所致。被上诉人在居间过程中已经提供了有效的居间服务，被上诉人已经促使了买卖双方就系争房屋签订了买卖合同，故被上诉人已经居间成功，理应收取相应的居间报酬。

　　二审审理中，就双方约定的具体佣金数额，上诉人陈述根据居间协议，其应负担的佣金数额为总房价款的1%，因被上诉人承诺为上诉人代办贷款事宜，故双方在佣金确认书中约定佣金为7万元；被上诉人则陈述，系争房屋买卖产生的上下家居间费用包括交易税费均由上诉人承担，上下家本应一共收取总房价款的2%作为佣金，经双方协商后被上诉人予以上诉人优惠价，故在佣金确认书中约定佣金数额为7万元。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，本案的争议是被上诉人是否已经完成其全部居间服务内容以及应收取相应居间服务费的数额。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。可见，促成房屋出售方与买受方就房屋买卖达成交易意向并订立买卖合同，是房地产中介履行居间服务合同中的主要义务。本案中，通过被上诉人的居间，上诉人与出售人就系争房屋达成了交易意向，并签订了居间协议及买卖合同，故被上诉人的居间主要义务已经完成，上诉人理应向被上诉人支付相应的居间报酬。系争房屋最终未能交易成功系因上诉人单方原因所致，与被上诉人无涉，故上诉人以此为由拒绝支付居间服务费，于法无据，本院不予支持。

　　至于具体的居间报酬数额，双方在《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》中作了不同的约定，根据二手房市场交易惯例以及被上诉人未向房屋出售方主张居间报酬的事实，本院采信被上诉人关于居间报酬数额的主张，认定《佣金确认书》中约定的7万元数额系出售方及买受方所需支付全部佣金报酬的优惠价格，该笔佣金报酬应由房屋买受方暨上诉人承担支付义务。原审法院认为上诉人应承担的居间费用不得超过房价的1%，该认定有误，本院予以纠正。

　　然而，同样根据交易惯例，二手房交易中介服务不仅包括居间斡旋，促成买卖双方就房屋买卖订立合同，还应包括协助双方签订正式房屋买卖合同并进行网签、房款支付、产权过户、交房等一系列后续服务，上述服务完成后，方可收取全额佣金报酬。本案中，虽然买卖合同未能继续履行的责任在于上诉人，但被上诉人毕竟没有为上诉人提供全部居间服务，本院综合考虑买卖合同的履行情况、未能继续履行的原因以及双方约定佣金数额的组成，酌定上诉人应支付被上诉人居间服务费5万元。

　　综上，上诉人的上诉理由，本院予以部分采信，但其要求不予支付被上诉人居间服务费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审认定被上诉人已完成全部居间服务有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第22363号民事判决；

　　二、上诉人姚敏凤于本判决生效之日起十日内给付被上诉人锐甲房地产经纪事务所居间服务费人民币50,000元。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费人民币775元，由上诉人姚敏凤负担525元，被上诉人锐甲房地产经纪事务所负担250元；二审案件受理费人民币1,355元，由上诉人姚敏凤负担1,050元，被上诉人锐甲房地产经纪事务所负担305元。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长孔美君

审　判　员郑卫青

代理审判员杨斯空

二○一四年十二月十九日

书　记　员周　勰