刘利娜与上海康邸物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第3194号

　　上诉人（原审被告）刘利娜，某出生，汉族，户籍地某某某，现住某某某。

　　委托代理人耿显文（系刘利娜之夫），某某出生，汉族。

　　被上诉人（原审原告）上海康邸物业管理有限公司。

　　法定代表人某某，职务总经理。

　　委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。

　　上诉人刘利娜因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一(民)初字第7651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审认定，刘利娜系上海市某某某房屋的权利人，房屋建筑面积为165.27平方米。

　　2001年10月上海东苑半岛物业管理有限公司与上海某某某公司签订《前期物业管理服务合同》，为上海市某某某小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。

　　2003年11月上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司（以下简称康邸物业公司）。2007年9月1日康邸物业公司（乙方）与上海市闵行区东苑半岛花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》，约定由甲方委托乙方为东苑半岛花园提供物业服务，康邸物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层人民币1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。

　　2009年3月7日康邸物业公司再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日康邸物业公司张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日东苑半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。

　　2010年5月30日康邸物业公司（乙方）与东苑半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。

　　2010年8月31日康邸物业公司再次与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。

　　2010年11月30日康邸物业公司又与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。

　　2011年4月25日东苑半岛业主委员会张贴公告，延长康邸物业公司服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长康邸物业公司服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日东苑半岛业主委员会再次发函给康邸物业公司，延长康邸物业公司的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。

　　2012年12月26日东苑半岛业主委员会发函给康邸物业公司，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请康邸物业公司继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日东苑半岛花园业主委员会发函给康邸物业公司，要求康邸物业公司对小区的物业服务延长至中标物业公司入场、交接后结束。

　　2013年8月31日康邸物业公司撤出该小区。

　　上述合同签订后，康邸物业公司按约提供物业服务，但刘利娜未按期交纳自2009年7月至2013年8月间的物业服务费，共计9,916.20元。

　　2014年4月康邸物业公司诉至原审法院，请求判令刘利娜支付2009年7月1日至2013年8月31日的物业服务费9,916.20元，并支付违约金99元。刘利娜请求驳回康邸物业公司的诉讼请求。

　　原审另查明，康邸物业公司分别于2011年7月19日、2012年9月9日、2013年3月26日、2013年12月3日通过挂号信的方式向刘利娜催讨物业服务费。

　　原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现刘利娜所居住小区的东苑半岛花园业主大会已与康邸物业公司签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，康邸物业公司与刘利娜间物业服务合同关系依法成立。虽然，康邸物业公司与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经刘利娜所在小区业主委员会的许可，康邸物业公司为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，康邸物业公司继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故康邸物业公司对小区实施的管理行为属事实管理，刘利娜理应依据等价有偿原则，向康邸物业公司支付物业管理费。刘利娜关于业主逾期不交纳物业服务费用时，应先经业主委员会督促其限期交纳的前置程序，物业服务企业不可直接向法院起诉的辩称理应，因此项规定并非法律上的诉讼前置程序，故当业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业有依法向法院起诉的权利。至于刘利娜辩称其已不欠物业费，那么刘利娜理应提供已缴清相关费用的凭证，现刘利娜未能提供证据证明，故亦不予支持。

　　关于诉讼时效。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。康邸物业公司主张的物业服务费历时较长，康邸物业公司所催讨的函件应能使诉讼时效的中断期间得以延续。经审查，康邸物业公司已经提供其分别在2011年7月19日、2012年9月9日、2013年3月26日以上海市某某某为寄送地址，并以挂号信方式向刘利娜发函催讨过系争物业费的凭证，诉讼时效因康邸物业公司提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，刘利娜关于康邸物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，不予采纳。

　　关于康邸物业公司主张的违约金，康邸物业公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但康邸物业公司在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到刘利娜未付物业费确属事出有因，因此对于康邸物业公司主张的违约金，不予支持。

　　现康邸物业公司考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，应予准许。

　　原审法院审理后，依据依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于2014年10月14日作出判决：一、刘利娜于判决生效之日起十日内支付上海康邸物业管理有限公司自2009年7月起至2013年8月止的物业服务费8,924.58元；二、驳回上海康邸物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25.19元，由刘利娜负担。

　　原审法院判决后，上诉人刘利娜不服，向本院提起上诉称：被上诉人在原审中提供的2008年物业服务合同系伪造的，故被上诉人向上诉人主张物业管理费，无合同依据。同时，2008年业主大会就已经通过决议不再续聘被上诉人，而另行选择物业公司，故双方已实际就合同终止达成合意。被上诉人出示的续聘通知已超过可以续聘的期限且因违反法律、法规并未得到业主大会的授权而自始无效。被上诉人以事实管理为由主张物业费无法律依据。根据《物业管理条例》第六十七条规定的诉讼前置程序和《业主公约》第十二条的规定，业主逾期交纳物业管理费的，应先由业主委员会督促其限期交纳，再逾期不交的，物业公司才能提起诉讼。被上诉人在业主委员会未进行催收的情况下，先行提起诉讼，违反了法定前置程序。本案诉讼已超过诉讼时效。被上诉人在原审中提供的2014年邮局出具的寄发清单，无签收记录，故不能显示送达情况。而且被上诉人也无证据证明其寄送的究竟是不是催款通知。因此，该凭证无法产生诉讼时效中断的法律后果。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。

　　被上诉人康邸物业公司辩称：被上诉人在原审中提供的物业服务合同是真实有效的，只是不同的合同版本。至于被上诉人与业主委员会签订的延长物业服务期限的几份协议的效力，已有法院生效判决予以确认。被上诉人于2013年8月31日才撤出小区，而上诉人自2009年7月起就未支付过物业服务费，经被上诉人催讨未着，故上诉人理应承担支付拖欠的物业服务费的义务。原审判决正确，要求维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与上海市闵行区东苑半岛花园小区业主委员会签订的物业服务合同、延长物业服务期限的补充协议，以及业委会要求延长物业服务期限的通知、公告等，为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务直至2013年8月底，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。现被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的2009年7月起至2013年8月止的物业服务费，于法有据。上诉人称2008年物业服务合同系伪造的，但未就此提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。至于上诉人称被上诉人出示的延长物业服务期限的通知因未得到业主大会的授权而无效的上诉意见。根据我国物权法的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，涉案小区业委会出具的延长物业服务的通知是否违反法律规定，损害了全体业主的利益，则属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主委员会的决定被撤销前，该决定对小区业主仍具有法律约束力。上诉人以此为由，作为其不予支付物业服务费的抗辩，其理由不成立。

　　关于被上诉人在业主委员会就上诉人拖欠物业服务费未进行催收的情况下，先行提起本案诉讼，是否违反了法定的前置程序的问题。由于业主委员会的督促仅体现了业主的自我管理和自我监督，而业主享受了服务而不交纳物业服务费是一种违约行为，按照我国民事诉讼法的规定，物业服务企业可以向法院提起诉讼。同时，我国最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条亦规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。鉴此，上诉人关于被上诉人的起诉未经业主委员会催收的前置程序的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。

　　至于本案是否超过诉讼时效的问题。根据本案所查明的事实，被上诉人分别于2011年7月19日、2012年9月9日、2013年3月26日通过挂号信的方式向上诉人居住地址发函催讨欠缴的物业服务费，故原审据此认定上述催缴凭证依法发生诉讼时效中断的法律后果，当属正确。上诉人对于上述催收凭证所实际寄送的内容提出质疑，但并未就此提供相关证据材料予以佐证，故本院不予采信。

　　综上所述，原审法院在查明事实的基础上，正确适用法律，所作的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人刘利娜负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长方　方

代理审判员孙　飞

代理审判员毛　焱

二○一四年十二月十九日

书　记　员曹　靖