上海岛中岛农业科技有限公司与上海广福资产经营有限公司土地租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第816号

　　上诉人(原审被告)上海岛中岛农业科技有限公司。

　　法定代表人陈荫崙。

　　委托代理人诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。

　　委托代理人徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)上海广福资产经营有限公司。

　　法定代表人曹德飞。

　　委托代理人曹洪洲。

　　上诉人上海岛中岛农业科技有限公司(以下简称“岛中岛公司”)因土地租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2013)崇民一(民)初字第4792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理，上诉人岛中岛公司的委托代理人诸燕舟、徐佳卿，被上诉人上海广福资产经营有限公司(以下简称“广福公司”)的法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2010年12月15日广福公司(甲方)与岛中岛公司(乙方)签订《租赁协议书》一份，约定由乙方租赁甲方座落于崇明县中兴镇汲浜北公路XXX号(养殖三场)土地及蔬菜钢管大棚等集体资产：1、土地四至：东至养殖三场东转河，南至养殖三场界河，西至七滧大河，北至北岸转河，合计土地(以区域面积计算)1700亩；2、蔬菜基地大棚1196只；其中连栋棚10只，计面积16000㎡，八型大棚531只，计面积172493㎡，六型棚655只，计面积126439㎡。总造价人民币(以下币种均为人民币)19,051,179元；3、甲方提供现有630KV电力及其配套设施，根据乙方发展需要再提供1200-1400KV电力；4、仓库2400㎡。协议第二条约定，租期为十年，即2011年1月1日至2021年12月31日止，乙方三年内确保投入不少于30,000,000元。第三条租金条款约定：(1)土地：根据崇明县政府[2004]51号文之规定，该土地暂按每年680元/亩计算，计1,156,000元，之后如遇政策调整，以调整后的标准为计算依据。(2)蔬菜基地大棚1196只，总造价19,051,179元，按一次性支付大棚租用费为3,810,236元(19,051,179某20%)，两年内结清，每年各付50%。(3)电力设施：广福公司提供现有630KV电力作为乙方农业生产配套使用，新增电力以80元/KV按实际容量计算。电力设施由乙方妥善保管和使用。(4)房屋：按每平方米40元计算，计96,000(2,400某40)(5)广福公司将现有大棚覆盖塑料薄膜有偿提供给乙方使用，待评估确定价格后一次性付清，二年内结清，每年各付50%。协议第四条确定了租金给付方式，(1)每年的2月底前给付该年度土地租金1,156,000元、房屋租金96,000元，计租金总额的50%，计626,000元。8月底前一次付清年度总额50%的租金，计626,000元。(2)大棚的租用费为2011年6月底前支付1,905,118元，2012年6月底前支付1,905,118元。协议第五条第10款约定，乙方须按协议规定给付租金，逾期按每天万分之五支付违约金。嗣后，广福公司按约将大部分土地交付岛中岛公司，另外780余亩土地于2011年4月份在收获花菜后交于岛中岛公司。为配合相关部门对涉讼土地的项目验收，广福公司组织人员进行割草等，为此要求岛中岛公司预支部分租金。2011年7月5日，岛中岛公司向广福公司出具预支凭证：“为迎接2008年菜田项目市级验收，全场有753只大棚需要除草、翻耕和种植，具体由高小山负责请人工割草、耕翻，经镇领导商量同意，每只大棚支付资金100元整。目前已完成550只大棚除草，140只大棚翻耕任务。现预支50,000元整，待最终完成后结算。”后备注“请于邵总处暂支后，在三场租金中结算”。2011年8月9日代凭证上“……总人工费用173,000元，已经支付第一次50,000元整，第二次50,000元整，现支付剩余款73,000元整……”底部备注“请邵总支付，于租金中抵扣”。2011年10月24日岛中岛公司通过银行向广福公司账户支付500,000元整。后当事人双方发生纠纷，广福公司提起诉讼，请求判令，解除双方2010年12月15日签订的《租赁协议书》，岛中岛公司清理腾空1700亩土地并予以返还，给付自2011年1月1日起至2014年3月7日止的土地租金8,375,634元及逾期付款违约金2,473,716元。

　　原审中，广福公司提供2014年6月底之前的租金明细表如下：一、2011年明细为：1、土地租金：1700(亩)×864元／亩=1,468,800元，让款489,600元(注：广福公司主动让步少计4个月租金，1,468,800元÷12个月=122,400元/月，122,400元／月×4个月=489,600元)。2、蔬菜基地大棚，第一年6月底前应付1,905,117元。3、房屋：3750㎡(2400㎡+1350㎡)×40元／㎡=150,000元(根据合同四.2.⑵的规定)，让款50,000元(注：广福公司主动让步少计4个月租金，12,500元／月×4个月)。实际应付2,984,317元,扣除岛中岛已付的673,000元，岛中岛尚欠2,311,317元。

　　二、2012年明细为：1、土地租金：1700(亩)×876元／亩=1,489,200元。2、蔬菜基地大棚，2012年6月底前应付1,905,117元。3、房屋：3750㎡×40元／㎡=150,000元，以上小计3,544,317元。

　　三、2013年明细为：1、土地租金：1700(亩)×900元／亩=1,530,000元。2、房屋：3750㎡×40元／㎡=150,000元。岛中岛尚欠1,680,000元。

　　四、2014年上半年度(1-6月)明细为：1、土地租金：1700(亩)×900元／亩(按2013年指导价)÷2=765,000元。2、房屋：3750㎡×40元／㎡÷2=75,000元。岛中岛尚欠840,000元。故岛中岛公司尚应支付8,375,634元。

　　原审中，岛中岛公司认为涉讼土地属盐碱地，但未能提供相应证据予以证明，也未能提供证据证明由于广福公司未及时提供电力而影响其正常经营活动的相关证据。

　　原审法院认为：广福公司与岛中岛公司之间《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，岛中岛公司未按约及时支付租金构成违约，广福公司未能及时将全部土地交付也有不当，可酌情减少岛中岛公司承担的违约金的数额。

　　关于本案的租金数额，由于1350平方米房屋的屋顶由岛中岛公司建造，适用每平方米40元的租金标准过高，可予以调整。对于在租赁期间双方发生的675,000元钱款往来，根据代凭证、预支凭证记载的内容及本案实际情形，可作为租金予以扣除。

　　关于违约责任的承担方式，从系争合同所要实现的主要目的来看，是广福公司与岛中岛公司通过签订租赁合同，由广福公司将土地出租于岛中岛公司，广福公司收取租金，岛中岛公司使用土地。在三年多的租赁期内，岛中岛公司在土地上进行了大量投入。如解除合同，对岛中岛公司之投入必须进行评估，部分财产也许并不是广福公司以后经营之需，拆除又可惜，对此也不是广福公司起诉之初衷，而广福公司仍需花相当时间、精力予以寻租，故解除对双方均无益处，完全可通过补交租金的形式来继续履行合同，从而实现合同目的。

　　综上，根据本案的实际履行情况及诉讼效益原则，权衡广福公司与岛中岛公司双方之利益，对广福公司要求解除合同的请求难予支持。希望双方在以后的合作过程中加强沟通，相互帮助，岛中岛公司在按时给付租金的同时，必须合理利用土地，避免出现抛荒现象。据此，原审法院作出判决：一、对上海广福资产经营有限公司要求解除与上海岛中岛农业科技有限公司之间的《租赁协议书》、并由上海岛中岛农业科技有限公司腾空并返还土地之诉请，不予支持；二、上海岛中岛农业科技有限公司于判决生效之日起十日内给付上海广福资产经营有限公司2014年6月之前的土地租金、蔬菜基地大棚费用、房屋租金等共计8,281,134元；三、上海岛中岛农业科技有限公司于判决生效之日起十日内给付上海广福资产经营有限公司违约金700,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,405元，由上海广福资产经营有限公司承担14,405元，上海岛中岛农业科技有限公司承担30,000元。

　　岛中岛公司不服原判，向本院提起上诉称，2010年12月15日双方签订的《租赁协议书》载明土地年租金为680元/亩，广福公司从未向岛中岛公司提供租金上涨的文件，原审法院确认土地租金2011年864元/亩、2012年876元/亩、2013年、2014年900元/亩没有依据。签约后，广福公司本应在2011年1月1日前向岛中岛公司交付全部租赁物，但由于涉案土地及大棚等需用于菜田项目验收，广福公司未能按约交付，直至2011年9月验收完成后，其才将租赁物交付岛中岛公司，违约在先。此前岛中岛公司无法开展经营活动，无需支付租金。接收涉案土地后，岛中岛公司发现部分土地盐碱化非常严重，根本不适合开展农业种植，签约时广福公司刻意隐瞒了该情况，存在过错，因涉案土地需要岛中岛公司投入资金改善土质，故涉案土地的租金标准应予调低。除此之外，广福公司还存在其他违约情形：①广福公司提供的电力设备标准根本无法满足岛中岛公司的生产需求，在岛中岛公司提出电力扩容后，广福公司也未及时提供合同约定的1200－1400KV电力设备；②未提供汲浜北路XXX号内房屋的合法权属证明，导致岛中岛公司未能及时完成工商注册手续而无法开展正常的经营活动；③广福公司曾向岛中岛公司吹嘘涉案土地东南位置有配套建筑，可以改建成多层酒店，岛中岛公司信以为真，立即投入资金进行改建，但在施工过程中被有关部门制止，导致岛中岛公司损失改建费用710,000余元；④租期开始近一年半后，广福公司至2012年4月才将河道及排涝泵站的管理权移交至岛中岛公司处。在广福公司违约在先的情况下，岛中岛公司暂缓向广福公司支付租金，以维护自身的合法权益是正当的。2011年7月5日《预支凭证》及8月9日《代凭证》所涉的付款173,000元系岛中岛公司为广福公司代为垫付的除草费，10月24日支付的500,000元则是双方之间的借款，原审法院将上述673,000元认定为岛中岛公司支付的租金没有依据。原审中，对广福公司主张的付租诉求，岛中岛公司提出了诉讼时效抗辩，但原审法院却未予认定。由于广福公司违约在先，岛中岛公司以私力救济行为行使先履行抗辩权是正当的，原审法院所作的判决有违公平原则。故上诉要求撤销原判第二、第三项，发回重审或依法改判驳回广福公司的原审相应诉请，诉讼费用由广福公司承担。

　　被上诉人广福公司辩称，双方在《租赁协议书》中约定的涉案土地年租金价格(680元/亩)是依政策指导价格而定，并载明如遇政策调整，以调整后的标准作为计算依据。签约后，相关政策对于农用土地流转指导价格每年均作了一定调整，原审法院以此确定土地的年租金标准是合法有据的，况且广福公司是按公益性项目农用土地流转的价格而非以商用项目的标准来计取租金，所约定的租金标准本身并不高。签约后，除其中的783亩土地(因种植花菜)经岛中岛公司同意于2011年4月交付外，其余土地均按约交付。岛中岛公司称全部土地于2011年9月才交付没有依据。签约前，岛中岛公司到现场对土地状况及电力设施等情况进行过察看，没有提出任何异议，也不存在广福公司对岛中岛公司刻意隐瞒的情况。岛中岛公司并未提出电力增容的申请，如其提出，广福公司仍愿意配合其办理相关手续。岛中岛公司的工商注册事宜应由其自行解决，广福公司并未对其作过相应约定，至于涉案土地东南位置的建筑，广福公司是作为仓库租借给岛中岛公司的，租金低廉，岛中岛公司自行欲改建成多层酒店，与广福公司无关。岛中岛公司接收涉案土地后，部分抛荒，为应对相关部门的检查，广福公司才请人对抛荒土地进行除草。对于岛中岛公司为广福公司代为垫付的除草费173,000元，在2011年7月5日《预支凭证》与8月9日《代凭证》中已明确与岛中岛公司应付的租金抵扣，岛中岛公司另称其10月24日支付的500,000元系双方之间的借款，没有依据，广福公司已向岛中岛公司开具相应发票，收款用途载明为租金，岛中岛公司对此并未提出任何异议。原审法院将上述673,000元认定为岛中岛公司支付的租金是正确的。原审中，就广福公司主张的付租诉求，岛中岛公司并未提出诉讼时效抗辩。岛中岛公司称广福公司违约在先缺乏依据，其主张行使先履行抗辩权没有理由。故不同意岛中岛公司的上诉请求，要求维持原判。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

　　二审中，广福公司表示，为妥善解决双方的纠纷，同意放弃要求岛中岛公司承担逾期付款的违约金。

　　本院认为，广福公司与岛中岛公司签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。租约中，双方对(包括土地及电力设施等)租赁标的之标准及要求等并未作出特别约定，明确承租后若岛中岛公司申请电力增容，广福公司承担的是配合协助义务。签约前，岛中岛公司已到现场进行了察看，对土地状况及电力设施等并未提出异议，签约后，双方未办理书面交接手续，除因种植蔬菜的部分土地广福公司于2011年4月交付外，岛中岛公司实际已接收并使用了租赁标的，至诉讼前的两年多时间内，岛中岛公司既未就租赁标的的状况与标准也未就租赁标的之交付时间向广福公司提出过异议，现岛中岛公司再称广福公司迟延交付全部租赁标的，缺乏依据，对岛中岛公司就租赁标的提出的(部分土地盐碱化、电力设施的标准)不符合约定的主张，不予采纳，对其要求调低租金的主张，难予支持。双方所订的《租赁协议书》中载明涉案土地年租金价格如遇政策调整，以调整后的标准作为计算依据。签约后，相关政策对于农用土地流转指导价格每年均作了一定调整，原审法院以此确定土地的年租金标准是适当的。至于岛中岛公司所提的工商注册、配套建筑改建及河道及排涝泵站管理权的问题，在双方合同中广福公司对此并未与岛中岛公司进行约定和承诺，岛中岛公司称此节广福公司存在违约，缺乏依据。至于岛中岛公司代为垫付的除草费等173,000元，广福公司在《预支凭证》与《代凭证》中已注明与岛中岛公司应付的租金抵扣，原审法院采纳广福公司提出债务抵扣的意见并无不当。岛中岛公司称2011年10月24日支付的500,000元系双方之间的借款，遭广福公司否认，岛中岛公司对其所称没有提供证据，本院不予采信。岛中岛公司称原审中其已就诉讼时效期间提出抗辩，同样缺乏证据。二审中，广福公司自愿同意放弃要求岛中岛公司承担逾期付租的违约金，与法不悖，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

　　一、维持崇明县人民法院(2013)崇民一(民)初字第4792号民事判决主文第一、第二项；

　　二、撤销崇明县人民法院(2013)崇民一(民)初字第4792号民事判决主文第三项。

　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费人民币44,405元，由上海广福资产经营有限公司负担人民币14,405元，上海岛中岛农业科技有限公司负担人民币30,000元；二审案件受理费人民币44,405元，由上诉人上海岛中岛农业科技有限公司负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长顾慧忠

审　判　员周刘金

代理审判员张的日

二○一五年一月五日

书　记　员戚佳娴