黄某某与上海中鹰置业有限公司商品房预售合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第2627号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)黄某某。

　　委托代理人丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。

　　委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)上海中鹰置业有限公司。

　　法定代表人芮永祥。

　　委托代理人宋文明，上海市沪一律师事务所律师。

　　委托代理人葛晓奇，上海普世律师事务所律师。

　　上诉人黄某某、上海中鹰置业有限公司(以下简称“中鹰公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄某某的委托代理人丁伟晓、张承飚，上诉人中鹰公司的委托代理人宋文明、葛晓奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，上海市新村路1717弄《中环凯旋公寓》由中鹰公司开发。2009年7月26日，黄某某、中鹰公司签订两份《商品房订购单》，其中的一份由黄某某订购《中环凯旋公寓》上海市新村路XXX弄XXX号XXX室，订购总价人民币(以下币种均为人民币)3,834,270元。双方在备注栏中约定：1、此房交房标准非精装修房(详见装修标准)；2、此房由买方自行精装修，并且在装修完毕后二年后再进行交房手续；3、买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款。在《商品房订购单》尾部，中鹰公司法定代表人签署：同意，家具抵冲100万元。

　　2009年7月29日，黄某某(合同签约方为乙方)与中鹰公司(合同签约方为甲方)签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由黄某某购买上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积142.01平方米)，每平方米房屋建筑面积单价27,000元，房屋总价3,834,270元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择“单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。甲方承诺在2011年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定了甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方选择“单方面解除本合同”方案追究甲方责任。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同附件一中约定：1、乙方于2009年7月29日与甲方签约，并付首付房款1,564,270元；2、乙方于2009年8月31日前应支付房款(商业贷款)2,270,000元。2009年8月20日，黄某某与贷款银行签订了《房屋担保借款合同》，当月28日，贷款银行核发贷款2,270,000元，2009年9月4日中鹰公司开具发票。

　　2009年11月15日，双方在家具清单上签名。根据中鹰公司收到的十张家具发票(开票日期为同年11月30日至12月4日)，总价为1,020,773元，按双方约定实际冲抵购房款100万元。

　　案外人黄某某的兄弟黄惠达曾购买中环凯旋宫37号802室，于2010年9月14日支付中鹰公司房款50万元，后退房，并申请将该款转为系争房屋购房款。中鹰公司于2013年5月4日核准同意。

　　2013年5月7日，黄某某付清购房余款64,270元。

　　黄某某于2013年11月26日诉至法院，请求判令：1、中鹰公司向黄某某交付上海市新村路XXX弄XXX号XXX室；2、中鹰公司将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至黄某某名下；3、中鹰公司承担逾期交房违约赔偿金616,991.82元(以总房价3,834,270元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2011年1月1日起，暂算至2013年9月23日止)；4、本案诉讼费由中鹰公司承担。

　　中鹰公司提起反诉，请求判令，黄某某承担逾期付款的违约金215,567元(违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中50万元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月4日止，1,064,270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止)。

　　原审法院另查明，在双方签订上述系争房屋订购单的同时，黄某某也订购另一套房屋，双方还签订了一份《商品房订购单》，该订购单约定，由黄某某订购《中环凯旋公寓》新村路XXX弄XXX号XXX室，订购总价3,834,270元。双方在备注栏中约定：1、此房交房标准非精装修房(详见装修标准)；2、此房由买方自行精装修，并且在装修完毕后二年后再进行交房手续；3、买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款。

　　2009年7月28日，依据2003室房屋的《商品房订购单》，案外人陈某某(乙方)与中鹰公司(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定由陈某某购买上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积142.01平方米)，每平方米房屋建筑面积单价27,000元，房屋总价3,834,270元。合同附件一中约定：1、乙方于2009年7月28日与甲方签约，并付首付房款1,154,270元；2、乙方于2009年8月31日前应支付房款(商业贷款)2,680,000元。2009年8月26日，贷款银行核发贷款2,680,000元。2012年3月1日，由黄某某付款154,270元。2013年5月7日，由黄某某之女儿王筱捷银行转付100万元。

　　原审审理中，黄某某认为，双方对合同的真实性不持异议。黄某某于2013年5月7日付清房款，但双方的争议焦点也就是其中的100万元何时支付，现有证据证明该款双方以家具作价100万元冲抵，黄某某只是延期付余款64,270元，现同意按合同约定的标准，承担64,270元逾期付款的违约金。另由于中鹰公司未按约定于2010年12月31日前交房至今，为求得违约责任的平衡，黄某某主张的延期交房违约金应从2011年1月1日起算至实际交付日止，望法院支持黄某某的诉求。

　　中鹰公司认为，双方在合同中约定了交房日为2010年12月31日之前，在黄某某知晓了中鹰公司逾期交房应承担法律责任的情况下，双方仍在合同中约定逾期交房的违约金标准为零，故黄某某的该项请求没有合同依据。同时，依据合同补充条款约定，黄某某未付清房款，中鹰公司可以拒绝交房，黄某某虽于2013年5月7日付清了房款，但其中的100万元家具系冲抵了另一套房屋2003室的房款，与本案无关。涉讼房屋的100万元由黄某某之女儿于2013年5月7日支付，即使中鹰公司延期交房，也应从2013年5月7日开始，况且，中鹰公司已于2014年3月13日通知黄某某办理手续，故黄某某的请求无法律依据，中鹰公司反诉请求符合约定。

　　原审法院认为，双方关于《中环凯旋公寓》上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商品房订购单》及《上海市商品房预售合同》应是签约人的真实意思表示，均合法有效。关于本诉，根据双方在合同中的补充约定，在黄某某未付清全额房款的情况下，中鹰公司有权拒绝交房，现黄某某最后一笔房款于2013年5月7日付清，故黄某某向中鹰公司主张逾期交房违约金，于法有据，但起算日期应从2013年5月8日开始，黄某某在双方约定的违约金标准为零数的情况下，要求以总房价为基数，按照银行同期贷款利率标准主张违约金，不符合同约定，不予采纳，鉴于双方约定了黄某某逾期付款应按逾期未付款额的日万分之一承担违约金，尤其中鹰公司明知黄某某2013年5月7日付清房款后，仍无法提供证据证明其已经交房，构成违约，为平衡利益，结合双方的违约程度，对黄某某主张的违约金酌判支持。在反诉中，根据查明事实，双方对银行贷款部分不持异议。依合同约定，黄某某应于2009年7月29日支付首付款1,564,270元，由于双方在签订预售合同前约定了买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款，现有证据证明在1903室订购单上，中鹰公司法定代表人同意以家具款抵冲房款100万元，故在双方履行预售合同中，双方变更了付款方式，且于2009年11月15日在家具清单上签名确认，因此，黄某某应承担2009年7月30日至同年11月15日逾期付款100万元的违约责任。同理，双方经合意，同意将黄某某兄弟因退房已支付的房款50万元转入黄某某的购房款，因中鹰公司于2010年9月14日收到该款并一直占用至今，故黄某某应承担的50万元逾期付款应算至2010年9月14日止。因黄某某对双方约定的逾期付款违约金标准不持异议，并同意承担余款64,270元的逾期付款违约金，予以准许。由于中鹰公司诉称的理由无证据印证，难以采信。据此，判决：一、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内向黄某某交付上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内协助黄某某将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至黄某某名下；三、上海中鹰置业有限公司应于判决生效之日起十日内向黄某某支付赔偿金人民币160,000元；四、对黄某某的其余诉讼请求不予支持；五、黄某某应于判决生效之日起十日内支付上海中鹰置业有限公司逾期付款的违约金人民币40,250元(违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中人民币1,000,000元的违约金从2009年7月30日起算至2009年11月15日止，人民币500,000元的违约金从2009年7月30日起算至2010年9月14日止，人民币64,270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止)；六、对上海中鹰置业有限公司其余诉讼请求不予支持。

　　上诉人黄某某不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院没有按合同约定计算中鹰公司逾期交房的违约金，不当。黄某某请求撤销原审判决，改判支持黄某某原审诉请。

　　上诉人中鹰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，不同意黄某某的上诉意见。合同约定，黄某某未付清房款，则中鹰公司有理由延期交房。案外人50万元购房款在2013年5月4日才冲抵黄某某的房款，且该笔50万元的房款是案外人支付的，与本案是两个法律关系，原审法院混同，不当。中鹰公司是在2011年11月对家具款100万元冲抵房款作出确认，原审法院认定100万元的违约金计算日期错误。中鹰公司于2014年3月13日书面通知黄某某交房，原审法院未质证，违反证据规则。中鹰公司请求撤销原审判决第三、五、六项判决，依法改判为：驳回黄某某的全部诉讼请求，黄某某支付逾期付款违约金215,567元。

　　黄某某不同意中鹰公司的上诉意见。

　　本院经审理查明，2011年11月15日，双方在家具清单上签名。

　　除上述事实外，原审法院判决查明的其余事实并无不当，本院予以确认。

　　本院认为，双方在2009年7月26日的商品房订购单上明确，中鹰公司同意家具抵充100万元，故家具款100万元可以冲抵房款。中鹰公司于2011年11月15日在家具清单上签名，应视为双方于该日确认100万元家具款抵充房款。黄某某逾期支付房款，理应支付100万元逾期付款违约金，自2009年7月30日起算至2011年11月15日止。黄某某兄弟黄惠达支付房款50万元，中鹰公司自2010年9月14日起一直占用该款，实际获利，故原审法院判决黄某某承担50万元的违约金计算至2010年9月14日止，并无不当，本院予以维持，中鹰公司的该项上诉请求依据不足，本院难以支持。原审法院结合双方的违约程度，对黄某某主张的违约金酌情支持，尚属合理，黄某某对此项违约金的计算标准所提出的上诉意见，亦缺乏依据，本院不予支持。原审法院对于违约金的承担，违约金的计算，均已作充分阐述，本院认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

　　一、维持上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2495号民事判决主文第一、二、三、四、六项；

　　二、撤销上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2495号民事判决主文第五项；

　　三、黄某某应于本判决生效之日起十日内支付上海中鹰置业有限公司逾期付款的违约金(违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中人民币1,000,000元的违约金从2009年7月30日起算至2011年11月15日止，人民币500,000元的违约金从2009年7月30日起算至2010年9月14日止，人民币64,270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止)。

　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审案件受理费人民币4,300元，由黄某某承担人民币2,580元，由上海中鹰置业有限公司承担人民币1,720元。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长张　铮

审　判　员张　松

代理审判员陈　琪

二○一四年十二月三十日

书　记　员王　磊