中国电子工业上海公司等与上海蒙盛电讯技术服务有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第3230号

　　上诉人（原审被告）中国电子工业上海公司。

　　上诉人（原审被告）上海中电物产有限公司。

　　上述两上诉人之共同委托代理人金廷一，上海市新华律师事务所律师。

　　上述两上诉人之共同委托代理人马轶琳，上海市新华律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）上海蒙盛电讯技术服务有限公司。

　　委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。

　　上诉人中国电子工业上海公司、上海中电物产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第37120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。两上诉人之共同委托代理人金廷一，被上诉人上海蒙盛电讯技术服务有限公司的委托代理人孙佩勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院认定，1996年，上海中电物产有限公司（以下简称“中电物产公司”）取得上海市某区某路27号的房屋（以下简称“系争房屋”）的《商品房预售许可证》。2005年6月，上海市第二中级人民法院委托上海市某中心对系争房屋于2005年6月23日时点的价格进行鉴定，鉴定结果为人民币2,430.7万元（以下币种均为人民币）。2007年4月，中国电子工业上海公司（以下简称“中国电子公司”）、中电物产公司与案外人上海甲通讯器材有限公司（以下简称“甲公司”）签订《意向书》，约定：中电物产公司章程规定，中电物产公司应由中国电子公司、乙进出口山东公司（以下简称“山东公司”）及香港丙企业有限公司（以下简称“丙公司”）出资组建，注册资本210万美元，其中中国电子公司出资105万美元，占50%股份，丙公司应出资84万美元，占40%股份，山东公司应出资21万美元，占10%股份，实际出资情况，中国电子公司出资91万美元，其余二个股东至今未出资，也从不参加经营管理；中电物产公司于1992年12月注册登记，中电物产公司拥有的系争房屋目前处于司法限制状态，具体有一起抵押并追加查封，另有5起余值查封，2005年8月9日、2005年9月6日经二次司法委托拍卖均告流拍，系争房屋于2001年3月竣工，因司法查封尚未办理产权登记，中国电子公司持有中电物产公司的全部股权于2005年5月17日由法院查封，中电物产公司已6年未通过工商年检，中国电子公司及中电物产公司已将上述事实充分告知了甲公司，甲公司对上述事实表示清楚；中国电子公司同意将持有中电物产公司的全部股权转让给甲公司，并以消灭中国电子公司及中电物产公司的全部历史债务作为出让条件（转让对价），债务范围附三方共同确认的清单，甲公司愿意受让中国电子公司持有中电物产公司的全部股权，接受中国电子公司的出让条件，承担清单范围的全部债务偿还义务；三方特别约定，因其余二个股东资金不到位，也无法与其取得联系，今后将依据法律规定，实施公告等必要程序，涉及国有资产股权转让，将按相关规定进行；考虑到中国电子公司的利益，甲公司同意先期补偿中国电子公司100万元；甲公司承诺本意向书生效后，首先解决丁公司和戊银行的债务，在中国电子公司和甲公司实现股权变更前，如发生股权被拍卖或工行申请执行其他标的物，本意向书即终止，中国电子公司退回甲公司所付的补偿款100万元，甲公司退还中国电子公司已收取的租赁费；甲公司提出自2007年5月1日起至2007年12月31日，凡系争房屋的租金收入（含现有租户和此后新租户）由中电物产公司和甲公司各半分成，中国电子公司和中电物产公司表示同意；办理股权转让所涉一切费用由甲公司承担，中国电子公司收到甲公司补偿款后向甲公司出具委托书，未尽事宜，友好协商并在《股权转让合同》中予以明确；本意向书一式三份，中国电子公司、中电物产公司及甲公司各执一份，签字并盖章后生效；附《债务清单》、系争房屋分割图及《委托书》。《债务清单》显示：中国电子公司、中电物产公司所欠债务总额为2,836.20元；其中欠丁公司522万元，查封股权；欠戊银行855万元，抵押、查封房产；欠戌银行360万元，查封房产；欠庚银行191万元，查封房产；欠辛电脑33万元，查封房产；欠寅银行405万元，查封房产；欠卯冶金180万元，工程款、查封房产；欠丑总公司100万元，已判决；欠子公司115万元；欠塑钢门窗8.1万元；欠灯具5.6万元；欠水泥2.2万元；欠钢材40万元；欠职工集资8.1万元；欠管理处9.25万元；欠酉公司1.95万元。

　　2008年1月7日，中国电子公司、中电物产公司与甲公司签订《合作协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》约定，三方确认原合作事项不变（2007年4月20日签订的《意向书》约定的合作事项）；中国电子公司重申同意将持有中电物产公司的全部股权转让给甲公司，并以消灭中国电子公司和中电物产公司的全部债务作为股权出让的条件，债务范围有三方已经共同确认的《债务清单》，甲公司重申愿意受让中国电子公司持有中电物产公司的全部股权并接受中国电子公司出让股权的条件，承担《债务清单》范围内全部债务的偿还义务；中国电子公司、中电物产公司此前已将中电物产公司的基本情况和系争房屋等目前司法限制的现状充分告知了甲公司，甲公司对此表示知晓；甲公司已于2007年4月27日付给中国电子公司补偿金100万元，该补偿金为甲公司参与本合作事项对中国电子公司利益的先期补偿，该补偿金不计在《债务清单》总额内，该补偿金为甲公司对本合作事项诚信的一种保证，当甲公司违约时视为甲公司应支付的违约金；本协议有效期限，原三方签订的《意向书》规定期限为2007年5月1日至2007年12月31日，现延长至2008年6月30日；在本协议有效期限内，如因司法执行原因（拍卖系争房屋、拍卖中国电子公司持有中电物产公司的股权以及执行其他抵押物等）造成协议不能履行，不视为协议三方任何一方违约，中国电子公司应退还给甲公司所付补偿金，甲公司应退还给中国电子公司和中电物产公司自2007年5月1日起已收取的系争房屋对外租赁费，本协议即终止；在本协议有效期限内，如甲公司未有实质性还款行为（未付出第一笔债务）则视为甲公司违约，甲公司返还给中国电子公司和中电物产公司自2007年5月1日起已收取的系争房屋对外租赁费，甲公司所付补偿金视为违约金不予退回，本协议即终止；本协议有效期限内，中国电子公司或中电物产公司未经甲公司同意终止协议，则视为中国电子公司或中电物产公司违约，甲公司收取的租赁费不予返还，中国电子公司收取的补偿金全额返还给甲公司，本协议终止；甲公司在本协议有效期限内虽已实际发生还款行为，但未能在有效期内完成全部债务，届时三方另行协商延长合作期限和委托经营管理期限；甲公司每次发生的付款行为，中国电子公司承诺向甲公司出具相应证据，直至全部履行结束，实现股权转让；甲公司在全部履行《债务清单》后，三方按相关规定共同办理股权转让登记，所涉费用由甲公司承担；中国电子公司和中电物产公司委托甲公司经营管理系争房屋；委托期限与本合作期限相同；在委托管理期限内，甲公司享有系争房屋的经营管理权，同时承担系争房屋的安全保卫、环境卫生、设备养护等各项义务；租赁收入各半分成以及委托管理的相关事项按原商定意见继续执行；中电物产公司作为系争房屋的权利人，将对甲公司的经营管理进行监督检查，以确保大楼的安全运行和权利人的经济利益。

　　2008年4月1日，中国电子公司、中电物产公司及甲公司签订《协议书》（以下简称《协议》1），《协议》1主要约定：三方同意《协议书》第二条改为，中国电子公司和中电物产公司同意将系争房屋的产权转让给甲公司，并以消灭中国电子公司和中电物产公司的全部债务作为出让条件（债权凭证除外），债务范围仍按原三方确认的《债务清单》；三方同意《协议书》第九条改为，甲公司在支付完《债务清单》第二项至第七项所列债务后，三方按相关规定共同办理产权转让手续；《债务清单》第一项与丁公司的债权债务关系，2005年6月22日，中国电子公司、中电物产公司曾向法院表示以300万元了结此案，此后该方案虽未实现，法院在中止执行裁定书中已认定丁公司未表示异议，三方同意在实现产权转让后六个月内以300万元为限与债权人协商解决；甲公司同意在甲公司付出第一笔款项的同时付给中国电子公司8-16项债务中的50万元；中电物产公司办理产证及评估费由甲公司垫付，由中电物产公司承担，产权交易转让所涉费用由甲公司承担；甲公司自付出第一笔款项之日起，系争房屋的经营管理使用权归甲公司所有；本协议条款中如与《意向书》、《协议书》有冲突，以本协议为准。

　　2008年5月8日，上海蒙盛电讯技术服务有限公司（以下简称“蒙盛公司”）、中国电子公司、中电物产公司及甲公司签订《关于转让<合作协议书>的协议》(以下简称《协议》2)，《协议》2约定的主要内容为：自2007年4月28日起，甲公司与中国电子公司、中电物产公司签订的《意向书》、《协议书》、《协议》1以及与此相关的《委托书》等协议中规定由甲公司承担的权利、义务和责任全部转让给蒙盛公司；各方确认，甲公司与中国电子公司、中电物产公司签订的上述全部协议继续有效，蒙盛公司将按各协议中规定由甲公司承担的权利义务继续履行，直至协议履行结束，如蒙盛公司未能按时履行与各债权人达成的协议（含法庭笔录），由此造成的一切经济损失由蒙盛公司承担；对于甲公司与中国电子公司、中电物产公司此前已经发生经济往来的事实（如甲公司已付给中国电子公司的补偿金、甲公司已在租赁中获取租金），各方确认，随着本协议的签订，已由甲公司转移至蒙盛公司，甲公司和蒙盛公司之间的清算与中国电子公司、中电物产公司无关；为有利本合作事项顺利实施，签约各方承诺对外负有保密义务；附已签协议清单：《意向书》、《委托书》、《合作协议书》（《协议书》）、《协议书》（《协议》1）。

　　签订《协议》2的同日，蒙盛公司与中国电子公司、中电物产公司签订《借款协议书》（以下简称《协议》3），《协议》3约定：为实施《补充协议书》，以中电物产公司向蒙盛公司借款之形式用于偿付中国电子公司、中电物产公司在二中院执行案件中的全部债务，解除系争房屋全部司法限制，通过产权交易最终实现将系争房屋产权转至蒙盛公司名下；借款额度为1,500万元，具体借款金额以蒙盛公司实际付出为准；在系争房屋产权由中电物产公司转让给蒙盛公司后，本借款事实即随之消灭。

　　2008年5月26日，巳信息产业集团公司出具巳资[2008]257号《关于某楼房产（系争房屋）处置有关问题的批复》给中国电子公司，主要内容为：你单位《关于处置房产的报告》收悉，经研究，现就系争房屋处置有关问题批复如下，一、原则同意你公司对系争房屋进行处置；二、请你们按照规定程序加快处理系争房屋，集团内企业和集团外企业可同时进行洽谈，同时，为保护系争房屋收益不因债务偿还而流出集团外，建议你公司重点在集团内企业中寻找房产的受让方。

　　2009年12月25日，蒙盛公司与中国电子公司、中电物产公司签订《协议书》（以下简称《协议》4），《协议》4的主要内容为，三方对于前一阶段工作进行回顾和确认，对尚未完成的有关事项进行约定；蒙盛公司已支付1,303.74万元，其中支付给中国电子公司、中电物产公司的债权人戊银行860.21万元（该案已终结）、寅银行60.75万元（中国电子公司、中电物产公司继续承担剩余债务）、某资产60万元（该案已终结）、戌银行54万元（中国电子公司、中电物产公司继续承担剩余债务）、辛电脑18万元（该案已终结，蒙盛公司尚欠中国电子公司、中电物产公司5,000元）、卯冶72万元（中国电子公司、中电物产公司继续承担剩余债务），合计1,124.96万元，其余178.78万元支付给中国电子公司、中电物产公司，178.78万元中包括补偿款100万元、《债务清单》第8-16项部分债务50万元、蒙盛公司在支付寅银行和戌银行还款中下降部分分成款28.78万元（蒙盛公司尚欠中国电子公司、中电物产公司7.6万元）；在蒙盛公司支付上述款项后，中国电子公司、中电物产公司会同相关债权人和受理法院先后解除了系争房屋的司法查封，至2009年8月27日系争房屋的所有查封和抵押都已全部释放，目前正在办理产权登记的过程中；依据以消灭中国电子公司、中电物产公司的全部债务（《债务清单》）作为出让系争房屋产权的原则，同时中国电子公司、中电物产公司也考虑到蒙盛公司的原因，对尚未履行的债务作如下约定，《债务清单》第8-16项债务为290.2万元，蒙盛公司已支付50万元，蒙盛公司尚欠中国电子公司、中电物产公司240.2万元；三方约定在系争房屋产权转让前蒙盛公司需支付给中国电子公司、中电物产公司40.2万元，连同下降部分分成款7.6万元和辛电脑0.5万元合计48.3万元，蒙盛公司承诺产权完成转让后融资取得的资金，首先支付中国电子公司、中电物产公司欠款余额200万元，该笔余款支付期限不超过产权转让完成后6个月；丁公司的债务522万元，2007年一中院曾裁定为300万元，该债务应由蒙盛公司承担偿付义务，三方同意，丁公司或法院一旦重新提起追偿，中国电子公司、中电物产公司和此前解决银行债务一样负有协商谈判义务，蒙盛公司则按照最终协商结果履行支付义务，如果在系争房屋产权转让完成6个月后丁公司或法院仍未提起追偿，三方另行协商；三方表示积极配合，尽快完成办证和转让工作，办证所发生的合理费用由蒙盛公司垫付，最终由中国电子公司、中电物产公司承担，转让所发生的税费按原规定由蒙盛公司承担。

　　2010年2月23日，系争房屋的产权登记于中电物产公司的名下。2011年8月5日，蒙盛公司曾诉至浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”），要求判令中国电子公司、中电物产公司履行协议义务，立即将系争房屋的房地产证过户登记于蒙盛公司名下。浦东法院于2011年11月7日作出（2011）浦民一（民）初字第29×××号民事判决书（以下简称29×××号案判决）；认定蒙盛公司于29×××号案庭审中确认尚未按三方于2009年12月25日签订的《协议书》（即《协议》4）约定向中国电子公司、中电物产公司支付48.3万元，并认为蒙盛公司要求中国电子公司、中电物产公司协助办理系争房屋过户手续的依据为蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司签订的《借款协议书》（《协议》3）和《协议》4，而根据蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司签订的最后一份《协议》4的约定，成就中国电子公司、中电物产公司有义务协助蒙盛公司将系争房屋转让过户给蒙盛公司的前提条件中包括蒙盛公司应先向中国电子公司、中电物产公司支付48.3万元。蒙盛公司确认尚未按约支付该笔钱款，据此判决驳回了蒙盛公司要求中国电子公司、中电物产公司协助办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求。

　　2012年3月6日，寅银行股份有限公司杨浦支行出具《关于上海中电物产有限公司的破产申请》给浦东法院，申请上海中电物产有限公司破产，并以破产财产清偿申请人享有的（2001）杨经初字第6××号法律文书所确认的债权，浦东法院并未实际受理该破产申请。

　　2013年5月10日，蒙盛公司支付中国电子公司、中电物产公司48.3万元。蒙盛公司遂于2013年10月28日再次提起诉讼。

　　2013年11月25日，巳信息产业集团有限公司出具《关于终止某楼交易的紧急通知》、《关于妥善处理某楼交易诉讼案、公正维护国有资产权益的函》，分别给上海中电物产有限公司、浦东法院。

　　蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司均确认，蒙盛公司已按约付清在办理系争房屋产权过户手续前应支付给中国电子公司、中电物产公司的全部钱款。原审认定蒙盛公司实际支付的全部钱款金额为1,352.04万元。

　　原审审理中，蒙盛公司起诉请求判令中国电子公司、中电物产公司履行协议义务，立即将系争房屋的房地产权过户登记于蒙盛公司的名下。中国电子公司、中电物产公司共同辩称：不同意蒙盛公司的诉讼请求。

　　原审认为，系争房屋系由全民所有制企业性质的中国电子公司主要出资组建的中电物产公司所有的房屋，因中国电子公司、中电物产公司欠债累累在众多债权人申请法院执行过程中于2005年被法院司法查封，系争房屋曾被法院委托司法鉴定以准备售房抵债，后经两次司法委托拍卖均告流拍，为达到以转让系争房屋的房款最大限度抵偿中国电子公司、中电物产公司的债务的目的，中国电子公司、中电物产公司与蒙盛公司达成了一系列协议。因此，蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司达成的一系列协议均系双方关于蒙盛公司出资替中国电子公司、中电物产公司还债以受让系争房屋产权的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行各自的权利义务。

　　蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司在协议中约定，在系争房屋产权转让前蒙盛公司需支付中国电子公司、中电物产公司48.3万元。现蒙盛公司已按约支付了系争房屋产权过户前应支付的全部款项，故蒙盛公司要求判令中国电子公司、中电物产公司履行协议义务，将系争房屋的产权过户登记至蒙盛公司名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。系争房屋在被司法查封期间法院于2005年6月委托进行过价格司法鉴定，后因两次司法拍卖流拍而于2007年4月才被转让给蒙盛公司方；司法鉴定时间与蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司转让系争房屋的时间相差近两年，但司法鉴定后进行了两次拍卖均流拍，说明司法鉴定价格不算低，且蒙盛公司受让系争房屋的对价即需要替中国电子公司、中电物产公司偿还的债务金额为2,836.20万元，已经高于司法鉴定价格2,430.70万元。因此，中国电子公司、中电物产公司辩称的系争房屋系国有资产、未经评估即被转让、蒙盛公司、中国电子公司、中电物产公司达成的协议应当无效的意见，不符合法律规定，不予支持。中国电子公司、中电物产公司辩称的蒙盛公司必须将中国电子公司、中电物产公司所有的债务清偿完毕后再将系争房屋转让给蒙盛公司的意见，也不符合双方协议的约定，不予采信。

　　原审法院审理后于二〇一四年九月五日作出判决：上海蒙盛电讯技术服务有限公司与中国电子工业上海公司、上海中电物产有限公司继续履行三方于2007年4月至2009年12月期间签订的关于上海市某区某路27号房屋的协议，中国电子工业上海公司、上海中电物产有限公司于判决生效之日起十日内协助上海蒙盛电讯技术服务有限公司办理上海市某区某路27号房屋的产权过户手续，将上海市某区某路27号房屋的产权人由上海中电物产有限公司变更为上海蒙盛电讯技术服务有限公司，办理产权过户手续中产生的税费等由上海蒙盛电讯技术服务有限公司负担。案件受理费人民币80元，由中国电子工业上海公司、上海中电物产有限公司负担。

　　判决后，中国电子公司、中电物产公司不服，共同上诉于本院称：根据《中华人民共和国企业国有资产法》及《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，国有资产的转让应当进行评估。上诉人与被上诉人签订协议时，并未对系争房屋进行评估，也不能以2005年6月的司法鉴定意见替代系争房屋之评估，故双方所签订之协议，应属无效。即便双方所订立的协议有效，协议也约定办理系争房屋产权过户的前提是被上诉人先行支付一定数额的款项，但被上诉人直至2013年才履行完毕自己的义务，此后上诉人才开始履行协助办理产权过户手续的义务，但在此期间，因中国（上海）自由贸易实验区的设立，系争房屋所处地价大幅上涨。系被上诉人迟延履行义务，使得协议成立时的客观情况发生了不能预料的变化，如果仍然按照协议约定的价格履行，显失公平，且上诉人已将系争房屋交付被上诉人，被上诉人获得了出租系争房屋之租金收益，在协议约定之债务并未清偿完毕的情况下，上诉人仍要支付相应之土地税费，明显不公，故本案因情势变更而需要重新协调双方的利益，以2013年为时间节点重新评估系争房屋之价值，以确保交易之公平合理，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求。

　　被上诉人蒙盛公司辩称：不同意两上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因两上诉人欠债累累，在众多债权人申请法院执行过程中系争房屋于2005年被法院司法查封。2007年4月，两上诉人与甲公司签订《意向书》，约定甲公司替两上诉人清偿全部历史债务，以取得中电物产公司的全部股权，系争房屋由上诉人中电物产公司取得预售许可证且产权于2010年亦已登记于中电物产公司名下，故系争房屋亦属该意向书中协议转让之资产。嗣后三方所订立之《协议》、《协议》1均是对《意向书》内容之补充与发展。2008年5月8日，两上诉人、甲公司、被上诉人签订之《协议》2，应是将甲公司依据上述协议取得之权利义务概括转移至被上诉人名下，此后两上诉人与被上诉人签订的《协议》3、《协议》4亦是履行由被上诉人代偿两上诉人债务以取得系争房屋产权之合意，并不违反法律法规之强制性效力规定，依法有效，双方应严格按约履行各自的权利义务，两上诉人关于上述协议违反法律规定致合同无效之抗辩意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采信。

　　就当事人继续按约履行协议是否导致显失公平的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则的适用应当具备如下条件：第一，合同成立以后、履行完毕之前合同赖以存在的客观情况发生了重大变化；第二，该重大变化是当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，且不属于商业风险；第三，该重大变化发生后继续维持合同效力有违公平原则或者不能实现合同目的。本案中并不存在上述情形，故两上诉人关于本案应适用情势变更原则之抗辩意见，于法有悖，本院不予采信。双方所订立之协议，并未对被上诉人代偿债务设定明确的履行期限，系争房屋价值上涨，亦是被上诉人履行双方协议之可得利益，故两上诉人关于按照协议约定履行致显失公平的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。按照双方所订立之协议，系争房屋产权过户至被上诉人名下的条件已经成就，两上诉人应诚实守信地按约履行。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币80元，由上诉人中国电子工业上海公司、上海中电物产有限公司共同负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长顾　依

代理审判员朱　瑞

代理审判员蒋庆琨

二○一五年一月六日

书　记　员许　晶