孙福帅与姚忠卫等房屋买卖合同纠纷上诉案

辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2015)大民二终字第00118号

　　上诉人（原审被告）：孙福帅。

　　委托代理人：吕天杰，辽宁环胜律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：姚忠卫。

　　被上诉人（原审原告）：宋双。

　　二被上诉人共同委托代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：姚忠华。

　　被上诉人（原审被告）：大连德通建设集团有限公司。

　　法定代表人：潘德平，该公司董事长。

　　被上诉人（原审被告）：大连金鹏房地产开发有限公司。

　　法定代表人：寇美华，该公司经理。

　　委托代理人：许辉，辽宁法磊律师事务所律师。

　　原审原告姚忠卫、宋双与原审被告姚忠华、孙福帅、大连德通建设集团有限公司（以下简称德通公司）、大连金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院于2014年11月11日作出（2014）庄民初字第1816号民事判决，孙福帅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原告姚忠卫、宋双一审诉称：2010年4月12日，孙福帅以德通公司名义与金鹏公司签订了建设施工合同，约定由孙福帅为金鹏公司建设金鹏·黄海明珠三期B17某-B20某楼。金鹏公司以建设的房屋抵顶工程款给孙福帅。孙福帅在施工中，由姚忠华为其供应外墙瓷砖和屋面瓦。孙福帅将金鹏公司抵顶工程款的房屋中的一套×号楼1单元701室（房价356，572.00元）抵顶给姚忠华，以抵顶欠姚忠华的部分材料款。姚忠华又按抵顶价格将该房屋出卖给二原告姚忠卫、宋双。二原告于2011年6月21日、9月26日交纳了燃气安装费、燃气费、保险费等费用，于同年11月11日向金鹏公司交清了入住房屋所需交付的取暖费、有限电视安装及使用费等费用。金鹏公司交付房屋后，二原告对房屋进行了装修，后入住案涉房屋至今。因近年来房屋涨价，孙福帅到金鹏公司将案涉房屋手续办理至自己名下，导致二原告至今无法办理房屋产权登记。故二原告诉至法院请求：确认二原告与被告姚忠华之间的房屋买卖合同有效；被告姚忠华、孙福帅、德通公司、金鹏公司配合二原告办理房屋产权登记。

　　被告姚忠华一审辩称：原告陈述属实。

　　被告孙福帅一审辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，案涉房屋属于金鹏公司拟向孙福帅抵顶工程款的楼房范围，但依据双方签订的补充协议，抵顶的楼房并不转移产权，因此抵顶期间孙福帅无权转让。第二，姚忠华无权处分案涉楼房。孙福帅与姚忠华之间确实曾就案涉房屋有抵顶货款的意向，但最终因姚忠华不同意及双方未达成一致意见而抵顶合同未成立，因此姚忠华未取得案涉房屋所有权，其当然无权与原告签订案涉房屋买卖合同，原告主张的合同系无效合同。第三，孙福帅已取得案涉房屋的产权证，系该房屋的物权人。2012年，孙福帅与金鹏公司签订房屋的买卖合同，2013年12月1日，房产部门为孙福帅办理了产权登记，案涉房屋系孙福帅与孙国华共有。故原告应立即将非法占用的房屋腾退给孙福帅。

　　被告德通公司一审未予答辩。

　　被告金鹏公司一审辩称：依据法院判决履行相关责任。

　　一审法院审理查明：2010年4月12日，孙福帅作为德通公司的委托代理人与金鹏公司签订了补充协议书，约定金鹏·黄海明珠三期B17某-B20某楼的土建、装饰、采暖、给排水、消防、电照（含电线、电话预埋及电梯井照明）等图纸设计与图纸会审的内容由德通公司承包，后该工程由孙福帅实际施工完成。工程施工中，金鹏公司将C1-C3、B6、B15、B17-B19中的部分房屋抵顶给孙福帅，并制作了金鹏·黄海明珠三期孙福帅项目部20某楼房源表，其中包含了案涉的×号楼1单元701房屋。该房源表载明了案涉房屋的楼号（B×）、房号（1-701）、面积（91.90平方米）、单价（3880元／平方米）、合价（356，572.00元），并在备注栏中载明“主体框架工程施工到四层时，承包人可按该表销售，否则承担后果责任”。孙福帅于2010年8月2日至2010年10月15日间向姚忠华购买了瓦片、脊瓦、沟瓦、外墙砖、内墙砖、封头瓦、劈开砖，姚忠华自称货款合计644，316.00元。姚忠华向孙福帅供货完成后，孙福帅欲用金鹏公司抵顶给其的房屋抵顶欠姚忠华的货款，但双方未签订抵顶合同。诉讼中，姚忠华称，2011年6月份，孙福帅将案涉房屋的钥匙交给姚忠华，姚忠华将房屋以抵顶价格出卖给二原告，并交付了2010年9月2日的房源表和钥匙。对姚忠华的陈述，孙福帅不认可，称其当时没有案涉房屋的钥匙，姚忠华系强行占有。金鹏公司表示，开发公司与施工人员抵顶房屋后，交给施工人员一把钥匙，用于装修或维修，所以案涉房屋抵顶给孙福帅时给了一把钥匙。

　　姚忠卫与大连益民实业有限公司庄河分公司签订了案涉房屋的管道燃气供气使用协议书，并于2011年6月21日缴纳了安装燃气所需保险费，于2011年9月26日缴纳了燃气安装费、燃气费。2011年11月15日，姚忠华替原告缴纳了有限电视收视费、初装费，同日，向金鹏公司交纳了采暖费，缴纳清单上载明买受人为姚忠华，并标注“未办进户先交取暖费孙福帅抵工程款房子没办手续姚忠华”字样。二原告对案涉房屋进行装修后，居住至今。

　　诉讼中，孙福帅提供2012年4月9日与金鹏公司签订的案涉房屋买卖合同、补充协议及2012年12月8日、11日的专用收款收据，证明其为案涉房屋买受人，为物权所有人。房屋买卖合同中约定，房屋面积为93.32平方米，每平方米3500元，总金额为326，620.00元，付款方式为一次性付款。2012年12月8日的专用收款收据载明，孙福帅向金鹏公司交付房款503，612.00元。金鹏公司表示，该买卖合同及缴纳手续不是真正的房屋买卖和交付房屋，而是孙福帅为办理抵顶的案涉房屋产权证要求其予以配合的结果。2013年12月1日，庄河市人民政府为孙福帅发放了产权证号为庄房权证庄字第××号的案涉房屋所有权证书。

　　2012年，姚忠华起诉孙福帅及张乐锟，要求二人给付所欠装饰装修材料款299，920.00元。孙福帅在一审法院2012年7月18日的庭审时称，案涉房屋抵给姚忠华，姚忠华欠其147，040.00元房屋款项，双方没有抵债协议，系姚忠华强占，后被原告占有。而姚忠华称“有抵债的意向，因没有办理过户手续，所以没有抵债”，“当时有房屋抵债的意向，但其占有后，又被第三人占有”。姚忠华对“第三人占有”的解释为，有抵债意向而没有抵债成功的房屋在黄海明珠五期，不是案涉房屋，且当时其未出庭，不知道代理人所说的第三人是何意。经查，金鹏公司与孙福帅2010年9月2日的房源表中案涉房屋的价格为3880元，2012年9月3日，开发商将抵顶给孙福帅的房屋价格提高至5480元，提价前后房屋总价款的差价即为147，040.00元。就案涉房屋抵顶价格一事，孙福帅与姚忠华曾找金鹏公司协商，金鹏公司的答复是他们之间抵顶的价格与公司没有关系。诉讼中，原告提供原告宋双与孙福帅的二次通话录音，在录音谈话中，孙福帅称案涉房屋系其抵顶欠姚忠华瓷砖款，但没有确定房子的价格，口头上讲开发商给多少钱，他就给姚忠华多少钱。但孙福帅对录音的真实性有异议，认为该录音不全面，内容经过剪辑，但是不申请鉴定。

　　一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。孙福帅口头要求用案涉房屋抵顶欠姚忠华货款，且其与原告宋双的通话中明确表示，用案涉房屋抵顶欠姚忠华的瓷砖款，姚忠华同意并实际占有案涉房屋，表明就案涉房屋抵顶欠款一事双方达成一致，即双方存在就案涉房屋抵顶欠款合同关系，虽然双方就案涉房屋抵顶价格未达成一致，但并不影响合同其他内容的效力。故对孙福帅称只存在抵顶意向，没有达成协议的辩称，应不予采纳。姚忠华将案涉房屋卖给原告，虽然没有签订买卖协议，但双方对买卖房屋的事实均无异议，且原告在案涉房屋中实际居住，并交纳了有限电视费、燃气费、取暖费等相关费用，故原告与被告姚忠华之间存在房屋买卖合同关系。该合同关系不违反法律的效力性、强制性规定，合法有效。依据合同相对性原则，姚忠华有协助原告办理房屋产权过户的义务，但案涉房屋的现产权人登记为孙福帅，姚忠华与孙福帅就案涉房屋抵顶价格存在争议，姚忠华只有与孙福帅就案涉房屋抵顶价格协商一致或以其他方式确定房屋价格并结算房款，姚忠华从孙福帅处取得房屋产权后才能配合原告办理房屋过户，现姚忠华尚未取得案涉房屋产权，故对原告要求姚忠华协助办理产权登记的诉讼请求，应不予支持。其他被告孙福帅、德通公司、金鹏公司与原告之间不存在合同关系，故对原告要求孙福帅、德通公司、金鹏公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，应不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、原告姚忠卫、宋双与被告姚忠华之间存在案涉房屋买卖合同关系，该合同有效；二、驳回原告姚忠卫、宋双的其他诉讼请求。案件受理费6650元，由原告负担6550元，由被告姚忠华负担100元。

　　孙福帅上诉的理由及请求是：第一，案涉房屋抵顶欠款合同的约定是由于姚忠华的拒绝而造成合同最终未成立。孙福帅提供的（2012）庄民初字第2685号民事案件庭审笔录证实，孙福帅与姚忠华就房屋抵顶欠款的协商中是姚忠华不同意而导致协商未最终达成一致意见，而后姚忠华就货款起诉至法院，这已经表明其终结了双方以房抵货款的协商。第二，一审没有证据证明姚忠华占有案涉房屋是合法或经孙福帅同意的，在双方未协商一致以案涉房屋抵顶欠款的情况下，姚忠华私自占用案涉房屋。且没有证据证明金鹏公司交给孙福帅一把钥匙，亦没有证据证明是经孙福帅同意，开发商金鹏公司才给姚忠华办理了入户。姚忠卫、宋双提交的取暖费清单上注明的“未办理进户先交费，孙福帅抵工程款房屋没办手续”正可以印证此情况，即金鹏公司也是明知姚忠华占有房屋是未经孙福帅同意的。第三，姚忠卫购买房屋应审查房产合法来源，而其在姚忠华未提供任何书面合法取得依据，以及没有合法办理入住手续情况下私自占用案涉房屋，其主观上不是善意，故其不属于物权法所保护的善意第三人。据此，请求撤销一审判决，改判驳回姚忠卫、宋双一审诉请。

　　姚忠卫、宋双、姚忠华、金鹏公司二审答辩认为：服从一审判决。

　　德通公司二审未予答辩。

　　本院经审理查明：一审法院认定事实属实。

　　本院补充查明：2012年，姚忠华在（2012）庄民初字第2685号案件中起诉孙福帅及张乐锟，要求二人给付所欠材料款299，920.00元（后变更为299，500.00元）为孙福帅于2011年在施工金鹏·黄海明珠五期时欠姚忠华的材料款。而案涉房屋抵顶的货款为孙福帅于2010年在施工金鹏·黄海明珠三期时欠姚忠华的材料款。

　　本院所确认的上述事实，有（2012）庄民初字第2685号民事判决书、收据、现金支出凭单及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。

　　本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为姚忠卫、宋双与姚忠华订立的口头房屋买卖协议是否有效。孙福帅主张其未将案涉房屋抵顶货款给姚忠华，故姚忠华无权将案涉房屋出卖给姚忠卫、宋双。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即若真实情况如孙福帅所述，姚忠华确实无权处分案涉房屋，亦不能以此为由确认姚忠卫、宋双与姚忠华订立的口头房屋买卖协议无效。且从孙福帅与宋双之间的通话内容及孙福帅在（2012）庄民初字第2685号民事案件庭审时的陈述可知，孙福帅已将案涉房屋抵顶货款给姚忠华，故姚忠华有权将案涉房屋出卖给姚忠卫与宋双，姚忠卫、宋双亦已对案涉房屋进行了装修，并实际占有使用该房屋。故一审判决认定姚忠卫、宋双与姚忠华订立的口头房屋买卖协议有效，并无不当，本院予以维持。

　　关于孙福帅上诉主张姚忠华拒绝以案涉房屋抵顶货款，而后姚忠华就货款起诉至法院，表明姚忠华终结了双方以房抵货款的协商一节，本院认为，2012年，姚忠华起诉孙福帅及张乐锟，要求二人给付所欠材料款299，920.00元（后变更为299，500.00元）为孙福帅于2011年在施工金鹏·黄海明珠五期时欠姚忠华的材料款。而案涉房屋抵顶的货款为孙福帅于2010年在施工金鹏·黄海明珠三期时欠姚忠华的材料款。故孙福帅此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费6650元（孙福帅预交），由孙福帅负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　李奎哲

代理审判员　　张萍萍

代理审判员　　阁成宝

二〇一五年三月二日

书　记　员　　宋　敏