蔡玉祥与大连建生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2014)大民二终字第01512号

　　上诉人（原审原告）：蔡玉祥，系个体工商户。

　　委托代理人：白长会，系辽宁岭岩律师事务所律师。

　　委托代理人：蔡艳。

　　被上诉人（原审被告）：大连建生房地产开发有限公司。

　　法定代表人：王谦，系该公司董事长。

　　委托代理人：王立健。

　　委托代理人：孙娟，系辽宁水源律师事务所律师。

　　原审原告蔡玉祥与原审被告大连建生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年10月17日作出（2014）普民初字第3088号民事判决，蔡玉祥不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蔡玉祥的委托代理人白长会和蔡艳、被上诉人大连建生房地产开发有限公司的委托代理人王立健和孙娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审原告蔡玉祥在一审中诉称：2011年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的普兰店市润竹园10-2-15-2号房屋，房屋总价452909元。该合同第八条约定：在2011年11月30日前交付房屋。同时，该合同第九条约定：（逾期交房）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。买卖合同签订后，原告履行了付款义务，但被告直至2014年3月16日才向原告交付房屋。因原、被告双方协商给付违约金事宜无果，故原告诉至法院，要求被告给付逾期交房的违约金167802元（自2011年12月1日至2013年12月11日共741天×452909元×万分之五／日）。

　　原审被告大连建生房地产开发有限公司在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关文件规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”。在合同约定的交房期限，原告未到被告指定地点办理交房手续，被告于2011年11月30日以国内挂号信函邮寄的方式，向原告邮寄了《交房通知书》，通知原告来办理收房手续。被告已按买卖合同的约定履行了义务，同时也履行了告知义务，原告因自身原因没有及时办理收房手续，与被告无关，其应自行承担由此造成的后果。2、原、被告签订的《润竹园商品房买卖合同补充协议》中第一条约定：买卖双方的通信地址以《商品房买卖合同》中填写的为准，如买受人通信变更，应立即以挂号信邮寄方式通知出卖人，否则，因此而导致的邮寄差错和由此产生的一切责任由买受人承担。出卖人根据买受人最后登记的地址寄出的挂号邮件，挂号邮寄回执上注明的日期视为送达日期。被告未收到原告变更合同载明地址的通知，也未接到邮递部门的退件函，可以确认原告已经收到被告寄出的《交房通知书》。被告已经履行了交房义务，不存在逾期交房的事实，原告不办理收房手续的责任不在被告。被告同批发出《交房通知书》后，先后有100多户购房者到被告指定地点办理了收房手续。3、原、被告签订的《润竹园商品房买卖合同补充协议》第四条约定：买受人在接受房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付房屋的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。在原告收房当日，被告未接到原告的异议请求，其他买受人也未向被告提出异议。因此，原告的诉讼请求，无合同约定及法律依据，应予以驳回。

　　一审法院审理查明：2011年6月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于普兰店市润竹园16-2-15-2、建筑面积为88.98平方米的住宅一处，总价款为452909元。第八条：交付期限为被告（出卖人）应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，即“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”。而合同中交付期限项下的其他备选项分别是：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方同时约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起叁拾日内告知买受人的；2.因政策变化等非出卖人原因引起的工期延误；3.因市政配套设施接通延误引起的工期延误。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过叁拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。第十四条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水、电畅通；煤气、暖气具备接通条件。

　　2011年6月30日，原、被告又签订一份“润竹嘉园《商品房买卖合同》补充协议”，约定：一、买卖双方的通信地址均以《商品房买卖合同》中填写的为准。如买受人通信地址变更应立即以挂号邮件的方式通知出卖人，否则，因此而导致的邮寄差错和由此产生的一切责任由买受人承担。出卖人根据买受人最后登记的地址寄出的挂号邮件，挂号邮件回执上注明的日期视为送达买受人的日期。四、如出卖人违反《商品房买卖合同》第九条的规定，买受人未在出卖人逾期交房后七日内提出书面解除合同的，视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付房屋的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。上述合同签订后，原告已按约定给付了购房款。在庭审中，原、被告均认可《商品房买卖合同》及“润竹嘉园《商品房买卖合同》补充协议”的文本均系被告提供。

　　2011年11月30日，被告向原告寄出挂号信，告知原告到指定地点办理房屋交接手续。原告在庭审中称被告的挂号信其确实收到，但因房屋不符合交房条件而拒绝收房。2014年3月16日，原告到被告处办理了案涉房屋的收房手续。

　　在庭审中，被告向一审法院提供了来源于普兰店市建设工程质量监督站存档的润竹嘉园A10某的施工单位大连诚锐建筑工程有限公司2011年11月10日向被告出具的质量合格的《工程竣工报告》、普兰店市盛达工程建设监理有限公司2011年11月12日向被告出具的质量合格的《工程质量评估报告》、大连鼎力建筑设计院2011年11月20日向被告出具的案涉工程符合设计要求的《设计文件质量检查报告》及辽宁地质海上工程勘察院2011年11月10日向被告出具的勘察文件内容与现场实际相符及地基承载力符合要求的《勘察文件质量检查报告》。

　　在庭审中原告向一审法院提供了2013年12月11日被告出具的润竹嘉园A10某《工程竣工验收报告》，原、被告双方均认为此《工程竣工验收报告》为综合验收报告，即案涉楼盘的全部配套设施均验收合格之后出具的。

　　另查，2011年11月30日合同所约定的交房日案涉房屋具有临时水、电可以接通，原告在庭审中对被告所提供的临时用电的交费收据和普兰店市自来水公司出具的临时用水施工图真实性均无异议。

　　一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及“润竹嘉园《商品房买卖合同》补充协议”系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋的交付时间为2011年11月30日，原告诉称在合同约定的房屋交付时间案涉房屋不符合合同约定的交付条件，而于2014年3月16日才接收房屋，现主张被告承担逾期交房违约金。对于案涉房屋的交付条件双方在合同中约定为“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”。本案双方的争议焦点为“经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”的时间为被告提供的2011年11月的四份报告的时间还是原告提供的2013年12月11日《工程竣工验收报告》的时间。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。依据该规定，交付经验收合格的房屋是商品房出卖人应当履行的法定义务，其交付使用的房屋应当符合法定标准。本案，被告在合同约定的交房时间即2011年11月30日时已经取得了结论为房屋质量合格的验收报告，因此，应认定为被告交付的房屋符合法定条件。双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房条件分别为“经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”和“交房时水、电畅通；煤气、暖气具备接通条件”。被告在2011年11月所提供的四份报告均为设计、监理、施工、勘察单位向建设单位即被告出具的验收报告，符合双方在合同中约定的“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”条件。而对于合同中约定的另一个交房条件即“交房时水、电畅通；煤气、暖气具备接通条件”，被告所提供的临时用电交费收据及普兰店市自来水公司出具的临时用水施工图可以证实案涉房屋在交房日可接通临时水、电，并不影响居住使用；而对于“煤气、暖气具备接通条件”的约定原告未提出异议。故应视为在合同所约定的交房时间即2011年11月30日，被告已具备房屋质量合格的法定交房条件及合同所约定的交房条件。被告在合同约定的交房日即2011年11月30日已通过挂号信函的形式向原告发出交房通知，且原告已经收到该通知，原告未接收房屋的风险应由原告承担。

　　对于原告称案涉房屋系2013年12月11日才经竣工验收合格，才具备交房条件的意见，一审法院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》中第八条房屋交付条件共列有五种条件作为选项，除本案所涉选项外，其他备选项分别是：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。因双方在庭审中均认可原告提供的2013年12月11日的《工程竣工验收报告》为综合验收合格的报告，而双方在合同中并未选择该综合验收合格的选项，而是约定为“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”为交房时具备的条件，该项约定系双方真实意思表示，双方应按约定全面履行合同。因此，对于原告此项意见，不予采纳。

　　对于被告辩称根据双方签订的“补充协议”第四条约定，原告应当在接受房屋当日以书面形式向出卖人提出关于逾期交付房屋的异议及索赔要求，而在原告收房当日，被告未接到原告的异议请求，应视为原告放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利的意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案，被告所称的双方签订的“润竹嘉园《商品房买卖合同》补充协议”属格式合同，提供该格式合同的一方为出卖人被告，而该协议的第四条的约定排除了买受人即本案原告的主要权利，因此，该补充协议第四条中“买受人在接受房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付房屋的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”应为无效条款。故对被告这一抗辩意见，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，不予支持。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告蔡玉祥的诉讼请求。一审案件受理费4077元，由原告蔡玉祥承担。

　　宣判后，蔡玉祥不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：原审判决错误认定房屋交付条件、错误认定竣工验收文件，导致错误认定案件事实。理由：一、法律法规规定的交付条件经验收合格，本案合同约定的交付条件是“该房屋经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”也是经竣工验收合格，该验收合格的证明文件应是《工程竣工验收报告》，只有验收合格了，才能交付。二、建筑单位出具的《工程竣工报告》、监理单位出具的《工程质量评估报告》、设计单位出具的《设计文件质量检查报告》、勘查单位出具的《勘查文件质量检查报告》属于各单位自检自查、单项自检的文件，是验收前必须准备并提交的档案材料，而不是在竣工验收中形成的，更不是竣工验收合格报告。只有当验收前的上述各种报告等材料形成并提交后，才能组织竣工验收。这些报告是组织验收的前提条件。三、建设单位组织签署形成的《工程竣工验收报告》属于“经验收组人员签署的工程竣工验收意见”，这才是房屋竣工验收合格的证明文件，也是符合法律法规及双方约定的竣工验收合格的证明文件。四、合同约定交付条件中各备选项之间不是相互独立、互相排斥关系，不能因双方未选择“综合验收合格”等其他四项备选项作为交付条件而否认《工程竣工验收报告》属于竣工验收文件。五、原审庭审中，上诉人当庭提出减少诉讼请求21061元，但没有退还减少部分的诉讼费用，请二审查明判令退还。

　　被上诉人大连建生房地产开发有限公司表示服从一审判决。

　　本院经审理查明，一审判决认定事实属实。

　　本院补充查明：大连建生房地产开发有限公司于2013年12月11日出具的《竣工验收报告》上记载“竣工日期：2011年11月10日”。润竹嘉园A区A01某-A13某楼《竣工验收备案表》上记载“竣工验收合格时间：2013-12-11”。

　　本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规，一审认定《补充协议》第四条为无效条款不妥，理由是：《合同法》三十九条规定：“采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见，格式条款的主要特点在于未与对方协商，属于不能协商的条款。但对于能够协商确定的某些条款，如果条款的拟定者没有与对方协商，而相对人也没有要求就这些条款进行协商，这些条款也不应属于格式条款。本案中，双方当事人在已签订《商品房买卖合同》的情况下，双方即便不签订《补充协议》，双方的商品房买卖合同关系仍然存在，该《补充协议》签订与否，及如何签订均不影响双方商品房合同买卖关系的成立，因此，双方签订《补充协议》应是出于双方自愿，而且《补充协议》中的条款也不属于不能协商的条款，其内容应是由双方协商确定的，仍属协商性条款，而不是格式条款。其次，《补充协议》第四条关于被上诉人逾期交房的规定，亦赋予上诉人书面解除合同及书面索赔逾期交房违约金的权利，协议只是对上诉人行使上述权利的形式作出限定，并不存在免除被上诉人责任，加重上诉人责任等情形。由此可见，《补充协议》系双方在平等基础上协商一致签订的，是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。因此，《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容都不违反法律法规，均是有效的，一审认定《补充协议》第四条为无效条款不当，本院予以纠正。

　　既然合同及其补充协议有效，合同当事人就应当按照约定履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第八条的规定，出卖人（被上诉人）应当在2011年11月30日前，将经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（上诉人）使用。该条款清楚地表明交付的房屋应为经建设单位组织验收且验收应为合格。然而，被上诉人在2011年11月30日通知上诉人收房时，仅能提供施工单位出具的《工程竣工报告》、监理单位出具的《工程质量评估报告》、设计单位出具的《设计文件质量检查报告》、勘查单位出具的《勘查文件质量检查报告》，而这些报告只是工程完工后相关单位在竣工验收前向建设单位报送的材料，是竣工验收的准备文件，并不是验收合格后形成的《工程竣工验收报告》，上诉人在一审中从质检站调取的被上诉人于2013年12月11日出具的《竣工验收报告》才是验收合格后形成的验收报告，符合合同中关于“经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格”的约定，且《竣工验收备案表》上记载“竣工验收合格时间：2013-12-11”也印证了这一点。因此，在2011年11月30日时，被上诉人仅持有《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《设计文件质量检查报告》、《勘查文件质量检查报告》不具备合同约定的交房条件，上诉人此时拒绝接收房屋并无不当，被上诉人在合同约定的期限内不能如约交房构成违约。尽管如此，但由于《补充协议》第四条约定了“如出卖人违反《商品房买卖合同》第九条的规定，买受人未在出卖人逾期交房后七日内提出书面解除合同的，视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付房屋的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利”，而上诉人并没有在被上诉人逾期交房后的七日内提出解除合同，也没有证据证明在其接收房屋当日以书面形式向被上诉人提出逾期交房违约金的索赔申请，根据该约定应视为上诉人放弃了因逾期交付而向被上诉人索赔的权利，上诉人的诉讼请求一审没有予以支持是正确的。

　　综上，一审认定事实清楚，适用法律略有偏颇，但判决结果正确，尚应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4077元（上诉人蔡玉祥已预付），由上诉人蔡玉祥负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　侯学枝

审　判　员　　丁大勇

代理审判员　　刘冬艳

二〇一五年三月三日

书　记　员　　耿　艳