齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处南慧二期业主委员会与中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔建华支行等案外人执行异议之诉纠纷上诉案

黑龙江省高级人民法院

民事判决书

(2015)黑民终字第13号

　　上诉人（原审原告）齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处南慧二期业主委员会。

　　代表人孟凡富，该委员会主任。

　　委托代理人田相文。

　　被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔建华支行。

　　代表人孟宪君，该支行行长。

　　委托代理人李大力，中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行法律顾问。

　　被上诉人（原审被告）李耀洲(曾用名李跃洲)。

　　上诉人齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处南慧二期业主委员会（以下简称南慧业主委员会）与被上诉人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔建华支行（以下简称农行建华支行）、李耀洲案外人执行异议之诉纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2014年5月21日作出（2014）齐民初字第4号民事判决。南慧业主委员会不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南慧业主委员会代表人孟凡富、委托代理人田相文，被上诉人农行建华支行的委托代理人李大力到庭参加诉讼。被上诉人李耀洲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审判决认定，农行建华支行与刘英、刘利红、齐齐哈尔嘉信物业管理有限责任公司（以下简称嘉信物业公司）、齐翔建工集团嘉信房地产开发有限责任公司（以下简称嘉信开发公司）、齐翔建工集团（齐齐哈尔）佳居房地产开发公司（原黑龙江省齐翔建工集团房地产开发有限责任公司，以下简称齐翔佳居开发公司）借款合同纠纷一案，原审法院于2007年10月11日作出（2006）齐民初字第147号民事判决，判令：一、对农行建华支行与刘英签订的商业用房抵押借款合同未履行部分予以解除；二、刘英于判决生效后第10日偿还农行建华支行借款本金1,108,211.61元及利息（利息自2006年9月21日起，按双方合同约定的利率计算至本判决生效后第10日止）；三、刘利红以其所拥有的全部财产及收入对上述债务承担连带清偿责任；四、嘉信开发公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回农行建华支行要求嘉信物业公司、齐翔佳居开发公司承担连带清偿责任的诉讼请求。该判决生效后，因各义务人均未履行判决确定的义务，申请执行人农行建华支行申请法院强制执行。

　　李耀洲与嘉信开发公司、刘丽霞、陈重、刘英、刘利红、齐翔建工集团有限公司（以下简称齐翔集团）民间借贷纠纷一案，原审法院于2007年7月19日作出（2006）齐民初字第148号民事判决，判令：一、嘉信开发公司于判决生效后1个月内偿还李耀洲借款160万元及利息（利息自2006年10月17日起至执行完毕时止，按月息2.44分计算）；二、刘丽霞、陈重对嘉信开发公司不能偿还李耀洲160万元借款及利息的范围内，承担30%的连带赔偿责任；三、驳回李耀洲对刘英、刘利红、齐翔集团的诉讼请求。因嘉信开发公司、刘丽霞、陈重均未自动履行偿还借款义务，李耀洲申请法院强制执行。

　　在执行过程中，原审法院委托齐齐哈尔鑫鼎拍卖有限责任公司、齐齐哈尔华辰拍卖有限责任公司共同对南慧花园小区部分房产进行拍卖（其中包括南慧花园14号楼一层3号大厅北侧，建筑面积120平方米的房屋，以下简称诉争房屋）。2013年10月18日，齐齐哈尔鑫鼎拍卖有限责任公司、齐齐哈尔华辰拍卖有限责任公司在鹤城晚报上刊登了联合拍卖公告。

　　另查明，2006年1月18日，南慧花园14号楼一层3号房屋（包括诉争房屋）产权登记在刘丽霞名下。现诉争房屋空置，房屋钥匙由法院掌管。2006年10月10日，农行建华支行向原审法院申请诉前财产保全，原审法院于10月13日作出（2006）齐立保字第23号民事裁定，裁定对刘英所抵押的现为刘丽霞所有的座落于龙沙区南市场小区14号楼1层3号网点，面积为522.6平方米的房产予以轮后查封。2013年10月21日，案外人南慧业主委员会提出执行异议。现诉争房屋已被原审法院执行部门委托拍卖，拍卖款未进行实际分配。

　　还查明，嘉信物业公司于2002年10月注册成立，法定代表人为刘英，嘉信物业公司注册的办公地点为诉争房屋。刘英、刘朝阳、刘丽霞系姐弟关系。2006年，刘朝阳出逃后，嘉信物业公司随之解散，2009年嘉信物业公司被工商部门吊销营业执照。2007年4月，成立南慧业主委员会，南慧业主委员会组织成立南慧物业公司，接管了南慧一期、二期住宅小区的物业管理。南慧业主委员会与南慧物业公司签订了物业服务合同。南慧物业公司现在南慧业主委员会占有的南慧花园小区24号楼内办公（房屋面积19平方米）。

　　再查明，南慧物业管理用房在规划设计阶段就已确定，南市场小区及南慧二期工程规划图纸上所标注的物业管理用房，均不是本案诉争房屋。

　　南慧业主委员会起诉称：一、请求将诉争房屋返还业主委员会（建筑面积120平方米）；二、停止对诉争房屋的执行与拍卖；三、判令案件受理费由农行建华支行、李耀洲承担。主要理由为：农行建华支行与刘英签订贷款合同，并以诉争房屋做抵押贷款147万元，期限为10年。因抵押的房产并非刘英所有，农行建华支行明知刘英没有产权证，办不了房产抵押登记，且为刘英贷款，依据合同法第58条的规定为无效合同。故农行建华支行没用权利对诉争房屋进行拍卖。李耀洲分别与嘉信开发公司签订的160万元借款协议，并以刘丽霞和陈重个人名下的两本房产证作为抵押，双方未办理抵押登记。且刘丽霞明知诉争房屋以被刘英抵押给农行建华支行，其又于2006年1月18日将诉争房屋的产权办在其个人名下。刘丽霞取得房屋产权证后，一不是自住，二不是自用，该房屋产权证由嘉信开发公司控制，故该产权证不具有法律效力。诉争房屋是开发商依据法律规定为小区业主留出的唯一的物业管理用房，且开发商自己成立的嘉信物业公司注册及办公地点均在此房，根据《物业管理条例》第三十八条及《物权法》第七十三条的规定，小区物业用房产权归全体业主所有，不允许抵押、买卖。

　　农行建华支行答辩称：1.农行建华支行与刘英签订的借款合同合法有效，并已被法院生效判决确认。2.南慧业主委员会提供的现有证据不能证明诉争房屋属于小区物业管理用房。3.物权法是于2007年10月1日开始实施，而本案诉争房屋建造于2002年，依据法不溯及既往的原则，本案不适用物权法的规定。4.诉争房屋的法定登记人为刘丽霞，2006年农行建华支行申请查封诉争房屋时嘉信物业公司已被注销，且不在诉争房屋内从事物业管理。因此，诉争房屋不属于南慧业主委员会所称的物业管理用房。综上，请求驳回南慧业主委员会的诉讼请求。

　　李耀洲经合法传唤未到庭参加诉讼。

　　原审判决认为，本案诉争房屋为南市场小区14号楼1层3号大厅内北侧，建筑面积120平方米的部分，而14号楼1层3号房屋（总建筑面积522.60㎡）的产权证登记的产权人为刘丽霞，现该房屋已被农行建华支行及李耀洲申请强制执行。本案中，南慧业主委员会对农行建华支行及李耀洲申请执行诉争房屋提出执行异议，主张刘丽霞取得上述房屋的产权系恶意取得，不具有法律效力，诉争房屋属于物业管理用房，产权属于全体业主，应当返还业主委员会。

　　关于诉争房屋是否为物业管理用房的问题。嘉信物业公司虽曾在诉争房屋内办公，但经向齐齐哈尔市房地产管理局进行调查，该局答复为：物业管理用房作为小区内的永久性建筑，在小区规划设计阶段就已明确具体位置和面积，确定是否为物业管理用房，应当以规划设计为准。本院依法调取和查看了诉争房屋所在小区的工程规划设计图，从规划图上体现，确实标注了物业管理用房的具体位置，但并不是诉争房屋的位置。物业管理用房作为一种特殊的房产，在规划设计时就已经确立，应当以规划部门的规划设计为准。因此，诉争房屋不是物业管理用房。南慧业主委员会主张嘉信开发公司改变了物业管理用房，但其并未提供充分的证据予以证实。即使嘉信开发公司擅自改变物业管理用房，南慧业主委员会也应向嘉信开发公司及其有关主体主张权利。

　　关于诉争房屋的权属问题。南慧业主委员会在起诉时主张农行建华支行及李耀洲申请执行诉争房屋错误，应判令停止执行。经审查认为，诉争房屋虽登记的产权人为刘丽霞，但依据已生效的（2006）齐民初字第148号民事判决认定的事实，刘朝阳曾指使他人将嘉信开发公司的办公楼，即诉争房屋所在的14号楼，以刘英、刘丽霞、陈重等个人名义办理了产权证，该房产虽形式上是个人所有，但实际上仍由嘉信开发公司控制和使用，个人并未实际取得财产权利，诉争房屋实际上仍属于嘉信开发公司所有。农行建华支行及李耀洲申请执行的被执行人均为嘉信开发公司。因此，农行建华支行及李耀洲申请法院对诉争房屋进行执行并无不当。综上，南慧业主委员会的诉讼主张无事实和法律依据。据此判决：驳回南慧业主委员会的诉讼请求。案件受理费4300.00元，由南慧业主委员会负担。

　　南慧业主委员会上诉称：请求撤销原审判决，判令诉争房屋归全体业主所有；判令案件受理费由农行建华支行及李耀洲承担。其主要理由为:农行建华支行与刘英签订的贷款合同及李耀洲与嘉信开发公司签订的借款协议，均以南市场小区14号楼1层3号（包括诉争房屋）房屋作抵押，但均未办理抵押登记，故农行建华支行及李耀洲没用权利对诉争房屋进行查封拍卖。诉争房屋是开发商依据法律规定为小区业主留出的唯一物业管理用房，且开发商自己成立的嘉信物业公司注册及办公地点均在此房，根据《物业管理条例》第三十八条及《物权法》第七十三条的规定，小区物业用房产权归全体业主所有，不允许抵押、买卖。请求二审法院撤销原判，依法改判。

　　农行建华支行答辩称：1.农行建华支行与刘英签订的借款合同合法有效，并已被法院生效判决确认。2.南慧业主委员会主张诉争房屋属于小区物业管理用房，但没用提供充分的证据证实，且诉争房屋的位置与规划设计图纸不符。3.诉争房屋的法定登记人为刘丽霞，但生效判决已确认诉争房屋的所有权仍属于嘉信开发公司所有，因此，农行建华支行申请执行行为合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回南慧业主委员会的上诉请求。

　　李耀洲经合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩。

　　本院审理期间，南慧业主委员会提供如下证据：

　　2015年1月11日，齐齐哈尔市房产管理局物业管理办公室出具的《关于齐齐哈尔市龙沙区南慧花园小区二期物业服务用房情况的说明》，主要内容为：“齐齐哈尔市房产管理局成立于2013年。2013年前，我市的房产物业行政主管部门为齐齐哈尔市住建局物业处。因此南慧花园小区二期物业管理用房的相关处理及决定，应按照事件发生时，齐齐哈尔市住建局物业处所出具的意见及该小区的物业管理服务公司进行工商注册（含资质注册）所登记的办公地址为依据。”该证据意在证明物业管理用房应以原住建局物业处出具的证明及工商注册地点为准，即诉争房屋为物业管理用房。

　　农行建华支行质证意见为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，诉争房屋是否为物业管理用房应以物权登记为准，而不应以相关部门出具的意见和说明为准。

　　本院经审查认为，农行建华支行对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。该证据能够证明南慧业主委员会欲证明的问题，故本院对该证据予以采信。

　　本院经审理查明，南慧物业公司使用的南慧花园小区24号楼19平方米的房屋，并非南慧业主委员会占有使用的房屋。

　　另查明，2011年8月31日，齐齐哈尔市住建局物业处及齐齐哈尔市龙沙区物业管理中心出具证明证实：南慧花园二期住宅小区于2005年竣工交付使用，开发商为刘朝阳，物业管理为嘉信物业公司。当时开发建设小区时已有配套建设的物业管理用房，而且面积超过小区总建筑面积的0.1%，并于小区居民入住时正常投入使用。

　　本院查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。

　　本院认为，农行建华支行、李耀洲基于其与嘉信开发公司等借款合同及民间借贷纠纷一案，申请人民法院查封了诉争房屋，并已申请执行。南慧业主委员会以诉争房屋属物业管理用房，产权应归全体业主所有为由提出执行异议之诉。故本案争议的焦点为：本案诉争的房屋是否属于物业管理用房，南慧业主委员会请求停止对诉争房屋执行的理由是否成立。

　　房屋委员会首先，依据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公处所等房屋，属于公共设施，其产权归全体业主共有。黑龙江省实施《物业管理条例》的几点意见的通知中明确规定，物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供，超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。……建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，市、县房地产管理部门方可核发预售许可证和办理房地产初始登记。按照《齐齐哈尔市城镇住宅小区物业管理办法》市政府（2001）第2号令第四十四条的规定，开发建设单位在移交住宅小区时，应以成本价按住宅小区建筑面积0.1%的比例提供物业管理用房，最低不得少于70平方米。其次，南市场小区（南慧花园一期）、南慧花园二期工程规划图纸上均注明了物业管理用房的具体位置、面积。再次，齐齐哈尔市房产管理局物业管理办公室出具的《关于齐齐哈尔市龙沙区南慧花园小区二期物业服务用房情况的说明》证实:南慧花园小区二期物业管理用房的相关处理及决定，应按照事件发生时，齐齐哈尔市住建局物业处所出具的意见及该小区的物业管理服务公司进行工商注册（含资质注册）所登记的办公地址为依据。齐齐哈尔市住建局物业处出具的证明证实：南慧花园二期住宅小区于2005年竣工交付使用，当时开发建设小区时已有配套建设的物业管理用房，并于小区居民入住时正常投入使用，物业管理为嘉信物业公司。

　　经审查，涉案工程规划图上注明的物业管理用房的位置虽与本案双方争议的物业管理用房位置不一致，但诉争小区内并无其他物业管理用房。根据齐齐哈尔住建局物业处、齐齐哈尔市龙沙区物业管理中心、齐齐哈尔市房产管理局物业办出具的证明及嘉信物业公司注册登记的办公地点均能证实，南市场小区14号楼1层3号大厅内北侧，建筑面积120平方米的房屋应为物业管理用房。故南慧业主委员会请求停止对诉争房屋的执行有事实及法律依据。

　　综上，本院依据相关法律规定及二审中南慧业主委员会举示的补强证据，南慧业主委员会的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下:

　　一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民初字第4号民事判决；

　　二、停止对南市场小区14号楼1层3号大厅内北侧，建筑面积120平方米房屋的强制执行。

　　一、二审案件受理费合计8,600.00元，由农行建华支行、李耀洲各负担4,300.00元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　李维东

审　判　员　　常　丽

代理审判员　　王晓兵

二〇一五年三月二十五日

书　记　员　　王世涛