牛安英与姜静确认合同无效纠纷上诉案

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2015)三中民终字第02909号

　　上诉人（原审原告）牛安英。

　　委托代理人吴莹，北京市京剑律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）姜静。

　　委托代理人刘芳，北京市明仁律师事务所律师。

　　上诉人牛安英因确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40589号民事判决，向法院提起上诉。法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2014年9月，牛安英诉至原审法院称：我系位于北京市朝阳区新源西里东街×楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的原所有权人，与我儿子袁铮一直居住于涉案房屋。2011年7月至8月，姜静多次带人至涉案房屋处，以自己是房屋产权人为由要求我腾房。我非常震惊，要求核实情况后再协商解决此事，但姜静态度强硬，不同意协商，双方僵持不下。2011年8月3日，我丈夫袁玉新（已去世）发现涉案房屋门锁被姜静叫人用胶水堵住，随即报案，警察出警后认为此事属于民事纠纷，不便干涉。姜静提出可以先以租赁的方式让我继续居住，我每月向姜静交纳租金。我年老体弱、迫不得已、并非出自本意与姜静签订了《房屋租赁合同》。后经我查询，得知以下情况：2003年我儿子袁铮为获得银行贷款，找到一家中介公司，中介公司提出可为其筹得20万元贷款但必须提供一套房屋抵押，袁铮名下无房，就未经我同意取走我的房产证，中介公司通过伪造虚假的委托公证书将涉案房屋过户到袁铮名下，并将房屋抵押给银行，为袁铮获得银行贷款20万元。后袁铮为了偿还银行贷款，向姜静借款20万元，并于2006年4月4日与姜静签订《购房协议》，约定袁铮将涉案房屋以32万元出售给姜静，姜静代袁铮偿还银行贷款，姜静在袁铮协助下办理完涉案房屋转让手续后，支付剩余房款12万元；姜静同意袁铮在五个月内以36万元优先购买涉案房屋；该期间袁铮不能购买涉案房屋，姜静有权随意处理该房屋，与袁铮无关；袁铮回购涉案房屋时，该次交易税费将由袁铮承担。协议签订后，袁铮配合姜静办理了房屋过户手续。我认为袁铮和姜静不是买卖关系，实际是借贷关系，涉案房屋是袁铮作为借款的抵押物抵押给姜静的，购房协议本质上是借款抵押合同，双方约定袁铮在一定时间内享有回购权，是变相约定了流押条款，即在五个月内，袁铮如还清所欠姜静借款32万元并支付利息4万元，即可回购涉案房屋，如未还清，则抵押物涉案房屋由姜静处置。在购房协议签订后，袁铮与姜静另行签订过《房屋租赁合同》，袁铮向姜静缴纳租金，时间自2006年4月至2011年2、3月，租金开始为每月2500元，后陆续涨至每月4000元，该租金的性质实际上为借款利息。根据租赁合同的定义，出租人应当将租赁物交付承租人使用收益，但本案中姜静虽名义上取得了房产证，但从未实际占有涉案房屋，我一直居住于涉案房屋中，故姜静并未履行交付义务。另姜静强迫我签订租赁合同的原因是袁铮无力交纳高额的租金（即利息），姜静实际上是迫使我以付租金的形式代替袁铮偿还欠姜静的借款利息，是通过"租赁"这一合法形式掩盖其获得高额利息的非法目的，故该租赁合同是无效的。就姜静和袁铮之间的购房协议，我提起了确认合同无效之诉，在该案件审理期间，我为了继续住在涉案房屋中，只好分别于2012年1月、2012年4月、2012年7月与姜静又签订了三份《房屋租赁合同》。我认为上述四份租赁合同均存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故我诉至法院，要求确认我与姜静签订的四份《房屋租赁合同》无效。

　　姜静在原审法院辩称：不同意牛安英的诉讼请求，我们认为租赁合同是双方真实意思表示。我自取得房本之后即是涉案房屋的合法所有权人。双方之前有一个房屋买卖合同的纠纷，现在已经生效了。双方签订《房屋租赁合同》是在我取得涉案房屋所有权之后，是双方真实意思，牛安英按期交纳租金，到现在也还在租。现在租期到期了，我们起诉了牛安英要求返还原物。

　　原审法院经审理查明：2006年4月4日，袁铮作为甲方，姜静作为乙方，签订《购房协议》，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将涉案房屋以总价三十二万元整出售给乙方，乙方需代甲方将该房在银行抵押贷款余款一次性还清，金额贰拾万元，乙方在甲方协助下办理完房屋转让手续后，支付剩余房款壹拾贰万元；乙方同意甲方以每月交纳2500元房租形式，暂时居住在该房，并同意甲方可以在五个月内以三十六万元优先购买此房屋，如在此期限内甲方不能购买此房屋，乙方有权随意处理该房，与甲方无关；甲方在该房居住期间，有责任保证房屋一切设施完好，

　　2006年4月5日，涉案房屋过户至姜静名下。

　　2011年，牛安英（乙方、承租方）与姜静（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：因袁铮未依承诺支付租金，故姜静决定解除与袁铮的租赁关系，收回房屋，但袁铮未露面，袁铮父母亦拒绝姜静收回房屋，现袁铮父母提出暂缓腾房请求，由其继续租住该房，租住期限届满即腾房交还姜静。甲方同意将涉案房屋出租给乙方，乙方承诺此房屋仅作为腾房前自住使用，不得在房屋内进行任何非法活动，否则由此产生的一切后果，由乙方全部承担。此房屋租赁期限为五个月，从2011年8月1日起至2011年12月31日止。本房屋租金为每月人民币2500元，乙方需在签订合同时将五个月房屋租金一次性支付给甲方。本合同自双方签字并由乙方付清租金后生效。后牛安英依约向姜静交纳足额房租。

　　2012年1月9日，牛安英与姜静续签《房屋租赁合同》，约定因乙方提出希望春节后再行腾房，要求续租三个月，租赁期限为三个月，从2012年1月1日起至2012年3月31日止，其他条件不变。后牛安英依约向姜静交纳足额房租。

　　2012年4月13日，双方就涉案房屋续租事宜再次签订《房屋租赁合同》，约定租期为三个月，从2012年4月1日至2012年6月30日，其他条件不变。后牛安英依约向姜静交纳足额房租。

　　2012年7月5日，双方就涉案房屋续租事宜签订第四份《房屋租赁合同》，约定租期为十二个月，从2012年7月1日起至2013年6月30日止，租金为每月人民币3000元，其他条件不变。牛安英向姜静交纳至2012年9月30日的租金，之后租金未再交纳，牛安英现仍在涉案房屋内居住。

　　2013年，牛安英在法院起诉姜静及袁铮，要求确认2006年4月5日姜静与袁铮签订的房屋买卖合同无效，2014年1月20日，法院作出（2013）朝民初字第29848号民事判决书，判决驳回牛安英的全部诉讼请求。后牛安英在上诉期内提出上诉。2014年10月17日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第08179号民事判决书，驳回牛安英的上诉，维持原判。

　　诉讼过程中，牛安英申请法院向北京市公安局朝阳区分居新源里派出所调取2011年8月3日的报警记录，法院对此予以准许并出具调查令，新源里派出所出具110接处警记录一份，内容显示报警电话：××××，机主姓名：牛安英，装机地址：新源西里东街×-×-×，报警时间：2011-08-0316：46：05，案情摘要：袁某报在新源西里东街×-×-×，发生纠纷，门锁被堵，请民警与我联系，情况反馈：民警王为民到现场了解，有人把报警人家防盗门锁眼堵上，报警人称与其他人有房屋纠纷，锁已开，当事人：袁立新。牛安英表示报警时间和牛安英起诉状中所称发生纠纷时间相符，说明原姜静当时因为房屋所有权情况和是否腾房有争议，牛安英签订第一份租赁合同不是自愿的。姜静对该110接处警记录真实性认可，但对牛安英证明目的不认可，认为该证据与本案无关，主张记录上只说牛安英家发生了门锁被堵事件，不能证明与姜静有关，也不能证明牛安英主张的以合法形式掩盖非法目的的无效情形。

　　原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人当庭陈述、租赁合同、购房协议、房屋所有权证书、（2013）朝民初字第29848号民事判决书、（2014）三中民终字第08179号民事判决书及110接处警记录等在案佐证。

　　原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，牛安英主张姜静与其签订四份租赁合同系以合法形式掩盖非法目的，即袁铮与姜静签订的名为购房协议，实为借款合同，32万元购房款为借款本金，回购房屋多出的4万元及袁铮租房支付的租金均为利息，同理，牛安英与姜静签订四份租赁合同后，姜静名为收取租金，实为收取高额的利息。

　　（2014）三中民终字第08179号民事判决书中认为袁铮虽主张其与姜静之间系借贷关系，但既无借款合同亦无其他证据，仅凭购房合同无法证明袁铮与姜静之间名为购房，实为借贷，故对牛安英以"袁铮与姜静之间的房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的"为由要求确认合同无效不予支持。该判决已于2014年10月17日生效。故在生效判决未确认袁铮与姜静之间发生的32万元款项为借款的情况下，牛安英仅以四份租赁合同起诉要求确认房屋租金为利息，于法无据。且牛安英在交纳租金前即居住在涉案房屋内，姜静无需再向牛安英交房，牛安英在向姜静交纳租金后也实际居住在涉案房屋内。综上，牛安英的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回牛安英的全部诉讼请求。

　　判决后，牛安英不服，以原审未查明案件事实为由上诉至本院，要求改判牛安英与姜静签订的四份房屋租赁合同无效。上诉理由：袁铮与姜静签订的购房协议和房屋买卖过程与一般的房屋买卖存在显著差异，如在协议中约定了姜静代袁铮还贷，约定回购条款，房屋实际成交价远低于市场价等情形，均说明姜静与袁铮是借贷抵押关系而非买卖关系。牛安英为了继续住在唯一的居所中，才被迫与姜静签订了涉案的四份租赁合同。姜静同意原判。

　　法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

　　上述事实，有当事人在二审期间的陈述、租赁合同、购房协议、房屋所有权证书、（2013）朝民初字第29848号民事判决书、（2014）三中民终字第08179号民事判决书及110接处警记录等证据在案佐证。

　　本院认为：本案中，四份租赁协议系牛安英与姜静的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容、形式均合法有效。在（2014）三中民终字第08179号生效判决未确认袁铮与姜静之间发生的32万元款项为借款的情况下，牛安英仅以四份租赁合同起诉要求确认房屋租金为利息，其与姜静签订的房屋租赁合同无效依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费35元，由牛安英负担（已交纳）。

　　二审案件受理费70元，由牛安英负担（已交纳）。

审判长解学锋

代理审判员史智军

代理审判员张羽

二〇一五年三月二十日

书记员　刘爽