北京万邦鼎尚企业管理有限公司与张洪亮等租赁合同纠纷上诉案

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2015)三中民终字第03062号

　　上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司。

　　法定代表人黄喜庆，经理。

　　委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）张洪亮。

　　委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司。

　　法定代表人李贵杰，总经理。

　　委托代理人杨迪。

　　上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　张洪亮在原审法院诉称：我与万邦公司于2013年11月17日签订了《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝F-032号商铺（以下称涉案摊位）租赁给我使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向万邦公司支付了六个月的租金19892.5元、保证金6600元及管理费3978.5元，并出资16000元对涉案摊位进行了装修。万邦公司承诺我于2013年12月1日开业，但一直延迟到2013年12月13日方才开业。2014年1月开始，万邦公司与北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）发生纠纷，华亿公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿公司关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与万邦公司多次交涉，但均未果，故我诉至法院，要求解除双方于2013年11月17日签订的租赁合同；要求万邦公司返还我2014年3月15日至2014年6月12日的租金9725.23元、保证金6600元、综合管理费1945.03元；要求万邦公司赔偿装修损失16000元；要求万邦公司赔偿我全勤奖3000元及装修补贴4578元。

　　北京万邦鼎尚企业管理有限公司在原审法院辩称：张洪亮所述双方签约情况及其向我方支付款项情况属实。我方同意解除合同。张洪亮的物品至今仍然留存在涉案摊位内。华亿公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和张洪亮之间的合同无法继续履行，因此我方同意返还张洪亮自2014年3月16日至2014年5月31日期间的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意张洪亮的其他诉讼请求。张洪亮主张的装修补贴和全勤奖，其应当举证证明其具有领取的资格。张洪亮主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我方认为全部的争议都是华亿公司行为所致，故应当由华亿公司承担向张洪亮赔偿的责任。

　　北京华亿安顺企业管理有限公司在原审法院述称：张洪亮依据合同纠纷起诉，而我方不是合同相对人，因此我方不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到张洪亮的经营。商业经营本身就存在风险，因此张洪亮的经营损失不应当找我方主张。对于万邦公司的答辩意见，我方也不予认可。

　　原审法院经审理查明：2013年11月17日，张洪亮与万邦公司签订《租赁合同》，约定万邦公司向张洪亮出租涉案摊位用于经营女装，面积为15.26平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月3315.42元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金6600元，于合同签订当日支付；每月管理费663.08元，于合同签订当日支付前六个月的管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费；万邦公司于2013年11月17日前将涉案摊位交付张洪亮，并由张洪亮在2013年11月20日前完成装修；张洪亮须在2013年12月1日正式营业，如因万邦公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因张洪亮原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦公司支付违约金300元；万邦公司在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，张洪亮有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，张洪亮向万邦公司支付了六个月的租金19892.5元、保证金6600元及管理费3978.5元。万邦公司将涉案摊位交付张洪亮。此后，张洪亮开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。

　　另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇商业楼（以下称商业楼）系华亿公司所有。万邦公司与华亿公司之间订立有租赁合同，向华亿公司承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，华亿公司开始对商业楼内部分区域进行装修。

　　庭审中，张洪亮称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，万邦公司对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于华亿公司对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。另，张洪亮、万邦公司双方对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，张洪亮称万邦公司没有按照约定的开业时间2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日，应当将免租期延至2013年12月13日。万邦公司对此不予认可，称其于2013年12月13日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间。针对该辩解，万邦公司未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。张洪亮称万邦公司曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。万邦公司称装修补贴需要张洪亮的装修经过验收，全勤奖需要张洪亮每天都经营，但实际上张洪亮的装修并无审核记录，张洪亮的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，张洪亮向本院提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦公司则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的张洪亮经营不连续的情况进行举证。张洪亮主张其在承租涉案摊位后，出资16000元对摊位进行了装修，并就此提交了装修工程施工合同、万邦公司盖章的进场装修流程及装修费收据佐证。万邦公司认可进场装修流程的真实性，但否认其他证据的真实性，且未能提交相应反证。

　　现张洪亮起诉要求解除其与万邦公司之间的《租赁合同》，并要求万邦公司返还其所交纳的租金、管理费及保证金；万邦公司同意解除合同，但表示仅同意返还2014年3月16日至5月31日期间的租金、管理费及保证金。张洪亮另要求万邦公司支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，万邦公司对此均不予认可。

　　原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、照片、收据、发票、通知、庭审笔录、当事人陈述等及相应证据在案佐证。

　　原审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张洪亮与万邦公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，华亿公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，张洪亮表示无法继续经营，并据此要求解除合同，万邦公司对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。万邦公司应当将所收取的张洪亮未实际经营期间的租金、管理费及保证金退还张洪亮。

　　万邦公司于2013年12月13日正式开业，应当依照合同约定顺延租期，故对于张洪亮要求顺延起租日的主张，法院予以支持。万邦公司相应辩解，没有证据佐证，法院不予采信。张洪亮依照万邦公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦公司应当依照约定支付张洪亮装修补贴及全勤奖，万邦公司否认张洪亮具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明万邦公司违背了相关条件，故对万邦公司之辩解，法院不予采信。张洪亮接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，万邦公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现张洪亮无法继续经营，万邦公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，法院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。

　　万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与张洪亮的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对张洪亮承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦公司该辩解，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除张洪亮与北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十一月十七日所签订之《租赁合同》；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还张洪亮租金九千七百二十五元二角三分、管理费一千九百四十五元零三分、保证金六千六百元；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付张洪亮装修补贴四千五百七十八元、全勤奖三千元；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿张洪亮装修损失一万零五百六十元；五、驳回张洪亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判原审判决第五项为装修损失由华亿公司承担赔偿责任。上诉理由：原审判令万邦公司支付张洪亮全勤奖3000元，属于认定事实错误。张洪亮未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦公司支付张洪亮装修补贴费和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。张洪亮的装修损失应由华亿公司承担赔偿责任。华亿公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致张洪亮无法正常履行租赁合同，故华亿公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未确定华亿公司的责任，适用法律错误，二审法院应予纠正。

　　张洪亮辩称：同意原审判决，关于全勤奖和装修补贴，是万邦公司在广告中承诺的事项，相应举证责任亦应由其承担，故万邦公司应承担违约责任。违约金系双方租赁合同中约定的条款，装修补贴是万邦公司单独向我方承诺的内容，装修损失的计算有明确的法律规定，均不属于重复计算。故不同意万邦公司的上诉请求。

　　华亿公司辩称：同意原审判决，不同意万邦公司的上诉请求。

　　本院经审理查明：案件当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

　　本院认为：根据张洪亮与万邦公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦公司承担，万邦公司的就此节的上诉意见，理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故张洪亮依据合同要求万邦公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费423元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

　　二审案件受理费253元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

审判长张明

审判员刘建刚

代理审判员张羽

二〇一五年三月二十日

书记员　田晔