陈向峰与陆良县文化体育广播电视局等房屋买卖合同纠纷上诉案

云南省曲靖市中级人民法院
民事判决书
(2014)曲中民终字第1029号

　　上诉人（原审原告）陈向峰。
　　委托代理人杨占全，云南湛权律师事务所律师。（一般授权代理）
　　被上诉人（原审被告）陆良县文化体育广播电视局。
　　委托代理人杨灿，云南钱文勇律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）陆良县公共资源交易中心。
　　被上诉人（原审被告）陆良县政务服务管理局。
　　上诉人上诉人陈向峰与被上诉人陆良县文化体育广播电视局、陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省陆良县人民法院（2014）陆民初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈向峰及委托代理人杨占全、被上诉人陆良县文化体育广播电视局及委托代理人杨灿到庭参加诉讼，被上诉人陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局未到庭应诉，本案缺席审理。现已审理终结。
　　原审法院确认的事实：被告陆良县公共资源交易中心隶属于被告陆良县政务服务管理局，属被告陆良县政务服务管理局下设的职能部门。被告陆良县文化体育广播电视局拟出售老办公楼及房改房一层铺面，报经陆良县人民政府批准，委托被告陆良县公共资源交易中心对其出售。被告公共资源交易中心接受委托后于2012年9月17日拟定了拍卖须知，并于次日与陆良县土地储备中心联合发布了拍卖公告，公告中明确了拟出售的房屋分为11个标的。在拍卖须知第九项即注意事项（五）“拍卖成交后，竞得人所交纳的保证金转为拍卖成交价款的一部分，在拍卖后一个月内，付清全部拍卖成交款到指定帐户。全部款项交清后，中心出具拍卖《成交确认书》，由陆良县文化体育广播电视局地拍卖后三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用权证（拍卖和竞得人协助），并将拍卖标的清场移交给买受人。按照国家和地方的有关规定需要缴纳的出让金、公证费和其他税务费，由竞得人承担。产权证在交付竞得人之前，竞得人不得动工。拍卖后，产权及其他遗留问题由陆良县文化体育广播电视局负责解决。”原告陈向峰按照拍卖公告及拍卖须知的要求，交纳保证金后取得了竞买资格。2012年10月16日，被告陆良县公共资源交易中心在本中心举行了拍卖，原告陈向峰以标价168万元竞得1号标，以标价155万元竞得2号标，以标价170万元竞得3号标，以标价167万元竞得4号标，共计以人民币660万元竞得1-4号标的，经公证处公证，并于当日就四个标的签订了《成交确认书》，该《成交确认书》要求竞得人应当于2012年11月12日持《成交确认书》到陆良国土资源局陆良县文化体育广播电视局签订相关法律文书，办理产权手续。不按期签订相关法律文书的视为竞得人放弃竞得资格。竞得人应当承担相应的法律责任。被告陆良县文化体育广播电视局经核实，原告已将房屋成交款交到指定帐户，后于2012年11月16日向原告陈向峰移交其竞买所得的1-4号标的。并由原告陈向峰签署了移交房屋确认书，该确认书中要求其他涉及竞得人需要缴纳的税费在办领房屋所有权证及土地使用权证时交清。之后被告陆良县文化体育广播电视局未在承诺期限三个月内为原告办理产权证，直到2013年8月27日双方才签订房屋转让合同，原告陈向峰于当日取得房屋所有权证。来为此，原告于2014年6月25日以原告迟延拿到产权证，一直未对房屋使用，被告存在违约，要求其赔偿损失830953.20元。
　　原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“委受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案被告陆良县文化体育广播电视局委托被告陆良县公共资源交易中心对其所有的房屋进行出售，被告陆良县公共资源交易中心在对外发放的拍卖须知中已明确房屋产权属被告陆良县文化体育广播电视局，由被告陆良县文化体育广播电视局协助产权证的办理及移交房屋，原告陈向峰作为买受人应知道被告陆良县文化体育广播电视局与被告陆良县公共资源交易中心是代理关系，双方订立的合同直接约束被告陆良县文化体育广播电视局与原告陈向峰。被告陆良县公共资源交易中心不应对该合同所产生的权利义务承担法律责任。被告陆良县公共资源交易中心隶属于被告陆良县政务服务管理局，被告陆良县政务服务管理局也不应对该合同承担法律责任，原告在辩论阶段也明确表示只要求被告陆良县文化体育广播电视局对房屋买卖合同承担违约责任。
　　根据《中华人民共和国》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案被告陆良县公共资源交易中心对外发布的拍卖公告及拍卖须知属于邀请，原告陈向峰基于拍卖公告及拍卖须知向陆良县公共资源交易中心发出了要约，被告陆良县公共资源交易中心通过拍卖最终与原告签订了成交确认书，视为被告陆良县公共资源交易中心做出了承诺，拍卖成交确认书及后签订的房地产的转让合同中对拍卖须知中明确的“拍卖后三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用权证及“产权证交付竞得人之前，竞得人不得动工”的相关内容应认定为合同内容的一部分，对合同双方具有法律约束力。拍卖成交日是2012年10月16日前，在此期间，原告申请被告陆良县文化体育广播电视局办理相关证件，由于涉及产权办理部门的协调未及时办理，直到2013年8月27日方办理房屋产权，2014年1月8日办理了土地使用权证，被告文件体广电局对此存在违约行为。
　　根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原告陈向峰与被告陆良县文化体育广播电视局并未对未在约定的办理产权证的时间期限内办理产权证的违约行为约定违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定的含义解释，违约责任应当承担的是继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式，这几种承担违约责任的方式可以单独适用，也可以合并适用。本案被告陆良县文化体育广播电视局已承担了继续履行即超期协助办理了产权证的行为，就原告方主张的损失根据法律规定应当相当于因违约所造成的损失，鉴于本案买卖合同标的物房屋在原告陈向峰按签订的成交确认书约定的一个月内支付全部购房款后，被告陆良县文化体育广播电视局于当天2012年11月16日向原告陈向峰交付了房屋，自此原告陈向峰对房屋享有了占有的权利。至于拍卖须知中载明的“产权证交付竞得人之前，竞得人不得动工。”的约定，是否限制了原告陈向峰的使用或者造成了原告陈向峰可得利益的损失，对此双方存在争议，需要对“不得动工”进行解释，该约定属于格式条款的约定，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”结合本案标的物属房屋，“不得动工，”按通常理解应解释为对房屋主体结构的改变，而非限制使用和用于经营性活动。原告陈向峰主张要适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）规定的“由于出卖人的原因，买受人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金钱机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”结合该解释起草背景，该解释将调整对象明确为因商品房买卖合同发生纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售的房屋买卖行为，出卖人主体只为房地产开发企业。原告主张应适用该《解释》的规定来计算违约损失，因本案的出卖人被告陆良县陆良县文化体育广播电视局并非房地产开发企业，故该解释并不能成为本案的法律依据予以适用。原告陈向峰以被告陆良县陆良县文化体育广播电视局未在约定的期限内为其办理产权证书，造成其损失的证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案原告就此主张的损失并未进行举证证明，应当承担举证不能的责任。据此，《根据中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈向峰的诉讼请求。
　　上诉人陈向峰上诉称，请求二审法院撤销原判，改判由陆良县陆良县文化体育广播电视局赔偿上诉人陈向峰的损失。理由是：本案中涉及的房屋是上诉人陈向峰通过陆良县公共资源交易中心的拍卖行为取得的，《拍卖须知》第九条第（五）款约定，全部款项交清后，由陆良县陆良县文化体育广播电视局在拍卖三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用权证。产权证交付竟得人之前，竟得人不得动工。由于上诉人取得的房屋是陆良县陆良县文化体育广播电视局原来使用过的旧房子，要想利用就必须重新进行改造、装修。所以上诉人在合理的三个月内未拿到产权证后，就多次找被上诉人陆良县陆良县文化体育广播电视局催问办理产权事宜，但被上诉人仍然拖延了10年月零22天才为上诉人办理了产权证书。由于被上诉人迟迟没有将产权证办给上诉人，上诉人无法向银行申请贷款，660万元的巨额购房款押在房子上，没有流动起来，无法产生效益。由于所购买的房子不能装修利用，也无法产生效益。因为没有房产证，房子无法出售，资金无法回流，导致上诉人在经济上承受了巨大压力，给上诉人造成的损失是客观存在的，损失数额难予确定。所以上诉人主张按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于被上诉人未按约定期限办理房产证，导致上诉人660万元资金被压住10个月之久，无法流动产生效益，一审法院判决应当按照同期银行贷款利息，判决被上诉人陆良县文化体育广播电视局赔偿上诉人损失。但一审法院却以证据不足判决驳回上诉人的诉讼请求，故意偏袒被上诉人。
　　在二审中，上诉人向本院提交了云南省陆良县发展和改革价格认证中心价格鉴定结论书，欲证明陈向峰所竟得的房屋租金价格为150006元（2013年2月16日至2014年1月8日，共计327天）。
　　被上诉人质证认为，该证据不能证明该损失是因为没有办理产权变更造成的。该证据与本案没有因果关系。
　　本院认为，该价格鉴定结论来源合法，内容客观真实，内容与待证事实有关，本院予以采信。
　　经二审开庭审理查明的事实与原审法院所确认的案件事实一致，本院依法予以确认。
　　另查明，上诉人陈向峰通过拍卖出资660万元所购得的1至4号标的是2013年10月16日签订的《成交确认书》，但是陆良县文化体育广播电视局于2014年1月8日才将土使用权证交付给上诉人陈向峰。经陈向峰委托云南省陆良县发展和改革价格认证中心鉴定，陈向峰所竟得的1至4号房屋2013年2月16日至2014年1月8日租金价格为150006。
　　本院认为，上诉人陈向峰依据拍卖公告及拍卖须知向陆良县公共资源交易中心提交申请并交纳保证金，之后被上诉人陆良县公共资源交易中心通过拍卖的形式最终与上诉人陈向峰签订了成交确认书，按照该成交确认书，上诉人陈向峰在交清购房款后，与被上诉人陆良县文化体育广播电视局签订了国有土地使用权出让、转让、分摊（变更）合同书。按照拍卖须知的相关规定：拍卖成交后，竞得人即陈向峰所交付的保证金转为拍卖成交价款的一部分，在拍卖后一个月内付清全部拍卖成交款到指定帐户。全部款项交清后，由陆良县陆良县文化体育广播电视局在拍卖三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用权证。产权证交付竟得人之前，竟得人不得动工。本案中，上诉人陈向峰已经按照约定履行了将拍卖成交款660万元交到了指定帐户的义务。被上诉人未按约定的期限办理房屋产杈证和土地使用权证给上诉人的行为已构成违约。在二审中，上诉人提交新证据证明因被上诉人迟延交付房产证的违约行为，导致陈向峰所购得房屋损失房屋租金150006元，对此违约所造的成失，被上诉人应承担赔偿责任。但鉴于被上诉人在办理房屋产权证和土地使用权证过程中受到第三者的制约，未能在约定期限内将房屋产权证及土使用权证办好交付给上诉人不是有意而为，系事出有因，结合被上诉人陆良良县文化体育广播电视局在房屋产权证及土使用权证未交付之前就已经将所房屋实际交付给上诉人陈向峰使用的客观实际，可酌情判决赔偿上诉人陈向峰60%的经济损失。被上诉人陆良县公共资源交易中心对所委托拍卖的房屋进行拍卖时，其在对外发放的拍卖须知中已明确房屋产权属被上诉人陆良文化体育广播电视局，拍卖成交后由陆良县文化体育广播电视局协助所拍卖房屋的产权办理及移交房屋。上诉人陈向峰作为买受人应当知道被上诉人陆良县文化体育广播电视局与陆良县公共资源交易中心是代理关系，双方的订立的合同对上诉人陈向峰与陆良县文化广播电视局均具有约束力，陆良县公共资源交易中心对该合同产生的义务不应承担法律责任。同时被上诉人陆良县公共资源交易中心隶属于陆良县政务服务管理局，故陆良县政务服务管理局也不应对该合同承担任何法律责任。在一审过程中，原告陈向峰也明确表示只要求被告陆良县文化体育广播电视局对房屋买卖合同承担违约责任。上诉人陈向峰的上诉理由部分成立，本院部分支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、撤销陆良县人民法院（2014）陆民初字第1054号民事判决，即：驳回原告陈向锋的诉讼请求；
　　二、由被告陆良县文化体育广播电视局于判决生效后30日内赔偿原告陈向峰经济损失90000.36元。
　　一审案件受理费12100元由原告陈向峰负担4840元，由陆良县文化体育广播电视局负担7260元；二审案件受理费12100元，由上诉人陆良县文化体育广播电视局负担7260元，由上诉人陈向峰负担4840元。
　　本判决为终审判决。
　　若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后的两年内向本院申请执行。

审判长　　付卫红
审判员　　高体所
审判员　　刘滢靖
二〇一五年三月二十日
书记员　　温采会