承租人的法律风险在哪里？

浙江星韬律师事务所 何佳妮

实践中，租赁合同通常系出租人提供的格式合同，承租人相对处于劣势地位，因而在签署、履行过程中可能会涉及到各种具体问题及法律风险。

一、 无权处分的法律风险

出租人是否真的有权签订租赁合同？这里面涉及到几个问题。第一，出租人是否对该房子具有租赁的处分权，包括完整的所有权，也包括已经得到所有权人书面委托有权对外行使出租或转租的权利。第二，合同中约定的租赁期限是否已经超出出租人可以行使出租权利的期限。以转租为例，承租人（转租人）与出租人签订的租赁期限为多久？当承租人（转租人）与次承租人签订租赁合同时，是否已经超过原租赁合同约定的租赁期限。

由此，承租人需审慎处理，要求该相对方提供《发包租赁授权委托书》以确保该方具有处分该房产的权利。如发生合同相对方本身是承租人，此时须要求该方出具出租人同意转租的证明、《房屋产权证》以及产权人身份证明等文件作为合同附件。以上两种情形的处理，都是为了避免因合同相对方无权签署租赁协议导致协议无效的风险。

二、租赁物系违章建筑的法律风险

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”据此，当该房产没有房产证或者尚未办理房产证时，只要出租人已取得建设工程规划许可证，该租赁合同仍然有效。因此承租人应当要求出租人提供经与原件核对无误的建设工程规划许可证复印件作为租赁合同附件以防范合同无效的风险。

三、合同约定不明的法律风险

租赁期限、租金标准、免租期、租金届满后装饰装修物的处理等都是租赁协议的主要条款，也是出租人和承租人商谈的主要商业条件。为了防范因约定不明确导致后期履行产生争议，承租人应当注意合同条款设计的明确化。建议制作《租金支付明细表》并以附件的形式对租金支付流程加以固定。

以上为承租人在签订租赁合同过程中需要引起重视的若干注意事项。面对出租人提供的格式合同，承租人应当做到审慎分析，进行充分实地调查了解，对合同提出修改意见并与出租人进行充分的沟通交流，最终通过条款的妥善设计实现法律风险的防范与控制。