陈洁颖与漳州市毅达房地产发展有限公司、漳州福晟房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

最高人民法院 二审 （2013）民四终字第39号

上诉人（一审原告）：陈洁颖，女，1985年7月25日出生，香港特别行政区居民。

委托代理人：张杰龙，福建泉南律师事务所律师。

委托代理人：强磊，北京市隆安律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：漳州市毅达房地产发展有限公司。

法定代表人：黄通成，该公司董事长。

委托代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：漳州福晟房地产开发有限公司。

法定代表人：陈建彪，该公司总经理。

委托代理人：李春建，福建天凯律师事务所律师。

委托代理人：王世兵，北京金诚同达律师事务所律师。

审理经过

上诉人陈洁颖因与被上诉人漳州市毅达房地产发展有限公司（以下简称毅达公司）、漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2012）闽民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。毅达公司亦提交上诉状，但未在本院指定期限内预交二审案件受理费，本院依法裁定按自动撤回上诉处理。本院依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈洁颖的委托代理人张杰龙、强磊以及被上诉人毅达公司的委托代理人蔡云龙，福晟公司的委托代理人李春建、王世兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈洁颖于2010年11月向一审法院起诉称：2008年6月27日、6月28日陈洁颖与毅达公司签订了222套《商品房买卖合同》并进行了合同公证。2008年6月30日，毅达公司收取陈洁颖购房款人民币69382145元（以下币种均为人民币），但未依约交付房屋。在合同履行期间，福晟公司根据漳州市政府有关文件精神以资产债务整体转移的方式受让原由毅达公司开发的讼争商品房，进行后续建设。鉴此，福晟公司应与毅达公司共同向陈洁颖履行合同义务。请求判令毅达公司和福晟公司交付陈洁颖购买的222套商品房，并由毅达公司、福晟公司承担本案诉讼费用。

一审法院曾于2011年6月20日就本案纠纷作出（2010）闽民初字第41号民事判决，驳回陈洁颖的诉讼请求。陈洁颖不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月17日作出（2011）民四终字第35号民事裁定，撤销（2010）闽民初字第41号民事判决，本案发回一审法院重新审理。

一审法院查明

一审法院重新审理后查明：

2008年6月27日至6月30日，毅达公司与陈洁颖签订222份《商品房买卖合同》，约定毅达公司将其开发建设的毅达阳光新景楼33套、毅达莘园9幢102套、13幢68套、18幢9套、19幢10套，合计222套商品房出售给陈洁颖，购房价款合计69382145元。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“逾期（交房）超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。漳州市龙文区公证处对上述《商品房买卖合同》分别出具《公证书》，确认合同中出卖人毅达公司的印章和法定代表人黄通成的印鉴，买受人陈洁颖的签名、捺印均是真实的。2008年7月至9月，漳州市房地产交易与房屋权属登记中心为上述222份《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。

2008年6月30日，毅达公司向陈洁颖出具三份《收款收据》。该三份《收款收据》加盖毅达公司财务专用章，“经收人盖章”处有“黄建平”的签名，其中0008581号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达莘园9#、13#楼住宅170套（详见销售清单）房款”，金额52460470元；0008582号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达阳光新景楼住宅33套（详见销售清单）房款”，金额12154005元；0008586号收款收据内容为“今收到陈洁颖购毅达莘园18#、19#楼住宅19套（详见销售清单）房款”，金额4767670元。

2009年12月25日，经漳州市公安局经济犯罪侦查支队委托，漳州众城有限责任会计师事务所（以下简称众城会计师事务所）作出《专项审计报告》，该报告确认进行审计的目的之一为“鉴证自然人陈洁颖……等向毅达公司、漳州市毅达卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）购买商品房、店面、停车场（位），购房款是否进入毅达公司、卓越公司”，审计结论之一为“截止2009年11月30日，根据毅达公司、卓越公司账面记录，自然人陈洁颖……等向毅达公司、卓越公司购买商品房、店面、停车场（位），购房款没有进入毅达公司、卓越公司”。

2009年12月30日，漳州市人民政府作出第二十次《常务会议纪要》，载明“经专题研究毅达公司和卓越公司资产、债务处置问题，纪要如下：……会议原则同意毅达公司项目资产与项目债务整体转让给福建福晟集团，由其设立的福晟公司具体承接。会议就转让具体事项议定如下：（一）毅达香港国际投资有限公司董事长黄通成违法转让卓越公司的股权和以毅达公司的房产抵付项目外债务已由公安部门侦查，按司法程序解决，依法保护承接方的合法权益。以上违法转让股权产生的债务和违法以项目房产抵付项目外的债务不列入本次转让范围，但毅达公司以房产抵付项目外债务的房产属于本次资产转让范围……”

2009年12月31日，毅达公司（甲方）与福晟公司（乙方）签订《毅达新城一、五、六、七、八、九期房地产项目转让协议》（以下简称《项目转让协议》），协议第2.1.1条约定“甲方随本项目所转让的债务详见甲方提供的本协议附件五转让债务明细清单及所对应的文件……”；第3.1条约定“本协议约定的项目是指本项目约定的土地及在建建筑物、构筑物及其附属设施等（详见本协议第1条约定及附件三）”；第3.2条约定“本协议约定的转让仅指本协议约定的项目转受以及在本协议第2条中已明确列明由乙方继受的债权债务的转让。本协议约定的转让既不是甲方股权转让，也不是整体项目转让”；第6.4条约定“转让项目中现有以房抵债的房产《商品房买卖合同》（清单见本协议附件九）已经办理了合同备案登记，因该部分合同不具备真实交易的基础，对此由甲方协调漳州市人民政府自行负责解除上述《商品房买卖合同》的备案登记，并由甲方自行承担由此可能引发的诉讼及经济法律责任，具体事项根据2009年漳州市人民政府第20次常务会议纪要精神执行”。《项目转让协议》附件九《依法不列入本次转让所承担的项目外抵债清单》，明确本案所涉222份《商品房买卖合同》不列入转让范围。

福晟公司已经取得本案所涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《土地使用权证》等证照，项目名称已变更为“福晟钱隆学府”。

2010年8月25日，漳州市公安局作出漳公立字（2010）02194号《立案决定书》，载明：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定对黄通成伪造、变造金融票证案立案侦查。”

2010年9月8日，漳州市住房保障与房地产管理局作出漳房（2010）104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的﹤商品房买卖合同﹥登记备案的通知》，明确漳州市公安局以毅达公司在办理包括本案222份《商品房买卖合同》在内的684份《商品房买卖合同》登记备案手续时，提交的《购房人到帐清单》原件上所盖的银行公章与工行芗城支行、兴业银行国税支行、建行东城支行等三家银行真实的公章印文不相符为由，建议漳州市住房保障与房地产管理局撤销相关商品房的《商品房买卖合同》的备案登记。漳州市住房保障与房地产管理局遂根据《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条“房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人首期商品房预售款存入专用账户的凭证”的规定，以毅达公司提供的预售款存入专用账户的凭证是虚假的为由，决定撤销上述《商品房买卖合同》的登记备案。

2008年6月29日，陈洁颖还与卓越公司签订五份《商品房买卖合同》，约定陈洁颖购买卓越公司开发的毅达新城四期1幢1802号、1803号、1804号、2幢1808号及4幢1702号商品房。2010年12月，陈洁颖向漳州市龙文区人民法院起诉卓越公司，要求交付2幢1808号商品房。漳州市龙文区人民法院于2011年3月17日作出（2010）文民初字第152号民事裁定，认为漳州市公安局以卓越公司法定代表人黄通成涉嫌在陈洁颖等人购房款未进入卓越公司有关银行账户情况下伪造金融机构《购房人到帐清单》为由，已于2010年8月25日决定对黄通成涉嫌伪造、变造金融票证犯罪立案侦查。本案有经济犯罪嫌疑，据此裁定驳回陈洁颖的起诉。陈洁颖提起上诉，漳州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。

陈洁颖还向漳州市龙文区人民法院提起行政诉讼，要求撤销漳州市住房保障与房地产管理局作出的漳房（2010）104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的﹤商品房买卖合同﹥登记备案的通知》，漳州市龙文区人民法院一审判决驳回陈洁颖的诉讼请求。陈洁颖提起上诉，漳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

本案讼争的222份《商品房买卖合同》在付款方式及期限的约定方面有两种不同的约定。一种约定为买受人应当按时将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，一次性付款，买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价；另一种约定为买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价。毅达公司就讼争的222份《商品房买卖合同》向漳州市房地产管理局申请办理产权登记时所附的《商品房产权登记证明书》载明：陈洁颖购买的房屋，款项已全部交清，请给予办理产权登记。毅达公司在该《商品房产权登记证明书》上盖章。

各方当事人对以上事实均无异议。

一审法院另查明：陈洁颖的委托代理人在原一审庭审中陈述讼争《商品房买卖合同》的签约及购房款支付情况为：“2008年6月27日至2008年6月30日，陈洁颖及其家人都在毅达公司所在地，主要是完成222套商品房买卖合同的签订程序和以现金形式支付69382145元的购房款。根据陈洁颖回忆，每天交纳购房款后毅达公司都有开具简便的收条给陈洁颖，截止2008年6月30日，合同已经全部签订，同时毅达公司确认收到69382145元的购房款，就收回开出的简便收条，出具正式的收款收据，并加盖毅达公司财务专用章，黄建平签字”；“2008年6月27日至2008年6月30日，陈洁颖陆续来往于泉州和漳州之间”；“现金存放于陈洁颖及其家人家中，每天用汽车运送”；“陈洁颖及其父母拿钱到毅达公司所在地，交给毅达公司的财务人员，黄建平在场……（除黄建平外）毅达公司财务人员1-2人（经手）”。

毅达公司总经理黄建平在原一审程序中接受一审法院调查时确认陈洁颖提供的三张收款收据系其开具，并陈述“当时黄通成告诉我，他有一个朋友要买房，我就通知售楼部，合同拿给陈洁颖签，收款收据也是黄通成让我先开的，说等钱交来后再换正式的发票。2008年6月28日至6月30日，公司绝对没有收到这么大笔的钱”，陈洁颖认为黄建平所述与事实不符。

陈洁颖在重审庭审中补充提供以下证据：证据1.（2009）闽民初字第23号张紫恋与黄通成民间借贷纠纷案民事判决书，其中认定2006年11月5日黄通成出具一张2550万元的现金借据给张紫恋（陈洁颖母亲），向张紫恋借现金2550万元的事实；证据2.（2009）闽民初字第23号民事案件庭审笔录，该笔录载明，黄通成代理律师陈述黄通成于2008年6月29日之前陆续以现金退给张紫恋7500万元；证据3.（2010）闽民执字第179号受理执行案件通知书，证明（2009）闽民初字第23号民事判决已经生效；证据4.2004年3月5日黄通成出具给张紫恋的借据借现金1500万元、2006年4月17日黄通成出具给张紫恋的收据收到6250万元、2006年11月5日黄通成出具给张紫恋的借据借现金2550万元。拟证明陈洁颖的母亲张紫恋在家中常有大量现金、闽南地域商人常以现金进行商业往来。毅达公司认为：对于判决书、执行通知书和庭审笔录形式上的真实性无异议，但从判决书中能够看出当时张紫恋和黄通成之间交易是转账方式，判决书并未认可是现金交易。黄通成的代理人庭审陈述以现金交易属于个人陈述，交易真实性无法确认，三张借据和收据的真实性无法确认，不能确定是否黄通成所写。福晟公司质证意见与毅达公司相同，并认为从判决书中可以看出张紫恋和黄通成之间有大量借贷关系未结，在此情况下其女儿陈洁颖再借给黄通成大量款项与常理不符。

陈洁颖在重审庭审中，申请证人张紫恋（陈洁颖母亲）、黄灿阳（陈洁颖翁父开办的泉州隆盛集团公司的司机）出庭作证，以证明陈洁颖以现金形式支付了购房款。毅达公司质证认为，张紫恋、黄灿阳的陈述不是事实，如此大额款项用现金不符合常理。福晟公司质证认为，证人张紫恋系陈洁颖母亲，黄灿阳所在公司的法定代表人系陈洁颖的公公，与陈洁颖有利害关系，证言不足以采信。

一审法院认为

一审法院对上述民事判决书、执行通知书、庭审笔录的真实性予以确认，认为上述证据可以证明张紫恋与黄通成之间存在大额现金借贷和交易的习惯。虽然张紫恋、黄灿阳与陈洁颖之间存在有利害关系，但张紫恋、黄灿阳的陈述与毅达公司开具的三张收款收据相吻合，也与张紫恋和黄通成之间平常的交易习惯相吻合，故与陈洁颖支付讼争的222份《商品房买卖合同》项下购房款存在关联性，张紫恋、黄灿阳的证人证言依法可以作为查明本案事实的证据之一。

本院认为

一审法院认为：陈洁颖与毅达公司签订的222份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。依据陈洁颖提供的毅达公司出具的三张收款收据、《商品房产权登记证明书》，综合考虑陈洁颖母亲张紫恋与毅达公司法定代表人黄通成之间的交易习惯、张紫恋与黄灿阳的证言陈述、双方签订的部分《商品房买卖合同》中关于“买受人在签订合同当日，应付清全部房款总价”的付款方式约定、讼争《商品房买卖合同》曾经办理公证和备案登记的事实，上述证据能够形成完整的证据锁链，证明毅达公司有收取陈洁颖以现金形式交纳69382145元的购房款。毅达公司仅以漳州市公安局经济犯罪侦查支队委托众城会计师事务所审计确认截止2009年11月30日，陈洁颖向毅达公司购买商品房的购房款没有进入毅达公司账户以及黄建平的陈述作为依据，主张其没有收到购房款，其证据的证明力明显小于陈洁颖所提供的证据证明力，且本案《商品房买卖合同》约定可以现金付款，因此购房款是否进入毅达公司的账户，取决于毅达公司行为本身，并不能以此直接否定陈洁颖付款的事实。黄建平作为毅达公司职员，其与毅达公司之间有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，本案毅达公司未能提供充分证据推翻陈洁颖所提供的收款收据，其应承担举证不能的法律后果。依据证据优势规则和盖然性原则，对陈洁颖主张其已付清讼争《商品房买卖合同》项下的款项共计69382145元的事实予以确认。本案中虽然毅达公司的法定代表人黄通成的行为可能涉及犯罪，但根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”的规定，陈洁颖实际支付购房款后，若黄通成个人或公司经办人员将购房款占为己有，那么仅是黄通成或公司经办人员涉嫌犯罪，毅达公司仍应对陈洁颖承担签订、履行商品房买卖合同的法律后果。

本案中，毅达公司和福晟公司根据漳州市人民政府的会议纪要，签订了《项目转让协议》，将毅达公司开发的毅达新城房地产项目转让给福晟公司。该《项目转让协议》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。该《项目转让协议》明确约定讼争的《商品房买卖合同》项下可能引发的诉讼及经济法律责任由毅达公司承担，并在附件中指明本案所涉222份《商品房买卖合同》不列入转让范围。根据合同相对性原则，陈洁颖无权要求福晟公司交付商品房或赔偿购房款损失。由于福晟公司已依法取得包括讼争商品房在内的毅达新城土地使用权和在建项目权益，且其中大部分房屋已作为安置房进行安置，故毅达公司事实上也无法向陈洁颖交付讼争房产，讼争的222份《商品房买卖合同》已实际无法履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。陈洁颖要求毅达公司交付其所购买的讼争《商品房买卖合同》项下的222套商品房，没有事实和法律依据，不予支持。本案陈洁颖与毅达公司签订的222份《商品房买卖合同》应予解除。由于陈洁颖在该院释明的情况下仍不改变继续履行合同的诉讼请求，故对双方合同解除的相应法律后果依法进行处理，毅达公司不能交房应当承担返还购房款69382145元、支付利息的法律责任。利息以69382145元购房款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年6月30日起计算至判决确定的还款之日止。鉴于陈洁颖未在本案中向毅达公司主张合同解除的违约责任或赔偿损失的请求，该院对此不作主动审查，双方可另行处理。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：一、解除陈洁颖与毅达公司所签订的222份《商品房买卖合同》；二、毅达公司应于判决生效之日起十日内返还陈洁颖购房款69382145元并支付利息，利息以69382145元购房款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年6月30日起计算至判决确定的还款之日止；三、驳回陈洁颖对福晟公司的诉讼请求。一审案件受理费388710元，由毅达公司负担。

陈洁颖不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定《项目转让协议》有效并驳回陈洁颖对福晟公司的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。《项目转让协议》载明“因该部分合同（即讼争的222份商品房买卖合同）不具备真实交易的基础，由毅达公司自行承担由此可能引发的诉讼及经济法律责任”，表明福晟公司不接受222套商品房所涉的债务是以该部分合同交易不真实为前提的。但一审法院已经认定222份商品房买卖合同真实有效，陈洁颖亦付清了购房款，因此福晟公司不接受合同债务的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移第三人的，应当经债权人同意。”毅达公司转移合同债务未经债权人陈洁颖同意，《项目转让协议》应属无效。（二）如项目转让合法，在转让方签订的合同未依法解除时，受让方仍需履行转让方签订的合同。如果按一审判决认定的毅达公司将房地产项目整体债权债务转让给福晟公司，则根据《中华人民共和国合同法》第八十五条、第八十六条的规定，福晟公司作为权利义务承受方应当承担交付房屋或返还购房款的义务。一审判决既认为福晟公司没有承接讼争商品房的事实，又认定《项目转让协议》包括讼争商品房的转让，前后认定矛盾，属基础事实认定不清。（三）一审法院认为福晟公司已依法取得包括讼争222份商品房在内的毅达新城土地使用权和在建项目权益，且大部分房屋已作为安置房进行安置，由此认定讼争《商品房买卖合同》事实不能履行，系错误认定事实。福晟公司明知陈洁颖与毅达公司已签订商品房买卖合同且关于合同备案的行政纠纷处于诉讼中，仍与毅达公司签订房地产项目转让协议，属于帮助毅达公司逃避债务，恶意损害在先买受人陈洁颖的合法权益。陈洁颖购买商品房并支付价款在先，按照先买先得的原理和参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（二）项“均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，福晟公司不能取得讼争商品房的权益。福晟公司也没有提供讼争商品房已作安置房处置的证据，故交付房屋并不存在事实和法律上的障碍。综上，毅达公司、福晟公司应当履行交房义务，如果确实不能履行交付义务，两公司应共同承担返还陈洁颖购房款的义务。故请求判令：撤销一审判决，改判支持陈洁颖的诉讼请求；如毅达公司、福晟公司事实不能交付讼争商品房，毅达公司、福晟公司应共同承担返还陈洁颖购房款的责任；本案诉讼费用由毅达公司、福晟公司承担。

被上诉人毅达公司答辩称：（一）陈洁颖未支付毅达公司购房款。众诚会计师事务所做的《专项审计报告》表明毅达公司账上未体现陈洁颖交款的记载。毅达公司总经理黄建平陈述其开具三张收据是受法定代表人吩咐，在未收到款的情形下开具的。《商品房产权登记证明书》也是毅达公司在未收到购房款的情形下先行开具的。陈洁颖母亲张紫恋陈述不具有可信度。（二）假设陈洁颖已支付购房款，但未付到《商品房买卖合同》约定的银行监管账户，则不能作为付款依据。本案因涉及刑事案件，应根据先刑后民原则，待刑事案件侦破后再做处理。（三）陈洁颖诉请毅达公司和福晟公司履行交房义务，经一审法院释明后仍不改变诉讼请求，一审判决解除合同，由毅达公司承担返还购房款及支付利息的责任，判非所请。请求二审法院驳回陈洁颖的上诉请求。

被上诉人福晟公司答辩称：（一）同意毅达公司关于陈洁颖未付购房款的意见。此外，漳州市公安局漳公综（2009）306号《关于毅达新城项目外债务问题的调查报告》载明陈洁颖拒绝与公安专案组约谈，明确表示其与黄通成系民事借贷关系。这表明黄通成授意与陈洁颖等签订商品房买卖合同并开具售房收据的行为属于个人意愿，一审判决推定陈洁颖支付了购房款，显属不当。（二）根据众诚会计师事务所《专项审计报告》、毅达公司陈述和漳州市人民政府的会议纪要，福晟公司完全有理由相信讼争《商品房买卖合同》缺乏真实的交易基础，福晟公司的受让行为完全是善意的。2009年12月12日，讼争商品房的备案登记被注销。在福晟公司与毅达公司于2009年12月31日签订《项目转让协议》时，毅达公司对项目资产享有完整权利。协议签署后，福晟公司依法办理了物权变更登记，取得了包括讼争商品房在内的房屋所有权，福晟公司的物权应当得到保护。《项目转让协议》第3条约定，本次转让是特定资产和债务的转让，该转让方式不违反法律规定，应属有效。福晟公司并不是整体受让项目资产和负债，不存在权利义务概括移转和通知债权人的问题。毅达公司和陈洁颖之间因商品房买卖合同产生的债权债务关系没有转让给福晟公司，根据合同相对性原则及债权不具追及性的原则，陈洁颖应与毅达公司自行解决争议，其无权要求福晟公司交付房屋或承担债务。（三）讼争商品房已被用于安置房是客观事实。福晟公司除承接高昂债务外，还担负着续建并交付商品房以及建设安置房的义务。早在陈洁颖起诉前，政府有关部门已将包括讼争商品房在内的房屋作为安置房源进行公告，安置户已通过法定方式选定了房屋。请求二审法院驳回陈洁颖的上诉请求。

被上诉人福晟公司在二审庭审中提交了漳州市公安局漳公综（2009）306号《关于毅达新城项目外债务问题的调查报告》的复印件，内容为：陈洁颖等三人明确表示其与黄通成系民事借贷关系，拒绝专案组的约谈，债务和他们已接到漳州市房管局发出的撤销产权登记备案告知函的问题将聘请律师团队进行诉讼。陈洁颖对该复印件的真实性不予确认，并认为该证据不能证明本案存在以房抵债的情形。本院认为，福晟公司二审提供的证据系复印件，且内容反映陈洁颖未接受漳州市公安局调查，并告知漳州市公安局将另行诉讼解决，故该份证据与本案事实不具有关联性，本院不予采纳。

陈洁颖和毅达公司在二审程序中均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院另查明：《项目转让协议》签订时，讼争商品房部分已竣工，部分尚处于在建状态。《项目转让协议》第10条约定，“本协议签订之日起10日内，乙方应支付5451万元给甲方的股东香港东盛国际集团有限公司和李瑞庆，作为该两个股东收回在甲方的投资款。乙方应于2010年元月底前打入监管账户1.5亿元，用于优先支付该项目农民工工资、安置房建设、拖欠的税费、土地出让金、工程款及项目所需使用的资金，于2010年3月再打入5000万元，优先用于毅达阳光的配套建设。转让项目中在建的商品房及未建的3.03万平方米安置房乙方办理完成项目过户手续之日起十八个月内建成并交付使用。未建的3.03万平方米安置房在2010年10月以后发生的过渡安置费由乙方承担。”

本院认为：本案系涉港商品房买卖合同纠纷，当事人对适用我国内地法律解决争议均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：毅达公司和福晟公司是否应当向陈洁颖交付讼争商品房。

（一）关于毅达公司是否应当交付讼争商品房

本案中，陈洁颖与毅达公司之间签订的222份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国内地法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述《商品房买卖合同》均约定购房款需一次性付清，毅达公司向陈洁颖出具了三张加盖公司财务专用章并由公司总经理黄建平签字的收款收据，确认购房款已收讫。其后，毅达公司申请办理讼争商品房的登记备案，并出具《商品房产权登记证明书》确认已收到购房款。收款收据与毅达公司在履行合同过程中认可收到购房款的行为相互印证，足以证明陈洁颖已经付清购房款。毅达公司提供的公司总经理黄建平关于没有收到现金款项的陈述以及众城会计师事务所《专项审计报告》关于陈洁颖购房款没有进入毅达公司账户的结论，仅能证明毅达公司法定代表人黄通成或其他经办人员未将购房款转入公司账户，并不足以否定收款收据的证明力。根据现有证据，一审判决认定陈洁颖已经履行支付购房款的义务，并无不当。毅达公司收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈洁颖请求继续履行合同，由毅达公司交付讼争商品房，然而毅达公司根据与福晟公司之间的《项目转让协议》已经将包括讼争商品房在内的毅达新城第一、五、六、七、八、九期项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给福晟公司继续建设，毅达公司不再对讼争商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。一审法院据此判决解除陈洁颖与毅达公司之间的《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。陈洁颖如有其他违约损失，可向毅达公司另行主张。陈洁颖请求毅达公司交付讼争商品房的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于福晟公司是否应当交付讼争商品房

首先，关于福晟公司与毅达公司于2009年12月31日签订的《项目转让协议》的效力问题。因《项目转让协议》转让的资产包括本案讼争的222套商品房，而陈洁颖系在先买受人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，本案应当审查是否存在福晟公司与毅达公司恶意串通导致《项目转让协议》无效的情形。

根据本案查明的事实，毅达公司因建设资金短缺，无力继续开发建设包括讼争商品房在内的在建项目，在漳州市政府的协调下，毅达公司和福晟公司签订《项目转让协议》。根据协议约定，福晟公司除向毅达公司支付对价5451万元外，还需向指定的监管账户存入2亿元用于支付项目的工人工资、安置房建设、税费、土地出让金、工程款及项目配套建设资金等，并继续投入资金完成项目建设。福晟公司属于善意受让，不存在恶意串通情形，故应认定《项目转让协议》合法有效。由于陈洁颖和毅达公司之间的《商品房买卖合同》的登记备案已被漳州市房地产管理部门撤销，并经生效行政判决予以确认，福晟公司依据《项目转让协议》受让的讼争商品房并没有权利瑕疵。在双重买卖合同均为有效的情形下，尽管陈洁颖签订合同和支付价款在先，但其并没有取得备案登记或实际占有讼争商品房；而福晟公司系善意受让，支付了相应的对价，并完成讼争商品房的后续建设，一审判决认定福晟公司依法取得讼争商品房所有权是正确的。陈洁颖关于《项目转让协议》无效以及福晟公司不能取得讼争商品房所有权的上诉理由不能成立。

其次，关于《项目转让协议》是否构成讼争《商品房买卖合同》项下权利义务概括移转的问题。从《项目转让协议》的约定看，转让标的是毅达新城一、五、六、七、八、九期项目所涉的土地及在建建筑物、构筑物及其附属设施等以及协议明确列明的债权债务，故该协议的性质既不是企业的整体出售或分立，也不是毅达新城项目所涉的全部《商品房买卖合同》项下债权债务的整体转让，而是特定房产以及特定债权债务的转让。根据《项目转让协议》的约定，讼争《商品房买卖合同》产生的债务仍由毅达公司承担，毅达公司并未向福晟公司转让讼争《商品房买卖合同》的权利义务，故讼争《商品房买卖合同》的当事人仍为毅达公司和陈洁颖。陈洁颖关于《项目转让协议》需经其同意并构成权利义务转让的上诉理由不能成立。

本案中，毅达公司签订《项目转让协议》属于对外转让重大资产的情形，如果构成不合理低价出让致使债权人利益受损的，债权人可以享有撤销权。然而《项目转让协议》约定的转让价格是对毅达公司的资产负债情况经过专门审计后确定的，不具有以不合理低价转让财产的情形。福晟公司受让包括讼争商品房在内的特定资产和债权债务，仅使毅达公司的资产形态发生了变化，并未导致毅达公司的企业法人财产价值减少，故福晟公司与毅达公司签订《项目转让协议》不存在损害陈洁颖债权的情形。至于毅达公司将转让所得直接分配给股东而未用于偿还所负债务，属于毅达公司债权人和股东之间的争议，陈洁颖可另循法律途径救济。

综上，福晟公司和毅达公司之间的《项目转让协议》合法有效，福晟公司和陈洁颖之间没有合同关系，陈洁颖就毅达公司的违约行为请求福晟公司交付讼争商品房，没有法律依据。一审法院根据合同相对性原则判决驳回陈洁颖对福晟公司的诉讼请求，并无不当。陈洁颖关于福晟公司应承担相应责任的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈洁颖的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币388710元，由上诉人陈洁颖负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长高晓力

代理审判员沈红雨

代理审判员吴光荣

裁判日期

二〇一三年十二月十八日

书记员

书记员张伯娜