宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

最高人民法院 二审 （2013）民一终字第62号

上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏象龙房地产开发有限公司。

法定代表人：李象龙，该公司董事长。

委托代理人：傅国旺，北京市中银（银川）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵刚。

委托代理人：刘建国，宁夏宁人律师事务所律师。

委托代理人：原慧中，宁夏宁人律师事务所律师。

原审第三人：银川山尊投资咨询有限公司。

委托代理人：卢志斌，宁夏正义达律师事务所律师。

原审第三人：宁夏庆华小额贷款有限公司。

法定代表人：霍庆华，该公司董事长。

委托代理人：卢志斌，宁夏正义达律师事务所律师。

审理经过

上诉人宁夏象龙房地产开发有限公司（以下简称象龙公司）为与被上诉人赵刚，原审第三人银川山尊投资咨询有限公司（以下简称山尊公司）、宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院于2012年10月30日作出的（2011）宁民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月22日对本案当事人进行了询问。象龙公司法定代表人李象龙及其委托代理人傅国旺，赵刚的委托代理人刘建国、原慧中，山尊公司和庆华公司的共同委托代理人卢志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年8月31日，赵刚与象龙公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：赵刚购买象龙公司开发的宁夏回族自治区吴忠市“象龙花寺水晶城”南区东段Ⅰ、Ⅱ段1﹟-28﹟营业房共计4696.96平方米，每平方米价款为4500元，总金额为21136320元。买受人应于2009年8月31日付清总房款，出卖人应当在2009年12月30日前将房屋交付买受人使用。双方约定的违约责任为：买受人逾期付款30日内交付房款，应当自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人逾期30日内交付房屋的，应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。此外，合同对面积确认及差异的处理、规划设计的变更等事项作了相应约定。2009年9月1日，象龙公司给赵刚出具收到21136320元的收据一张，收款事由载明“购房款东商ⅠⅡ段1-28﹟营业房”。

一审庭审中，赵刚与象龙公司对购房款的支付问题存在很大争议。赵刚称，21136320元购房款由三部分构成，即:象龙公司原欠赵刚的欠款及利息合计1055万元；2009年9月1日支付现金1136320元；2009年9月2日、9月10日向象龙公司转账945万元。以上共计支付21136320元购房款。象龙公司则称双方之间不存在商品房买卖关系，赵刚总共给象龙公司支付过945万元，但该945万元是象龙公司向赵刚的借款而非购房款。

赵刚一审起诉称，2009年8月31日，其与象龙公司签订一份《商品房买卖合同》，购买象龙公司开发的吴忠市“象龙花寺水晶城”南区东段Ⅰ、Ⅱ段1#-28#营业房；房屋总价款为21136320元。其已经依约向象龙公司支付了全部购房款，但象龙公司未按时交付房屋构成违约，故请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、由象龙公司返还购房款21136320元；3、由象龙公司赔偿损失21136320元。

象龙公司辩称，一、象龙公司与赵刚之间没有房屋买卖关系，只有民间借贷关系，《商品房买卖合同》其实是象龙公司向赵刚所借款项的一个担保。首先，象龙公司在合同所属地点建造的营业房只有27套没有28套，将合同中记载的1-28号营业房出售给赵刚是不可能实现的，而且违反了《房屋登记办法》关于应该一房一备案登记的管理规定，因此不可能得到备案登记，实际也未在房管局备案。其次，该合同签订时，象龙公司已全部将该合同中所记载的营业房出售并在吴忠市房管局进行了备案登记，上述事实象龙公司当时已如实告知了赵刚。二、象龙公司没有收到赵刚的购房款21136320元，仅收到过赵刚的借款945万元。实际情况是，由中间人高红志、魏小兵介绍，象龙公司向赵刚借款1000万元，利息为伍分伍厘，按照惯例打第一笔款项时就将第一个月的利息扣下，于是只支付了945万元的现金，当时，象龙公司向赵刚打下1000万元的欠条，其后象龙公司又向赵刚支付过利息，即2009年9月29日支付的55万元，其余未及时支付的每月55万元利息，象龙公司均及时向赵刚打下欠条或借据。象龙公司确曾于2009年9月1日向赵刚出具过一张数额为21136320元的收据，但在当时并未实际收到过该笔款项。综上，赵刚与象龙公司之间根本没有房屋买卖关系，存在的只有借款关系，而且赵刚总共支付款项945万元，故请求依法驳回赵刚的诉讼请求。

山尊公司述称，其已经与象龙公司在2009年3月18日签订了10份商品房买卖合同，涉及争议房产中的2-5号、11-12号、17-19号、21号共10套，2011年4月20日在吴忠市房管局办理了房产证。山尊公司是上述10套房屋的合法所有权人。

庆华公司述称，其已经与象龙公司在2008年7月23日签订了3份商品房买卖合同，涉及争议房产中的7-9号共3套，2011年4月20日在吴忠市房管局办理了房产证。庆华公司是上述3套房屋的合法所有权人。

象龙公司反诉称，象龙公司与赵刚签订的《商品房买卖合同》是象龙公司为向赵刚借款按照民间借贷的惯例所作的抵押手续，不是双方的真实意思表示，双方也没有实际履行。该《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖高息借贷的非法目的。故请求：确认赵刚与象龙公司2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。

赵刚辩称，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，故为有效合同。其亦已履行完毕相应的合同义务，故请求驳回象龙公司的反诉请求。

山尊公司述称，反诉不涉及第三人的房屋所有权问题，对此不予答辩。

庆华公司述称，反诉不涉及第三人的房屋所有权问题，对此不予答辩。

一审法院认为

一审法院认为，赵刚以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判决象龙公司返还其已付购房款21136320元，赔偿损失21136320元；象龙公司则以双方之间存在民间借贷关系而非房屋买卖关系为由予以抗辩。赵刚提交了《商品房买卖合同》以及购房款收据等对其主张予以证明，象龙公司提供了电汇凭证、证人证言等予以佐证。象龙公司提供的上述证据，对其主张的事实虽具有一定的证明力，但仅凭证人证言这一孤证认定民间借贷，证据不足。从双方签订的《商品房买卖合同》看，双方签字盖章形式完备，结合21136320元的购房款的收据，赵刚提交的证据的证明力大于象龙公司提供证据的证明力，从证据的盖然性角度看应认定双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效，对双方当事人均有约束力。至于合同是否备案，以及备案有无瑕疵，不影响《商品房买卖合同》的效力。象龙公司与赵刚签订《商品房买卖合同》，应当知道合同规定的权利义务及其法律后果。象龙公司以其已将涉案房屋出卖给了山尊公司、庆华公司等，且办理了相应的产权证书为由，否定与赵刚签订书面合同的真实性，于法无据。依据赵刚与象龙公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，出卖人逾期超过30日未交房的，买受人有权解除合同，据此赵刚要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，予以支持。同时依照《商品房买卖合同》第九条的约定，象龙公司未按照双方合同约定期限交付房屋，应当自买受人赵刚解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金，故象龙公司应当返还赵刚已付购房款21136320元，并承担违约金422726.40元（21136320元2%=422726.40元），赵刚要求象龙公司返还购房款的诉讼请求成立，予以支持，但其诉请象龙公司赔偿损失21136320元的诉讼请求，因双方当事人合同中对违约责任有约定，应从合同约定，同时基于本案的实际情况，本案适用优势证据原则认定，故对赵刚主张象龙公司赔偿其损失21136320元的诉讼请求，不予支持。象龙公司的反诉请求因缺乏确实充分的证据证明，不予支持。综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除赵刚与象龙公司2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、象龙公司于判决生效后的三十日内向赵刚返还购房款21136320元；三、象龙公司于判决生效后的三十日内向赵刚支付逾期交房违约金422726.40元；四、驳回赵刚的其他诉讼请求；五、驳回象龙公司的反诉请求。案件受理费253163元，由赵刚负担124050元，由象龙公司负担129113元；保全费5000元，由象龙公司负担。

上诉人诉称

象龙公司不服一审判决，向本院提起上诉。

象龙公司上诉称，原判决基本事实认定错误，双方的真实法律关系是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。双方实际上约定的借款为1000万元，但是赵刚在支付借款时已经预先扣除一个月的利息55万元，故其仅收到赵刚945万元。而且象龙公司在2009年9月29日还支付过赵刚一个月的利息55万元。原判决认定赵刚已支付象龙公司21136320元购房款依据不足。原判决适用优势证据规则认定案件事实错误。故请求撤销一审判决，改判象龙公司偿还赵刚本金945万元。

被上诉人辩称

赵刚答辩称，2008年年底至2009年，象龙公司向赵刚累计借款1000万元，无现金能力偿还，故双方协议由赵刚买受象龙公司开发的案涉房产。2009年8月31日，双方签订《商品房买卖合同》，用象龙公司未偿还的1000万元及55万元利息冲抵1055万元购房款，其余10586320元购房款通过现金及转账方式进行了支付。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方存在房屋买卖关系，其亦已向象龙公司支付了全部购房款。原判决认定事实清楚，适用法律证据，应予维持。

本院查明

本院经审理查明：象龙公司在一审庭审中对案涉房屋状况的陈述为：“赵刚在诉状中所述的《商品房买卖合同》是根本不可能得到履行的合同。在该合同签订的2009年8月31日，象龙公司已经全部将该合同中所记载的营业房出售，买主分别为宁夏山尊投资咨询有限公司、宁夏骊达小额贷款有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司。并全部已经将房屋买卖合同在2009年8月31日前在吴忠市房管局进行了备案登记，上述这些房子的房产证已经办理完毕。上述事实象龙公司在当时就已经如实告知了赵刚。”

另查明，2009年9月2日和9月10日，赵刚分别向李象龙汇款4725000元，合计945万元。

本院二审庭审中，象龙公司对其主张的借款关系的陈述为：“借款是从2009年9月1日开始的。没有借据，也没有相关凭证。”对于2009年3月18日与山尊公司的商品房买卖合同是否备案问题，象龙公司的陈述为：“备案了，实际这个和本案的形式一样，都是先借款，用房子作为抵押，我们无法还款以后，就用房子抵顶了借款。”

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、如何确定双方当事人争议法律关系的性质；二、原判决认定象龙公司向赵刚返还购房款21136320元及支付违约金422726.4元是否正确。

（一）如何确定双方当事人争议法律关系的性质。

本院认为，法律事实须为有合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便如象龙公司所述，案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。原判决对象龙公司相应的抗辩主张未予支持，并以优势证据原则认定双方为房屋买卖关系，并无不当。关于象龙公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立目的即使如象龙公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，象龙公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据，原判决驳回象龙公司的反诉请求正确，本院予以维持。

（二）关于原判决认定象龙公司向赵刚返还购房款21136320元及支付违约金422726.4元是否正确的问题。

关于赵刚已付购房款数额问题。赵刚主张，21136320元购房款由三部分构成，即2008年底至2009年8月象龙公司向其的借款1000万元及利息55万元，2009年9月1日现金支付1136320元和2009年9月2日、10日转账支付共计945万元。本院认为，虽然象龙公司于2009年9月1日向赵刚出具收到21136320元购房款的收据，但其中的945万元，赵刚并非在出具收据当天支付，而是在其后的9月2日和9月10日分两笔支付，故赵刚仅以该《收据》作为证据，证明象龙公司实际收到21136320元购房款的事实，证明力不足，其应对每笔款项的具体支付情况进一步提供证据予以证明。对第一笔购房款即前期象龙公司的1000万元欠款及利息，赵刚主张为多笔现金支付，但对每笔款项的数额、借期、支付的具体细节经过均未能明确说明。根据双方陈述，赵刚与象龙公司法定代表人在借款行为发生前并不相识，如此大额的现金交易无任何第三人在场，亦不符合双方当事人的关系特征。同理，对第二笔购房款即2009年9月1日现金支付的1136320元，赵刚亦未能提供任何具体支付情况的证据。而对象龙公司主张双方为民间借贷关系，并于2009年9月29日已付一个月利息55万元的事实，赵刚主张该笔款项为其提供的证据《借条》中记载的另外一笔借款的利息，但《借条》出具的时间为2010年1月21日，其中载明的还款日期为2010年3月10日，该时间与象龙公司支付赵刚55万元款项的时间明显存在矛盾。在赵刚未能提供证据证明双方之间存在其他借款关系的情况下，其对该项主张无法自圆其说。但对该笔款项，由于象龙公司未在本案中提出反诉请求，双方当事人如有争议，可另寻法律途径解决。综上，赵刚并无充分证据证明其已经实际支付945万元之外的其余购房款项，在存在上述诸多疑问的情况下，原判决仅以象龙公司出具的《收据》即认定赵刚已经实际支付21136320元，依据不足，本院予以纠正。根据已经查明的事实，仅能认定象龙公司实际收到945万元，对赵刚返还该部分购房款的请求，

关于原判决判令象龙公司支付赵刚违约金422726.4元是否正确的问题。赵刚在一审庭审中已经明确放弃对逾期交房违约金部分的诉讼请求，并将诉讼请求变更为解除《商品房买卖合同》，返还已付购房款及赔偿已付购房款一倍的损失。本院认为，赵刚并未依据《商品房买卖合同》第九条约定，在请求解除合同的同时，要求按照已付购房款2％支付违约金，故原判决按照《商品房买卖合同》第九条约定，判决象龙公司支付已付购房款2％的违约金422726.4元，超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。虽然原判决未支持赵刚赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，赵刚未对此提出上诉，但本院认为，其原因在于原判决支持了其返还21136320元购房款的主张和请求。现本院对原判决认定的事实进行了重大改变，仅认定赵刚实际支付了945万元购房款，故应对赵刚的诉讼行为和诉讼目的进行综合考虑。根据一审庭审时象龙公司自认，案涉房屋在双方签订《商品房买卖合同》时，已经出售给第三人。故可以认定象龙公司在签订《商品房买卖合同》时存在明显的欺诈故意。虽然依据《商品房买卖合同》约定，赵刚应支付购房款21136320元，但其仅支付了945万元，存在履行不当，但象龙公司从未向赵刚催收过余款，在本案诉讼中亦未对赵刚未足额支付合同约定购房款行为提出过抗辩。在象龙公司存在明显欺诈故意的情况下，因其违约行为而给赵刚造成的损失，理应予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因象龙公司在签订《商品房买卖合同》时存在明显的欺诈行为，且其实际使用了赵刚的资金，在综合全部案情基础上，为公平保护双方当事人利益，判令象龙公司赔偿赵刚945万元损失，符合本案实际。

此外，一审象龙公司提出反诉，并预交反诉案件受理费50元。原判决驳回象龙公司的反诉请求正确，但未明确反诉案件受理费的负担不当，本院予以纠正。

综上所述，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持宁夏回族自治区高级人民法院（2011）宁民初字第8号民事判决第一、四、五项；

二、变更宁夏回族自治区高级人民法院（2011）宁民初字第8号民事判决第二项为：宁夏象龙房地产开发有限公司于判决生效后30日内向赵刚返还购房款9450000元；

三、变更宁夏回族自治区高级人民法院（2011）宁民初字第8号民事判决第三项为：宁夏象龙房地产开发有限公司于判决生效后30日内向赵刚赔偿损失9450000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费253163元，由赵刚负担124050元，由宁夏象龙房地产开发有限公司负担129113元；反诉案件受理费50元，由宁夏象龙房地产开发有限公司负担；诉讼保全费5000元，由宁夏象龙房地产开发有限公司负担。

二审案件受理费94454.28元，由宁夏象龙房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长辛正郁

代理审判员王丹

代理审判员司伟

裁判日期

二○一三年十一月十一日

书记员

书记员唐倩