小议建筑物区分所有权

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发布日期：2015-06-02 点击量：1579次

浙江星韬律师事务所张煜琪

在我国《物权法》尚未出台前，民法理论上对于建筑物区分所有权有一元论、二元论之说。但《物权法》的正式施行明确了建筑物区分所有权的三元论说。《物权法》第70条规定了业主对区分所有建筑物（建筑物内的住宅、经营性用房）专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系所生的成员权这三个组成部分。

建筑物区分所有权相比其他物权的特别之处涵盖了以下几点：

1、复合性：区分所有权由专有所有权、共有所有权和成员权三个部分组成，一般不动产所有权无此构成。

2、权利主体身份的多重性：建筑物区分所有权的权利主体既具有专有人身份、共有人身份，同时还是管理人身份，且三者都是独立的权利，这是与一般不动产所有权有明显区别的。

3、权利客体的整体性：虽然前述三种权利在权能上不同，但在权利客体上具有整体性，是完整归于业主所有的。业主在处分其权利时，必须将全部权利一起处分，他人在受让该建筑物区分所有权时，也一并取得该三项权利。

4、专有权的主导性：在建筑物区分所有权的三项权能中，专有所有权具有主导性，其表现为业主一旦取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权；二是专有权的大小决定成员权享有的多少和义务分担的多少；三是专有权转让的效力及于共有权和成员权；四、在业主对建筑物进行登记时，只需对专有部分进行登记，而共有部分和成员权则不单独登记。

5、权利内容的复杂性：因为建筑物区分所有权包括三方面的法律关系，一是业主作为专有权人对其专业部分享有的所有权；二是业主作为共有人的权利义务；三是业主作为小区管理成员的权利义务。这三方面的权利义务互相交织，使内容具有复杂性。

建筑物区分所有权相较于其他物权的特殊性从“三元论”说能够更加全面地反映，而这些特性也为处理涉及建筑物权属争议提供了理论依据。