重庆洋世达物业管理有限公司,况建国等与物业服务合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院 二审 （2014）渝五中法民终字第02231号

上诉人（原审被告）况建国。

上诉人（原审被告）王文华。

被上诉人（原审原告）重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。

法定代表人何长君，董事长。

委托代理人曹霜。

委托代理人郑磊，重庆巨力律师事务所律师。

审理经过

上诉人况建国、王文华与被上诉人重庆洋世达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年2月25日作出（2014）南法民初字第03080号民事判决，重庆洋世达物业管理有限公司以及况建国、王文华均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月30日、5月9日审理了本案，况建国、王文华以及重庆洋世达物业管理有限公司委托代理人曹霜、郑磊参加了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达物业公司）系具有壹级资质的物业服务企业。况建国、王文华系重庆市南岸区南坪街道福红路58号房屋业主，该房屋建筑面积134.83平方米。洋世达物业公司于2008年7月31日入住该小区（即阳光华庭小区）。

2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与洋世达物业公司签订了《物业服务合同》，约定由洋世达物业公司对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与洋世达物业公司签订了一份《物业服务合同》，并报重庆市南岸区房管局备案。该合同约定，由洋世达物业公司对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。

合同签订后，洋世达物业公司一直为阳光华庭小区提供物业服务。况建国、王文华从2010年9月开始未缴纳物业服务费、居民水费、水电公摊费。2012年8月3日洋世达物业公司在小区33个单元入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并进行公证。

另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向重庆市南岸区人民法院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与洋世达物业公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与洋世达物业公司签订的《物业服务合同》无效。

一审法院认为

2012年7月10日重庆市南岸区人民法院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，重庆市南岸区人民法院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，阳光华庭第二届业主委员会依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

现洋世达物业公司认为况建国、王文华无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费，依据《物业服务合同》的约定，况建国、王文华的物业服务费按电梯房收取，水费按二次供水收取，故起诉要求判令况建国、王文华缴纳1、2010年9月至2013年8月31日止共计37个月的物业服务费6486.10元（134.83平方米37个月1.3元／M2）；2、36个月的水电公摊费306元（8.5元／月36个月）；3、2010年12月至2013年9月的居民水费2098.40元（488吨4.3元／吨）；4、违约金11064.90元。况建国、王文华对物业费标准、水电公摊费和水费、违约金均不认可。

还查明，洋世达物业公司在进行物业服务过程中存在瑕疵。

一审法院认为：洋世达物业公司与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但况建国、王文华至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故一审法院对况建国、王文华关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》对全体业主包括况建国、王文华均具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，故洋世达物业公司要求况建国、王文华支付拖欠的物业服务费6486.10元、公摊费306元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。况建国、王文华辩称并非合同当事人，不应缴纳相关费用，不符合法律规定，一审法院依法不予支持。由于洋世达物业公司在提供物业服务期间，服务质量存在瑕疵，因此对洋世达物业公司要求况建国、王文华支付违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于洋世达物业公司请求的水费，由于洋世达物业公司仅提交了其工作人员的抄表记录、洋世达物业公司向自来水公司的缴费证明，而没有其他证据对况建国、王文华用水吨数予以佐证，因此洋世达物业公司的证据不能证明况建国、王文华具体用水吨数，况建国、王文华所欠水费的金额无法确定，故对洋世达物业公司要求况建国、王文华支付水费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、由况建国、王文华支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费6486.10元、水电公摊费306元，共计6792.10元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费202元，由重庆洋世达物业管理有限公司承担133.30元，由况建国、王文华承担68.70元。

上诉人诉称

况建国、王文华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。其主要事实和理由为：一、洋世达物业公司和阳光华庭小区业委会签订的《物业服务合同》系无效合同；二、洋世达物业公司收取水电公摊费没有法律依据，属于重复收费；三、洋世达物业公司没有代收水费的资质；四、洋世达物业公司主张收取欠费已经超过诉讼时效；五、洋世达物业公司对阳光华庭小区管理混乱，严重失职，上诉人有权拒交物业服务费。

被上诉人辩称

洋世达物业公司答辩称：物业服务合同是按合法程序制订并在房管部门备案，违约金、公摊费均是依照合同约定进行收取；洋世达物业公司多次联系况建国、王文华收取物业服务费，且进行了公证，其主张并没有超过诉讼时效。

2014年7月4日，重庆洋世达物业管理有限公司向本院申请撤回上诉，本院裁定予以准许。

本院查明

本院二审查明的其他事实与一审查明的相同。

本院认为

本院认为：洋世达物业公司与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，其效力为法院生效裁判文书所确认，洋世达物业公司和阳光华庭小区业主均应按《物业服务合同》的约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十五条第一款的规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”阳光华庭小区内的公用部位、公用设施为全体业主所共有、共用，公用部位和公用设施的用水用电应由全体业主分担，故洋世达物业公司和阳光华庭小区业委会在《物业服务合同》第六条中约定“业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收取”符合法规规定，况建国、王文华应按照此标准向洋世达物业公司交纳水电公摊费。因阳光华庭小区的用水未实行“一户一表”，洋世达物业公司依据小区总水表的用水量代为向供水公司交纳了全小区业主的水费，避免了业主被供水公司停水，依据《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。洋世达公司有权依据每户业主的用水量向每户业主收取水费。关于诉讼时效，重庆市南岸区公证处出具公证书，公证洋世达物业公司于2012年8月3日在况建国、王文华所在单元楼张贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，况建国、王文华理应看见该通知。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，因此，洋世达物业公司向况建国、王文华追讨2010年9月开始的物业管理费用其诉讼时效从2012年8月3日中断重新计算；洋世达物业公司在2013年12月30日向一审法院起诉况建国、王文华要求其支付拖欠的物业管理费用，距离2012年8月3日未超过两年，因此，洋世达物业公司的起诉并未超过诉讼时效。况建国、王文华称洋世达物业公司管理混乱，从而拒交物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，况建国、王文华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费403元，由上诉人况建国、王文华负担303元，由被上诉人重庆洋世达物业管理有限公司负担100元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判人员

审判长张雪方

代理审判员王冬

代理审判员段晓玲

裁判日期

二〇一四年七月七日

书记员

书记员张远馨