许菲雪与陈成平、海南万昌房地产开发公司二审民事判决书

海南省高级人民法院 二审 （2014）琼民三终字第30号

上诉人（原审被告）陈成平，男，汉族。

委托代理人王朝芳，海南颍川律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）许菲雪，女，汉族。

委托代理人冯英，女，汉族。

原审被告海南万昌房地产开发公司。

法定代表人刘金荣，总经理。

审理经过

上诉人陈成平因与被上诉人许菲雪、原审被告海南万昌房地产开发公司（以下简称万昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口海事法院（以下简称原审法院）于2013年12月5日作出的（2013）琼海法执诉字第3号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理本案，依法组成由审判员李戈担任审判长，代理审判员高俊华、王好参加评议的合议庭，于同年8月4日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案，由书记员杨倩担任记录。上诉人陈成平的委托代理人王朝芳、被上诉人许菲雪及其委托代理人冯英到庭参加了诉讼，原审被告万昌公司经本院合法传唤，并于2014年5月17日在《人民法院报》上公告开庭时间后仍未到庭参加诉讼。经依法调解未果，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年6月14日，许菲雪与万昌公司签订《认购书》，认购万昌公司开发的海口市海秀东路17号丽都花园B座2002房。6月17日，许菲雪与万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定许菲雪购买丽都花园B座2002房，建筑面积30.24平方米，价款151200元；签订合同当日支付总房款的97%，计146664元，剩余3%的房款计4536元在办理好房产证时支付；万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，许菲雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则许菲雪不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向许菲雪支付违约金。当日，许菲雪按合同约定支付总房款的97%计146664元给万昌公司。万昌公司于2010年6月20日将B座2002房交付原告。之后，万昌公司一直未为许菲雪办理房屋备案手续及权属证书。2010年11月15日，许菲雪与海南郁金香物业管理有限公司丽都花园服务中心签定《丽都花园物业管理委托协议》及《丽都花园进场装修管理约定》，以业主身份进场装修。2010年12月20日，许菲雪入住使用该房至今，并缴纳物业管理费。

另查明，2008年10月28日，陈成平与万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定陈成平购买万昌公司开发的海口市海秀东路17号丽都花园B座6套房，其中包括许菲雪的2002号房，建筑面积共333.36平方米，总金额666720元；还约定万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，陈成平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则陈成平不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向陈成平支付违约金；争议解决方式为提交海口仲裁委员会仲裁。之后，陈成平于10月30日付给万昌公司房款100万元（包含其他房款）。同日，万昌公司将该合同在海口市住房和城乡建设管理局备案。2012年6月4日，陈成平以万昌公司为被申请人向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会受理后组织双方调解，于同年7月10日达成调解协议，并制作（2012）海仲字第238号调解书，调解结果为：1、被申请人承诺在三个月内即在2012年10月10日前向申请人付清本金及利息107万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息，至款项付清之日止。2、仲裁费12393元由申请人承担。2012年10月29日，陈成平向原审法院申请执行上述仲裁调解书。2012年12月5日，原审法院作出（2013）琼海法执字第18号执行裁定，查封了位于海口市海秀东路17号丽都花园B座2002房。许菲雪作为案外人提出执行异议，原审法院于2013年3月21日作出（2013）琼海法执异字第16号执行裁定，驳回许菲雪的异议。2013年6月21日，许菲雪以陈成平、万昌公司为被告向原审法院提起执行异议之诉，请求：1、确认许菲雪与万昌公司于2010年6月17日就海口市海秀东路17号丽都花园B幢2002房签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认海口市海秀东路17号丽都花园B幢2002房归许菲雪所有；3、停止对海口市海秀东路17号丽都花园B幢2002房的执行，解除对该房的查封；4、本案诉讼费用及其他费用由陈成平与万昌公司承担。

陈成平答辩称：对许菲雪的第一项诉讼请求无异议，其与万昌公司合同系债权债务关系，不能取得物权的效果；陈成平与万昌公司签订的合同经仲裁确认，陈成平已付清全部房款，亦在房管部门备案，根据物权原则和排他性原则，该房不属于万昌公司可处分的财产。许菲雪第二项请求无法律根据，因许菲雪不具有房屋的产权，法院执行与其没有关系，诉讼费应该由万昌公司承担。2012年仲裁协议系陈成平基于客观情况作出的变更，在本质上系债权债务的承诺，万昌公司不履行承诺，因此之前的物权登记维持现状，陈成平仍系登记物权的权利人，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权。

万昌公司未作答辩。

一审法院认为

原审法院认为：本案为执行异议之诉纠纷。许菲雪与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定，不动产物权产生、变更、消灭应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力；但许菲雪为购买争议房屋向万昌公司支付了约定价款并实际占有使用该房屋至今，由于万昌公司的原因，致使其未能支付剩余房款，且长期不能办理房屋过户登记手续，责任在于万昌公司，许菲雪并无过错。许菲雪购得房屋后装修并占有使用，万昌公司或他人从未向其提出过异议或主张过权益，该房虽尚在万昌公司名下，但万昌公司早已将其出售并交付，已非该房的实际所有人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，许菲雪依法占有使用争议房屋，已成为实际所有人（业主），享有该房所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定，故许菲雪基于买卖并已依法占有使用该房屋而享有的业主权利应当优先于债权得到保护，万昌公司应按约定将房屋产权过户至许菲雪名下，但许菲雪亦应付清剩余房款。

陈成平与万昌公司之间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力；许菲雪提出该合同无效的主张无证据证实，不予支持。在万昌公司不履行合同约定义务的情况下，陈成平申请仲裁，双方达成了仲裁调解协议，并经仲裁书确认，至此双方法律关系由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，因而陈成平关于万昌公司不履行仲裁结果，双方法律关系仍处于商品房买卖关系状态，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权的主张，无法律依据，不予支持。陈成平未办理房产预告登记，其备案登记不具有物权效力，故其自称系登记物权的权利人的主张不能成立，陈成平对万昌公司仅享有债权，根据物权优先于债权的法律原则，其对万昌公司享有的债权不能对抗许菲雪享有的物权请求权。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案许菲雪购买被执行人万昌公司财产，已经支付几乎全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，故不得查封本案争议财产即许菲雪所购房屋，应予停止执行并解除查封。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判令：一、海口市海秀东路17号丽都花园B座2002房归许菲雪所有；二、万昌公司在该判决生效之日起一个月内为许菲雪办理房屋产权变更手续，将海口市海秀东路17号丽都花园B座2002房过户至许菲雪名下；三、停止对海口市海秀东路17号丽都花园B座2002房的执行。本案案件受理费3324元，由陈成平与万昌公司共同负担。因上述案件受理费许菲雪已预缴，该费用应径付许菲雪。

陈成平上诉请求：1、请求依法撤销原审法院（2013）琼海法执诉字第3号民事判决，依法驳回许菲雪的诉求；2、全部案件受理费由许菲雪或万昌公司负担。理由：1、原审关于许菲雪购得涉案房产并占有使用，万昌公司或他人从未提出过异议或主张权益，万昌公司己非该房产实际所有人的认定错误。此认定有悖《物权法》第九条之规定精神，也不符合事实。争议房产于2008年10日1日已预售登记并备案在陈成平名下。海口海事法院根据陈成平的申请于2012年12月5日对争议房产采取了查封措施即属于存在异议。物权以登记为原则，登记在万昌公司名下则在法律上属万昌公司财产，否则无需判决过户，由此可见原审判决逻辑混乱。2、2008年10月万昌公司己将争议房产卖给陈成平，陈成平己履行付款义务且按预售登记办法在房产管理部门办理合同备案手续及预售登记，在客观上具备了登记并防止开发商一房多卖情形的发生，应视同预告登记。许菲雪的买受行为在后且没有办理合同备案或预售登记，其权利仍停留在债权层面。相对而言，陈成平对争议房产享有物权而许菲雪仅是债权。原审对此作出相反认定有悖法律明文规定。3、原审判决认定许菲雪具备“业主”资格失当。具备“业主”资格的前提是取得物权登记，从对方提交的证据来看，许菲雪根本没有取得登记机关的物权登记，不具有“业主”资格。原审判决以所谓“占有、使用”而认定其具备“业主”资格显属本末倒置。4、2012年因万昌公司没有付款，陈成平与其达成调解协议但没有得到履行。双方的调解意见仅是关于债权方面的合意，未撤销登记前设定的备案及预售登记之效力自然存续。原审认定因双方的调解转换成欠款关系。不能再主张原购买房产的所有权系对法律的曲解。即便不认可陈成平的备案登记具备物权登记的效力，但其办理了登记手续。不管从哪个角度讲，其权利理应优先得到保护，否则我们国家实施的预售管理办法无法落实。况且双方系同一顺序债权，争议房产系根据陈成平的申请采取强制保全措施，其依法也有优先受偿权。5、原审判决己明确过错方是万昌公司，因此诉讼费用应由其承担。6、原审判决以最高院司法解释作为许菲雪取得争议房产的依据不当。该解释出台时间是2004年，而《物权法》出台时间是2007年，对于物权取得的规定《物权法》第9条已经明确。最高人民法院的解释与《物权法》的规定不一致的应以《物权法》规定为准，即便适用该解释，陈成平也是已支付全部付款的购房者，也应受保护，不应有失偏颇。综上，许菲雪没有取得争议房产的物权登记，不能对抗他人，请求撤销原审判决，驳回其请求，并判令其或万昌公司承担全部诉讼费用。

许菲雪答辩称：首先，原审法院认定事实正确，陈成平申请仲裁和查封的对象都是万昌公司，许菲雪在查封前并不知情。自签订合同三个月后其几乎每月都催万昌公司备案也得到对方承诺。虽然《物权法》规定不动产物权产生变更未经登记不发生效力，但许菲雪已按约向万昌公司支付价款并实际占有使用该房屋至今。由于万昌公司的原因，致使其无法办理房屋过户登记手续，责任和过错在于万昌公司。原审法院依法认定许菲雪依法占有使用争议房，已成为实际所有人（业主），享有该房的所有权正确。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人的利益。故许菲雪基于买卖并依法占有使用该房屋而享有的业主权利应当优先于一般债权得到保护，万昌公司应履行合同，将房屋产权过户到许菲雪名下。其次，合同备案不等同于预告登记，陈成平在能办预告登记的情形下只办了合同备案不符合常理。根据（2012）海仲字第238号调解书，万昌公司超过3个月不还陈成平钱则按4倍利率计算本息，因此万昌公司与陈成平间的法律关系已由原来的商品房买卖关系转换为返还本金利息的一般债权债务关系，无法对抗许菲雪的物权请求权。法院的查封是履行调解协议的一种形式，未撤销登记只是为敦促万昌公司履行还款义务。2011年《全国民事审判工作会议纪要》第十六条规定，数份房屋买卖合同均合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权移转登记，合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。这一规定表明了司法部门对合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人，经备案的合同效力不及房屋合法占有的效力，许菲雪系经合法途径支付合理价款购得房产，并不存在过错。再次，陈成平以一份合同、一张白条、每平米2000元的价位购得六套争议房产，不仅远低于丽都花园B栋的出售均价3800元，也不符合2008年海口房价上涨的趋势。其付款时间为2008年10月30日，合同备案时间为10月29日。备案在先，收款在后，不符合正常买房手续，因此陈成平不是真正的购房者。最后，《物权法》出台后，最高院的司法解释并没有废除，两者并不冲突。该司法解释是在无法办理房产证时，对准物权即物权请求权的一种定义，而《物权法》第九条是对物权的定义，都是对房子真实权利人的保护。因此，原审法院以最高院司法解释作为停止执行的依据是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

万昌公司未发表意见。

二审期间各方当事人均没有提出新证据。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：许菲雪与万昌公司间的合同是否有效，涉案房产是否归许菲雪所有，原审法院应否停止执行该房产。

首先，关于合同效力及涉案房产是否归许菲雪所有的问题。许菲雪于2010年6月17日与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方应依照合同约定履行义务。现许菲雪已依合同约定支付涉案房产97%的价款并实际占有使用房产至今。至2013年原审法院查封前，从未有人向其提出过异议或主张过权益。涉案房产至今仍登记在万昌公司名下系因万昌公司未按合同约定履行过户登记手续所致，许菲雪作为守约方对此并无过错。从交易公平与诚实信用的原则出发，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，许菲雪依法占有使用涉案房产，已成为实际所有人（业主），享有涉案房产所有权。在房产登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定。许菲雪关于其与万昌公司签订的合同有效及涉案房产归其所有的主张成立，应当予以支持。

其次，关于原审法院应否停止执行涉案房产的问题。该执行行为系根据陈成平的申请而为。陈成平与万昌公司之间亦签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付约定的款项。但嗣后，在万昌公司不履行合同约定义务的情况下，陈成平申请仲裁并与万昌公司达成调解协议，经海南省仲裁委员会已生效的（2012）海仲字第238号调解书确认，由万昌公司向陈成平支付本金及利息共计107万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息直至款项付清之日止。据此，陈成平虽在签订合同时办理了备案登记，但双方的法律关系经该生效的调解书确认，由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，自该调解书发生效力后陈成平对万昌公司仅享有债权。根据物权优于债权的法律原则，陈成平对于万昌公司享有的债权请求权不能对抗许菲雪享有的物权请求权，其依仲裁调解书要求执行涉案房产的主张不能成立，原审法院应当停止对涉案房产的执行。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3324元，由上诉人陈成平承担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长李戈

代理审判员高俊华

代理审判员王好

裁判日期

二〇一四年八月十九日

书记员

书记员杨倩