“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议

一、“工业地产”限制分割销售转让原因

我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：

（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。

（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。

（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，则办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。

（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。
 二、杭州市政府对“工业地产”分割销售转让的规定

全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。

一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。2014年3月14日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。

该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”

由此可见，杭州目前对于“工业用地”限制转让的口子正在逐步放开。这也逐步导致司法实践对于“工业用地”上房产流转所涉房屋买卖合同效力认定的不同。

虽然目前各地司法审判实践对于“工业用地”上房屋买卖合同的效力认定不一。但是，伴随着杭州市政府政策的调整，杭州市法院司法审判中对“工业用地”上房屋买卖合同的效力，倾向性意见是认可其合同效力的。这也就意味着合同双方如果发生违约，将需要按照合同承担相应的合同责任。

三、法律风险防范措施

1、全面审慎审查投资商（开发商）的资料，包括但不限于《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》中是否存在限制转让事项和内容。

2、关注《商品房预售许可证》是否明确了分割（分户）销售的范围。

3、在房屋买卖合同中，明确约定房产不能过户的风险以及责任分担，避免发生纠纷。