叶青华与郭灼忠一案一审民事判决书
发布日期：2016-02-22 点击量：2474次
福州市鼓楼区人民法院 一审 （2014）鼓民初字第708号
原告（反诉被告）郭灼忠，公民身份号码352202197606080015，男，汉族，1976年6月8日出生，住福建省福安市城南街道程家垅下村22号。委托代理人梅新生、陈昌定，福建三祥律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道北侧浩铭财富广场B座20N。法定代表人郑茗菲。委托代理人吴耀宗、黄琳，福建明经律师事务所律师。被告叶青华，公民身份号码352226197202140019,男，汉族，1972年2月14日出生，住福建省福安市城北街道中兴西路28号。委托代理人石福宁，福建大中律师事务所律师。第三人叶强，公民身份号码352226196503110011，男，汉族，1965年3月11日出生，住福建省福安市城北街道程中兴西路28号。
审理经过
原告（反诉被告）郭灼忠诉被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司（以下简称海风公司）、被告叶青华、第三人叶强房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人梅新生、被告海风公司委托代理人吴耀宗、被告叶青华委托代理人石福宁到庭参加诉讼。第三人叶强经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，原告于2013年3月15日与被告海风公司签订了一份关于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦6层05号房产的《房屋租赁合同》，原告委托被告叶青华代理其签字，被告叶青华在签字前向海风公司提供了原告授权其签字的《授权委托书》。合同的相对方为原告和海风公司。合同签订后，原告多次上门要求海风公司履行交付保证金和租金的合同义务，并向其出示了《商品房买卖合同》和《房屋预告登记证》，但该公司至今未向原告交付租金。截止到原告起诉之日，已经拖欠租金159040元。2014年3月13日，原告书面发函给海风公司，要求该公司向其支付6层05室租金，但该公司仍不支付，原告遂于2014年5月12日，通知其解除6层05室的租赁关系。现原告请求法院判令两被告支付租金或房屋使用费159040元（截止2014年2月，之后要求继续支付至判决确定的租赁关系结束之日止）；判令两被告承担本案诉讼费用。
被告辩称
被告海风公司辩称，原告的诉讼请求存在不确定性。原告委托被告叶青华与海风公司建立的是房屋租赁关系，而原告与叶青华是基于原告的委托代理而产生的委托代理与被委托代理关系。原告将两种完全不同的民事法律关系以同一诉讼主张诉求法院是没有法律依据的，根据我国“一案一诉”的法律原则，原告的诉求是模糊不清的，这是不能并存的两种法律关系，原告既想要以合同当事人的身份向海风公司主张房屋租赁费，又想要以委托代理人的身份追究委托代理人超越代理权的民事责任，追讨房屋租赁费。由于原告的主张不确定必然导致本案审理哪一种法律关系的不确定。如果本案是房屋租赁纠纷法律关系，应当确定本案涉案《房屋租赁合同》的效力及合同当事人问题。原告的诉讼请求很明确，就是要求两被告支付租金或房屋使用费。根据原告的这一诉讼请求，可以断定原告对该合同的法律效力是没有异议的。而该合同的当事人甲方是被告叶青华，乙方是被告海风公司。也就是说作为海风公司履行支付房租费的合同相对人是叶青华，而非原告。既然海风公司已经按有效合法约定履行了支付房租的义务，那么就不可能存在另外支付房租给原告的义务。如果本案是委托代理纠纷法律关系，根据原告提供的起诉书及原告提供的证据，可以证实，海风公司是基于原告郭灼忠及第三人叶强的《授权委托书》才与被委托代理人叶青华签订房屋租赁合同的。该两份《授权委托书》明确约定由叶青华“办理福州市鼓楼区安泰街道八一七路98号渔阳大厦6层05(07)办公出租签字事宜；由此产生的一切纠纷都由本人自行承担，与其他人无关。”该《授权委托书》虽然未明确约定代理人是以自己的名义签字还是以被代理人的名义签字，但根据《授权委托书》的内容，海风公司有理由认为叶青华有权代理郭灼忠、叶强与海风公司签订房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”此外需要强调说明的是原告自始自终都未对其委托代理人叶青华与海风公司签订的合同的效力提出异议，原告是承认叶青华以自己的名义与海风公司签订的房屋租赁合同的效力。既然原告承认合同的法律效力，那么原告就无权拋开合同约定的内容，另行向海风公司主张支付房租费的权力。综上，如果本案以房屋租赁纠纷的法律关系审理，叶青华以委托代理人的名义与海风公司签订的房屋租赁合同是合法有效的，海风公司已经按合同的约定向合同当事人叶青华支付了房租费。如果以委托代理纠纷的法律关系审理，原告向被告叶青华主张房租费用的分配，则该讼争与海风公司无关。被告叶青华辩称，原告将叶青华列为本案被告明显错误，叶青华不是本案适格的主体，不承担支付租金的责任。叶青华只是受原告委托与海风公司签订合同，现海风公司违约支付房屋租金，原告应向海风公司催讨欠租，没有理由要求叶青华承担支付房屋租金的义务。海风公司承租的鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦6层605、606、607室共计面积439.77平方米，其中605室产权人是原告，面积132.53平方米，606室产权人为被告叶青华，面积171.38平方米，607室产权人系本案第三人叶强（叶青华胞兄），面积135.86平方米。被告叶青华受原告和第三人的委托，与海风公司签订租赁合同，原告在《授权委托书》中明确由此产生的经济纠纷由其本人承担。根据租赁合同，租期从2013年3月15日至2019年3月14日，2017年3月15日前租金为每平方米120元，合计月租金52772.4元，之后每年递增6%，合同还约定付款方式为押二付一，即押金105544.8元，每月15日前支付下个月房租。第一次付款158317.2元于合同签订之日起2个工作日内付清，同时给予海风公司90天免租期。合同签订后，海风公司即承租担了上述场所。海风公司付租金情况：2013年3月15日至3月16日付款158317元（包括押金105544.8元及6月15日止7月15日的租金，3月15日至6月14日免租），2013年7月16日付租金36867元，8月27日付租金40000元，8月28日付租金28676.6元，2013年9月18日付租金32771.8元，2013年9月23日付租金20000元，2013年11月5日付租金36868.4元，12月19日付租金36867元，2014年1月9日付租金36867元，2014年3月27日付租金50000元，2014年4月7日付租金50000元，以上叶青华共收到租金（包括押金）527233.8元，扣除原告应承担的租房中介费4519.2元，出租前物业管理费1888.4元，叶青华于2013年3月18日支付原告41303.2元，2013年9月25日支付原告15900元。自2013年3月14日至2014年10月海风公司应支付叶青华和叶强租金553032.6元及2个月押金73737.6元，但海风公司至今仅付款463619.4元，尚拖欠叶青华和叶强租金163150.2元。现原告和海风公司在未经叶青华同意的情况下，违约终止合同履行，已经给叶青华造成了重大经济损失，叶青华保留要求赔偿的权利。反诉原告海风公司诉称，2013年3月15日海风公司的代理人周文龙与叶青华签订《房屋租赁合同》一份。该合同是叶青华受反诉被告郭灼忠和第三人叶强的书面委托所签订，将分别属三人所有的鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大履6层605、606、607室共计面积439.77平方米，以整体形式以叶青华一人名义出租海风公司作为办公场所，合同期限至2019年3月14日。合同签订后，海风公司按时支付房租给合同相对方叶青华。由于租用的房屋时毛坯房，海风公司投入巨资对房屋进行装修。郭灼忠提起诉讼之前及诉讼期间，多次到海风公司租赁的场所吵闹并威胁客户，严重影响海风公司的正常工作秩序及经营环境。2014年5月12日郭灼忠又向海风公司发来《解除房屋租赁合同通知函》，单方解除合同并要求海风公司10日内搬离租赁的房屋，郭灼忠还针对同样的请求向法院申请了增加诉讼请求。海风公司为避免更大损失，于2014年5月28日搬离了租赁场所。但反诉原告认为郭灼忠的行为属于违约行为，故请求法院判令反诉被告因违约赔偿给反诉原告由此而造成的各类经济损失（装修费及中央空调）共计496595.5元；判令反诉被告返还反诉原告签订租房合同时支付的押金105544.8元；本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。反诉被告郭灼忠辩称，在签订租赁协议时，海风公司与叶青华对郭灼忠的授权权限是明知的，并无叶青华代收房租的约定。另郭灼忠除口头向海风公司催讨租金外，2014年3月13日书面向海风公司发出租金催告函，至5月海风公司仍未支付。郭灼忠有权要求解除合同，且郭灼忠仅要求解除其所有的渔阳大厦6层05号房产的租赁关系。海风公司的反诉请求第一项，与本案没有关联性。反诉请求第二项，郭灼忠没有收到过押金，不存在退还问题。第三人叶强未提交书面意见。原告向本院提供证据如下：1、房屋预告登记证，证明福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦6层05号房产预告登记人为原告；2、《授权委托书》，证明原告授权被告叶青华与被告海风公司签订关于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦6层05号房产的租赁合同，委托权限仅为：在《房屋租赁合同》上签字；3、《房屋租赁合同》，证明被告叶青华接受原告委托在《房屋租赁合同》签字；4、《商品房买卖合同》，证明福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦6层05号房产的建筑面积；5、快递单据快递送达截图《支付租金催告函》，证明原告曾向被告海风公司发函主张租金的支付；6、快递单据快递送达截图《解除房屋租赁合同通知函》，证明被告海风公司已经收到原告的解除合同通知。被告海风公司质证意见如下：对原告提交的证据1无异议;证据2,认为授权的权利不明确;证据3,原告与海风公司无合同关系；证据4无异议；证据5,原告在2014年3月份才通知海风公司向其缴纳租金；证据6真实性无异议，原告先单方提出解除合同。被告叶青华质证意见如下：对原告提交的证据1无异议；证据2真实性无异议，原告在授权书中明确所产生的经济责任由其承担；证据3、4无异议；证据5、6是原告单方的行为，叶青华并不知情。被告海风公司向本院提交证据如下：1、授权委托书，证明签订租赁合同的基本事实；2、声明书，证明合同相对人叶青华承诺海风公司只需向其缴纳租金，叶青华愿意为此承担全部责任，因此海风公司向叶青华支付了房租；3、解除房屋租赁合同通知函，证明2014年5月12日原告郭灼忠单方解除房屋租赁合同并要求海风公司10日内搬离租赁房屋；4、声明，证明2014年5月28日海风公司根据原告郭灼忠解除房屋租赁合同通知函，与物业公司结清物业费并搬离租赁场所;5、票据，证明原告郭灼忠单方违约解除房屋租赁合同，给海风公司造成496595.5元装修损失的事实。原告郭灼忠质证意见如下：证据1真实性无异议，但授权权限仅是合同签字，权利、义务由原告承担，海风公司对此是知晓的；证据2,605室产权系原告郭灼忠所有，海风公司对叶青华的代理权限是明知的，其仅向叶青华支付租金有过错；证据3,在诉讼过程中在法院主持下，原告与海风公司协商，提出之后的租金交给原告，之前的租金由法院判决，但被告不同意，原告无奈只好要求解除合同，但原告仅要求解除605单元的租赁关系；证据4形式真实性无异议，是被告单方的声明，与本案无关联性；证据5,真实性有异议，且与本案无关。被告叶青华质证意见如下：证据1、2真实性无异议；证据3,是原告的单方行为，未经叶青华和叶强同意；证据4,与叶青华、叶强无关；证据5,真实性有异议，仅是收款收据，无税务发票，且出租房系毛坯房，装修是海风公司自身需要。由于海风公司自行中止合同，装修损失应由其自行承担。被告叶青华向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明租赁合同权利、义务；2、中信银行明细交易清单，证明2013年3月15日至3月16日海风公司支付叶青华共计158317元（包括押金105544.8元及6月15日止7月15日的租金，3月15日至6月14日免租)；3、工商银行交易清单，证明海风公司2013年7月16日付租金36867元，8月27日付租金40000元，8月28日付租金28676.6元，2013年9月18日付租金32771.8元，2013年9月23日付租金20000元，2013年11月5日付租金36868.4元，12月19日付租金36867元，2014年1月9日付租金36867元，2014年3月27日付租金50000元，2014年4月7日付租金50000元，叶青华于2013年9月25日支付原告15900元；4、建设银行交易清单，证明叶青华于2013年3月18日支付原告41303.2元;5、2011年12月21日物业费发票，证明叶青华代原告付三个月物业管理费2385.7元。6、2013年3月17日中介费发票，证明租房中介费15000元，原告应承担4519.2元。原告质证意见如下：叶青华提交的证据1、2、3、4无异议，确认叶青华总共收取527233.8元，对叶青华已支付原告的两笔租金予以确认；证据5,租赁合同是2013年3月15日签订的，该物业费发票时间是2011年12月21日，叶青华说由其代缴原告有异议；证据6中介费发票真实性无异议。被告海风公司质证意见如下：叶青华提交的证据1、2、3、4真实性无异议，恰恰证明海风公司已支付租金给叶青华，叶青华也已支付给原告；证据5、6与海风公司无关。第三人叶强未向本院提交证据，亦未发表质证意见。本院认证意见如下：第三人叶强未到庭发表质证意见，视为自动放弃诉讼权利。原告提交的证据1、2、3、4,两被告对真实性无异议，可以证明诉争房屋的所有权及签订房屋租赁合同的基本事实，本院予以确认；证据5、6，收件人海风公司确认已收到原告上述函件，该证据本院予以釆用。被告海风公司提交的证据1、2,原告及被告叶青华对真实性无异议，本院予以确认；证据3,发函方原告对真实性无异议，本院予以确认；证据4可以证明被告海风公司根据原告的要求，已于2014年5月30日搬迁离诉争房屋的事实，本院予以确认；证据5,上述票据非有效票据，无法证明装修费实际金额，海风公司主张装修费496595.5元无依据。被告叶青华提交的证据1、2、3、4无异议，原告及海风公司均无异议，本院确认叶青华总共收到海风公司付款527233.8元，并已支付原告57203.2元；证据5,该物业费发票开具时间为2011年12月21日，不能证明与本案具有关联性，本院不予采用，叶青华要求在租金中扣还1888.4元，本院不予采纳；证据6,原告对中介费的发生无异议，叶青华主张原告按面积应承担4519.2元，本院予以确认。
本院查明
根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院查明事实如下:坐落福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦（即宇洋中央金地)6层05号房产系原告购买的商品房，合同建筑面积132.53平方米。2013年3月14日原告出具授权委托书一份，授权委托被告叶青华办理福州市鼓楼区安泰接到八一七中路98号渔阳大厦6层05单元办公出租签字事宜，由此产生的经济纠纷由其本人自行承担。2013年3月15日被告叶青华以其名义与被告海风公司签订了一份关于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号渔阳大厦(即宇洋中央金地）6层05号、06号、07号房产的《房屋租赁合同》，约定房屋面积共439.77平方米，室内为毛坯房；租赁期限从2013年3月15日至2019年3月14日；2017年3月15日之前租金为每月120元/平方米，即每月房租52772.4元；付款方式：押二付一，押金105544.8元，每月15日前支付下个月租金，合同终止，遐还押金；免租期90天；租用期内，承租方无故拖欠房租达一个月，出租方可终止合同，收回房屋使用权，并要求赔偿损失。合同签订后，叶青华将三套房屋交付被告海风公司使用，海风公司整体装修后作为办公用房使用。原、被告确认上述出租房中的06号（合同面积171.38平方米）、07号单元（合同面积135.86平方米）分别系被告叶青华和第三人叶强所有。海风公司共向被告叶青华付租金情况如下：2013年3月15日至3月16日付款158317元（包括押金105544.8元及6月15日止7月15日的租金52772.2元），2013年7月16日付租金36867元，8月27日付租金40000元，8月28日付租金28676.6元，2013年9月18日付租金32771.8元，2013年9月23日付租金20000元，2013年11月5日付租金36868.4元，12月19日付租金36867元，2014年1月9日付租金36867元，2014年3月27日付租金50000元，2014年4月7日付租金50000元，以上叶青华共收到租金及押金527233.8元。原告确认已收到叶青华于2013年3月18日支付其41303.2元（含押金31807.2元），2013年9月25日支付其15900元。另上述房屋出租由叶青华支付中介公司中介费15000元，原告按面积应分担的租房中介费4519.2元。原告因未收到租金，要求被告海风公司向其交纳租金未果，于2014年2月向本院提起诉讼，并于3月13日发函给被告海风公司要求该公司向其交纳租金，否则解除租赁合同。2014年3月25日被告叶青华向被告海风公司出具声明书，告知租户只能向叶青华本人交纳租金。2014年4月原告申请本院进行调解，要求被告海风公司暂将05号单元租金向原告缴纳，但海风公司未予同意。2014年5月12日原告向被告海风公司发出《解除租赁合同通知函》限期海风公司10日内搬迁并向本院申请增加诉讼请求，要求确认原告与被告海风公司的租赁合同解除，并要求被告海风公司搬离渔阳大厦6层05号房屋。2014年5月30日被告海风公司腾空搬离渔阳大厦6层05号、06号、07号单元。2014年6月5日原告向本院申请撤回要求确认原告与被告海风公司的租赁合同解除及要求被告海风公司从渔阳大厦6层05号房搬迁的诉讼请求。被告海风公司同时向本院提起反诉，要求原告郭灼忠、被告叶青华及第三人叶强赔偿其装修损失并退还押金。审理中，被告海风公司申请撤回对被告叶青华及第三人叶强的反诉请求。
本院认为
本院认为，被告叶青华经原告授权，与被告海风公司签订的房屋租赁合同自愿、合法、有效，双方应按协议履行。被告海风公司在承租场所时，对诉争房屋的产权情况及原告的授权委托书内容均明晰。海风公司明知承租的05单元系原告所有，委托书未明确授权叶青华代收租金，在原告已向其提出异议的情况下，不予配合原告处理租金事宜，且三套单元房月租金共为52772.4元(依面积原告为15903.6元，被告叶青华、第三人叶强二人共为36868.8元），除合同约定的押金105544.8元外(原告31807.2元，叶青华41131.2元，叶强32606.4元），被告海风公司从2013年6月15日至2014年5月30日搬迁，至少应支付11个半月租金606882.6元，以上押金和租金共计712427.4元，其中原告可分得押金及租金共214698.6元，叶青华和叶强二人应可分得押金及租金共497728.8元，但海风公司从2013年7月起即未按合同约定全额交付租金，由叶青华代收的海风公司款项共计仅527233.8元，扣除已支付原告的款项61722.4元（包含原告应付叶青华的中介费4519.2元），叶青华和叶强二人收取的余款仅为465511.4元，因此海风公司已付款项尚不足支付被告叶青华与第三人叶强二人的应收款项，被告海风公司抗辩其已向被告叶青华履行了租赁合同约定的交租义务没有事实依据。原告在无法获得收取租金并催告无果的情况下，要求与被告海风公司解除其所有的05单元的租赁关系并无不当。因被告诲风公司系应原告要求子2014年5月30日搬迁，故本院确认原告与被告海风公司关于渔阳大厦6层05号单元的租赁关系与2014年5月30日终止。原告诉请被告海风公司支付其欠租，本院予以支持。海风公司应向原告支付至2014年5月30日止拖欠的租金214698.6元-61722.4元=152976.2元。原告与被告海风公司的租赁关系已解除，原告未就被告提前解除合同主张违约赔偿，因此海风公司反诉请求原告退还租赁押金，本院予以支持，原告应将押金31807.2元退还被告海风公司。被告海风公司反诉要求原告赔偿其房屋装修损失，因合同对租赁期满装修处理未进行约定，而被告海风公司系因自身违约行为造成与原告的租赁关系提前解除，故被告海风公司反诉请求原告赔偿其装修损失，本院不予支持。被告叶青华及第三人叶强本案中未主张与被告海风公司解除合同及清算租金、赔偿损失的请求，因此被告叶青华、第三人叶强与被告海风公司之间的租赁关系、装修费赔偿及退还租赁押金问题，应另案处理。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭灼忠至2014年5月30日拖欠的租金152976.2元;二、原告（反诉被告）郭灼忠于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司租赁押金31807.2元；三、驳回原告（反诉被告）郭灼忠的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当接照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉3481元，由原告（反诉被告）郭灼忠负担481元，被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司负担3000元。反诉费4910元，由原告（反诉被告）郭灼忠负担310元，由被告（反诉原告）深圳海风大昌投资有限公司负担4600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判人员
审判长王凌审判员梁旭丹人民陪审员杨金华
裁判日期
二0一五年九月八日
书记员
书记员郑焱彬
浙公网安备 33010502003067号
