吴某某等诉某某物业发展有限公司商品房销售合同纠纷案

重庆市江北区人民法院
民事判决书

(2012)江法民初字第06954号

    原告：吴某某。
    原告：邓某某。
    法定代理人：吴某某，邓某某之母亲。
    被告：某某物业发展有限公司。
    法定代表人：杨某某，执行董事。
    委托代理人：蒋某，重庆天元律师事务所律师。
    原告吴某某、邓某某与被告某某物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员胡潇予适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某某并作为邓某某的法定代理人及被告天维公司的委托代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告吴某某、邓某某诉称:2009年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告销售的五里店集贸市场二期工程商铺一套，原告前期支付341000元房款及税费30000元。合同约定，被告自合同签订之日起10日内向房屋所在地房屋登记机构办理商品房合同登记备案，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告退还全部房款及利息，并按已付款百分之0.1支付违约金。经原告查询，被告于2010年4月13日才在江北区土地房屋产权登记中心办理合同备案登记。另合同约定，被告自合同签订之日起30日内向房屋所在地房屋登记机构办理《房屋产权证》的申请，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告退还全部购房款及利息，并按日向原告支付已付款百分之0.1违约金。被告至今未给原告办理产权登记手续。另被告提供虚假信息，宣传即买即收高额租金（每月租金4300元），原告签订房屋买卖合同后又与物管公司签订了租赁合同，租金实际每月只有1000元，且拖欠原告租金。被告提供虚假信息，抬高房价，应当承担赔偿责任。被告的违约行为，给原告造成经济损失。请求:判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告退还原告购房款本金341000元及资金占用损失（被告收取购房款次日至付清此款之日，按中国人民银行发布的同期贷款利率计付）；判令被告赔偿税费损失30000元及利息；判令被告支付原告截止2012年9月5日的违约金21687元。诉讼费由被告承担。
    被告某某物业发展有限公司辩称：原告诉请不成立。合同备案登记问题，原告曾起诉违约金，被告提出已过诉讼时效，该案是按撤诉处理。办证需要两个业主的主体资格资料，因原告邓某某是未 成 年 人，还应提供监护人的相关证明，办理产权申请表也需要产权人及监护人的本人签字。被告催促原告办理，原告未理睬。同时，被告通知原告办理银行按揭手续，原告也不理睬，购房余款339000元至今未付。在原告没有支付全部购房款的情况下，被告可以行使先履行抗辩权，不予办理原告的产权证书。
　　经审理查明：原告吴某某系邓某某的母亲。2009年7月5日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于江北区建新东路292号22号非住宅房屋（五里店集贸市场二期工程），约定该房屋建筑面积24.50平方米，套内面积13.05平方米。合同约定：房款总价68万元，原告于2009年7月6日支付房款341000元，余款339000元银行按揭付款；原告逾期付款超过90日后，被告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.1的违约金。预售商品房的，自合同签订之日起10内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房合同登记备案，双方应配合办理合同登记备案，原告委托被告办理的，原告应在签订合同2日内将办理合同备案需由其提供的资料提供给被告。因被告的责任未能按期提交合同登记备案，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自解除通知到达之日起30日内退还全部房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之0.1支付违约金；预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告委托被告办理产权登记的，原告应在签订合同10日内，将办理产权登记需由原告提供的资料提供给被告。因被告责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，如逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当自解除通知到达之日起30日内退还全部房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之0.1支付违约金。合同附件五《补充协议》第二条规定，本套商铺应严格按照商场统一定位、统一规划布局，在重庆市天宇市场经营管理有限公司的统一管理下，对外开展经营活动。《补充协议》第六条规定，办理房屋按揭贷款手续的时间是由银行确定，经被告与银行衔接确定时间后，被告通知原告，原告按要求带齐办理房屋按揭贷款手续的全部资料，在被告通知的地点和时间内办理按揭手续。否则视为原告违约。合同签订后，原告即支付给被告房款341000元及税费30000元。
　　上述合同签订当天，原告与重庆天宇市场经营管理有限公司（下称天宇经营公司）签订了《商铺委托经营管理协议》、《商铺委托经营收益款项支付方式协议》，原告将购买的22号商铺委托天宇经营公司统一招租、经营管理，收取相应收益费，委托经营管理期限为2009年7月1日至2014年4月30日。合同签订当天，原告即将该商铺交付给天宇经营公司经营使用至今。
　　2010年4月20日，被告将上述《商品房买卖合同》在重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了预购商品房买卖合同登记备案。
　　因原告没有支付购房余款，2012年3月13日被告按原告合同留置地址（重庆市江北区大石坝九村119号）向原告发出《催促办理购买商铺按揭贷款的通知》，要求原告在2012年3月20日前来公司以现款或仍以到银行办理完善按揭贷款的方式，付清购房欠款。同年5月21日，被告再按原告合同留置地址发送《催促提交办理购买商铺房地产权证资料的通知》，要求原告在2012年5月25日来公司交齐办理产权证的相关资料。本案庭审中，原告表示，因合同留置地址被拆迁，没有收到两份通知。原告承认没有向被告提供新的联系地址。
　　诉讼中，被告举示了重庆市房屋勘测院2010年7月制作的五里店集贸市场二期工程《房屋面积测绘报告》，证明原告所购买22号商铺的套内面积为13.05平方米，建筑面积为24.48平方米，与合同约定的面积误差很少。原告质证表示不认可此报告的真实性，因为面积缩小，套内面积只有12平方米，原告不同意被告重新签订合同的要求，所以没有办理按揭贷款。
　　另，原告于2012年6月起诉天宇经营公司，要求该公司支付拖欠的商铺收益款及利息，本院审理后已作出（2012）江法民初字第06954号民事判决书，判令天宇经营公司向原告支付2010年11月7日至2012年5月7日的商铺收益款69279元及利息。
　　上述事实，有商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议、商铺委托经营收益款项支付方式协议、收款收据、出生医学证明、预售合同备案证明、城市房屋拆迁补偿协议书、催促办理购买商铺按揭贷款的通知、催促提交办理购买商铺房地产权证资料的通知、邮政快递详情单、起诉状、民事判决书、房屋面积测绘报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
　　本院认为，2009年7月5日二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿订立，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、承担义务。现原告要求解除合同，提出被告在履行合同过程中存在三方面的违约行为：逾期办理合同备案、逾期办证、提供虚假信息称可收取高额租金、抬高房价。结合本案查明的事实，本院作如下评判:
　　依照合同约定，原告委托被告办理合同登记备案的，被告应在合同签订之日起10内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房合同登记备案，因被告的责任未能按期提交的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。本案《商品房买卖合同》签订时间是2009年7月5日，合同登记备案时间为2010年4月20日，时间确已超过90日。按商品房买卖交易习惯，买受人在签订合同时应提交有身份证件等证明资料，也是办理预售商品房合同登记备案的买受人需提供的主要资料，被告没有证据证明迟延备案登记是原告原因所致，本院确定合同登记逾期备案的责任在被告。但原告并未及时通知被告解除合同，相反仍继续收取商铺的收益费，应作同意继续履行合同的理解，原告已放弃被告因逾期合同登记备案而享有的合同解除权。
　　被告称按揭贷款未办理的原因是被告缩小了面积，双方产生争议所致。经查，重庆市房屋勘测院出具的《房屋面积测绘报告》，证明原告所购买商铺的套内面积与合同约定的套内面积是一致的，原告对该测绘报告提出异议，但无证据予以反驳，故原告所述面积缩小缺乏事实依据。被告于2012年3月13日、5月21日分别按原告合同留置地址向其发出《催促办理购买商铺按揭贷款的通知》及《催促提交办理购买商铺房地产权证资料的通知》，被告已履行了通知义务。原告称地址拆迁未收到，因原告并未告知被告变更后新的联系地址，即使情况属实，原告未收到通知的责任在其自己。原告委托被告办证，应当向被告出具委托书、填写办证申请书。本案诉讼中，原告没有举示证据证明已向被告提供了办证所需的全部资料，原告至今未取得产权证书，不能证明是被告责任所致。同时，支付购房款是房屋买受人的主要合同义务，为房屋买受人办理产权登记手续是房屋出卖人的主要合同义务。原告既未办理银行按揭手续，也没有采取其他方式向被告支付购房余款339000元，却已接受商铺获取收益。在此情形下，被告享有拒绝办理原告商铺权属证书的履行抗辩权。故，原告主张被告违约办证的理由不成立。原告以此为由解除合同并要求被告支付违约金，依据不充分，本院不予支持。原告购房应当缴纳相应税费，在合同继续履行的状态下，原告要求被告赔偿其税费的理由不成立。
　　关于原告强调被告提供虚假信息、抬高房价造成其损失的问题。当事人签订合同应自身审查合同的内容、评价权利义务、评估市场风险。原告与天宇经营公司之间的收益款纠纷，已经裁判处理。原、被告之间签订合同，没有证据反映原告是在受胁迫的情况下被迫签订的，该合同不存在无效的情形，双方的合同权利义务应受合同条款的制约。
　　综上，原告主张解除合同的理由不成立，原告要求被告返还购房本金及利息、赔偿损失并承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条之规定，判决如下：
　　驳回吴某某、邓某某的诉讼请求。
　　本案案件受理费减半收取3588元，由吴某某、邓某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
　　

审　判　员　　胡潇予
二○一二年十二月十日
书　记　员　　肖明明