哈尔滨光盛房地产开发有限公司、米万成借款合同纠纷一案
发布日期：2016-02-24 点击量：1928次
黑龙江省高级人民法院 二审 （2013）黑民终字第39号
上诉人（原审被告）哈尔滨光盛房地产开发有限公司。住所地哈尔滨市。法定代表人王世光，职务董事长。委托代理人李春刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）米万成，男，1956年7月8日出生，无职业，住绥芬河市。委托代理人韩志勇，黑龙江君赫律师事务所律师。
审理经过
上诉人哈尔滨光盛房地产开发有限公司（以下简称光盛公司）与被上诉人米万成借款合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2012年11月23日作出(2012)绥民一民初字第21号民事判决。光盛公司向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人光盛公司的委托代理人李春刚，被上诉人米万成及其委托代理人韩志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院判决认定，2009年6月，光盛公司开发位于海伦市第三粮库西侧“海伦市金鼎官邸家园”工程。2011年9月29日，米万成与光盛公司签订一份借款合同，约定光盛公司向米万成借款2,000,000.00元，借款期限三个月，自2011年9月29日至2011年12月29日，如不能按期还款，借款人按日千分之五的标准支付违约金，直至借款还清为止。同时约定，光盛公司以其开发的海伦市金鼎官邸家园小区的十套房屋作为抵押，如光盛公司不能按期偿还借款，则借款合同变更为买卖合同，十套房屋归米万成所有。同日，米万成将2,000,000.00元贷款全部支付给光盛公司，光盛公司出具了借据，同时又根据房屋的实际价格出具了十套房屋的购房收据，双方到海伦市房产管理处办理了房屋产权预告登记。还款期限届满后，光盛公司未按约定偿还借款。另查明，2011年1月10日,光盛公司将其开发的海伦市金鼎官邸家园小区商品房销售等事宜全权委托刘中策、周岩办理，并签订了委托书。委托人为王世光，受托人为刘中策、周岩。该委托书在哈尔滨市香坊区公证处进行了公证。委托书中载明：“我，王世光是哈尔滨光盛房地产开发有限公司的法定代表人。现不可撤销的委托刘中策、周岩二人其中的任意一人代为办理如下事项：1、代为办理海伦市金鼎官邸家园小区商品房屋、停车场泊车位的验收手续；2、代为办理小区的房屋预售；3、代为到该市房地产管理部门办理该小区的商品房买卖合同备案。受托人在相关文件上的签名我均予以认可。委托权限：全权委托，无转委托权。委托期限：自公证之日起至此事办理完止。”再查明，海伦市金鼎官邸家园工程至今未办理竣工验收手续。米万成在原审诉称，根据借款合同第十条的约定，光盛公司没有按约定还款，借款合同已变更为购房合同，预告登记的十套房屋应为米万成所有。请求判令光盛公司交付房屋，如不能交付房屋,其应退还购房款并按中国人民银行发布的同期贷款利率的四倍计算利息。光盛公司答辩称，借款合同是米万成与刘中策签订的，光盛公司不知情，对合同内容不清楚，但对合同上的公章无异议。刘中策因涉嫌诈骗已被公安机关通缉。米万成签订的是借款合同，不是房屋买卖合同。
一审法院认为
原审法院判决认为，米万成与光盛公司签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定。合同到期后，光盛公司未按约定偿还借款，按照借款合同约定，借款合同变更为买卖合同，亦是双方真实意思，该买卖合同成立，且无案外人对米万成要求确认的房屋提出异议。故米万成请求依法确认其与光盛公司签订的10套房屋买卖合同成立的诉讼请求有理，应予支持。光盛公司辩称，诉争的10套购房合同是米万成与刘中策签订的，其并不知情，其不是适格被告，应向刘中策主张权利。并提供了经过公证的委托书。从光盛公司提供的委托书看，光盛公司已将包括诉争的10套房屋在内的金鼎官邸家园的房屋预售事宜全权委托给刘中策办理。而刘中策作为光盛公司的委托代理人，以被代理人光盛公司的名义与米万成签订的借款合同的行为，所产生的法律后果直接归属于被代理人光盛公司。故光盛公司作为被告主体适格。光盛公司称米万成签订的借款合同是刘中策的个人行为，与光盛公司无关的证据不充分，不予支持。判决：一、米万成与光盛公司签订的借款合同成立；二、海伦金鼎官邸家园小区B-1-301、B-2-302、B-3-303、B-3-401、D-4-303、C-1-301、C-2-302、A-2-1601、A-3-602、A-2-1501共十套房屋归米万成所有；三、如光盛公司履行不能，由光盛公司退还购房款2,000,000.00元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率的四倍支付利息。案件受理费24,400.00元由光盛公司负担。
上诉人诉称
光盛公司向本院提起上诉，请求撤销原判，发回原审法院重审，追加刘中策为共同被告。主要理由为：1、一审判决认定借款合同变更为买卖合同，将十套房屋判归米万成所有是错误的。双方签订的是借款合同，在合同第十条第一款到期不能还款约定为：本合同中乙方（借款人）为甲方（出借人）开具的名为购买实为抵押的以上商品房直接变更为购房合同，双方共同确认甲方为该房的合法所有权人，乙方以该房屋作价抵偿甲方全部借款本金和违约金。此约定已表明房屋买卖是不真实的意思表示，其实际的意思表示是作为借款之债担保的抵押，故借款合同中的十套房屋是作为抵押的房产，不应认定为买卖合同的标的。2、根据《物权法》第187条规定：建筑物抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。双方签订的房屋买卖合同作为借款合同之债担保的抵押不符合法律规定，不具有抵押效力。3、房屋买卖合同是债权，在没有取得房屋所有权证时，买方对房屋只享有债权，而对房屋不享有所有权，一审判决十套房屋归米万成所有没有法律依据。
被上诉人辩称
米万成答辩称，刘中策是光盛公司的代理人，不是双方签订合同的主体，不具备诉讼主体资格，不应追加其为当事人。双方当事人签订的借款合同变更为买卖合同不适用担保法和物权法中抵押的规定，属于附条件的买卖合同。双方约定到期不能偿还债务，借款合同变成买卖合同，每套房屋按照市场价开具的收据，十套房屋的价格总和与借款数额基本吻合，借款时约定的不是以房屋抵偿借款，而是不能偿还借款本息则借款合同变更为买卖合同。双方签订合同时已经办理了房屋预告登记，米万成对房屋的所有权通过法律程序确认，其对房屋的权属具有优先性和排他性。光盛公司在二审庭审中提交六份合同书及一份收据，即抵给哈尔滨市第十建筑公司四套房屋合同、抵给哈尔滨市天龙建筑公司二套房屋合同、海伦市排水管理处交纳房款17.6万元的收据。证明争议的十套房屋中的七套已被光盛公司抵偿给案外人。米万成质证意见为，证据的真实性无法确认，十套争议的房屋经过海伦市房产管理处预告登记，光盛公司提供的证据不能对抗米万成的预告登记。
本院认为
本院经审查认为，光盛公司举示该部分证据目的在于证明本案所涉及的部分房屋已被案外人占有使用。经本院到涉案房屋现场核实，七套房屋已被他人占有、使用，米万成对本院的核实情况未提出异议。故本院对光盛公司提供的证据的真实性及证明的问题予以认定。本院查明的事实与原审查明的基本事实一致。另查明，光盛公司与米万成在借款合同第八条约定：光盛公司直接将该商品房的所有权开至米万成名下，在借款到期后，光盛公司在偿还了全部借款本息后，米万成将该房屋退还给光盛公司。借款合同第十条第一款约定：借款到期后，若光盛公司不能及时偿还全部借款及违约金，则光盛公司为米万成开具的名为购买实为抵押的以上商品房直接变更为购房合同，双方共同确认米万成为该房的合法所有权人，光盛公司以该房屋作价抵偿米万成全部借款和违约金。还查明，双方当事人在本院庭审中明确签订合同时的真实意思表示为借款。本院认为，光盛公司与米万成签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规效力性、强制性规定，原审法院判决认定借款合同合法有效正确。光盛公司应承担该合同约定的还款付息责任。关于借款合同是否转变为附条件的房屋买卖合同问题。双方在借款合同中约定以十套房屋作为抵押，如未能按期偿还借款，则名为购买实为抵押的十套商品房直接变更为购房合同，米万成为该房的合法所有权人。合同还约定了在光盛公司偿还借款本息后，米万成将该房屋退还给光盛公司。可见，上述约定并非以买卖十套房屋为目的，仅在于光盛公司以十套房屋作为米万成实现债权的担保。且光盛公司与米万成均表示签订合同时的真实意思为借款。米万成所主张的附条件买卖合同，其成就条件为光盛公司不能偿还借款，在本质上仍属于抵押担保法律关系。故原审法院判决认定借款合同变更为房屋买卖合同不当，光盛公司该上诉主张成立。关于米万成能否取得十套房屋所有权问题。双方签订的借款合同以十套房屋作为借款抵押，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，该约定应属无效约定，米万成不能据此取得诉争十套房屋所有权。诉争十套房屋虽然办理了预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记存在的基础应为当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议。本案双方为借款关系，诉争十套房屋仅用于抵押，并非买卖合同关系，米万成以诉争房屋办理预告登记作为其取得所有权的依据不足。故原审法院判决十套房屋归米万成所有不当，本院予以纠正。关于是否追加刘忠策为本案当事人问题。刘中策作为光盛公司委托代理人，持有光盛公司的公章、财务章，以光盛公司的名义与米万成签订借款合同，使米万成有理由相信其代表光盛公司，刘中策行为构成表见代理，对其代理行为产生的后果应由光盛公司承担。故光盛公司上诉请求追加刘忠策为当事人，本院不予支持。转综上，原审法院判决认定基本事实清楚，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持绥化市中级人民法院(2012)绥民一民初字第21号民事判决主文第一项；二、撤销绥化市中级人民法院(2012)绥民一民初字第21号民事判决主文第二项；三、变更绥化市中级人民法院(2012)绥民一民初字第21号民事判决主文第三项为：哈尔滨光盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还米万成借款2,000,000.00元并自2011年12月30日至本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费48,800.00元，保全费4,000.00元，由哈尔滨光盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判人员
审判长李维东代理审判员张静姝代理审判员胡乃峰
裁判日期
二○一三年九月十二日
书记员
书记员王世涛
浙公网安备 33010502003067号
