上诉人张福申诉被上诉人张军齐、刘艳英，原审第三人胡春节、胡春锋租赁合同纠纷一案二审判决书
发布日期：2016-02-26 点击量：2427次
商丘市中级人民法院 二审 （2013）商民三终字第98号
上诉人（原审被告）张福申，男，汉族，l972年7月5日出生。委托代理人刘凌辉，河南七星灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张军齐，男，汉族，1974年10月20日出生。被上诉人（原审原告）刘艳英，女，汉族，1975年3月18日出生。委托代理人张军峰，睢县148法律服务所律师。代理权
审理经过
限为一般代理。原审第三人胡春节，男，汉族，1966年6月14日出生。委托代理人胡春锋，男，汉族，1973年10月29日出生原审第三人胡春锋，男，汉族，1973年10月29日出生。上诉人张福申诉被上诉人张军齐、刘艳英，原审第三人胡春节、胡春锋租赁合同纠纷一案，张福申于2012年5月9日向睢县人民法院提起诉讼，请求判令被告承担各项损失共计280809.84元。该院审理后于2012年10月22日作出(2012)睢民初字第597号民事判决，上诉人张福申不服该判决向本院提起上诉。本院2013年1月16日受理后依法组成合议庭，并于2012年2月21日公开开庭进行了审理。上诉人张福申的委托代理人刘凌辉，被上诉人张军齐、刘艳英及其委托代理人张军峰，原审第三人胡春节的委托代理人胡春锋、原审第三人胡春峰均到庭参加诉讼。
一审法院查明
原审法院查明，第三人胡春节在2007年委托其弟胡春锋与张福申、董嵩山签订房屋租赁协议。租赁费每年180000元、租期10年(2007年2月1日至20l7年1月31日)。2008年5月1日，被告将其经营的原“金宝来”大酒店东侧从北至南4间门面房以每年56000元的租赁费转租给原告，租期为9年。合同约定被告保证原告使用达9年。如果有任何原因造成原告不能使用该房，造成的损失有被告张福申负担。在此情况下被告收取了原告100000元钱的房屋转让费和2000元保证金。二原告对该四间门面房进行了精密的装修，经营“秋水伊人”品牌服装专卖店。2011年10月25日第三人与被告解除了2007年所签订的房屋租赁合同。2012年2月22日，第三人向原告发出通知，以与被告解除租赁合同为由，限二原告于2012年3月12目前搬出涉案房屋，以至造成二原告无法经营并经济损失。经商丘大正价格评估有限公司评估，二原告经济损失值为：l、房屋装修损失43400元；2、搬迁损失及搬迁费用9000元(搬迁损失为6000元、搬迁费为3000元)；3、营业损失123909.84元(截止2012年4月底为60376.05元，2012年4月底以后4年的损失估算为63533.84元)。
一审法院认为
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租
赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。转租时，转租人转租后，仍享有租赁权，基于此租赁关系，次承租人的新租赁权，是以转租人的租赁权为成立的前提。既然转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同解除终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权，如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。这也是我国合同法中的合同相对性原则所决定的。结合该案，被告在不告知原告的情况下与出租人即第三人合意解除合同，而在第三人处得到一定的经济补偿，以至于造成原告不能对涉案房屋使用和收益，被告应承担违约责任。原、被告在转租合同中约定，原告对租赁物应使用收益9年，现原告仅使用三年余的时间。由于被告的违约，其所收取原告的房屋转让费100000元、保证金2000元计102000元已失去其受领的依据，也与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定即租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同的原则相悖，同时，也违反了《城市私有房屋管理条例》第十六条第二款所规定的“出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用”。综上，被告应予承担所谓的“转让费”100000元、保证金2000元的返还责任。关于被告主张原告购买被告的租赁权的主张，原告并不属于对被告租赁权的购买，理由是，首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同；租赁权的让与为租赁债权的转让；其次，转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权；而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权后，退出租赁关系；再次，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；租赁权的让与中受让人租赁权的取得，属转移的取得；另外，转租中，次承租人对承租人租金的支付，一般分期进行；租赁权的让与，则须一次性给付对价。该案被告与次承租人之间已成立新的租赁合同；其次，被告与原告签订合同后，又与出租人解除合同，并没有退出租赁关系；再次，次承租人租赁权的取得属设定的取得。所以，原告并不属于一次性购买或者受让被告的租赁权。对于原告要求被告赔偿房屋装修费、搬迁损失及搬迁费用和营业损失等费用，该院认为，依照我国合同法规定原则，合同的解除并不妨碍损害赔偿请求权，也不影响合同中赔偿协议的约定。由于被告的违约行为，致使原告不能对涉案房屋的使用和收益，给原告造成的经济损失理应赔偿。但在赔偿问题的范围上和数额上应加以限制。原告所要求的营业损失即可得利益被告应适当赔偿123909.84的三分之一即41303.28元。被告应对原告的房屋装修费、搬迁损失及搬迁费用计52400元依法予以赔偿。原告主张的评估费是其自己提供证据所花费用，应自负。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决：一、被告张福申返还原告张军齐、刘艳英“转让费”100000元，保证金2000元。赔偿原告张军齐、刘艳英经济损失93703.28元，合计为195703.28元。二、驳回原告张军齐、刘艳英的其他诉讼请求。案件受理费2050元由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
上诉人诉称
上诉人张福申不服诉称，1、认定事实错误，原审认定被上诉人的损失纯粹是由上诉人造成的错误，本案的第三人与上诉人解除租赁合同并不必然导致被上诉人搬离租赁房屋的结果，第三人也无权直接要求被上诉人搬离租赁的房屋，第三人明知道上诉人与被上诉人的转租关系，其可以要求转租合同无效，被上诉人的损失是因第三人的侵权致使其无法经营造成的，原审混淆合同的有效性和条款有效性的区别。原审判令上诉人退换房屋转让费错误。转让费是双方约定的，而且约定两年内不再退还，该约定并不违法，原审引用的私有房屋管理条例已是废止的法规，该院采用被上诉人所举的价格评估报告作为被上诉人损失证据错误，该评估报告违反法全国人大常务委员会及最高法的有关规定。2、原审适用法律错误。本案的被上诉人的损失是由第三人造成的，应当依其的过错分担责任。被上诉人鉴定合同时有了解房屋性质和征求房主同意其转让的义务，由于被上诉人并没有履行该义务，这是本案产生的根本原因，根据被上诉人无法经营的直接原因是第三人造成的，上诉人在解除转租合同时，应告知被上诉人减少损失但并没有告知，根据最高法的有关规定，被上诉人的损失应由其自己承担。请求二审法院查清事实，依法改判，驳回被上诉人的部分请求或发还重审。
被上诉人辩称
被上诉人张军齐、刘艳英答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果适当，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。原审第三人胡春节、胡春峰的答辩意见同上。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：原审认定的事实是否正确，判令上诉人承担返还给被上诉人的转让费及其数额、赔偿被上诉人损失及其数额是否适当。各方当事人均没有向法庭提供新证据。本案经审理查明的事实与原审查明的基本事实一致。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人与第三人签订租赁合同之后，将其承租的门面房转租给被上诉人并签署转租合同一份，被上诉人对承租房进行了装修，在该租房内从2008年5月1日经营服装至2012年3月12日，由于第三人撤销了与上诉人的租赁合同，致使被上诉人经营的服装专卖店终止经营受损的事实清楚，有第三人与上诉人签署的租赁合同、上诉人与被上诉人签订的转租合同，第三人与上诉人签订的解除合同协议、第三人给被上诉人发出的被上诉人（次承租人）搬出租赁屋的通知，上诉人收到被上诉人交给其的房屋转让费100000元的收条等在卷为证。由于上诉人与被上诉人签订有转租合同，该合同中约定有自合同签订之日起9年内上诉人不得增加房租，上诉人允许被上诉人在9年内随意转让、转租，上诉人保证被上诉人使用该房门面达9年等，以上可以说明被上诉人起码可以使用该房为9年，该年数并没有超过上诉人与第三人签订的租赁年限，由于转租合同在使用的期间里（2008年5月1日至2012年3月12日），上诉人转租给被上诉人使用并未提出异议，第三人在2012年2月22日又向被上诉人张齐军作为次承租人发出解除此租赁合同通知书，以上事实可以说明，第三人已经同意上诉人将涉案的房屋转租给被上诉人张军齐，依照上述法律规定，上诉人与被上诉人签订的转租合同为有效合同。1、被上诉人的损失、费用及保证金。由于第三人的原因解除了租赁合同，该行为虽不能导致直接解除转租合同，但由于该原因和第三人的其他原因致使被上诉人无法履行转租合同，在次转租关系中，根据合同相对应的原则，被上诉人的损失向上诉人即承租人主张承担相应的责任并无不当，在上诉人与被上诉人签订的转让合同中的第五项约定有“被上诉人起码可以使用该房为9年,如果有任何原因造成被上诉人不能再使用该房，造成的损失由上诉人负责”。由于被上诉人租赁房屋的损失经评估机构评估，上诉人虽否定该评估结论，但并没有提供有效证据证明，依照民事举证规则，其应承担对其不利的后果，原审依照上述法律规定和本案的事实，判令上诉人承担被上诉人的房屋装修费的损失、搬迁损失和搬迁费用，被上诉人的可得利益及返还保证金并无不妥。2、房屋转让费，因上诉人与被上诉人签订有：乙方（被上诉人张军齐）从签订合同之日起两年内有权不在使用该房，甲方（上诉人张福申）必须无条件退还乙方10万转让费。从该条通常理解，被上诉人从签订合同之日起两年内有权不在使用该房，上诉人必须无条件退还给被上诉人张军齐100000元转让费，两年以后就不一定将房屋转让费无条件返还给被上诉人张军齐，基于民法上的权利义务对等，按照公平的原则，上诉人返还给被上诉人的房屋转让费应按总房屋转让费减去被上诉人使用房屋年数应承担转让费的比例之后的数额较为合理，即上诉人返还给被上诉人张军齐的房屋转让费为：57111.11元｛100000元/9[912（月）-312（月）-10.27（月）]/12（年）｝原审判令上诉人返还给被上诉人100000元房屋转让费有失公平，应予纠正。3、第三人是否承担责任。由于被上诉人并没有主张第三人承担责任，上诉人的上诉请求中也没有主张第三人承担责任，其可以在承担返还和赔偿被上诉人的责任后，依照相关的法律、法规另行主张权利。综上，原判认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，但对上诉人返还给被上诉人的房屋“转让费”数额的判令不当，应予纠正，其余判决结果应予维持。依照《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
维持睢县人民法院（2012）睢民初字第597号民事判决的第二项即：驳回原告张军齐、刘艳英的其他诉讼请求；撤销睢县人民法院（2012）睢民初字第597号民事判决的第一项，即：被告张福申返还原告张军齐、刘艳英“转让费”100000元，保证金2000元。赔偿原告张军齐、刘艳英经济损失93703.28元，合计为195703.28元。上诉人张福申返还给被上诉人张军齐、刘艳英的“转让费”为57111.11元，保证金2000元。赔偿被上诉人张军齐、刘艳英的经济损失93703.28元，合计为152814.39元。于本判决生效后十日内滤芯完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一、二审案件受理费共计4100元，上诉人和被上诉人各承担2050元。本判决为终审判决。
审判人员
审判长王兴海审判员盛立贞审判员赵国庆
裁判日期
二〇一三年四月二十六日
书记员
书记员田英杰
浙公网安备 33010502003067号
