北京链家房地产经纪有限公司与王某居间合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2012)一中民终字第14057号

    上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司。

    法定代表人左晖，董事长。

    委托代理人姜某。

    被上诉人王某。

    委托代理人于某。

    上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人王某居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2012)大民初字第8579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月7日受理后，依法组成由法官李大华担任审判长，法官李文成和吴扬新参加的合议庭，于2012年11月12日进行了法庭询问，于11月16日公开开庭进行了审理。链家公司委托代理人姜某、王某的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    链家公司在一审中起诉称:2012年3月23日，链家公司与案外人王甲签订了《房屋出售委托登记表》，决定链家公司就王甲所有的北京市大兴区清澄名苑北区房屋（以下简称：102号房屋）受其独家委托，为其提供独家居间服务。2012年5月25日，链家公司就上述房屋受王某委托，为其提供了房屋带看及购买居间服务，并与王某之夫王亮签订了《看房确认书》。王某实地查看房屋后，决定购买上述房屋，在链家公司居间斡旋下，王某确认以人民币215万元的价格购买该房屋。为此链家公司、王某及案外人王甲签署了《买卖定金协议书》，该协议第四条第2款约定“甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费58 050元整；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求乙方支付本条约定的全部居间代理费。”《买卖定金协议书》签署后，链家公司积极为王某提供居间服务，但王某却另行通过北京链家爱链家家房地产经纪有限公司（以下简称：链家爱链家家公司）与出售人王甲达成交易。链家公司认为，三方签订的《买卖定金协议书》是各方真实意思表示，系合法有效的合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。链家公司已积极履行了居间义务，王某在与链家公司签订上述协议后，委托其他公司与出售人达成交易，其行为已经严重侵害了链家公司的合法权益且违反了法律的规定，故依法提起诉讼，请求：1、依法判决王某向链家公司支付居间代理费58 050元；2、本案全部诉讼费用由王某承担。

    王某在一审中答辩称：王某不同意链家公司的诉讼请求，理由如下：1、链家公司称受王甲独家委托，但事实上，在2012年2月28日，我爱我家公司已经为王某提供了102号房的带看业务，并与王甲共同签署了《看房确认单》。因此该房源并非链家公司独家享有。2、链家公司《买卖看房确认书》的内容违反了我国合同法有关规定，应属无效，并且限制了王某的契约自由选择权和违反国家规定的不高于2％的中介服务费的规定，不能成为请求赔偿的依据。3、链家公司提供的《买卖定金协议书》证据本身存在问题。《买卖定金协议书》的两页间并无明显联系，也没有注明页码，在重要条款的约定页没有预留双方的签字位置，无法证明双方当时已详细读过此条款并同意遵守此条款的约定。4、链家公司称确认以人民币215万元的价格达成了交易意向，但最后成交的价格与链家公司所说的达成交易的价格并不一致，因此该房屋的最终成交与链家公司并无关系。5、由王甲出具的证明可以看出，链家公司当时并没有促成这笔交易的成功，在2012年5月25日当天王甲返还了购房定金六万元，并解除买卖关系。因此链家公司无权索要居间代理费用。在取消与王某通过链家公司的交易后，是王甲与我爱我家公司联系，并决定和我爱我家公司合作。后来我爱我家公司与王某联系并最终通过我爱我家公司以210万元的价格购买了这套住房。

    一审法院经审理查明：王甲欲出售102号房屋。2012年2月27日，王甲在我爱我家公司将102号房屋登记出售。2012年2月28日，我爱我家公司带领王某查看了102号房屋，并签署了《看房确认书》。

    2012年3月23日，王甲与链家公司签署房屋出售委托登记表，委托链家公司寻找购房人。

    2012年5月25日，王某之夫王亮，在链家公司带领下查看了102号房屋，并签署了《买卖看房确认书》。同日，王亮和王某作为乙方，与甲方王甲及丙方链家公司签订《买卖定金协议书》，就甲方将房屋出售给乙方而收取购房定金事宜达成协议，约定乙方以215万元的价格购买102号房屋，双方3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》，由丙方提供居间服务，在签署《北京市存量房屋买卖合同》时，由乙方向链家公司支付居间代理费58 050元，本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求乙方支付本条约约定的全部居间代理费。签订后，王亮、王某向王甲支付了定金6万元。

    2012年8月4日，王甲出具证明一份，证明在收到王某定金后，因王甲急需售房款，便与链家公司协商余款结清时间，因链家公司无法承诺在王甲要求的日期前结清余款，因此在2012年5月25日，王甲将定金返还给王某。

    2012年5月25日，王甲与王某通过我爱我家公司居间介绍，就102号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，成交价为210万元。

    上述事实，有双方当事人陈述、房屋出售委托登记表、买卖看房确认书、买卖定金协议书、看房确认单、《北京市存量房屋买卖合同》、证明以及收条等证据在案佐证。

    一审法院判决认定：居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

    本案中，王甲要出售房屋，王某要购买房屋，双方均到链家公司寻求居间服务，链家公司带王某查看房屋，并促成双方签订买卖定金协议书，均系链家公司提供的居间服务。后因买卖双方未能最终达成一致，故链家公司的居间服务行为未完成，并未促成双方买卖合同最终成立。链家公司要求王某全额支付居间服务费并承担违约责任，没有法律及事实依据，该院不予支持。关于买卖定金协议书中王甲与王某双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，链家公司有权要求王某支付全部居间代理费的约定，因该协议书系链家公司提供的格式条款，且该项约定加重了王某责任并排除其主要权利，因此该条款应属无效，链家公司据此要求王某支付全部居间费用，本院不予支持。但链家公司确为王某购买房屋提供了居间服务，王某应当向链家公司支付从事居间活动支出的必要费用，该院酌情确定王某支付链家公司居间活动费用500元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定。判决：一、王某于判决生效后七日内支付链家公司居间费用五百元；二、驳回链家公司的其他诉讼请求。

    链家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：１、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持链家公司一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王某承担。其上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。2012年5月25日，王某与链家公司签订了《买卖看房确认书》，约定链家公司就上述房屋受王某委托，为王某提供房屋带看及购买居间服务，双方之间的居间关系已经形成。该合同签订后，链家公司积极地为王某提供居间服务，在链家公司居间斡旋下，王某与出售人达成了交易意向，双方确定了交易成交价格，并且王某向出售人支付了定金。但为了规避居间服务费用，在委托期限内，王某即通过我爱我家公司与涉案房屋的出售人达成交易，该行为已经违反了《买卖看房确认书》第5条的约定。二、一审法院适用法律不当。2012年5月25日，双方签订的《买卖看房确认书》是双方真实的意思表示，系合法有效的合同，该合同既约定了权利，亦约定的双方的义务，签订双方均已明确知晓合同约定的全部内容，并未免除一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利且是在特定情形下予以适用的，应为有效。

    王某同意一审判决，其针对链家公司的上诉意见答辩称：《买卖看房确认书》不构成法律上的合同，链家公司说给王某提供居间服务了，但由于链家公司的原因，没有和卖家达成协议，导致王某没有与卖家交易成功，后王某在我爱我家公司与房主达成了房屋买卖的协议。

    本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

    本院认为：链家公司上诉称王某为规避居间服务费用，通过我爱我家公司与涉案房屋的出售人达成交易，该行为违反了《买卖看房确认书》第5条的约定，应全额支付居间费用。对此，本院认为，居间人要求委托人按照约定支付报酬的前提是居间人促成合同成立。本案中，链家公司带王某查看房屋，并促成买卖双方签订了《买卖定金协议书》，后因买卖双方未能最终达成一致，链家公司的居间服务行为未完成，并未促成双方买卖合同最终成立。且《买卖定金协议书》中，王甲与王某双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，链家公司有权要求王某支付全部居间代理费的约定，因该协议书系链家公司提供的格式条款，且该项约定加重了王某责任并排除其主要权利，因此该条款应属无效，链家公司据此要求王某支付全部居间费用，没有法律及事实依据，对链家公司的上诉意见，本院不予支持。

   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

   驳回上诉，维持原判。

    一审案件受理费六百二十六元，由北京链家房地产经纪有限公司负担六百零一元（已交纳），由王某负担二十五元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

    二审案件受理费一千二百五十二元，由北京链家房地产经纪有限公司负担六百零一元（已交纳）。

    本判决为终审判决。

    审判长  李大华

    审判员  李文成

    代理审判员  吴扬新

    二○一二 年 十一 月 十六 日

    书 记 员  李 硕

转载自北大法宝