叶志云与白银天孚物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案
发布日期：2016-04-11 点击量：1486次
甘肃省白银市中级人民法院
民事判决书
(2016)甘04民终字108号
上诉人（原审被告）叶志云。
被上诉人（原审原告）白银天孚物业管理有限公司。
法定代表人吴伟，该公司董事长。
委托代理人张彦伟，平川法律援助中心律师。
上诉人叶志云因与被上诉人白银天孚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2015）白民三初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶志云，被上诉人委托代理人张彦伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告天孚物业公司于2009年经过竞投标从靖远煤业集团有限责任公司处取得了平川区晶虹嘉园住宅小区的物业服务管理权，双方在2009年至2015年期间签订了《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理服务委托合同》，原告成为该小区的物业管理服务者，原告依据双方签订的合同为小区业主提供物业服务及管理，并向小区业主收取物业管理服务费，其中物业管理服务费2011年、2012年的收取标准为0.3元*平方米/月，2013年、2014年、2015年的收取标准为0.36元*平方米/月，其中2013年的物业管理服务费按照0.3元*平方米/月执行，物业管理服务费中未计入的公共设施设备的运行能耗费用按实际发生向业主分摊，2013年至2015年每年增加公共用电费用15元，委托物业管理服务的内容为房屋公用部位的维护和管理、公共设施设备的维护和运行管理、公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理、公共环境卫生、保安、交通及车辆停放秩序的管理、维持公共秩序、管理与物业相关的工程图纸及住用户档案、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋装饰装修管理服务。被告叶志云系该小区业主，原、被告双方于2010年1月1日签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告根据住宅建筑面积向被告收取物业管理服务费，物业管理服务费用标准按甘肃省政府发布的住宅物业管理服务收费指导标准调整，未约定合同期限。被告将物业管理服务费缴纳至2010年12月31日，2011年至今的物业管理服务费经原告催要，被告拒绝向原告缴纳。原告在合同履行期间，向原告提供了维修电路、开通暖气、维修门窗等服务。
另查明，被告叶志云所有的平川区晶虹嘉园住宅小区18号楼5单元521室房屋面积为98.49平方米，平川区晶虹嘉园住宅小区至今未成立业主大会。
一审法院认为，原告天孚物业公司与建设单位靖远煤业集团有限责任公司在2009年至2015年期间签订的《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理服务委托合同》，原告依法取得营业执照及经营性服务收费登记证，其营业执照登记的经营范围为物业管理，原告于2009年根据物业管理条例，通过竞投标从建设单位处取得了平川区晶虹嘉园住宅小区的物业服务管理权，2009年至2015年期间，原告与建设单位连续签订物业管理服务委托合同，原告为该住宅小区合法的物业管理服务者，以上合同内容是天孚物业公司与靖远煤业集团有限责任公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院对原告提交的四份《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理服务委托合同》的效力予以认可；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力,原告在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，被告实际接受了原告的服务，双方存在事实上的物业服务关系，且被告与原告于2010年1月1日签订的《物业管理服务委托合同》，经白银市平川区人民法院及白银市中级人民法院判决认定为有效合同，合同约定由原告向被告收取物业管理服务费，被告接受原告服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用应按照原告与建设单位约定的物业管理服务费的收取标准进行缴纳，未超过有关行政部门依法批准的收费标准，经核算，被告在2011年至2015年期间共产生物业管理服务费1960.20元，故原告要求被告支付2011年至2015年的物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；原告与建设单位在合同中约定的滞纳金条款，无证据证明该条款是被告与建设单位之间的约定，加重了小区业主的责任，显失公平，本院对该条款的效力不予认可，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的2637.15元的诉讼请求，本院不予支持；被告提交的翟淑英、周勇军、张国林、仲万青、于有柱、郭锐的证人证言及视听资料与本案争议的焦点不存在关联性，本院对其证明效力不予认可。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第二款之规定，判决如下：一、被告叶志云于本判决生效后五日内向原告白银天孚物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费1960.60元。二、驳回原告白银天孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，被告叶志云负担10元，原告白银天孚物业管理有限公司负担15元。
上诉人叶志云不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判。一、被上诉人自2009年11月中标后，与建设方签订前期物业管理服务委托合同，为了提前收费，违反合同法第五十二条有关规定，魏征自制物业管理服务委托合同（简称1号合同），只执行了一个月。后又有一个物业合同（简称2号合同），以此合同收费长达六年。（2011）白中民二终字第73号案，在2011年9月21日，又出现了第二个“前期物业管理服务委托合同”（简称3号合同）。3号合同是孙杨受吴伟指派与建设方违法假造的伪合同。以上三个合同均为无效合同。之后再没有签订物业合同。二、物业服务收费，法定要有业主、业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的前提下，遵照“物业服务收费管理办法”和“物业服务收费明码标价规定”两个法规规定下进行收费，否则就是非法收费，对已收的全部返还，未收的不再收取。三、本案开庭时没有证据合同，但判决书以被上诉人提交四份“前期物业服务合同”和“物业服务合同”为由判决叶志云“支付拖欠的物业管理费1960.6元”。该证据没有举证质证。一审判决前后矛盾。没有物业合同收费均是非法收费。
被上诉人白银天孚物业管理有限公司辩称，上诉人与被上诉人于2010年1月1日签订的《物业管理服务委托合同》，经白银市平川区人民法院及白银市中级人民法院判决认定为有效合同。我方也依据合同将收费不合理的费用给上诉人退了。我方的物业服务权是依法取得的，我们有证据证明上诉人曾接受过我方的服务。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为, 上诉人称三份物业合同均是无效合同，没有物业合同的收费均是非法收费，故其不应缴纳物业费。被上诉人天孚物业公司于2009年经过竞投标从靖远煤业集团有限责任公司处取得了平川区晶虹嘉园住宅小区的物业服务管理权，双方在2009年至2015年期间签订了《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理服务委托合同》，被上诉人成为该小区的物业管理服务者，被上诉人依据双方签订的合同为小区业主提供物业服务及管理，并向小区业主收取物业管理服务费，被上诉人与靖远煤业集团有限责任公司签订物业合同是双方真实意思表示，物业合同成立。且上诉人没有证据证明《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理服务委托合同》系无效合同。上诉人与被上诉人于2010年1月1日签订的《物业管理服务委托合同》，经白银市平川区人民法院及白银市中级人民法院判决认定为有效合同。另，上诉人实际接受被上诉人的物业服务，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用应按照被上诉人与建设单位约定的物业管理服务费的收取标准进行缴纳，未超过有关行政部门依法批准的收费标准。故上诉人上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶志云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张军忠
代理审判员 于 燕
代理审判员 段延红
二Ο一六年三月二十八日
书 记 员 张丽丽
浙公网安备 33010502003067号
