杨琴与景泰县五洲购物广场租赁合同纠纷上诉案
发布日期：2016-04-21 点击量：1508次
甘肃省白银市中级人民法院
民事判决书
(2016)甘04民终117号
上诉人（原审被告）杨琴。
被上诉人（原审原告）景泰县五洲购物广场。
经营者戴圣强，系景泰县五洲购物广场业主。
委托代理人曹永民，甘肃勇平律师事务所律师。
上诉人杨琴因与被上诉人景泰县五洲购物广场租赁合同纠纷一案，不服景泰县人民法院（2015）景民二初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨琴，被上诉人景泰县五洲购物广场委托代理人曹永民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年10月28日，原告五洲购物广场（甲方）与被告杨琴（乙方）签订《联业合同》及附件，约定甲方负责为乙方提供超市的外租商场区域，作为乙方经营场所，共计50平方米。合同期限自2014年10月28日至2015年10月27日止。年租金36000元，甲乙双方合作年限4年，4年之内保持合作关系，第二年如有租金上浮或下调额度不超过店内统一标准。乙方享有续签合同优先权，独家经营。在合同期间内，乙方无故闭店或清场，将视为合同自动解除。在续签合同前1个月交纳租金完毕，否则将视为乙方自动解除合约，并于合同结束前7日内清场。乙方免费使用广告牌1块（1年时间）。合同还对甲、乙双方的责任及其它条款进行了约定。合同签订后，原被告双方均按照合同约定履行。合同期满后，被告以原告对商场再次整体装修不合理，没有尽到管理的责任和义务等为由，未交纳下一年度租金。2015年11月1日，原告在经营场所张贴公告，告知各外租商户（包括被告），凡与其签订2014年度合同并于2015年10月27日到期的租户，于2015年11月5日前与其续签订合同并交纳2016年4月30日前的场地租金，如逾期未签订合同及未交纳租金的，将视为用户不在租用场地，于2015年11月8日前自行清场完毕，逾期未清理完毕，将通过法律程序予以处理。被告至今既未交纳下一年租金，也未退场。另查明，被告杨琴及其它外租商户与原告就商场的整改、管理等问题进行过协商，但未达成协议，被告租赁的场地现仍由其继续经营。
原审认为，原告五洲购物广场与被告杨琴签订的《联业合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，作为出租人五洲购物广场将50平方米的经营场所交由被告杨琴经营使用，租赁期届满并经原告催告后，被告既不交纳下一年租金，也未交付租赁经营场所。因此，原告请求解除双方签订的《联业合同》，有事实和法律依据。被告虽抗辩原告对商场未尽到管理责任和义务等，但未能向法庭提交合法有效证据予以证实，因此，被告的辩驳理由不能成立，应当按照《联业合同》约定的租金标准支付合同期满后至实际交付经营场所期间的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国是民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告景泰县五洲购物广场与被告杨琴签订的《联业合同》；二、被告杨琴于本判决生效后10日内返还原告景泰县五洲购物广场50平方米的经营场所，并支付自2015年10月28日起至实际交付经营场所日止的租赁费（按每月3000元计算）。本案案件受理费减半收取50元，由被告杨琴负担。
上诉人杨琴不服上述判决，向本院提起上诉称，一、本案上诉人违约在先，所签订的合同不公平。上诉人与被上诉人签订的《联业合同》，其真实的意思是双方主体是平等的，对重大事项必须经过双方协商同意，而原审法院认定为简单的租赁合同关系，明显错误，那么在合同第一条第三项约定，装修、重新布局等要经过乙方的一致同意方可执行，合同虽然一年一签，但合同履行期是四年，而被上诉人在合同履行两年后，就要求上诉人等业主搬离场地，重新装修，且费用还要上诉人承担，完全没有经过协商程序。那么，上诉人已经装修的场地花费巨大，这样再次装修明显增加了上诉人的负担，且未经上诉人的同意，明显是霸王条款，被上诉人违约在先。2、被上诉人应当承担管理责任，赔偿上诉人等商户的丢失货物的损失。《联业合同》明确约定被上诉人负责保证乙方经营场所的安全，而被上诉人营业时间久，那么期间的安全就有被上诉人负责，而商户们的商品丢失，被上诉人根本不管，且对安全职责漠视，违约在先。3、被上诉人未与商户协商，擅自提高场地费用。合同在履行过程中，双方以协商一致，场地费用从每平米80元，降低为每平米55元，但被上诉人还是按照80元收取明显违反约定。二、本案程序及适用法律错误。本案中上诉人并没有违约，而是被上诉人违约在先，由于被上诉人没有从根本上解决上诉人提出的问题，未经上诉人同意，擅自变更合同条款，增加上诉人的负担，原审依照《合同法》93条规定，解除《联业合同》明显适用法律错误。综上，上诉人认为，一审法院没有查明事实，适用法律错误，原审并没有听取上诉人的意见，轻易判决，明显存在偏袒被上诉人。故请求二审法院查明事实，依法撤销景泰县人民法院一审判决，并依法改判，判决继续履行合同。
被上诉人景泰县五洲购物广场辩称，我方不存在违约及管理不善的行为，也未同意降低费用至55元。
二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议焦点是：一、关于双方订立的《联业合同》履行期限问题。上诉人主张合同履行期限为四年，且合同约定重新装修、布局等重大事项经过上诉人同意才可进行。被上诉人在合同履行两年，要求上诉人搬离场地，重新装修，且费用由上诉人承担，违反了合同约定。经查明，双方虽在合同备注中约定履行期限为四年，但《联业合同》中期限约定：2014年10月28日至2015年10月27日止。约定期限为一年，双方实际按照合同一年约定履行，变更了四年的合同期限约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的《联业合同》备注中约定：在续签合同前一个月交纳现金完毕，否则将视为乙方自动解除合约，并于合同结束前七日内清场。上诉人未能在合同约定期限内交纳租金，续签合同，解除合同条件成就，被上诉人据此解除合同理由成立；二、关于租金问题。上诉人主张被上诉人同意将租金将至55元/平米，但被上诉人否认，上诉人又未能提交被上诉人同意的相关证据，其提交的协议仅是租赁商户的共同意思，不能认定被上诉人同意降低租金。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张军忠
代理审判员 于 燕
代理审判员 段延红
二Ο一六年三月二十五日
书 记 员 张丽丽
浙公网安备 33010502003067号
