王文操与江苏富士莱实业有限公司案外人执行异议之诉一案一审民事判决书
发布日期：2016-04-27 点击量：2060次
民事判决书
（2016）0782民初1249号
原告：王文操，经商。
委托代理人:陈献华、方珊珊，浙江红太阳律师事务所律师。
被告：江苏富士莱实业有限公司，住所地：江苏省常熟市香江路158号。
法定代表人：吉根保。
第三人：义乌市赛特绒线有限公司，住所地：浙江省义乌市柳青工业区振兴路228号。
法定代表人：王文耘，执行董事。
第三人：中国建设银行股份有限公司义乌分行，住所地：浙江省义乌市稠州北路468号。
负责人：陈硕，行长。
委托理人：王烈，男，1964年7月1日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道胜利二区55幢2单元，系公司员工。
原告王文操为与被告江苏富士莱实业有限公司（以下简称富士莱公司）、第三人义乌市赛特绒线有限公司（以下简称赛特公司）、中国建设银行股份有限公司义乌分行（以下简称建行义乌分行）案外人执行异议之诉一案，于2016年1月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。原告王文操的委托代理人陈献华、第三人建行义乌分行的委托代理人王烈到庭参加诉讼。被告富士莱公司、第三人赛特公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文操诉称：2013年11月23日，原告与第三人赛特公司签订房屋租赁合同，约定：赛特公司将坐落于义乌市柳青工业区振兴路228号6730平方米厂房出租给原告使用，租赁期限从2013年12月1日起至2018年11月30日止，五年租金共计325万元；租金支付方式为合同签订当日支付20万元，2014年4月30日前支付315万元（其中10万元水电费保证金）；合同还对其他事项作了约定。当日，原告支付20万元，后于2014年4月16日、17日分别支付155万元、160万元，付清了五年的租金325万元及10万元水电费保证金。原告取得上述厂房租赁权后，因使用效益等问题，除部分自己使用外，陆续将部分厂房转租给他人使用至今。2015年下半年，原告在得知由于被告富士莱公司的执行申请，法院要求原告腾空承租的厂房并进行强制拍卖，为此，提出执行异议，要求停止对涉案厂房的腾空执行并保护原告的承租权，贵院裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原告与第三人赛特公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，应当认定合法有效，原告按约取得的租赁权应当得到法律保护。诉请：1、确认原告王文操与第三人赛特公司于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、判令保护原告王文操承租的第三人赛特公司位于义乌市柳青工业区振兴路228号6730平方米的厂房从起诉之日起至2018年11月30日期间的租赁权。庭审过程中，原告王文操将第二项诉请变更为确认原告王文操承租的第三人赛特公司位于义乌市柳青工业区振兴路228号6730平方米的厂房从起诉之日至2018年11月30日期间享有租赁权。
被告富士莱公司未答辩。
第三人赛特公司未提交书面意见。
第三人建行义乌分行述称：1、租赁合同虚假，不予保护。2012年抵押时厂房由第三人赛特公司使用并无出租，后王文操借款给其兄弟王文耘，为了确保借款安全才补签了租赁合同。2、即使租赁合同有效，其签订时间在抵押期间，也不受保护。3、按交易习惯，租金是一年一付，不会一次性将多年租金一起交付，违背常理。4、租赁未经相关部门备案，也没有缴纳税费的依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。
原告王文操为证明其主张举证如下：
1、房屋租赁合同复印件一份。证明原告与第三人赛特公司于2013年11月23日签订关于义乌市柳青工业区振兴路228号房屋的租赁合同，双方约定了租赁面积为6730平方米，租赁期限从2013年12月1日至2018年11月30日止，租金为325万元。
2、收条复印件一份、农业银行个人结算业务申请书复印件二份。证明原告已向第三人赛特公司支付了325万元的租金及10万元的租房保证金。
3、房屋租赁合同复印件六份。证明原告已将租赁的部分房屋转租给案外人。
4、中国邮政银行个人用户签约查询详细信息、邮政银行账户交易明细复印件各一份（原件在执行异议案卷中）。证明①原告于2014年7月30日委托中国邮政银行扣取承租厂房即第三人赛特公司的电费；②自2014年至今，原告王文操为第三人赛特公司缴纳电费，费用从原告开户在中国邮政银行义乌柳青支行的账号扣款至电网公司。
5、中国农业银行银行卡交易明细复印件二份（原件在执行异议案卷中）。证明原告按照房屋转租合同约定收取了案外人2014、2015两个年度的租金，实际占有租赁物。
第三人建行义乌分行质证意见如下：
对证据1真实性存疑，租赁合同系以租抵贷，是第三人赛特公司在我行的贷款逾期后在2014年7月份补签的。对证据2中收条的真实性有异议，是与证据1配套形成的；对申请书的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明是用于支付租金，按申请书的时间补签了租赁合同。对证据3，与本案无关，不予质证。对证据4的真实性无异议，不能证明是在抵押前承租，办理银行开户是在2014年7月30日，而我行第二次抵押是在2014年3月7日。对证据5，与本案无关，不予质证。
第三人建行义乌分行举证如下：
1、（2014）金义商初字第2823号民事判决书复印件一份。证明建行义乌分行诉赛特公司金融借款合同纠纷一案已判决，建行义乌分行对涉案房地产取得了优先受偿权。
2、执行案件立案受理通知书复印件一份。证明建行义乌分行诉赛特公司金融借款合同纠纷一案判决已申请强制执行。
3、执行裁定书复印件一份。证明赛特公司房屋租赁权不受法律保护。
4、最高额抵押合同复印件二份。证明本案之诉的抵押物早在2012年12月10日抵押给建行义乌分行，抵押期间为2012年12月10日至2014年12月9日。在该抵押期间进行了续抵押，续抵押期间为2014年3月7日至2016年3月6日。租赁合同是在抵押期间签订的，抵押合同第7条明确处置抵押物，抵押人应书面通知抵押权人。
原告王文操质证意见如下：
对证据1、2三性及证明目的均无异议。对证据3的三性无异议，对证明目的有异议，该裁定尚未生效。对证据4的三性没有异议，对证明目的有异议，二份合同虽主体相同，但抵押时间、期限及抵押项下的担保责任不同，第一次的最高抵押额为1540万元，第二次的最高抵押额为2300万元，第二次不是续抵押是重新办理了抵押。
本院出示依职权向义乌市市场监督管理局调取的赛特公司基本情况及拍摄的现场照片12张。
原告王文操质证无异议。
第三人建行义乌分行质证无异议。
对原告王文操提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性不予认定。对证据2中收条的真实性不予认定，对农业银行个人业务结算申请书的真实性予以认定，但对证明目的不予认定。对证据3的真实性无法认定，因原告王文操只有对涉案厂房享有租赁权的前提下方可转租他人，现证据1真实性未予认定，故原告王文操对涉案房屋是否有权转租无法确定。对证据4的真实性予以认定，但交纳电费的主体是赛特公司。对证据5形式真实性予以认定，因对证据3无法认定，故转账的款项实际是否应当由原告王文操收取无法认定。
对第三人建行义乌分行提供的证据，本院认证如下：
对证据1、2予以认定。对证据3真实性予以认定，但该裁定未生效。对证据4真实性予以认定。
对本院出示的证据，予以认定。
经审理查明，2014年4月4日，富士莱公司为与赛特公司买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。当月21日，本院根据富士莱公司的申请作出（2014）金义商初字第1265号民事裁定，查封了赛特公司所有的位于义乌市柳青工业区的房产（权证号码：义乌房权证北苑字第××号）。同年5月21日，本院作出（2014）金义商初字第1265号民事判决，义乌市赛特绒线有限公司于本判决生效后十五日内支付江苏富士莱实业有限公司货款1174582.42元并赔偿利息损失（自2014年4月4日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至本判决指定的履行之日止）。判决生效后，赛特公司未履行还款义务，富士莱公司于2014年7月8日，向本院申请强制执行。2015年1月23日，本院作出（2014）金义执民字第4010-1号执行裁定，拍卖上述被查封的赛特公司所有的位于义乌市柳青工业区的土地使用权及其附属设施[土地使用权证号：义乌国用（1997）第449号；房权证号码：义乌房权证北苑字第××号]。2015年11月29日，王文操向本院提出执行异议，本院于2015年12月25日作出（2015）金义执异字第74号执行裁定，驳回王文操的异议。王文操不服，提起本案之诉。
另查明，2012年12月10日，赛特公司与建行义乌分行签订《最高额抵押合同》一份，约定赛特公司用上述厂房为其与建行义乌分行在2012年12月10日至2014年12月9日签订的任何主合同项下的债务提供最高额抵押担保，最高抵押额为1540万元。次日，赛特公司与建行义乌分行到登记机关办理了抵押登记手续。2013年11月15日，赛特公司与建行义乌分行签订了《流动资金贷款合同》一份（编号为XC67623511320131114），约定借款金额1000万元，借款期限一年，年利率7.2%，并对利息结算时间、逾期违约责任等内容作了约定。同日，建行义乌分行向赛特公司发放借款1000万元。同年11月19日，赛特公司与建行义乌分行又签订了一份《流动资金贷款合同》（编号为XC67623511320131118），约定的内容除利率（年利率7.8%）外，其他内容（借款金额、借款期限、利息结算时间及逾期违约责任等）均与上述贷款合同相同。当日，建行义乌分行向赛特公司发放借款1000万元。基于赛特公司仍需向建行义乌分行贷款，2014年3月7日，赛特公司与建行义乌分行又签订了一份编号为676235925020140306的《最高额抵押合同》，约定赛特公司仍以上述用于抵押的房地产为其与建行义乌分行在2014年3月7日至2016年3月6日期间签订的任何主合同项下的债务提供最高额抵押担保，最高抵押额为2300万元；担保的范围与上述最高额抵押合同约定相同；同时还约定，在此抵押期间之前已存在的编号为XC67623511320131114、XC67623511320131118号的《流动资金贷款合同》也纳入本最高额抵押合同担保范围之内。当日，赛特公司与建行义乌分行到登记机关办理了抵押登记手续。由于赛特公司未按合同约定支付贷款利息，建行义乌分行于2014年7月25日将赛特公司及其他担保人起诉至本院，本院经审理于2014年10月20日作出（2014）金义商初字第2823号民事判决：一、义乌市赛特绒线有限公司于本判决生效后十五日内归还中国建设银行股份有限公司义乌分行借款人民币2000万元，并支付利息（算至2014年7月20日止的利息为390873.37元，之后利息按合同约定计付至实际履行之日止）；二、义乌市赛特绒线有限公司于本判决生效后十五日内支付中国建设银行股份有限公司义乌分行律师代理费14.4万元；……；五、中国建设银行股份有限公司义乌分行在上述债权及本案诉讼费范围内对义乌市赛特绒线有限公司用于抵押的坐落于义乌市柳青工业区的房地产[房产证号：义乌房权证北苑字第c00036634，土地证号：义乌国用（1997）第449号，最高限额2300万元]享有优先受偿权。判决生效后，因赛特公司等义务人未履行判决确定的义务，建行义乌分行于2015年2月3日向本院申请强制执行，本院于当日立案[案号为（2015）金义执民字第1184号]。
再查明，原告王文操于2014年4月16、17日通过农业银行分别向赛特公司汇款人民币155万元、160万元。
本院认为，本案争议的焦点，一是原告王文操与第三人赛特公司于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》是否真实合法有效；二是原告王文操主张的租赁权是否应当保护。就第一个问题，首先，原告王文操庭审中就法庭询问的“325万元租金是如何确定的？”，其回答“王文耘向我借款325万元，租金是按借款金额确定的。”按照该陈述，原告王文操与赛特公司存在借贷关系，而原告王文操支付给赛特公司155万元和160万元款项的时间为2014年4月16日和17日，即借款发生时间是在2014年4月中旬。如果原告王文操为保证其借款安全与赛特公司签订有房屋租赁合同，通过转租房屋收取转租费抵偿借款，那么签订《房屋租赁合同》的时间也应当在借款形成之时或之后，而王文操提供的《房屋租赁合同》签订的时间却在2013年11月23日，借款尚未出借就确定了房租费，不仅与其陈述相矛盾，且也违背常理。其次，按照一般房屋租赁的交易习惯，第一年的房租费应当在签订合同时交付，而原告王文操提供的《房屋租赁合同》约定房租费交付时间在合同签订后近半年时间，这不仅有违常理，同时按照原告王文操陈述“合同签订时赛特公司厂房因原来出租未到期，等到期后慢慢交付房屋”，这也不符合房屋租赁的一般交易习惯。第三，原告王文操就其支付的房租费的来源，陈述其中有一部分是其收取的房屋转租费，那么赛特公司在其有银行贷款需要偿还的情况下，为何不自行出租收取房租，而是要在近半年后等原告王文操收取房屋转租费后交付房租，且由原告王文操从中赚取租金差价，这有悖常理。结合原告王文操与赛特公司法定代表人王文耘系亲兄弟关系，故对2013年11月23日原告王文操与赛特公司签订的《房屋租赁合同》的真实性不予认定。就第二个问题，由于原告王文操与赛特公司之间签订的《房屋租赁合同》真实性被否定，原告王文操主张的租赁权缺乏事实和法律依据。综上，原告王文操的诉讼请求，证据不足，应予驳回。被告富士莱公司、第三人赛特公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃所享有的诉讼权利，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告王文操的诉讼请求。
案件受理费23200元，由原告王文操负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费23200元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审判长 叶迪龙人民陪审员 黄红斌人民陪审员 李仕民
二〇一六年三月十八日
书记员 杨巧珍
浙公网安备 33010502003067号
