上海百爱家具有限公司与中国人民解放军91774部队房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2010)沪二中民二(民)终字第2077号

    上诉人(原审原告)上海百爱家具有限公司。

    法定代表人王某，总经理。

    委托代理人张丹，上海普若律师事务所律师。

    委托代理人刘静，上海东联律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告)中国人民解放军91774部队。

    法定代表人罗某某，部队长。

    委托代理人邵曙范，上海市震旦律师事务所律师。

    上诉人上海百爱家具有限公司(以下简称百爱家具)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

    原审法院审理查明，2006年10月，中国人民解放军91774部队(以下简称91774部队)经中国人民解放军后勤部批准，准备建造位于上海市水电路某号1号楼、2号楼房屋。该部队于当月20日就上述房屋建造和出租事宜向包括百爱家具在内的三家单位发出招标书，明确由中标单位带资人民币(以下币种均为人民币)903.4万元建设，百爱家具以最高价中标，后该工程最终由91774部队出资自行建设。2007年7月12日，1号楼和2号楼工程通过竣工验收，质量均符合国家质量标准，验收报告确定的1号楼建筑面积为2,054平方米，2号楼建筑面积为2,388平方米。2007年8月8日，双方当事人就上述房屋签订《门面房租房合同》约定，91774部队将1号楼2,030平方米、2号楼2,487平方米(以实测面积为准，后实测1号楼为2,054平方米，2号楼为2,388平方米)出租给百爱家具作为商业或办公使用。租赁期自2007年11月16日起至2017年8月15日止，91774部队于同年8月16日交付该门面房，且仅需向百爱家具交付毛坯房。百爱家具支付的租金如下：1号楼每平方日租金为2.9元，2号楼每平方日租金为1.82元(日租金从租赁年限第七年起一次性增至原日租金的102%)，每年均按360天计算。百爱家具同时尚需向91774部队预付租金900万元，该预付租金具体支付要求如下：百爱家具在该合同签署当天支付20%即180万元，作为合同履行的定金，对于剩余的720万元租金按91774部队的工程进度支付如下：(一)工程±0.0时支付15%，即135万元；(二)全部工程封顶后支付20%，即180万元；(三)工程验收完成后支付20%，即180万元；(四)91774部队协助百爱家具办理完成第一份工商营业执照手续后的三个工作日内支付余下的25%，即225万元。该预付租金900万元在租赁期限内抵扣，每年抵扣175万元，抵扣完为止。租金具体支付方式为：前六年剩余租金在租赁年的年底一次性支付；逾期支付租金且经91774部队书面催讨后10日内仍未支付，自逾期第11天起，逾期1日则需按未付租金总额的千分之二支付违约金，当违约金总额累计超过年租金总额的30%时，91774部队有权单方面解除合同。按照合同约定，百爱家具应在验收完毕前支付预付租金675万元，此时系争房屋已经验收，但百爱家具仅在2008年3月1日前累计支付了300万元(其中180万元系定金)，尚欠375元预付租金未支付。

    百爱家具接收该房屋后，即着手对外进行招租，百爱家具和招租的案外人根据具体经营业态对房屋进行了改建和装潢。百爱家具出资委托其他单位进行消防工程、排污排水工程、煤气和有线电视的施工和安装。施工中，百爱家具未经91774部队同意，将2号楼门面房内1至4层地板打穿，安装了观光电梯。91774部队知晓后书面通知其拆除，并告知今后如不经该部队书面同意，不得在原房屋基础上改建和新建各种建筑物。其后，百爱家具征得部队同意，有条件将外墙玻璃外移以及在1号楼门面房旁搭建简易用房。百爱家具陆续将房屋转租给10余位案外人进行经营并收取了一定租金，但其一直拖欠预付租金。2008年5月6日，91774部队致函百爱家具，要求其支付预付租金375万元，否则追究违约责任。百爱家具于同年5月16日回函，称91774部队提供的房屋未按照租赁要求验收合格，各项配套设施特别是消防没有验收合格，要求该部队完善配套设施后才予付款。2009年1月12日，91774部队再次致函百爱家具，除催讨上述预付租金外，还要求其支付拖欠的2008年租金374余万元。同年1月14日，百爱家具再次回函，仍坚持上述理由，认为其出资完善了本应由91774部队完善的各项配套设施，然而至今部队不配合办理申请消防验收手续。由于交付房屋不符合租赁条件，故租期尚未开始，2008年租金无从谈起，故拒绝91774部队要求支付租金的要求。

    原审法院另查明，关于双方争执的完善房屋配套设施一节：一、关于消防验收。因91774部队属于部队单位，根据相关规定，部队单位在所属土地上建设用于向社会单位出租的建筑物，应向当地公安消防机构申报设计审核。公安消防机构按照消防技术规范和标准要求进行消防审核，审核分建筑和设备两个阶段。双方当事人为招租后能够获得消防验收，曾经分别向上海市虹口区公安消防支队提出建筑和设备两个阶段的消防审核申请，该公安消防支队收到申请后，分别于2008年12月和同年10月向本案双方当事人出具了建筑工程消防设计的审核意见书，提出了具体的整改方案，百爱家具委托案外单位进行设备阶段消防工程施工。后因为百爱家具不付租金发生纠纷，91774部队不再配合进行设备阶段消防验收的申请，故最终没有取得大楼整体消防合格验收。二、关于其他配套设施的完善。百爱家具进场后，在原先设施的基础上，根据具体招租业态，架设了通电线增强电力，进行了隔油池、排污设施的施工，安装了煤气表前管道和有线电视。91774部队认为按照合同约定，其只提供毛坯房和基础设施，百爱家具应在原设施的基础上根据业态进一步完善上述设施，而百爱家具则认为91774部队未尽上述义务，不能认定其实际交房，百爱家具享有不付租金的抗辩。

    原审法院再查明，关于百爱家具认为91774部队未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理“军队房地产租赁许可证”即出租房屋，且提供的租赁许可证系伪造一节，原审法院审理中91774部队确认其未向上级部门申报过房屋出租，对百爱家具提供租赁许可证真实性不予认可，但认可该租赁许可证盖印的是91774部队单位公章。

    嗣后，因双方未能达成一致，91774部队催款无着涉讼，请求判令：解除双方于2007年8月8日签订的《门面房租赁合同》；要求百爱家具立即从上海市水电路某号1号楼、2号楼(门牌识别号为536、550、562、572、582、592)内迁出，并返还房屋、恢复原状，并支付：从2007年11月16日起至2009年3月16日的租金3,755,627.5元(已扣除百爱家具预付的120万元租金)；从2009年3月17日起至判决生效日止按日10,302.7元支付租金；租金逾期违约金446,117.7元(计算至2009年3月16日)及从2009年3月17日起至判决生效日止按日7,417.9元计算的租金逾期违约金；预付租金的逾期违约金2,502,862.5元；拖欠的电费5,000元以及合同解除违约金1,545,414元。

    原审法院审理中，百爱家具曾提起反诉称，据《门面房租赁合同》约定，该房屋应符合“可用于餐饮及其它业态经营，须具备经营餐饮业态的隔油池、烟道以及停车场等必备条件”。但91774部队并未按上述要求提供房屋，因此双方无法办理交房验收合格手续。91774部队也未对房屋完成基础设施的配套，导致百爱家具耗费大量人力、物力、财力完成本应由对方落实的各项配套设施。同时，因91774部队未申请消防验收，导致百爱家具至今无法使用门面房。根据合同约定，91774部队应于2007年8月16日交付符合约定条件房屋，故其逾期交房达600多天。由于91774部队提供的门面房不符合合同约定条件，至今无法使用，许多租户已经通过协商或诉讼退租，导致百爱家具遭受各种损失，要求判令91774部队向百爱家具支付基础设施配套费1,408,416元[具体组成为：(1)一次性消防改建工程款972,816元；(2)煤气安装工程款7万元；(3)有线网络工程款5.5万元；(4)下水道新建、整治以及化粪池、隔油池的改造费5.6万元；(5)排污许可证费用1.5万元；(6)从2号楼向1号楼拉电的工程款10万元；(7)水泵房搭建工程款2万元；(8)停车场地坪修复、1号楼外墙开裂修复和供水管道更换费用119,600元]；赔偿金2,509,862元[具体组成为：(1)基本电费81,822元，从2007年12月算至2009年3月，该部分应由91774部队承担；(2)百爱家具因违约已支付给租户定金赔偿40万元，该部分实系91774部队引起；(3)百爱家具与案外人刘某的合作因91774部队的原因产生纠纷，导致赔偿刘某100万元；(4)2008年4月8日至2009年2月14日，百爱家具自行聘请物业公司对上述房屋进行管理，发生物业管理费253,040元；(5)百爱家具已支付的前期市场调查和运作费用30万元；(6)百爱家具发生的招商费用47.5万元。该费用本由合作者刘某承担，但因91774部队提供的房屋存在问题，导致这些费用最终由百爱家具承担，包括招商人员的工资、广告宣传、代理佣金等费用]。

    嗣后，百爱家具于2009年12月8日以合同无效为理由申请撤回反诉请求。原审法院依法向其进行法律释明，指出百爱家具仅处理合同效力而不处理合同无效后善后事宜存在一定风险，百爱家具明确知晓后作出了撤诉处理，并另行以(2009)虹民三(民)初字第2207号案起诉，认为91774部队未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理“军队房地产租赁许可证”即出租房屋，且提供的租赁许可证系伪造，要求确认租赁合同无效。

    原审法院认为，本案的争议焦点可归纳为以下三点：

    一、关于合同的效力问题。

    2007年8月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背国家法律、法规规定。百爱家具以91774部队未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理“军队房地产租赁许可证”即出租房屋，违反了强制性规定，要求确认租赁合同无效。现查，该规定系军队内部规范军产出租的规定，重点在于规范各级部队对外出租行为，但不涉及部队与案外单位签订合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》明确规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才归于无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)又进一步明确“强制性规定”，是指效力性强制性规定。显然双方签订合同不存在违反效力性强制性规定的情况，故百爱家具认为合同无效的理由不能成立。至于91774部队未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理“军队房地产租赁许可证”而对外出租房屋的，则由其上级主管部门根据军队规章进行处理。

    二、关于违约责任问题，即合同在履行中双方是否存在违约一节，各方是否享有合同履行的抗辩权，进而判断合同是否应予解除。

    在签订租赁合同前，双方曾意向由百爱家具出资900余万元建造系争房屋，后改由91774部队自行建造再出租，百爱家具预付900万元租金，以后实际发生租金从中抵扣。以上两种方案，都体现了91774部队要求租赁方预付资金的要求，百爱家具作为中标方是明确知晓的。根据合同约定的四个付款阶段，在工程完成验收后百爱家具应预付租金总计达675万元，而其仅支付了300万元。另据约定，在91774部队协助百爱家具办理完成第一份营业执照后3个工作日内支付剩余225万元，但其仍未支付。

    百爱家具拒付上述租金的理由是91774部队未提供符合约定的民用房屋，且未完善相关配套设施，未配合办理消防验收手续。根据约定，91774部队主要义务在完成房屋的建造并获得验收合格，在此基础上将房屋出租给百爱家具，合同第十二条明确该门面房为“毛坯房，房屋建筑移交范围为外墙，框架(无内墙)，水、电、煤、电话、有线电视等总线到外墙”。百爱家具收取房屋后并不直接使用，而是对外进行招租，招租后由不同租户根据其具体的业态和经营内容来进行装修和装饰，并逐步完善相关配套设施。因此，91774部队仅负有交付毛坯房及相关基本设施的义务，以后配套设施的完善则是在91774部队配合和协助下，由百爱家具及租户根据具体业态需要逐步完善。百爱家具以91774部队未完善配套设施拒付租金不符合合同的约定，已构成违约。

    同样，关于消防验收一节，91774部队在建筑竣工后已经按照部队内部要求由上级主管部门进行了验收。以后对外出租，根据相关规定，应向当地公安消防机构申报消防审核。此时的审核主要针对业主具体经营业态而进行，需要该部队配合和协助。从查明的事实看，在2008年10月左右，双方当事人曾分别向上海市虹口区公安消防支队提出建筑和设备两个阶段的消防审核申请，消防机构也出具了相关意见，这表明91774部队并非如百爱家具所称不配合办理消防验收。至于以后百爱家具未按约支付租金，致使91774部队不再配合百爱家具办理，则是91774部队依法行使合同履行的抗辩权，责任不在于该部队。而且，经向消防部门了解，系争房屋按正常程序办理是能够获得消防验收，不存在因租赁物自身因素导致无法取得消防验收的可能。

    至于百爱家具辩称租赁面积一节，双方在签订合同时，对房屋的面积约定的数据为暂估，明确了以实测为准。根据竣工验收报告载明，1号楼为2,054平方米，2号楼为2,388平方米，91774部队最终是以该数据计算租金。百爱家具以向消防部门申报消防验收的记载1,796平方米为1号楼实际面积依据不足，法院不予采信。

    综上，百爱家具未按约定支付租金，同时不享有履行的抗辩权。依约欠付租金超过年租金30%，在91774部队行使催告以后，其仍不履行合同义务的，故该部队享有解除合同的权力。91774部队要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持。

    三、关于合同解除后善后问题的解决。

    合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿其他损失。百爱家具在履行租赁合同中，逐步完善了相应配套设施，将系争房屋分别出租给案外人，案外人又根据具体经营业态对房屋进行了必要装修，由此形成的添附在合同解除后，应根据具体情况予以处理。原审法院审理中，百爱家具提出基础设施配套费花费1,408,416元，用于观光电梯安装和简易房建造和装修共计120万元。对此，91774部队认为上述费用仅是百爱家具单方提出，未经评估而不予认可。原审法院对此要求百爱家具申请评估，但遭拒，故原审法院依法对其有关法律后果予以释明。特别是百爱家具申请撤回反诉时，法院再次释明后果和风险。应该指出，合同解除后对于相关财产应予一揽子处理，而非以当事人提出具体诉讼请求为准。在百爱家具不申请评估的情况下，91774部队为案件的得以迅速解决，有条件地认可上述费用，愿意承担上述两项费用共计2,608,416元，原审法院予以确认。

    91774部队在支付上述费用后，有权享有添附财产所有权，91774部队今后可根据需要经相关部门批准后加以合法利用，也可自行拆除，故要求百爱家具拆除已无必要。对于租金处理，因合同解除，无需按照合同约定再要求对方预付租金，百爱家具应支付合同约定的起租期至合同解除日止的租金，并支付从合同解除日起至实际迁出日止的房屋使用费。

    关于违约金处理一节，91774部队的主张分别是逾期支付租金的违约金，逾期支付预付租金的违约金和解除合同的惩罚性违约金。百爱家具拖欠租金的事实明确，从2007年11月16日起至2009年3月16日，其累计欠租4,955,627.50元，扣除预付120万元预付租金和180万元定金，实际到2009年3月16日已欠付1,955,627.50元。根据合同约定，每逾期一日支付租金，应按未支付租金总额的千分之二支付违约金，故百爱家具应偿付逾期付款违约金直至迁出止。对于逾期未付预付租金一节，因91774部队已主张合同解除，故再要求对方履行合同关于提前支付租金的义务已无必要，同时存在与其主张的逾期支付租金违约金，在违约制裁有重叠，加重对方的义务，故原审法院对该项请求不予支持。关于解约违约金一节，合同约定因欠租造成合同解除的，应一次性支付相当于5个月租金的违约金，这是对91774部队预期利益做出的补偿。对此，法院综合本案实际情况，根据百爱家具的违约状况予以酌情处理。91774部队诉请中虽没有没收对方180元定金的请求，但在计算租金抵扣时已排除定金，根据合同约定该定金在合同履行后自动转化为900万元预付租金的一部分，91774部队在主张违约金同时，又主张没收定金于法无据，故该定金应作为预付租金的一部分予以抵扣实际发生租金。

    原审法院审理后，作出判决：一、于判决生效之日起解除中国人民解放军91774部队与上海百爱家具有限公司于2007年8月8日签订的《门面房租赁合同》；二、于判决生效之日起20日内，上海百爱家具有限公司携物品从上海市水电路某号1号楼、2号楼(门牌识别号为536、550、562、572、582、592)内迁出，将房屋交还中国人民解放军91774部队；三、上海百爱家具有限公司向中国人民解放军91774部队支付从2007年11月16日起至判决生效日止的欠付租金，按每日10,302.70元标准支付(一年以360日计算)，上海百爱家具有限公司支付的预付租金120万元和180万元定金予以抵扣；四、上海百爱家具有限公司偿付中国人民解放军91774部队从判决生效之日起至实际迁出日止的房屋使用费，按每日10,302.70元标准支付；五、上海百爱家具有限公司向中国人民解放军91774部队偿付从2009年3月16日起欠付租金1,955,627.50元的逾期付款违约金，以每日千分之二计算，至实际迁出止；六、上海百爱家具有限公司向中国人民解放军91774部队支付合同解除违约金927,243元；七、上海百爱家具有限公司支付拖欠中国人民解放军91774部队的电费5,000元；八、中国人民解放军91774部队支付上海百爱家具有限公司配套设施费和装潢折价款2,608,416元；九、对中国人民解放军91774部队的其余诉讼请求不予支持。

    上述第三、四、五、六、七、八项，于判决生效之日起十日内履行。

    原审法院判决后，百爱家具不服，提出上诉称被上诉人递交的1号楼《建设竣工验收报告》系伪造，原审法院据此认定该楼建筑面积为2054平方米错误，应为2030平方米。被上诉人承诺系争房屋可以作为商业或办公使用，也可用于餐饮等，而事实上被上诉人按照合同约定交付的毛坯房，未将水电煤以及电话、有线电视等总线接到外墙，无法实现租赁用途。因此，被上诉人交付的房屋不符合交房标准。为了减少损失，上诉人不得不自行出资完成原由被上诉人承担的各项煤气、排污、有线、消防以及其他设施等配套工程。原审判决不顾上述事实，有失公正。被上诉人以欺诈手段出具租赁许可证，依法无效。向法院申请调查令，要求查明此节事实。系争房屋早已由被上诉人建成，预付租金的约定已无履行条件和必要。因被上诉人违反部队房屋出租的规定，无出租主体资格，双方签署的租赁合同无效。交付的房屋不符合交房标准，故不存在合同解除和上诉人承担违约责任等问题。由于民事纠纷应坚持“不告不理”原则，原审法院超出当事人的诉讼范围，作出合同解除的善后处理判决，违反法律规定，并损害了上诉人的合法权益。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，有失公正，故请求本院依法改判，驳回被上诉人的全部原审诉请。

    被上诉人91774部队辩称，上诉人已接受系争房屋并出租他人。系争房屋是否具有部队的出租许可证，与双方签署的租赁合同是否有效无必然的联系。上诉人履行了部分合同义务，以行为证明其认可了合同的效力。而且合同约定被上诉人交付的房屋仅系毛坯房，已完成了房屋的框架结构。有关设备、装修等义务，均由上诉人自行完成。被上诉人所交付的房屋面积、配套设施等，均符合双方合同的约定和法律法规的规定。上诉人租赁系争房屋后，拖欠租金达900万元，拖欠的预付租金也已达780万元，并且不顾被上诉人的多次劝阻，擅自拆除墙体，严重损坏房屋主体结构，造成的安全隐患。据此，被上诉人请求本院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原审判决。

    经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。

    本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效。本案当事人系平等的民事主体，签署的系争房屋租赁合同，未违反我国法律、法规的效力性强制性规定，且双方已实际履行。上诉人认为被上诉人伪造《建设竣工验收报告》，出具租赁许可证属欺诈，因无足够的证据证明，本院难以采信。原审法院关于即使被上诉人未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理“军队房地产租赁许可证”，也应由其上级主管部门根据军队规章进行处理的认定，并无不当，本院予以认可。上诉人关于被上诉人无出租主体资格，双方签署的租赁合同无效的主张，本院难以采纳。上诉人关于调查令的申请，因申请内容不涉及合同效力的认定，本院不予准许。上诉人关于被上诉人交付的房屋不符合交房标准，上诉人不得不自行出资完成原由被上诉人承担的各项煤气、排污、有线、消防以及其他设施等配套工程的主张，因缺乏合同依据，且证据不足，本院不予采纳。上诉人关于原审法院作出的合同解除善后处理判决，违反法律规定，并损害了上诉人的合法权益等主张，因无足够的事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费77,950.15元，由上诉人上海百爱家具有限公司负担。

    本判决为终审判决。

审 判 长 王 珍

代理审判员  郑 华

代理审判员吴 俊

二○一○年十一月三日

书 记 员陈 洁

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