陕西安同实业发展有限公司、王梅与陕西安同实业发展有限公司、王梅商品房预约合同纠纷申请再审民事裁定书
发布日期：2017-01-12 点击量：1748次
最高人民法院
民事裁定书
（2016）最高法民申180号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西安同实业发展有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区友谊东路148号副2号。
法定代表人：余占仲，该公司董事长。
委托代理人：韩宝贵，北京市亚奥律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王梅。
再审申请人陕西安同实业发展有限公司（以下简称安同公司）因与被申请人王梅商品房预约合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院(2015)陕民一终字第00225号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
安同公司申请再审称：（一）二审判决认定涉案《西安市东大街安同国际生活城内部认购协议书》（以下简称《认购协议书》）为商品房预约合同错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。安同公司与王梅签订《认购协议书》后，王梅已经向安同公司支付了50%的购房款，《认购协议书》是商品房预售合同，而非预约合同。（二）一、二审判决认定安同公司同时承担支付违约金和购房款利息的责任错误。安同公司经过努力一直没有取得国有土地使用权证及商品房预售许可证明，导致《认购协议书》无效，安同公司仅应承担返还王梅已付购房款的责任。即使《认购协议书》有效，双方当事人在该协议书中仅约定了违约金，没有约定利息，一、二审判决认定安同公司在支付违约金的同时，还承担王梅已付购房款自2014年8月13日起算的利息，明显不当。《认购协议书》签订后，安同公司积极努力履行合同，而王梅在市场低迷时提出退房要求，安同公司也接受其退房，但一、二审判决适用违约金条款，认定安同公司承担违约责任有失公平。一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。安同公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院认为：根据安同公司的再审申请，本案再审审查的重点是《认购协议书》的性质及违约责任的承担。
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王梅于2013年8月12日签订《认购协议书》，载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《认购协议书》时，安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定，安同公司取得商品房预售许可证明后，双方还需签订正式房屋买卖合同。据此，二审判决认定《认购协议书》为预约合同，并无不当。
《认购协议书》合法有效，双方当事人均应依约履行。安同公司签订《认购协议书》满一年仍未取得商品房预售许可证明，双方未能签订正式房屋买卖合同的原因在安同公司，王梅请求安同公司退回已付购房款，并要求安同公司承担已付购房款10%的违约金，符合《认购协议书》第五条的约定。安同公司未能取得商品房预售许可证明导致合同目的无法实现，一、二审判决根据王梅的请求，解除《认购协议书》，同时认定安同公司返还王梅已付购房款及其利息，并无不当。
综上，安同公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回陕西安同实业发展有限公司的再审申请。
审判长 胡方审判员 郭忠红审判员 余晓汉
二〇一六年三月二十一日
书记员 李娜
浙公网安备 33010502003067号
