再审申请人黎洪民、韦凤英与被申请人广西贺州康盛房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案申请再审民事裁定书
发布日期：2017-01-24 点击量：1557次
广西壮族自治区高级人民法院
民事裁定书
（2014）桂民申字第447号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎洪民。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韦凤英。
上述两再审申请人的共同委托代理人：赵明堂，广西广合律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西贺州康盛房地产开发有限公司，住所地贺州市建设东路。
法定代表人：罗伟超，该公司董事长。
再审申请人黎洪民、韦凤英因与被申请人广西贺州康盛房地产开发有限公司（以下简称康盛公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贺州市中级人民法院（2013）贺民二终字第72号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
黎洪民、韦凤英申请再审称：（一）一、二审法院适用法律错误。首先，错误认定本案认购协议是预约合同，只考虑预约性质，没有考虑认购协议的合同属性是错误的；其次，在康盛公司违约，黎洪民、韦凤英不同意解除合同的情况下，一、二审法院还根据合同法第九十四条的规定判决解除合同是错误的；第三，认购协议中对两万元诚意金的作用和性质都做了明确约定，一、二审判决对该两万元认定为立约定金没有合同和法律依据，在损失赔偿时又把它作为解约定金更是于法无据。根据合同法规定，在合同约定有定金和违约金的情况下，守约方可以选择适用。这个选择的权利在黎洪民、韦凤英，不在法院，也不在康盛公司。（二）康盛公司恶意违反认购协议，导致商品房买卖合同不能订立，应该赔偿黎洪民、韦凤英预期利益损失149183元、前案诉讼费和律师费13500元、利息损失7000元及康盛公司恶意诉讼造成的经济损失7500元。一、二审判决不予支持明显是在保护违约方。因此，黎洪民、韦凤英根据《民事诉讼法》第二百条第（六）项申请再审。
康盛公司提交书面意见答辩称：（一）本案签订的《康盛花园认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的商品房买卖合同预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案签订的《康盛花园认购协议书》是为继后签订正式购房合同而作的约定，是约定将来订立一定合同的合同，与正式合同是预约与本约的关系，因此，在签订《康盛公司花园认购协议书》后，一方只能请求对方订立合同，而不能依预约合同内容请求对方履行本约合同，以预约合同替代本合同，否则设定的定金罚则没有意义。《康盛公司花园认购协议书》约定诚信金只是为了保障双方签订合同即商品房买卖合同而约定，是订立本合同的一种担保，而不是购房款，因此其性质是立约定金。上述法律关系已有发生法律效力的贺州市中级人民法院（2011）贺民二终字第117号、贺州市八步区人民法院（2011）贺八民二初字第358号民事判决书确认；（二）黎洪民、韦凤英主张可得利益损失缺乏事实和法律依据。首先，可得利益损失是商品房买卖合同的违约责任，而本案中双方是预约合同关系，而非商品房买卖合同关系；其次，双方未能达成商品房买卖合同是因为双方未能就价格问题达成一致意见，责任并非康盛公司单方责任；第三，黎洪民、韦凤英对商品房并没有实际投入，不存在商品房买卖合同的履行利益，因此不存在黎洪民、韦凤英实际可得利益损失。对于无法签订商品房买卖合同的行为，康盛公司也主动愿意补偿2万元的损失并在前案生效后将款项交付到贺州市八步区人民法院。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黎洪民、韦凤英的再审申请。
本院认为：本案是在贺州市中级人民法院（2011）贺民二终字第117号民事判决书判决解除《康盛花园认购协议书》后，黎洪民、韦凤英就损失及可得利益损失提起的诉讼。贺州市中级人民法院（2011）贺民二终字第117号民事判决书对《康盛花园认购协议书》及认购诚意金的性质已作认定，认为《康盛花园认购协议书》属于预约合同，该合同中约定的认购诚意金属于定金，该民事判决书判决解除《康盛花园认购协议书》并判决双倍返还定金。因此，本院对上述问题不予审查。本案主要审查《康盛花园认购协议书》解除后，黎洪民、韦凤英要求康盛公司赔偿除双倍返还定金之外的其他损失能否支持的问题。
关于律师代理费损失的问题。本案是商品房预售合同纠纷，律师代理费并不是必要支出的费用，且双方在《康盛花园认购协议书》对律师代理费的负担也没有特别约定，主张律师代理费损失缺乏依据。因此，黎洪民、韦凤英关于康盛公司应该负担律师代理费损失的主张不能成立。
关于可得利益损失的问题。黎洪民、韦凤英主张的可得利益损失是房屋价格上涨后的差价损失，不属于其所遭受的实际损失，且本案双方当事人签订的《康盛花园认购协议书》属预约合同性质，而不是正式的商品房预约合同。在该认购协议书没有特别约定的情况下，主张可得利益损失没有法律依据。因此，黎洪民、韦凤英关于康盛公司应赔偿可得利益损失的主张不能成立。
关于利息损失的问题。在前案中，一、二审法院对康盛公司的违约行为，已经适用定金罚则，黎洪民、韦凤英的损失已经得到一定的补偿，现再主张定金利息损失，不应予以支持。因此，黎洪民、韦凤英关于康盛公司应该承担定金利息损失的主张不能成立。
关于前案诉讼费及因康盛公司恶意诉讼造成的经济损失的问题。前案诉讼费在前案中已经处理，与本案无关，不作为本案损失予以处理。黎洪民、韦凤英一审起诉时没有主张恶意诉讼造成的经济损失7500元，属申请再审时提出的新的诉讼请求，超出了本案审查的范围，本院不予处理。
综上，黎洪民、韦凤英关于康盛公司应赔偿除双倍返还定金之外的其他损失的主张均不能成立。黎洪民、韦凤英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回黎洪民、韦凤英的再审申请。
审判长 孙宝林代理审判员 潘庆林代理审判员 肖海明
二〇一四年九月九日
书记员 蒙丽华
浙公网安备 33010502003067号
