北京思梦世家装饰设计有限公司与北京集达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 北京市第二中级人民法院 民事判决书

    上诉人（原审被告、反诉原告）北京思梦世家装饰设计有限公司，住所地北京市房山区窦店镇金鑫苑16号楼4单元601室。

    法定代表人杨善春，总经理。

    被上诉人（原审原告、反诉被告）北京集达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁山庄五区2号楼。

    法定代表人王玉东，总经理。

    委托代理人刘海涛，男，1975年5月30日出生。

    上诉人北京思梦世家装饰设计有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第02300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    2015年1月北京集达房地产开发有限公司（以下简称集达公司）起诉至原审法院称：2010年11月，我方与北京思梦世家装饰设计有限公司（以下简称思梦世家公司）订立房屋租赁合同，思梦世家公司租赁大宁山庄×号楼×室，房屋建筑面积255.67平方米。合同还约定租期、租金、违约责任等相关条款。合同签订后，思梦世家公司按照约定履行了三年，至2014年思梦世家公司仅仅支付租金至7月2日就再未支付过租金。我方曾多次催缴，思梦世家公司却以种种理由推脱给付直至今日。综上所述，我方与思梦世家公司系平等的民事主体，双方签订合同理应按照约定履行，思梦世家公司却以种种理由拒绝给付租金，为维护我方的合法权益，故诉至法院。诉讼请求为：1、判令解除双方于2010年11月17日签订的房屋租赁合同；2、判令思梦世家公司支付房屋租金69990元（2014年7月1日至2015年3月31日）；3、判令思梦世家公司支付违约金9332元；4、判令思梦世家公司支付逾期付款违约金每拖延一日按年度租金的0.3%为基数计算自2014年7月2日至给付之日；5、思梦世家公司承担诉讼费用。

    思梦世家公司辩称：2010年11月17日，双方签订了租赁合同，之后我们支付了租金和押金。我们是做装修的，是做网络营销的，我们强调电话和网络非常重要，但租之后发现装不了，我们就和开发商协商，开发商说帮问一下，但一直都是电话不通，没有网络，不能办公。直到2014年涨了房租，我说要见领导，办事员说房租让我少交点，今年电话能通，直到2014年年底电话才通。从2011年2月房屋漏水就没给我方修理，我找开发商，集达公司说授权给了物业公司修理，开发商让找物业，物业不管，让找开发商，他们之间就互相推。我们找开发商协商房屋损失的问题，到2014年12月底派经理过来和我说一下，让我交房租，但我的问题没有解决。我拖欠租金是有原因的，从2014年8月房屋开始正常经营一直到现在。2014年7月1日至12月31日租金是我们应该支付的，到现在没有付是有原因的。集达公司是2015年1月15日起诉的，起诉的第一项诉讼请求就是解除租赁合同，所以不同意给付2015年1月至3月的租金，也不同意解除租赁合同。集达公司要求我方支付违约金及逾期付款违约金不同意，是他们违约在先。

    思梦世家公司反诉称：我公司与集达公司于2010年11月17日签订《大宁山庄商业房屋租赁合同》，我方租赁大宁山庄二区×号楼×室商业用房，从事装修设计施工，家居用品配套销售等商业活动。房屋使用面积255.76平米，期限5年，集达公司承诺提供合格的商业及办公基础条件，包括电话、通讯、宽带等接入的办公条件。集达公司出租的房屋为框架式毛坯房，我公司于2010年11月17日交付2011年度租金23330元，房屋租赁保证金10000元，2011年度物业费3681.6元等费用后开始装修，2011年2月，我公司花费近50万元装修完后，准备正式营业，却发现集达公司的租赁房屋不能安装有线电话和宽带网络，电信部门的理由是集达公司商业用房没有足够的预留线路，现有的接口已经用完，没有了接口，无法安装电话和宽带。我方找集达公司签约代表要求解决此事，对方支支吾吾，推托想办法；同时，我方还发现租赁屋内没有任何移动网络信号，手机进入屋内就处于关机状态，员工无法在室内工作，同时还发现房屋局部出现严重漏水情况，泡坏我们刚刚装修好的地板，漏水部位是楼上物业公司的员工卫生间，我方找集达公司要求尽快修理屋顶漏水部位。集达公司推托到物业公司，物业公司认为集达公司是开发商又是业主，应由集达公司维修，物业公司没有义务维修，我方前后几十次在集达公司和物业公司间进行协商都没有结果。

    我方于2010年9月在房山区长阳镇大宁村租有一座院子，建筑面积520平米，年租金3.8万元。因为要拆迁，所以决定在附近的大宁山庄租房屋办公经营。将该院子退租，但因为集达公司租赁房屋不具备办公经营的基本条件（无电话、无传真、无宽带、无手机信号），房屋还严重漏水，造成我方无法按计划入住经营，为保证公司正常运行，依然利用原租赁院子的电话和宽带进行办公和网络销售经营，造成我方额外的房租支出3.8×3年=11.4万元。每年集达公司要求交房租的时候，我方都向集达公司方严肃提出电话、宽带、手机信号问题、房屋漏水问题，集达公司总是推托应付，说想想办法，但交完租金后就没有任何实际结果。我方顾忌在租赁房屋中装修投入50万元，似乎被集达公司绑架，进退两难，2014年度，房租按照合同涨了4倍，我方再与集达公司办事人员交涉房租和之前遗留的电话、宽带和房屋漏水问题，集达公司说电话宽带问题2014年上半年应该能够解决，房屋漏水问题还是找物业，房租和相关赔偿问题他们无权解决，可以让我先交半年租金，然后看问题能不能解决。2014年初，物业公司及集达公司允许一家“观涛”宽带公司入驻小区，我公司赶紧申请了两部电话和一条宽带，2014年2月26日，有线电话和宽带接通，具备了基本的办公经营条件。2014年4月物业公司在小区架设了手机信号发射器，增强了房屋内的移动手机信号。2014年4月，物业公司向我方追讨2012年和2013年物业费，我方以房屋漏水没有修为由，要求对方修好漏水再说。因为物业公司从2011年2月房屋漏水就没有给我方修理，集达公司却说授权给了物业公司修理，所以我方拒绝缴纳2012年及之后的物业费。

    2014年4月，物业公司（北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心）就与我方的物业管理合同纠纷向房山区法院提前诉讼，后在法院的要求下，物业公司于2014年7月中旬将房屋漏水问题修好，但拒绝相关赔偿责任，认为是集达公司承担相关责任，我方在法院调解下决定另案起诉，2014年8月19日，法院判决我方支付拖欠物业费，因为房屋漏水的原因不认为我方是恶意拖欠费用，驳回物业的违约金要求，另案追究物业公司及集达公司责任。

    2014年9月，我方向集达公司办事人员通报了法院处理房屋漏水问题的结果，希望集达公司负责人与我方协商相关问题的赔偿及房租问题。集达公司推脱做不了主，现办公地址已搬出大宁山庄，又不告诉我集达公司负责人的电话。2014年12初，集达公司一位自称是经理的人到我公司，与我沟通相关事宜，我方提出集达公司自租赁之日起，因为电话、网络、漏水等问题给我方造成经营上的巨大困难和损失，为了双方以后还能比较好的合作，希望集达公司给出一个合理的态度，给予适当的补偿，提高服务意识，但集达公司毫不理会我方要求，只要求我方支付剩下的半年房租，不愿为自己违约承担任何责任。这种不负责的态度我方无法接受。又因为我方经营特点，往往装修固定投资比较大，需要续租5年才能找回投资价值，所以感觉采取任何措施都很被动无奈，有种被绑架勒索的感觉。

    我方认为，《中华人民共和国合同法》是保护合同双方正当权益的法律，任何一方不能因自己不履行自己的合同义务，给对方造成不必要的损失。我方自合同签订之日起3年6个月都认真履行了与原告的合同义务及时支付租金。但集达公司自合同签订之日起就开始违约，且经过多次催促都不纠正，服务意识，遵守合同遵守法律义务的意识极其淡薄，置合同合作方的利益损失于不顾，只顾自身的利益，这种违反合同法的行为应该受到应有的惩罚，给我方造成的损失应得到合理的赔偿。     根据租赁合同的第七条维修责任，第1条房屋及设施，设备大修维修费用由甲方承担，自用部位的日常维修费用由乙方自行承担。集达公司应于2011年2月就应对房屋漏水部位进行及时维修，而不是推卸责任，至今也没有承担相应责任。

    根据租赁合同第八条第4条，电话报装、电话费、宽带费、有线电视费等所有费用均由乙方负责缴纳。我方的责任只是缴纳相关使用费，集达公司应承担租赁商业用房具备电话、宽带等有接入端口，并能正常使用。但自合同成立之日起至2014年2月，3年多的时间里，集达公司一直处于违约状态，导致我方无法正常经营，造成50万元的投入无法产生应有的商业效益。签订合同前，集达公司明知道电话、网络接口已经用完，却告诉我方，电话网络到电话局报装即可，属欺诈行为。根据租赁合同第十二条：租赁双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，违约方应按违约时年度租金的10%向守约方支付违约金，并应赔偿守约方一切经济损失（包括合同履行后的可得利益）。

    基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉论法》第五十二条的规定提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。反诉请求为：1、要求集达公司赔偿因漏水造成装修损失及相应部分房租损失13948元（装修地板3000元、房租损失10948元）；2、要求集达公司赔偿自2011年1月1日至2014年2月26日公司不能经营造成的固定资产投入的相应损失，集达公司如果履行合同我方可得利益30万元；3、要求集达公司给予我方正常合同的剩余1.5年的合法租赁权，租赁费用不变；4、要求集达公司支付违约年度3.5年违约金14000元。

    针对思梦世家的反诉，集达公司辩称：对第一项反诉请求，我方认为该漏水是因为三层造成的，应由侵害人赔偿，侵害方已经对反诉人进行了修补，损失应当由思梦世家公司找直接侵权人物业公司赔偿。对于房租损失，不应当向我方请求，不是20平方米都在漏水，仅是在滴水，要求按照20平方米计算是没有依据的，因此我方不予认可此项诉讼请求。有关第二项反诉请求，赔偿数额我方不认可，对于可得利益没有法律依据，而且物业修复之前思梦世家公司一直都在交纳租金，侵权期间思梦世家公司与物业公司一直在诉讼中，漏水事项已经在别的案件中处理过了，与租金没有关系。第三项反诉请求，我方认为只要思梦世家公司将租金交清，不要求其他损失，我们可以继续履行合同至合同期满。第四项反诉请求，要求违约金没有依据，我方也不同意支付违约金，没有事实和法律依据。

    原审法院经审理后认为：集达公司与思梦世家公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律规定，该租赁合同有效。根据双方关于维修责任的合同约定及合同法关于租赁合同的法律规定，出租人即集达公司应当履行租赁物的维修义务，但合同履行期内，对思梦世家承租房屋漏水一事，集达公司以漏水系由案外人侵权造成而未尽维修义务，已构成违约，应承担违约责任。2011年2月至2014年6月30日期间的租金，思梦世家公司已交付给集达公司，思梦世家公司主张漏水房屋的面积为20平方米，集达公司对此不予认可，法院根据漏水房屋的面积占总租赁房屋面积的比例及实际情况，酌定集达公司应赔偿思梦世家公司租金损失数额为8000元。思梦世家公司主张的装修地板损失3000元，因尚未实际发生，法院暂不予支持。思梦世家公司主张的可得利益30万元，证据不足，法院不予支持。集达公司以思梦世家公司拖欠租金为由，要求解除租赁合同，但思梦世家公司表示同意交纳租金，不同意解除合同，且法院认为，思梦世家公司拖欠2014年7月1日以后的租金未交纳，也是因集达公司未履行维修义务存在违约行为造成的，故集达公司要求解除租赁合同，法院不予支持。集达公司与思梦世家公司所签租赁合同应继续履行至2015年12月31日，租金标准也应按原租赁合同执行。思梦世家公司主张的违约金14000元，理由正当，证据充分，法院予以支持。集达公司要求思梦世家公司支付租金69990元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。集达公司要求思梦世家公司支付违约金9332元的诉讼请求，因漏水部位房屋修复后，思梦世家公司也未按合同约定交付租金，已构成违约，对该项请求，法院也予以支持。集达公司要求思梦世家公司按每日0.3%的标准支付自2014年7月2日至给付之日止逾期付款违约金，法院认为，思梦世家公司称漏水部位房屋是2014年7月修复的，此后其正常经营，但其仍未缴付租金，已构成违约，法院确定思梦世家公司应从2014年8月1日开始支付逾期付款违约金，同时，双方约定每日0.3%的标准过高，法院调整为每日0.1%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，原审法院于2015年7月判决：一、北京集达房地产开发有限公司与北京思梦世家装饰设计有限公司于二○一○年十一月十七日签订的《大宁山庄商业房屋租赁合同》继续履行至二○一五年十二月三十一日，房屋租金标准按本合同约定执行；二、北京思梦世家装饰设计有限公司于判决生效后十日内给付北京集达房地产开发有限公司二○一四年七月一日至二○一五年三月三十一日的租金六万九千九百九十元；三、北京思梦世家装饰设计有限公司于判决生效后十日内向北京集达房地产开发有限公司支付违约金九千三百三十二元；四、北京思梦世家装饰设计有限公司于判决生效后十日内向北京集达房地产开发有限公司支付自二○一四年八月一日起至给付之日止的违约金（以九万三千三百二十元为基数，按每日0.1%的标准计算）；五、北京集达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向北京思梦世家装饰设计有限公司支付租金损失八千元；六、北京集达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向北京思梦世家装饰设计有限公司支付违约金一万四千元；七、驳回北京集达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京思梦世家装饰设计有限公司的其他反诉请求。

    判决后，思梦世家公司不服，上诉至本院要求撤销原判第一项，改判解除《大宁山庄商业房屋租赁合同》；撤销原判第三项；撤销原判第四项，改判支付自2015年1月1日起至给付之日止的违约金（以93320元为基数，按每日0.1%标准计算）；撤销原判第八项，改判集达公司赔偿因其违约导致另行租房所产生的损失10万元。集达公司同意原判。

    经审理查明，2010年11月17日，集达公司（甲方）与思梦世家公司（乙方）签订《大宁山庄商业房屋租赁合同》一份。合同约定：乙方租赁甲方坐落于北京市房山区长阳镇大宁山庄二区×号楼×室，房屋建筑面积255.67平方米；房屋租赁期限5年，自2011年1月1日至2015年12月31日；第一年度至第三年度每年租金23330元，第四年度至第五年度每年租金93320元，五年合计256630元；付款方式采用预付租金的方式，乙方于每年12月1日前向甲方一次性交纳次年租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金1万元，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分凭票无息返还乙方；房屋及设施、设备大修维修费用由甲方承担，自用部位的日常维修费用由乙方自行承担；乙方拖欠租金累计达3个月的，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，乙方提前退房租金不退，守约方解除合同的或一方擅自终止合同或有其他违约行为的，违约方应按违约时年度租金的10%向守约方支付违约金，并应赔偿守约方一切经济损失（包括合同履行后的可得利益）；乙方逾期未付租金的，每逾期一日，乙方应按本年度租金的0.3%向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，集达公司将出租的房屋交付思梦世家公司。2011年1月1日至2014年6月30日，思梦世家公司按合同约定向集达公司交付了租金116650元。2011年2月初，思梦世家公司发现其承租的×室房屋西北角屋顶漏水，即找集达公司维修，集达公司以漏水是由物业公司使用造成为由，要求思梦世家公司找物业公司解决。但思梦世家公司找到北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心后，该物业称应由集达公司处理，思梦世家公司与物业公司相互推诿。2014年7月1日以后的租金，思梦世家公司未再向集达公司交纳。2014年7月，物业公司将漏水问题予以修复。

    上述事实，有双方当事人陈述及集达公司提交的租赁合同；思梦世家公司提交的照片、（2014）房民初字第07445号民事判决书在案佐证。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，集达公司与思梦世家公司签订的《大宁山庄商业房屋租赁合同》系双方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据已查明的事实，在合同履行过程中，思梦世家公司所承租的房屋漏水，集达公司以漏水系由案外人侵权造成而未尽维修义务，违背了租赁合同中关于维修责任的约定及合同法关于租赁合同的法律规定，因此集达公司未及时维修的行为已经构成违约。另，思梦世家公司在其所承租的房屋漏水问题修复后，仍未按照合同约定缴纳租金，亦构成违约。集达公司以思梦世家公司拖欠租金为由诉请解除合同，但思梦世家公司反诉中更明确表示不同意解除合同，在此情况下原审法院判决继续履行租赁合同并无不当。思梦世家公司应当按照合同约定的租金标准向集达公司支付租金。鉴于集达公司与思梦世家公司均具有违约行为，对各自的违约行为均应承担违约责任。关于思梦世家公司所提请求解除租赁合同的上诉主张，经查，鉴于思梦世家公司在原审反诉主张中明确表示要求继续履行合同，故其上诉主张超出其反诉主张范围，因此对此节上诉主张本院不予支持。思梦世家公司另提，集达公司违约在先，其不应承担违约责任的上诉主张，经查，思梦世家公司所承租的房屋已于2014年7月间经物业公司维修予以修复，但思梦世家公司在此后仍以漏水为由拒付房租。思梦世家公司对其在房屋漏水问题被修复后拒付租金的行为应承担违约责任。根据租赁合同约定，有违约行为的，违约方应按违约时年度租金的10%向守约方支付违约金，逾期支付租金时，应当按照本年度租金的0.3%支付逾期付款违约金。根据上述违约责任约定，思梦世家公司在具有违约行为时应当按照上述条款承担违约责任。同时原审法院考虑逾期付款违约金的标准过高予以调整并无不当。因此思梦世家公司的上述上诉主张本院不予支持。关于思梦世家公司所提因房屋漏水等原因致使其不得不另行租赁房屋，要求集达公司赔偿房租损失10万元的上诉主张，经查，原审法院根据漏水房屋的面积占租赁房屋总面积的比例及实际情况未支持思梦世家公司的此项主张不无不当，故本院对思梦世家公司此项诉讼主张不予支持。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    一审案件受理费1783元，由北京集达房地产开发有限公司负担33元（已交纳），由北京思梦世家装饰设计有限公司负担1750元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费6219元，由北京集达房地产开发有限公司负担420元（于本判决生效后7日内交纳），由北京思梦世家装饰设计有限公司负担5799元（已交纳）；二审案件受理费2766元，由北京思梦世家装饰设计有限公司负担（已交纳）。    

    本判决为终审判决。

                                                                                            审判长      孟龙代理

                                                                                            审判员      王广

                                                                                            代理审判员  刘永民

                                                                                            二〇一五年九月十八日

                                                                                            书记员      郭融