张某与马某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书 上海市第一中级人民法院 民事判决书

    上诉人（原审原告、反诉被告）张某。

    被上诉人（原审被告、反诉原告）马某。

    上诉人张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    原审认定，张某（乙方）与马某（甲方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定马某将上海市自忠路某号房屋（以下简称系争房屋）出租给张某，保证金为5,000元（人民币，下同）。合同第三条约定，租赁期限自2006年11月20日起至2009年11月19日止。合同第四条第一款约定，月租金5,000元。合同第五条第二款约定，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额退还乙方。合同第五条第三款约定，因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方书面付款通知后十天补足。合同第七条第二款约定，未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租。合同第七条第四款约定，乙方承担房屋于租赁期内的水费、电费、营业税费、工商管理费、门前三包费、每年审照费、电讯、收视费等一切因实际使用产生的费用，并按单如期缴纳。合同第十条第一款约定，甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为伍仟元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同第十一条第五款约定，合同期内乙方将承租的房屋转租，甲方将收转租费的20%。合同第十一条第六款约定，合同到期后如乙方续租，租金将为每月陆仟元整，合同签约到该房屋动迁为止。

    合同签订后，张某向马某支付了保证金5,000元，马某将“上海市卢湾区创艺理发店”营业执照及卫生许可证交于张某使用。

    嗣后，张某将上海市自忠路某号房屋转租于管芝伟、金吉昌、卞小亮。2009年10月10日，马某致函张某，表示2009年11月19日后不再与其续租并要求收回房屋。2009年10月25日，马某致函张某，表示因张某转租构成根本性违约故坚持收回房屋。2009年11月20日，双方协商未果。马某于2009年11月22日收回房屋，现已将房屋另行出租。

    另查明，双方尚未结算的费用包括：2009年9月水费135.80元、2009年10月水费112.80元、2009年10月电费504元、2009年11月电费376.40元、2009年11月一般营业税250元、2009年11月其他个人所得税350元、2009年11月其他企业城市维护建设税27.50元。

    原审庭审中，双方确认租赁合同履行至2009年11月19日终止。

    2009年11月26日，张某向原审法院提起诉讼，以马某拒绝履行房屋租赁合同，导致张某于2009年11月21日后无法正常使用承租房屋为由，请求法院判令：马某退还张某保证金5,000元，支付违约金5,000元，店面装修及可得利益损失100,000元，另承担因合同无法履行造成的第三方损失及张某的误工费、交通费。

    马某辩称：张某在未征得马某同意的情况下擅自转租且未按约向马某支付转租费，故其有权于2009年11月19日不再与张某续租，不同意张某的诉讼请求。

    马某提起反诉，诉称：张某在未征得马某的同意下擅自转租且未按约向马某支付20%转租费，故请求法院判令：张某支付违约金5,000元（以保证金抵扣），2009年9月水费135.80元、2009年10月水费112.80元、2009年10月电费504元、2009年11月电费376.40元的一半、2009年11月一般营业税250元、2009年11月其他个人所得税350元、2009年其他企业城市维护建设税27.50元，返还“上海市卢湾区创艺理发店”营业执照及卫生许可证。

    张某辩称：张某并未违约，故不同意承担违约金。对水、电费金额及返还营业执照及卫生许可证并无异议，但应由实际使用人承担该两项义务，其可帮助追讨。

    原审审理后认为，《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。张某未提供充分证据证明其在转租时曾告知马某相关转租事宜及在转租后按约向马某支付了转租费的20%，故其擅自转租之行为构成违约，理应承担违约责任。马某要求张某支付违约金5,000元（以保证金抵扣）之诉讼请求有约定依据，法院依法予以支持；张某要求马某退还保证金及支付违约金之诉讼请求，与约定及事实相悖，法院不予支持。根据合同约定，合同履行期间所产生的水费、电费及税费应由张某负担，而合同于2009年11月19日终止，故张某应向马某支付2009年9、10月的水费、2009年10月的电费及马某要求的2009年11月电费的一半、2009年11月1日至2009年11月19日期间的税费。张某另应向马某返还营业执照及卫生许可证（单位名称为“上海市卢湾区创艺理发店”）。张某要求马某赔偿店面装修及可得利益损失之诉讼请求，无约定依据且张某未就其经马某同意进行装修及损失事实提供充分证据，法院难予支持。张某要求马某承担因合同无法履行造成的第三方损失及原告的误工费、交通费之诉讼请求，既无法律依据亦无约定依据，法院亦不予支持。

    原审法院审理后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于二Ｏ一Ｏ年一月二十二日作出判决：一、张某支付马某违约金人民币5,000元，该款以张某已支付的保证金人民币5,000元抵扣；二、张某于判决生效之日起十日内支付马某2009年9、10月的水费合计人民币248.60元；三、张某于判决生效之日起十日内支付马某2009年10月的电费及11月的一半电费合计人民币692.20元；四、张某于判决生效之日起十日内支付马某2009年11月1日至11月19日期间的一般营业税费、其他个人所得税、其他企业城市维护建设税合计人民币397.20元；五、张某于判决生效之日起十日内返还马某以“上海市卢湾区创艺理发店”名义注册的营业执照及卫生许可证；六、驳回张某所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,500元减半收取为人民币1,250元，反诉案件受理费人民币25元，合计人民币1,275元；由张某负担人民币1,270元，由马某负担人民币5元，退还张某人民币1,250元。

    判决后，张某不服，上诉于本院，诉称：1、上诉人在合同期满前一个月书面提出续约，因此租赁合同应当继续履行，被上诉人马某不同意续租显属违约。2、上诉人在原审中提供照片、发票、质保单等证据，充分证明上诉人对系争房屋进行装修，因此被上诉人应当对装修及可得利益损失承担赔偿责任。3、上诉人提供了挂号信收据，可以证明上诉人向被上诉人发出了两封关于支付转租费及要求续租的信函，原审法院对挂号信未予认定难以信服。4、双方在合同中对上诉人的续租权和转租权有明确约定，上诉人在得到续租权后进行了大量装修，因此上诉人不同意续租行为严重侵犯上诉人的合法权益。5、被上诉人对上诉人转租早已知道，上诉人也一直通知被上诉人领取转租费，因此被上诉人对上诉人的转租行为已作默认。被上诉人提出的解约理由不能成立。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人原审中主张的马某退还保证金5,000元、马某承担违约金5,000元、赔偿店面装修及可得利益损失10万元、赔偿第三方损失35,000元。

    被上诉人马某辩称：被上诉人确实每2个月到理发店收取租金，但并不等于已经知道上诉人的转租情况，而且上诉人从没有向被上诉人支付转租费的20%，说明被上诉人不知情，更说明上诉人的转租行为并未征得被上诉人同意，属于擅自转租。被上诉人知道上诉人擅自转租后马上发出告知书，要求终止协议。至于上诉人发出的支付转租费信函，被上诉人也是在2009年11月19日之后收到的，已经超过双方的合同租赁期限，双方的合同已经终止。因此上诉人的行为构成根本违约，应承担违约责任。原审法院判决正确，故请求二审法院维持原判。

    经本院审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以认定。

    本院认为，被上诉人马某将其所有的上海市自忠路某号商业用房及营业执照等出租给上诉人张某开店经营，双方为此签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，原审认定合同合法有效是正确的。

    根据双方在合同中的约定，马某同意张某在合同有效期内享有转租权，并同意张某在合同期满后享有续租权，故作为出租人一方，马某应当按照承诺履行合同义务。而作为承租人一方，张某则应当按照约定向马某支付转租费的20%，由于并无充分证据证明张某将转租事宜告知了马某，张某在转租行为发生之后也从未向马某支付转租费的20%，有违诚实信用原则，马某对张某的行为不仅提出了异议，还直接导致双方在合同到期后无法协商达成继续履约的意向，虽然张某享有续租权，并在合同期限届满前主张续租，而且马某不同意续租的理由并不成立，马某对合同未能继续履行有责任，但是基于张某实际未将转租及转租费告知马某，张某在合同期满后亦不再经营使用系争房屋，双方的租赁合同实际终止履行；而且双方在合同中约定的违约金针对的是合同履行过程中的违约情形，故综合相关事实和证据，对上诉人、被上诉人在原审中要求对方承担违约金5,000元的诉讼请求，本院均不予支持。鉴于租赁合同终止，故马某应当退还张某保证金5,000元。原审法院对违约责任及保证金问题上所作的认定欠妥，本院予以纠正。 根据合同约定，承租人在合同期满后应当将房屋交还出租人，承租人在房屋内的滞留物未经出租人同意继续放置的，视为放弃；且在合同中，就承租人的装修费用是否需要出租人予以补偿等并未作出约定，故上诉人张某主张装修和可得利益损失，缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人张某主张因租赁合同未能履行而导致其赔偿第三方的损失，因上诉人张某在原审中并未提出明确的赔偿数额以及提供相关的依据，故原审法院未予认定并无不当，本院予以维持。上诉人张某上诉坚持要求被上诉人马某承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。

    据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

    一、维持上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第665号民事判决第二、三、四、五项；

    二、撤销上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第665号民事判决第一、六项；     三、马某应于本判决生效之日起十日内返还张某保证金人民币5,000元；

    四、驳回张某要求马某承担违约金人民币5,000元、店面装修及可得利益损失人民币10万元、赔偿第三方损失的诉讼请求；

    五、驳回马某要求张某承担违约金人民币5,000元的反诉请求。

    一审本诉案件受理费人民币2,500元，减半收取人民币1,250元，由张某承担1,190元，马某承担60元；一审反诉案件受理费人民币25元，由双方各半负担；二审案件受理费人民币2,500元，由张某负担2,380元，马某负担120元。

    本判决为终审判决。

                                                                                          审判长     侯卫清

                                                                                          审判员     郑卫青

                                                                                          代理审判员 张薇佳

                                                                                          二○一○年五月六日

                                                                                          书记员      许晶