王学发,张凤军,曾友阳,王丽娅,赵晓玲建设用地使用权转让合同纠纷二审判决书

上诉人（原审被告）王学发，男，汉族，1968年4月5日生，住河南省固始县洪埠乡谷圩村张营村民组。身份证号41302619680405091X，

委托代理人吴志刚，河南振蓼律师事务所律师。

委托代理人饶海龙，男，汉族，1963年7月26日，住河南省固始县蒋集镇徐岗村小圩组。身份证号413026196307267317代理权限特别授权。

被上诉人（原审原告）张凤军，男，汉族，1965年9月11日生，住安徽省霍邱县马店镇安北村王郢组。身份证号342423196509114478。

被上诉人（原审原告）曾友阳，男，汉族，1968年6月6日生，住河南省固始县城关中山大街68号。身份证号413026196806065170。

被上诉人（原审原告）赵晓玲，女，汉族，1971年6月14日生，住广东省广州市东山区德仁里37号105室。身份证号41302619710614696X。

被上诉人（原审原告）王丽娅，女，汉族，1972年9月27日生。住河南省固始县陈淋子镇街道史河路。身份证号413026197209274585。

四被上诉人的共同委托代理人饶龙泉，河南蓼阳律师事务所律师，代理权限特别授权。

上诉人王学发因与被上诉人张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王学发及委托代理人饶海龙、吴志刚，被上诉人张凤军、曾友阳及赵晓玲、王丽娅的委托代理人饶龙泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审法院查明，2010年9月3日，被告王学发代表出让方谢朝红、蔡中华、王学发三人与购买方四原告签订《门面地皮购买协议》，约定将位于天福油脂厂院内，门对中山大街的10间门面国有土地使用权以180000元/间，合计1800000元的价款出让给原告；原告于签订合同的当日首付定金60000元，下余款待甲方（出让方）将国有出让综合用地手续、最新规划许可证、准建证、土地产权转移原始账目材料等手续全部交给乙方（购买方）后付清，2011年1月1日之前完善全部手续。同时，甲方保证上述宗地真实、债权债务无纠纷，如一方违约，不仅双倍以上赔偿对方违约款（含定金），还要追究法律责任（包括重卖、抵押等违约情况）。合同签订后，原告向被告支付了60000元定金，被告向原告出具了收到60000元定金的收据。后因被告未能向原告交付合同约定的上述土地使用权权利凭证，也拒绝收取原告的剩余购地款，原告于2012年7月将被告王学发及谢朝红、蔡中华诉至我院要求判令其三人履行上述土地使用权转让合同，后于2014年4月3日申请撤回起诉；同年6月，四原告再次将王学发诉至我院，要求依法处理。审理中，原告于2014年11月4日向本院书面申请，要求以2012年1月1日为基准日，对诉争合同项下的10间国有土地使用权的价值进行评估、鉴定；经本院司法技术科依法委托，2015年5月23日，河南豫蓼联合资产评估事务所以豫蓼评报字（2015）第39号《资产评估报告书》评估：以2012年1月1日为对应基准日，我院委托评估的10间门面土地使用权评估值为4500000元。另查明，1、原、被告诉争合同项下的10间门面国有土地使用权登记在案外人谢朝红名下，土地使用证编号为固城国用（2005）第010017号；2、在本案原告诉王学发、谢朝红、蔡中华建设用地使用权转让合同纠纷及谢朝红、王景志要求确认上述转让合同无效案的2012年8月30日庭审笔录中谢朝红陈述我在北京时，王景志、秦杰打电话给我说家里有一块地让我回去看看，我看很合适，就参加拍卖了，我和王学发占50%，王景志与秦杰占50%，我们拍卖中标了，钱也交了。我和王学发以我的名义办证，秦杰和王景志以秦杰的名义办证，这块地共两个证”；3、因为被告没有向原告履行合同义务，原告曾友阳等曾以涉嫌诈骗向固始县公安局提出控告，2013年11月27日，该局经调查后向曾友阳送达的《不予立案通知书》认定王学发等人拥有土地所有权，且不具有非法占有的目的性”。

    原审法院认为，一、依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持的规定，被告王学发关于双方合同项下的土地使用权归天福油脂公司所有，登记在谢朝红名下，其没有处分权，双方买卖行为无效的抗辩与上述司法解释的规定不符，对于被告的上述抗辩，本院不予采信；原告要求解除合同并主张损害赔偿符合上述规定，本院予以支持。但是，四原告作为智力健全的商人，应当知道其与被告王学发签订买卖合同项下的土地使用权登记在谢朝红名下，将来可能因登记权利人主张权利而致使合同履行不能的后果，应自担部分风险；本院酌定双方各承担50%的责任，即被告赔偿原告损失（4500000元-1800000元）÷2=1350000元。二、按照定金法则双方合同终止履行时被告应当双倍返还收取原告的60000元定金，即120000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，原审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起被告王学发与原告张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅之间于2010年9月3日签订的《门面地皮购买协议》予以解除。二、被告王学发于本判决生效后十日内双倍返还原告张凤军等人定金款120000元并赔偿其损失1350000元，两项合计1470000元。三、驳回原告张凤军等人的其他诉讼请求。案件受理费24400元，由被告王学发负担18030元，四原告负担6370元。

    王学发上诉称，1、2010年9月3日上诉人与被上诉人签订的《门面地皮购买协议》属无效协议；2、四被上诉人变更诉讼请求解除该协议，程序违法；3、四被上诉人主张损害赔偿，原审判决上诉人赔偿1350000元损失，无事实和法律依据。4、原审适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。

    被上诉人张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅答答辩称，原审判决正确，请求维持原判。

    二审查明，原审认定基本事实清楚。另查明，1、2010年9月3日签订《门面地皮购买协议》时，赵晓玲未到场，其签名由王丽娅所签，出让方，谢朝红、蔡中华未签字，王学发当日所收60000元现金，明确注明是收王丽娅、张凤军、曾友阳、各20000元，赵晓玲未出资；2、二审诉讼中王学发提供2015年1月20日淮滨县人民法院作出的（2014）淮行初字第018号行政判决书、2015年5月13日本院作出的（2015）信中法行终字第42号行政判决书，证明：撤销固始县工商行政管理局2010年4月16日、2010年6月7日对固始县天福油脂有限公司的股东作出的新变更登记。

   本院认为，2010年9月3日，王学发将属于固始县天福油脂有限公司所有，登记在公司股东谢朝红名下的10间门面建设用地使用权以每间180000元转让给张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅，并签订《门面地皮购买协议》，该协议违反相关法律规定，属无效协议和不能履行的协议。原审认定《门面地皮购买协议》有效，属适用法律错误，因本案是建设用地使用权转让合同纠纷，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。原审适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定即人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。”错误。土地使用权转让以登记为准，王学发将登记在公司股东谢朝红名下的土地转让给张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅应属无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让；．．．．．．（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；．．．．．．。本案争议土地的登记权利人谢朝红在签订合同时未签字，在事后也未追认王学发转让土地，因此，应认定转让行为无效。合同无效无须解除，原审判决解除合同不当，应予纠正。无效合同的处理原则是返还财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。本案中王学发将不属于自己的财产予以处分有过错。张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅在与王学发签订合同之前已考察该争议的土地，在明知该土地登记在谢朝红名下仍与王学发签订协议，也有过错。双方均有过错，各自承担责任。原审判令王学发赔偿张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅自己的损失1350000元，无事实和法律依据，本院予以纠正。但王学发对原审判令按照定金法则双倍返120000元未提出上诉，应视为认可。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误，王学发的上诉理由成立，上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

    一、维持河南省固始县人民法院（2014）固民初字第1177号民事判决第三项，即驳回原告张凤军等人的其他诉讼请求。”

    二、撤销河南省固始县人民法院（2014）固民初字第1177号民事判决第一项即一、自本判决发生法律效力之日起被告王学发与原告张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅之间于2010年9月3日签订的《门面地皮购买协议》予以解除。”

    三、变更河南省固始县人民法院（2014）固民初字第1177号民事判决第一项为上诉人王学发于本判决生效后十日内双倍返还被上诉人王丽娅、张凤军、曾友阳定金120000元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

    一审案件受理费24400元，上诉人王学发承担2700元，被上诉人张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅承担21700元，二审案件受理费18030元，上诉人王学发承担2700元，被上诉人张凤军、曾友阳、赵晓玲、王丽娅承担15330元。

    本判决为终审判决。

                                                                                审判长 陶加峰审判员 邱世财审判员 李虎

                                                                                              二〇一六年五月二十五日

                                                                                                         书记员 高星