罗明芹与周军、北京麦田房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

日期： 2017-09-29

法院： 北京市第二中级人民法院

案号：（2017）京02民终5978号

  上诉人兼 原审第三人周军之委托诉讼代理人:罗明芹，1956年5月19日出生。

  委托诉讼代理人:李成义（罗明芹之妹夫），住北京市海淀区。

  委托诉讼代理人:李传印，北京市两高律师事务所律师。

  被上诉人（原审原告、反诉被告）:周菡，女，1972年9月15日出生。

  委托诉讼代理人:张子学（周菡之夫），住北京市东城区。

  原审第三人:北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。

  法定代表人:缪寿建，董事长。

  委托诉讼代理人:胡伟琴，女，该公司职工。

  原审第三人:周军，男，1953年9月25日出生。

    上诉人罗明芹因与被上诉人周菡及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、周军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7605号民事判决，向本院提起上诉。

    本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

    上诉人兼原审第三人周军之委托诉讼代理人罗明芹及其委托诉讼代理人李成义、李传印，被上诉人周菡及其委托诉讼代理人张子学，原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人胡伟琴均到庭参加诉讼。

    本案现已审理终结。

    罗明芹上诉请求:撤销一审判决，依法判决驳回周菡的全部诉讼请求，支持我一审的反诉请求。

    事实和理由:1.网签合同与《网签授权委托书》以及双方签署的买卖合同内容不一致，一审法院将《网签授权委托书》作为唯一依据，且将其中的290.6万元作为该委托书的全部内容和双方买卖合同的全部内容的履行，是错误的；2.在存在阴阳合同即所谓“合理避税”的情形下，周菡作为购房人未事先或同时就剩余价款预先支付或事先建立支付监管的情况下，其逼迫或具有欺骗性的让我按照低于成交价580万元的290.6万元进行网签合同，不符合行业惯例；3.即便双方曾就以290.6万元的价格进行网签达成约定，或存在避税的行业惯例，该约定或惯例因违反法律规定，对我亦无约束力；4.一审判决不仅存在修改和遗漏周菡诉讼请求的情形，而且判决超出了其一审诉请并存在漏判的情形；5.《网签授权委托书》原件未经法庭质证，周菡隐瞒其在合同约定的履约期届满时均不具备购房资格的事实，恶意诉讼；6.网签合同是否签署不构成周菡支付剩余房款的障碍，周菡未依约在2016年4月10日前支付剩余房款，已构成违约，合同应依法解除。

    综上所述，我在合同履行中不存在任何过错，不存在违约；周菡未按照合同约定支付剩余房款的银行资金监管，已构成违约，应承担违约责任，请二审法院依法改判。

   周菡辩称，网签价与主合同成交价不一致，网签价以地区指导价为准、按照网签价缴纳税费，既符合北京市有关税收法律规定的要求，也符合二手房交易操作的行业惯例，属于合法合理的避税行为；罗明芹在签约时明知网签价以地区指导价为准，会低于合同成交价，明确表示同意这种安排，并与我共同委托中介照此办理网签手续；罗明芹在签约时未依约提供有效联系方式，合同约定的最后履行期限即将届满时，周菡与中介经多方联系亦无法直接联系到罗明芹，陪同罗明芹签约的那位不知姓名的男性亲属，虽自称能代表罗明芹提出要求，但始终拒绝提供罗明芹的联系方式，并拒绝提供合法有效的授权委托书，李成义与中介公司工作人员和周菡的沟通行为，只是事实行为，而非法律行为，系无权代理，不能成为罗明芹拒不露面、不按约定期限履约的理由，罗明芹的不作为，直接导致合同未能履行；罗明芹违反约定，拒绝配合周菡做网签手续的行为，属无理要求，大大加重了我的税负成本，打破了我缔约时的合理预期。

    综上，同意一审判决有关合同继续履行以及罗明芹支付违约金的内容，不同意罗明芹的上诉请求。

    麦田公司述称，罗明芹的上诉请求和我公司无关，不发表意见，对一审判决也不发表意见。 周军述称，不同意一审判决，同意罗明芹的上诉请求。

    周菡向一审法院起诉请求:1.请求法院责令罗明芹在法院指定期限内，配合我办理网签备案、缴纳税费与过户登记手续；2.请求法院责令罗明芹自逾期履约之日也即2016年4月10日起，按合同成交价格580万元的每日0.5‰计算，向我支付逾期履行违约金，直至办完过户登记手续；3.请求法院判令我保留单方解除合同的权利，并责令罗明芹按合同成交价格580万元的20%支付违约金，并承担我因本次交易所支付的居间等各项费用14.5万元；4.请求法院确认，本案合同履行过程中因政策原因需缴纳增值税的，由罗明芹缴纳；5.请求法院判决罗明芹承担我支付的诉讼费、保全费、律师费、误工费，返还定金利息，并承担可能发生的至少二分之一的新增税费，这些费用以实际缴纳或者发生数额为准。

    2016年11月4日，罗明芹变更诉讼请求为:1.请求判令罗明芹继续履行合同，并协助我将1005号房屋（以下简称涉诉房屋）变更登记至我名下；办理产权过户的税费由我承担；2.罗明芹按合同成交价格580万元的日万分之五向我支付自2016年4月11日至判决生效之日的逾期办理过户相关手续的违约金；3.诉讼费、保全费由罗明芹承担。

    罗明芹向一审法院反诉请求:1.请求依法确认双方于2015年12月27日签署的房产买卖合同（含所有附件）合法有效；2.请求依法确认周菡要求网签价290.6万系违约行为；3.请求依法确认周菡负有依照合同约定纳税的义务；4.请求依法确认我有权拒绝周菡以低于双方合同约定价格网签备案合同的要求，并确认我为此不承担任何法律责任；5.请求依法确认在周菡按照双方合同约定付清房屋价款前我有权拒绝履行协助周菡办理房产权属过户手续的义务；6.请求责令周菡按照双方合同约定价款及条件进行网签备案合同；7.请求依法确认至2016年4月30日起周菡即构成逾期支付违约金共计9.57万元，2016年5月14日至2016年6月13日期间的逾期支付违约金共计8.99万元以及2016年6月14日至余款支付完毕期间的余款逾期支付违约金；8.请求依法确认至2016年4月30日起我即具有单方解除双方合同的权利，并同时有权要求对方承担双方合同约定价款580万20%的违约金116万元的违约责任；9.请求依法确认周菡要求我以低于双方合同约定价格网签备案合同并拒不按照双方合同约定价格及条件网签合同而造成双方合同无法继续履行，周菡应向我承担双方合同约定价款580万20%即116万元的违约责任；10.请求依法判决由周菡承担因本次交易所发生的居间等各种费用，包括周菡已经支付的14.5万元。

    经法院释明，罗明芹明确反诉请求为:1.同意继续履行合同，请求周菡给付逾期支付剩余房款的违约金116万元；2.请求周菡赔偿经济损失180万元。

    2016年11月10日，罗明芹变更反诉请求为:要求解除双方于2015年12月27日签订的房屋买卖合同；2.判令周菡向我支付导致合同无法履行的根本违约违约金116万元；3.案件受理费由周菡负担。

    一审法院认定事实:涉诉房屋为罗明芹名下房屋，建筑面积89.72平方米。

    2015年12月27日，周菡、罗明芹签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗明芹（出卖人）将涉诉房屋以580万元价格出售给周菡（买受人）。

    买受人以自行交接方式支付定金100万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体时间为签订涉诉合同的附件二当日支付5万元，剩余定金95万元于2015年12月29日前含当日支付25万元，于2016年2月28日前支付70万元。 购房款中10万元作为物业交割保证金，于物业交接完毕当日支付。

    购房款中2万元作为户口迁出保证金，于原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。 买受人于2016年（一审误写为2106）4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元，支付方式为银行资金监管。 若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。 买卖双方应于2016年4月10日前办理税费缴纳手续。 买卖双方应于取得《契约完税凭证》后2个工作日内办理房屋权属转移登记手续。

    若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。 买卖双方应按约定履行义务。

    若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。

    合同签订后，周菡于2015年12月27日向罗明芹支付5万元，于2015年12月29日向罗明芹支付25万元，于2016年2月28日向罗明芹支付70万元，共计定金100万元。

    另查，罗明芹之配偶，即周军,在涉诉房屋交易时同意涉诉房屋出售。

    诉讼中，罗明芹申请对2015年12月27日《网签授权委托书》落款处出卖人处的“罗明芹”签字是否与罗明芹的签名字迹一致进行笔迹鉴定。

    北京天平司法鉴定中心经法院委托后，于2016年12月7日作出北天司鉴【2016】文书鉴定字第205号文书鉴定意见书，结论为检材上“罗明芹”签名笔迹与样本上的罗明芹的签名笔迹是同一人书写的。

    对此，各方认可鉴定意见书的真实性。

    经询，麦田公司表示网签有草拟、打印、签署等步骤，其公司可以接受委托完成草拟合同和打印，但不能代替买卖双方签字，故本案未完成网上签约；而合同约定支付剩余购房款和交税为同一日的，履行顺序为先交税，后支付剩余购房款，再过户，而交纳税款的前提是办理网签。

     对此，周菡对麦田公司所述网签流程、合同约定的理解无异议。

     罗明芹、周军认可网签流程，主张如果网签合同与涉诉合同内容一致的情况下，其二人认可麦田公司的理解，但网签合同与涉诉合同内容不一致，所以其二人不认可麦田公司的陈述。

    庭审中，周菡表示愿意承担办理涉诉房屋产权过户的税费。

   一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。

   根据已查明的事实，周菡、罗明芹经协商一致所签订的涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效。

    双方均应按约定履行各自的义务。

    周菡、罗明芹以签署《网签授权委托书》的形式对网签价格等进行了约定并委托麦田公司进行办理相关手续。

     因此，罗明芹对网签一事明知并作出授权的情况下，以网签备案合同与双方签署涉诉合同不一致为由，未履行配合办理网签，致使涉诉合同无法继续履行，以致引起讼争。

    对此，罗明芹应承担相应责任。

    现周菡已将剩余购房款交至法院，要求罗明芹协助办理涉诉房屋的产权过户手续，理由正当，法院予以支持。

    周菡关于罗明芹违约，应支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。 罗明芹反诉确认涉诉合同于2015年12月27日解除，要求周菡支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:一、周菡向罗明芹给付剩余购房款四百八十万元（已交纳）；二、罗明芹继续履行合同，并于判决生效后七日内协助周菡将一○○五号房屋变更登记至罗明芹名下所有，房屋过户相关税款由周菡按五百八十万元房屋成交价缴纳；三、罗明芹于判决生效后七日内按五百八十万元的日万分之五标准向周菡给付自二○一六年四月十一日至判决生效之日的逾期履行违约金；四、驳回罗明芹的全部反诉请求。

    如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本院二审期间，罗明芹提交给麦田公司的信访函、麦田公司的回函复印件以及网签授权委托事宜会议记录打印件，欲证明购房资格协议等一册文件是无效的，进而证明网签授权委托书也是无效的。

    周菡认为上述证据与本案无关，法院不应采信。

    麦田公司对信访函及回函的真实性认可对会议记录打印件的真实性不能确认，对上述证据的证明目的不予认可。

    周军对罗明芹上述证据的真实性、关联性和证明目的均认可。

    周菡提交房屋交易保障服务合同、中介工作人员ＸＸ与李成义的短信记录、邮件等，欲证明双方有义务留存有效联系方式，签约时罗明芹未留存有效联系方式，在中介催促罗明芹本人出面商谈网签事宜时，且要求李成义提供授权委托书，但罗明芹未出面，李成义亦未提供授权委托书，导致合同无法依约履行。

    罗明芹认可上述证据的真实性，但认为不属于新证据，且对证明目的不予认可。

    本院经审理查明:周菡、罗明芹有关定金的支付、购房款的具体付款方式及期限、房屋的交付、违约责任、权属转移登记等约定均载于附件二。 附件二第八条其他事项中约定:“1.买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。

    若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。 ”双方签订上述协议时，李成义在场，罗明芹将李成义的联系电话作为其联系方式留存于麦田公司，在合同履行过程中，中介公司工作人员ＸＸ通过该电话号码与李成义沟通合同履行事宜，李成义曾应ＸＸ要求确认罗明芹收到周菡支付的定金并将户名为罗明芹的借记卡账户历史明细单照片发送给ＸＸ。

    日期为2015年12月27日的《网签授权委托书》中记载委托事项为:“委托人作为买卖坐落于国瑞城中区房屋的当事人，现就该房屋成交价格做如下说明:该房屋成交价格为人民币（大写）伍佰捌拾万元整（￥5800000）（其中:家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备为人民币贰佰捌拾玖万肆仟元整（￥2894000）；房屋价款为人民币（大写）贰佰玖拾万陆仟元整（￥2906000））上述两部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。

    现通知并委托北京麦田房产经纪有限公司（公司）作为我们的合法代理人按照房屋价款人民币（大写）贰佰玖拾万陆仟元整（￥2906000）及下表内容协助双方办理网签备案登记手续，且无需再经委托人确认，便可打印、提交完成。

    由此产生的责任由委托人承担。

    ……买卖双方应配合办理网签备案登记，包括但不限于签署草签合同、提供网签备案登记所需的材料及信息等。

    买卖双方的权利义务关系以《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议为准，是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。

    根据周菡和中介公司工作人员的微信记录、李成义和中介工作人员ＸＸ的短信记录以及李成义与ＸＸ的邮件往来等证据，可以确认，2016年3月17日，麦田公司工作人员ＸＸ开始组织双方对居间方草拟的网签合同文本进行确认；之后的确认过程中，李成义提出涉诉房屋的网签价格与房屋买卖合同的价格不一致以及ＸＸ等中介公司工作人员的资质和签署文件的有效性问题，并要求按照房屋买卖合同中的房屋价格进行网签；周菡坚持原草拟网签合同文本，提出可以签订补充协议方式解决做避税网签的风险问题，并随后向ＸＸ提出李成义的代理权限问题；李成义对ＸＸ及周菡提出的代理权问题予以回复，并表示不同意签订补充协议，提出只配合以房屋买卖合同的价格进行网签；后双方未就以何价格进行网签达成一致意见，周菡于2016年4月21日诉至一审法院。

     2016年11月10日庭审笔录显示:麦田公司当庭出示《网签授权委托书》原件，周菡、罗明芹、周军发表了质证意见；罗明芹当庭提出申请对落款出卖人处“罗明芹”的签字是否与罗明芹本人的签名字迹一致进行鉴定。

    在各方均同意鉴定后，法院告知各方《网签授权委托书》原件由法院留存并向鉴定机构提供，此后各方对鉴定样本进行了确认。

    本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。

    本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有三:一是周菡与罗明芹是否曾就以何房屋价格进行网签达成约定；二是周菡是否存在违约行为；三是罗明芹是否应就其行为承担违约责任。

    关于问题一，根据一审庭审笔录记载，《网签授权委托书》原件已经当庭质证，鉴定样本亦经过双方确认。

    罗明芹上诉称《网签授权委托书》原件未经当庭质证，缺乏依据，本院不予采信。

    经审查，鉴定机构鉴定程序合法，其所作鉴定结论亦合法。

    根据鉴定结论，日期为2015年12月27日的《网签授权委托书》上罗明芹的签字系其本人所签，结合《北京市存量房屋买卖合同》附件二第八条其他事项有关“买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。

    若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准”的约定，可以认定双方曾就以何房屋价格进行网签达成约定。 关于问题二，罗明芹称周菡存在逾期支付剩余房款的违约行为。

    根据已查明的事实，双方在附件二中约定，买受人于2016年4月10日前支付出卖人剩余购房款468万元，支付方式为银行资金监管；若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付；买卖双方应于2016年4月10日前办理税费缴纳手续。

    另，根据现有证据，中介公司工作人员在发生纠纷前并未组织双方进行剩余房款支付。

    综合上述约定的内容、合同的履行情况以及各方对上述条文的意见和双方提供的证据，可以确认本案中周菡支付剩余购房款的时间应在办理网签以及税费缴纳完毕之后。 双方在办理网签过程中即发生纠纷，周菡支付剩余购房款的条件尚未成就，故周菡不存在违约行为。 罗明芹以此为由，要求解除合同并要求周菡支付违约金，依据不足，一审法院未予支持，正确。

    关于问题三，针对周菡指出的罗明芹的违约行为，本院分析如下:第一，在周菡与罗明芹签订房屋买卖合同时，李成义在场，罗明芹提供了电话号码作为联系方式交由中介公司留存，此后中介公司工作人员ＸＸ利用该号码与李成义进行沟通合同履行事宜。

    在双方就网签价格发生争议前，周菡及ＸＸ均未对上述联系方式的有效性提出质疑，而是在协商解决网签价格过程中后期，方对李成义的代理权限提出质疑并要求罗明芹本人出面，故可以认定罗明芹已提供了有效的联系方式。

    第二，虽然根据现有证据可以确认罗明芹曾就以何房屋成交价格进行网签与周菡达成一致意见，但是根据周菡和中介公司工作人员的微信记录、李成义和中介工作人员ＸＸ的短信记录以及李成义与ＸＸ的邮件往来等证据，并不足以确认罗明芹有不再将涉诉房屋出售给周菡，不再同意继续履行双方所签订的存量房屋买卖合同的意思表示。

    第三，我国对存量房屋交易进行税收管理，对个人转让房屋所得征收个人所得税，政府通过税收等措施对房地产市场进行宏观调控，以促进房地产交易市场的健康有序发展。

    存量房屋交易中的纳税义务人将远低于实际成交价的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案，违反了如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息的纳税申报义务，实际上会减少应缴纳的个人所得税等税费的数额，会损害国家的税收利益，且不利于房地产宏观调控政策的发挥作用，故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议，不论是书面协议还是口头协议，均应属无效。

    本案中，根据双方提交的证据以及当事人陈述，可以确认双方达成以290.6万元的房屋成交价格进行网签的约定系以规避国家税收为目的，故该约定，包括《网签授权委托书》中的相应条款，均无效，对双方当事人不发生法律效力。

    鉴于此，罗明芹拒绝配合周菡做避税网签，要求按照双方签订的房屋买卖合同的实际房屋成交价格进行网签，虽对周菡来讲有违诚实信用原则，对纠纷的发生存在过错，但不构成违约。

    鉴于以上分析，罗明芹不应就其行为承担违约责任。

    一审法院判决罗明芹支付周菡逾期履行违约金，缺乏依据，本院予以纠正。

    本案，周菡与罗明芹均不存在违约行为，且周菡明确表示其自愿负担涉诉房屋权属转移过程中的税费，双方之间所签的《北京市存量房屋买卖合同》应继续履行，一审法院判决双方继续履行合同并无不当，本院应予维持；但应按何价格缴纳税费的问题属于国家税务机关的审查范围，并非人民法院受理民事案件的受理范围，一审法院对此予以处理，欠妥，本院亦予纠正。

    经审查，一审判决不存在遗漏判决当事人诉请的情形，对当事人诉请的其他处理并无不当，本院予以确认。

    综上所述，罗明芹的上诉请求部分成立，应予支持。

    依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第二、三项之规定，判决如下:

     一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7605号民事判决第一、四项；

     二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7605号民事判决第三项；

     三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7605号民事判决第二项为罗明芹于本判决生效后十日内协助周菡将北京市东城区国瑞城中区11号楼1单元1005号房屋权属转移登记至周菡名下；

    四、驳回周菡的其他诉讼请求。

    保全费5000元，由罗明芹负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费30000元，由罗明芹负担（已交纳）。

    一审本诉案件受理费59079元，由罗明芹负担52400元（于本判决生效后七日内交纳），由周菡负担6679元（已交纳）；反诉案件受理费30260元，由罗明芹负担（已交纳15240元，余款于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费67199元，由罗明芹负担59097元（已交纳30480元，余款于本判决生效后七日内交纳），由周菡负担8101元（于本判决生效后七日内交纳）。

     本判决为终审判决。

                                                                                                审判长王艳芳

                                                                                                审判员顾国增

                                                                                                审判员刘丽杰

                                                                                      二〇一七年九月二十九日

                                                                                                 书记员马博文