汪美聪与李红梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

日期： 2017-09-27

法院： 北京市第二中级人民法院

案号：（2017）京02民终9019号

    上诉人（原审被告）:汪美聪，女，1982年6月9日出生。

    委托诉讼代理人:付彬彬，北京市新京律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:贾保民，北京市炜衡律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告）:李红梅，女，1975年10月5日出生。

    委托诉讼代理人:吴晓斌（李红梅之夫），1972年4月15日出生。

    上诉人汪美聪因与被上诉人李红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8067号民事判决，向本院提起上诉。

    本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

    本案现已审理终结。

    汪美聪上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回李红梅一审的诉讼请求。

    事实和理由:1.户口条款不属于房屋买卖合同的必备条款或基础条款，双方不存在就合同主要条款未达成一致的情形；2.双方签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》系有效合同，双方均应依约履行，李红梅提起诉讼要求解除合同，已明显属于违约，应承担违约责任；3.一审判决事实不清，在双方签订合同前，我已将房屋内存在案外人户口以及户口不能迁出的情况告知李红梅，双方亦在签订定金协议前一同前往派出所落实过户政策问题，我亦已在一审开庭审理前将名下户口全部迁出，故可以推定双方在签署《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》过程中已经对案外人户口问题达成一致；4.一审法院举证责任分配程序违法；采用证人猜测性、评论性证言并依此作为判决依据；5.一审判决在格式条款与合同双方意思自治冲突的选择适用上存在错误；6.一审法院适用法律错误；综上，李红梅以户籍条款作为解除理由缺乏事实和法律依据，一审法院审理过程中程序违法、适用法律错误，请二审法院予以纠正。

     李红梅辩称，同意一审判决。

     李红梅向一审法院起诉请求:1.解除我与汪美聪于2017年3月30日签订的《房屋买卖定金协议》；2.解除我与汪美聪于2017年4月5日签订的《定金补充协议》；3.汪美聪退还我全部定金20万元；4.汪美聪支付我自2017年4月14日至定金全部偿还之日止的利息并负担诉讼费。

    一审法院认定事实:112号（以下简称涉诉房屋）所有权人登记为汪美聪，共有情况为单独所有。

    2017年3月30日，汪美聪（出售方，甲方）与李红梅（购买方，乙方）签订《房屋买卖定金协议》，合同编号为1101178568。

    该合同约定，甲方以618万元的价格将涉诉房屋出售给乙方，此价格为甲方净得价。

    乙方在签订本协议时向甲方支付20万元作为购买该房屋的定金。

    甲、乙双方商定，签订本协议后2天内准备相关资料并到北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》。

    在甲乙双方保证按约定的期限签署合同，双方均不得反悔，若乙方反悔未按约定履行，则所付定金作为违约金赔偿甲方；若甲方反悔未按约定履行，则甲方须双倍返还乙方所付定金。

    2017年4月5日，汪美聪（卖方，甲方）与李红梅（买方，乙方）签订《定金补充协议》。

    该协议约定，买卖双方友好协商一致，约定于2017年4月12日到我爱我家公司签订北京市存量房买卖合同，原定金协议编号为1101178568，除约定已签订的北京市存量房买卖合同日期延续至2017年4月13日外，其他约定按照定金协议正常履行。

    如因甲方原因不能正常签署买卖合同，甲方将退还买方全部定金。

    2017年3月30日，李红梅向汪美聪支付2万元定金。

    2017年4月1日，李红梅向汪美聪支付18万元定金。

    李红梅、汪美聪至今未签订关于涉诉房屋的买卖合同。

    涉诉房屋内有案外人的户籍至今未能迁出。

    诉讼中，一审法院向我爱我家公司的职员王某某进行询问。

    王某某称其是李红梅、汪美聪房屋买卖的经纪人，李红梅购房时汪美聪告知过李红梅涉诉房屋内有户口，但李红梅、汪美聪没有谈到户口是否能迁出的问题及风险；双方没有签订房屋买卖合同的原因是涉诉房屋内有户口未迁出，房屋买卖合同中格式条款中约定了户口逾期迁出违约金的条款，汪美聪不同意该条款，要求删除该条款，李红梅要求按该条款执行，双方无法达成一致，所以没有签订房屋买卖合同；如果户口问题能解决的话，李红梅是愿意购买涉诉房屋的。

    李红梅、汪美聪均认可该谈话笔录的真实性，但汪美聪不认可谈话内容。

    一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。

    依法成立的合同受法律保护。

    当事人协商一致，可以解除合同。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    本案中，李红梅与汪美聪签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。

    现李红梅要求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》，汪美聪表示同意，故对李红梅的该项诉讼请求，法院予以准许。

    根据《定金补充协议》的约定，双方应于2017年4月13日前签订房屋买卖合同，如因汪美聪的原因导致不能签署房屋买卖合同的，汪美聪应退还李红梅全部定金。

    现双方未能签订房屋买卖合同，原因系双方就房屋买卖合同的主要条款未能达成一致意见。     合同遵循双方意思自治的原则，双方未能就房屋买卖合同主要条款达成合意，由双方承担相应的法律后果，不能归责于一方的原因。

    合同解除后，汪美聪理应退还李红梅定金20万元。

    故对李红梅的该项诉讼请求，法院予以支持。

    双方未能签订房屋买卖合同非汪美聪单方原因，系双方未能就房屋买卖合同达成合意，且合同解除前李红梅负有向汪美聪支付定金20万元的义务，故李红梅要求汪美聪支付定金利息的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。

    综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条  、第八条  、第九十三条  、第九十七条  之规定，一审法院于2017年6月判决:一、解除李红梅与汪美聪于二〇一七年三月三十日签订的《房屋买卖定金协议》；二、解除李红梅与汪美聪于二〇一七年四月五日签订的《定金补充协议》；三、汪美聪于判决生效后七日内退还李红梅定金二十万元；四、驳回李红梅的其他诉讼请求。

     如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

     二审中，当事人没有提交新证据。

     本案审理中，双方就未能签订房屋买卖合同的原因存在争议。

     李红梅称因为涉诉房屋内有户口未迁出，汪美聪不同意合同约定逾期迁出户口违约金及由汪美聪承担由该户口带来的损失的条款，导致房屋买卖合同没有签订。

     汪美聪称户口问题已经提前告知李红梅，李红梅明知涉诉房屋内户口的实际情况，且涉诉房屋的出售价格低于市场价格，汪美聪的户口已经全部迁出，不影响李红梅迁入，前户主的户口未迁出是因为户籍政策造成的，汪美聪没有过错，是李红梅不想购买涉诉房屋。

     关于签订《房屋买卖定金协议》时李红梅是否知晓涉诉房屋内的户口情况，李红梅称汪美聪告知过其涉诉房屋内有户口未迁出，该人员不在北京，户口迁不出；关于户口问题怎么解决，双方等定金协议签订后再进行协商。

    汪美聪称其告知过李红梅涉诉房屋内有户口，也告知户口迁不出去，所以将房屋价格降到618万元，作为对户口问题的一个让步，户口问题就此解决。

    李红梅称降价的原因是因为涉诉房屋位于一层，户型不方正，厨房是三角形，采光不好，噪音也较大，不是因为户口的问题。

    关于合同解除问题，李红梅称其要求解除合同是因双方对房屋买卖合同的条款无法达成一致意见，无法与汪美聪订立房屋买卖合同。

    汪美聪在2017年5月8日的庭审中称同意解除与李红梅的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》，但不同意返还20万元定金，并称其在签订协议之前已将户口情况告知李红梅，李红梅当时表示可以接受并一同前往派出所落实落户政策，派出所答复称卖房买房后，正常落户是没有问题的。     汪美聪认为买房可以正常落户，户口问题对买方没有影响，所以不同意支付逾期迁出户口的违约金和承担由该户口带来的损失的条款。

    在2017年6月7日庭审中，汪美聪称签订定金协议当日，其与李红梅已就户口问题进行了讨论，鉴于户口问题其已将房屋价格降到了618万，低于市场价格；李红梅从来没有提出户口逾期迁出应该支付全部购房款10%的违约金条款，带李红梅去查户口是为了证明其已经户口全部迁出，涉诉房屋内只有案外人的户口。

    一审法院查明的其他事实，有相关证据佐证，本院予以确认。

    本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的事实争点是双方未签订房屋买卖合同的原因；本案的法律争点是双方之间签订的《房屋买卖定金协议》和《定金补充协议》应否解除以及定金20万元应否退还。

    关于双方未签订房屋买卖合同的原因，汪美聪称系李红梅不想购买房屋，但是根据其提供的我爱我家公司工作人员的证人证言等现有证据，无法得出该结论，其提供的证据亦不足以证明双方曾在签订《房屋买卖定金协议》和《定金补充协议》时曾就户口问题通过降低房屋价格或以其他方式解决达成一致意见，故对李红梅该项主张，本院难以采信。

    本院认为，根据双方的举证、质证情况以及双方陈述，可以确认，双方之间未签订房屋买卖合同的原因，系因双方就合同条款未达成一致意见，而非因李红梅单方不想购买房屋。

     关于合同应否解除的问题，首先，根据《房屋买卖定金协议》和《定金补充协议》的内容可知，双方订立上述协议的目的是为了签订房屋买卖合同。

     而根据本案已查明的事实，双方之间因就房屋买卖合同的条款未达成一致意见，故而未签订房屋买卖合同，且在庭审中，双方仍就合同中应否约定户口逾期迁出违约金问题存在分歧，在此情况下，双方显然已无法签订房屋买卖合同。

     其次，李红梅在一审中明确表示，同意解除双方之间签订的《房屋买卖定金协议》和《定金补充协议》。

     综上，李红梅以双方未就房屋买卖合同的条款达成一致意见要求解除合同，一审法院予以解除，并无不当，本院予以确认。

    关于定金问题，因双方未订立房屋买卖合同并非李红梅单方原因所致，不符合上述协议中约定的不退还定金的条件，故一审法院判决汪美聪返还李红梅定金，亦无不当，本院亦予确认。

    综上所述，汪美聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

    依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费4300元，由汪美聪负担（已交纳）。

    本判决为终审判决。

                                                                                              审判长王艳芳

                                                                                              审判员顾国增

                                                                                              审判员刘丽杰

                                                                                    二〇一七年九月二十七日

                                                                                  法官助理孙雯 书记员马博文