李欣与北京奥斯达兴业科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布日期：2017-11-23 点击量：1220次
日期： 2017-09-26
法院： 北京市第一中级人民法院
案号：（2017）京01民终6500号
上诉人（原审被告，反诉原告):李欣，男，1973年9月9日出生。
委托诉讼代理人:贺小虎，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告):北京奥斯达兴业科技有限公司，住所地北京市海淀区高梁桥斜街59号院1号楼10层1008室。
法定代表人:王林祥，总经理。
委托诉讼代理人:王春，男，1982年3月6日出生，北京奥斯达兴业科技有限公司员工。
委托诉讼代理人:刘鹏昭，陕西稼轩律师事务所律师。
上诉人李欣因与被上诉人北京奥斯达兴业科技有限公司（以下简称奥斯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4115号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李欣及其委托诉讼代理人贺小虎，被上诉人奥斯达公司之委托代理人王春、刘鹏昭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李欣上诉请求:撤销原判第二、三、四项依法驳回奥斯达公司的全部诉讼请求，依法改判支持李欣全部反诉请求。
理由如下:奥斯达公司以室内温度不达标要求违约损失，我方不认可存在室温不达标的事实，对方出具的检测报告中漏洞百出，不能作为认定室温不达标的依据。
对方在履行合同过程中存在转租行为，我方要求奥斯达公司支付转租的违约金，奥斯达公司让案外人使用了房屋，我方提供的搬家说明显示所有搬家的东西都是案外人的，还有就是表现在电费也是案外人支付的；奥斯达公司未迁走注册地址导致我方的损失，我方要求按照持续性侵占要求损失，按照每月5000元支付使用费。
房屋空置损失是依据合同法第九十七条，合同接触后要求赔偿损失。
在双方合同中对于一方要求提前解除合同的提前2个月通知并支付一个月的违约金，所以我方要求支付3个月的空置费。
奥斯达公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
上诉人李欣提出的上诉请求无事实及法律依据，其上诉应予驳回。
对于涉案房屋温度不达标的问题，不仅有检测报告，还有我方给李欣发过的通知，要求李欣及时修缮保障我方正常使用，但是李欣一直没有解决，无奈之下我方采取证据保全；我方与某某科技有限公司是合作关系，我们之间有项目合作，需要人员之间的配合，为了提高效率，某某科技有限公司工作人员在我方办公，但是房屋的实际使用人还是我方，因此上诉人李欣所述无事实依据。 奥斯达公司向一审法院起诉请求:1.判令解除我公司与李欣签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》；2.判令李欣返还房屋押金51500元；3.判令李欣支付违约金51500元。
本案的诉讼费由李欣负担。
李欣向一审法院提出反诉请求:1、判令奥斯达公司赔偿因其单方解除房屋租赁合同造成房屋空置损失154500元；判令奥斯达公司支付因其擅自转租的违约金51500元；3、判令奥斯达公司将其工商注册地址迁出北京市海淀区1008室房屋；4、判令奥斯达公司支付占用注册地的费用（自2016年1月1日起至迁出之日止，每月按5000元计算）。
反诉费由奥斯达公司负担。
一审法院认定事实:2015年6月30日，蔡某某通过北京某某房地产经纪有限公司与奥斯达公司签订《北京市房屋租赁合同》，奥斯达公司承租蔡某某位于北京市海淀区1008号房屋，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租金为每月
51500元，按季度交纳租金，押金为51500元。
同时，租赁合同还约定:蔡某某不承担约定的维修义务，致使奥斯达公司无法正常使用房屋的，奥斯达公司有权单方解除合同；蔡某某应当按照月租金的100%支付违约金。
合同签订后，蔡某某依约交付了房屋，奥斯达公司支付房屋租金至2015年12月31日。
2015年7月21日，因涉案房屋的所有权人由蔡某某变更为李欣，蔡某某、李欣与奥斯达公司签订《补充协议》，约定租赁合同中甲方由蔡某某变更为李欣，其所承担的权利与义务随之更迭，奥斯达公司交付的押金已由蔡某某转交李欣。
2015年12月21日，奥斯达公司向李欣邮寄解除租赁合同通知书，通知李欣因其不履行维修义务确保室内供暖温度达标，故其公司自解除通知送达之日起解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求李欣于当日配合其公司办理房屋相关交接手续。
李欣于次日签收了解除通知书。
后奥斯达公司搬离了承租房屋，但双方未办理交接手续，奥斯达公司的注册地址仍为承租房屋。
另查，李欣在庭审中表示其于2017年4月10日搬入涉案房屋，现房屋由其自行使用。
奥斯达公司主张，李欣不履行维修义务，致使其公司无法正常使用房屋。
针对该主张，奥斯达公司提供告知函二份。
该证据显示:奥斯达公司在2015年11月30日、12月18日二次函告李欣，冬季室内温度不达标，要求李欣进行维修；同时告知李欣物业公司检查认为是房屋中央空调风机盘管开口太少，无法保证制冷、采暖效果。
李欣认可上述证据的真实性。
奥斯达公司提供李欣的回复函。
该函载明:我与物业联系沟通了供暖事宜，物业答复供暖设备适用，不存在损坏问题，不需要维修，供暖设备属于公用设备，即使有损坏，也是物业来维修；至于贵方提出增加开口的要求不属于我的义务范围。
李欣认可该证据的真实性。
奥斯达公司提供公证书。
该公证是对北京市某某物研环境质量检测中心对涉案房屋内的室内温度测量进行的公证，测量时间为2015年12月18日上午10时30分至11时12分。
同时，该公证书附有北京市某某物研环境质量检测中心的检测报告，该报告显示1008室一层办公区温度平均值为16.1℃、1008室二层会客厅温度平均值14.6℃、1008室二层会议室温度平均值为15.8℃、总经理办公室温度平均值为15℃。
李欣表示公证书仅体现了检测公司对室内温度进行了不同点的测量和记录，并未对测量过程和测量环境进行保全说明，故其对证明目的不予认可。
李欣主张，奥斯达公司在承租期间擅自将房屋转租给北京某某科技有限公司。
奥斯达公司表示其公司不存在将房屋转租给北京某某科技有限公司的情况，其公司与北京某某科技有限公司为配合其公司开展工作曾派出部分人员在涉案房屋内工作。
李欣针对其主张，提供了北京某某科技有限公司出具的《搬家说明》。
该说明显示北京某某科技有限公司告知涉案房屋业主其公司已于2015年12月21日搬离涉案房屋。
奥斯达公司认可该证据的真实性。
李欣提供北京某某房地产经纪有限公司出具的证明。
该证明显示2015年7月8日至2015年12月22日涉案房屋购买电费、实际的使用单位为北京某某科技有限公司。
奥斯达公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。
奥斯达公司针对其主张，提供北京某某科技有限公司出具的情况说明。
该说明载明:我公司注册地及主要办事处均位于北京市海淀区1208（C）室，因我公司与奥斯达公司属于长期合作关系，为便于双方工作，提高工作效率，我公司曾派部分工作人员（并配备相关办公设备、资料）在某某大厦1008室处工作，因办公场所为奥斯达公司提供的，因此我司曾向奥斯达公司承诺由我司承担部分电费。
李欣不认可该证据的真实性。
一审法院认为，李欣与奥斯达公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。
双方当事人均应依约履行各自的义务。
奥斯达公司以承租房屋的室温不达标为由，先后两次函告李欣履行维修义务，李欣仅回函说供暖设备应由物业公司维修，增加出风口不属于其义务，而李欣未提供证据证明其实际向奥斯达公司核实室温情况，并承担了维修义务。
现奥斯达公司提供了经公证处公证的室温测量报告，该报告显示室内温度未达到正常使用的标准。
李欣的行为已经符合租赁合同约定的奥斯达公司单方解除合同的条件。
奥斯达公司基于租赁合同的约定于2015年12月21日通知李欣解除租赁合同及补充协议，李欣于次日签收解除通知。
奥斯达公司解除租赁合同的行为，符合租赁合同的约定，亦符合法律规定，故法院认定李欣与奥斯达公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年12月22日解除。
鉴于该认定，李欣理应按照租赁合同的约定返还押金，并支付违约金。
关于李欣要求奥斯达公司支付房屋空置损失的诉讼请求，因法院认定租赁合同的解除是李欣违约行为所致，且奥斯达公司在通知解除租赁合同时也明确告知李欣办理交接手续。
在此情况下，李欣的该项诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，故法院不予支持。
关于转租一节。
李欣虽主张奥斯达公司在承租期间擅自将房屋转租，但其所提供的证据不足以证明其主张。
奥斯达公司认可有其他公司的工作人员在承租房屋内办公，但否认存在转租情形。
奥斯达公司就此提供了反证。
鉴于此，李欣应当承担举证不足的法律后果，故法院对于李欣的主张，不予采信。
据此，李欣要求奥斯达公司支付擅自转租的违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，法院亦不予支持。
关于注册地址迁出及占用费一节。
李欣要求奥斯达公司将注册地址迁出承租房屋的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，故法院不予处理。
奥斯达公司在解除租赁合同后理应及时办理注册地址的变更手续，但时至今日奥斯达公司仍未办理。
现李欣要求奥斯达公司按月支付占用注册地费用的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。
但考虑到奥斯达公司的行为必须会影响到李欣正常使用承租房屋，并给李欣造成一定的经济损失，故奥斯达公司应当一次性赔偿李欣因注册地址未迁出造成的损失。
至于损失的具体数额，由法院酌情予以判定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条 第二款 、第一百零七条 ，判决:一、李欣与北京奥斯达兴业科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一五年十二月二十二日解除。
二、李欣于本判决生效后十日内返还北京奥斯达兴业科技有限公司押金五万一千五百元。 三、李欣于本判决生效后十日内支付北京奥斯达兴业科技有限公司违约金五万一千五百元。
四 、北京奥斯达兴业科技有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿李欣因注册地址未迁出造成的损失二万元。
五、驳回李欣的其他反诉请求。
如果李欣、北京奥斯达兴业科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
在本院审理期间，上诉人李欣提供新证据，其中证据一为企业工商注册信息，用以证明奥斯达公司工商注册地址至今未迁出。
证据二为物业公司证明、购电明细，用以证明某某大厦2015年空调运行正常，保证了正常制冷和采暖。
未向1008室租户出具“业主擅自改动出风口，导致室温不达标”的说明。
在2015年7月8日-2015年12月17日期间，1008室购电公司为北京某某科技有限公司。
证据三快递退件，用以证明北京某某科技有限公司出具情况说明:公司注册地及主要办事处均位于北京市海淀区1208（Ｃ）室，经核实该房屋为住户在使用，并非被某某科技有限公司办公使用。
证据四为百度搜索北京某某科技有限公司某某大厦部分网页，网络搜索显示北京某某科技有限公司曾在某某大厦１００８室办公。
证据五为ＧＢ／Ｔ１８０２４．１－２０１３用以证明《公共场所卫生检验方法第１部分:物理因素》１范围“规定了公共场所中物理因素的测定方法。
”注明“同一指标如果有两个或两个以上检验方法是，可根据技术条件选择使用，但以第一法为仲裁法”标准３空气温度３．１玻璃液体温度计法通风干湿表属于４相对湿度的检测仪器。
证据六为ＧＢ／Ｔ１８８８３－２００２用以证明《室内空气质量标准》１范围“规定了室内空气质量参数及检验方法”。
规定筛选采样前要关闭门窗１２Ｈ，采样时关闭门窗。
当采用筛选采样达不到标准要求时，必须采用累积法的要求采样。
采样时要对现场情况做出详细记录；要对实验条件做出详细记录。
如筛选检验结果不符合标准值要求，用累积采样检测结果评价。
奥斯达公司质证意见为:对证据一的真实性认可，公司现已把变更注册地预审提交给工商局；对证据二的真实性、合法性、证明目的均不予认可，该证据的制作人为北京某某楼宇物业管理有限公司一分公司，制作该份证据的主体为分公司，不具有独立的法人资格，无法作为民事证据的提供乙方。
同时该份证据也未有相关证人出庭作证，与民诉法第七十二条相悖。
对证据三不认可证明目的，与本案无关联性。
对证据四的真实性、证明目的不予认可，证据来源不明，无相关印鉴对其真实性予以佐证。 对证据五、六的关联性、证明目的不予认可。
本院二审期间，北京某某物研环境质量监测中心出庭接受质询，对于监测报告中涉及的检测标准、检测仪器等问题进行了说明，李欣对该中心所做说明不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同受法律保护。
依奥斯达公司与李欣、蔡某某签订的《补充协议》，奥斯达公司与蔡某某签订的《北京市房屋租赁合同》约定的出租方由蔡某某，变更为李欣。
蔡某某的相关合同权利由李欣享有，相关合同义务由李欣承担。
上述协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 双方合同中约定，出租方应履行保障承租方正常使用房屋的义务。
在合同履行过程中，奥斯达公司两次向李欣发函，要求李欣解决冬季室温过低的问题，李欣收到函件后，并未否认涉案房屋存在冬季室温过低的情况，仅以供暖设备由物业维修等理由进行答复，奥斯达公司委托相关检测单位，对室温进行检测，并对检测过程及结果进行了公证，该检测报告显示的数值，可以证明室内温度未能达到正常使用标准。
由于李欣未能履行保障承租方正常使用房屋的义务，奥斯达公司向李欣送达了解除合同通知书，奥斯达公司行使合同解除权的行为符合双方合同约定，原审法院确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年12月22日解除并无不当。
上诉人李欣否认存在室温过低的情况，并认为检测报告存在错误，不能作为奥斯达公司证明温度过低的依据，理由不充分，且未能提供相反证据，本院对其该项上诉主张不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
上诉人李欣所述奥斯达公司在履行合同过程中存在转租行为一节，奥斯达公司对此问题作出了合理解释，李欣提供的证据不足以证明其所述事实，原审法院认定奥斯达公司在履行合同过程中不存在违约行为并无不当，李欣无权要求奥斯达公司支付房屋空置损失。
在李欣未能举证证明奥斯达公司未能将注册地址迁出涉案房屋给其造成了实际损失的情况下，原审法院酌定该部分损失为二万元并无不妥，李欣要求奥斯达公司按每月五千元向其支付赔偿费，没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李欣虽在本院二审期间提供新证据，但不足以证明其主张，李欣的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
原判正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第一项 规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千三百六十元，由李欣负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费四千三百九十元，由李欣负担四千零九十元（已交纳），由北京奥斯达兴业科技有限公司负担三百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百六十元，由李欣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐冰
审判员 刘国俊
审判员 范磊
二〇一七年九月二十六日
书记员 张超
浙公网安备 33010502003067号
