青海省西宁市中级人民法院 

民事判决书 

(2017)青01民终1084号 　　

上诉人（原审被告）：李春生（公民身份号码：×××）。 　　

委托诉讼代理人：杨爱霞。 　　

委托诉讼代理人：史明正，青海尊悦律师事务所律师。 　　

被上诉人（原审原告）：青海世贸中心商铺业主管理委员会。 　　

法定代表人：何西林，该业主委员会主任。 　　

委托诉讼代理人：胡永胜，该业主委员会副主任。 　　

委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。 　　

上诉人李春生因与被上诉人青海世贸中心商铺业主管理委员会（以下简称世贸业委会）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初801号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李春生及其委托诉讼代理人杨爱霞、史明正、被上诉人世贸业委会的委托诉讼代理人胡永胜、马丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　

李春生的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世贸业委会的全部诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清、对部分客观存在的事实未予认定，适用法律错误，导致判决结果错误。一审认定郭浩钰的商铺是2009年取得，但事实是2002年郭浩钰即与青海世界贸易中心有限公司（以下简称世贸中心）签订合同购买商铺，虽经诉讼但判决生效后，双方没有实际履行,2008年8月25日世贸中心还持原售房合同为郭浩钰办理预售登记备案，一审却未对此确认，是认定事实错误。一审中李春生就郭浩钰具备业主身份提交另案诉讼中的证据材料，这些证据材料显示郭浩钰在移交协议之前一直具有业主身份，一审对此未予认定显属错误，移交协议书是世贸业委会代替全体业主与世贸中心签订的，业委会与业主在协议中享有的权利、义务是一致的，并不能用对世贸中心的权利限制，来限制在移交协议之前就已经取得业主身份的原业主郭浩钰及现业主李春生的权利，一审法院在处理李春生领取租金、300平方米商铺违约金的问题时，未以李春生与世贸业委会、世贸中心签订的三方协议为依据，三方协议的签订说明李春生已具备业主身份，当然有权领取租金及违约金。李春生与世贸业委会之间是委托合同关系，业委会对外出租李春生的商铺，收取的租金应当转交给李春生，以移交协议上对世贸中心未出售的租金收益权限制李春生应属无效，属适用法律错误。故请求改判。 　　

世贸业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 　　

世贸业委会向一审法院起诉请求：1.判令李春生返还已收取的租金及300平方米商铺的违约金126235.69元；2.本案诉讼费用由李春生负担。 　　

一审法院认定事实：2002年12月4日，买受人郭浩钰（又名郭永宏）与世贸中心签订了《商品房买卖合同》，约定由世贸中心将其位于西大街8号的世贸中心一层50号商铺出售给郭浩钰，该商铺售价为130000元、建筑面积为11.67平方米。后因世贸中心未按约定向郭浩钰办理房屋的权属登记，2006年，郭浩钰以世贸中心为被告诉至一审法院，请求判令解除其与世贸中心签订的商品房买卖合同，并要求世贸中心返还购房款130000元及违约金41340元，支付租金10400元及违约金2353元，2007年1月4曰，一审法院作出（2006）中民一初字第709号民事判决书，判决：1.解除郭浩钰以曾用名郭永宏与世贸中心于2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》；2.世贸中心于判决发生法律效力后十日内退还郭浩钰购房款130000元，支付违约金41340元；3.世贸中心于判决发生法律效力后十日内，支付郭浩钰返租租金10400元，违约金2353元。判决生效后，世贸中心一直未履行判决。2009年4月17日，郭浩钰与世贸中心签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方于2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》继续生效，经法院判决的违约金、诉讼费及执行费均按30%以世贸大厦房产给予补偿。2009年5月12日，郭浩钰（乙方）与世贸中心（甲方）再次签订《协议书》，约定世贸中心将世贸大厦一层铺面8平方米划分给郭浩钰作为补偿，补偿采用以铺面折抵的方式，一楼按20000元计算，共计160000元。并约定本协议生效后，双方关于此房产的所有债权债务及相关的一切遗留问题一笔勾销，全部结清、终结，乙方再不得以任何理由纠缠甲方。2009年6月11日，李春生与郭浩钰签订《房屋转让协议》，约定郭浩钰将其所有的位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心一层50号商铺（该商铺建筑面积11.67平方米，转让价款为350000元）以及世贸赔偿金160000元和历史拖欠租金及违约金63337.27元，两项合计223337.27元转让给李春生，转让的铺面划定楼层面积房号未定。2009年12月30日，买受人应勇胜、李春生与世贸中心签订《商品房买卖合同》，约定由世贸中心将其位于西大街8号的青海世界贸易中心一层0152号商铺出售给买受人应勇胜及李春生，该商铺建筑面积34.39平方米。同日，世贸中心出具《0152号商铺备案说明》，该说明载明买受人应勇胜、李春生拥有青海世贸中心大厦一层0152号商铺，面积34.39平方米。该商铺经西宁市地名办公室核编为二块，其中0152号，面积18.03平方米归李春生所有。同时，世贸中心与买受人应勇胜、李春生签订了《青海世贸大厦商铺产权协议》，约定：买受人应勇胜、李春生在位于西大街8号的青海世界贸易中心一层0152号商铺中，李春生占建筑面积18.03平方米，登记价360600元。2016年1月18日，世贸中心向青海君剑律师事务所出具《关于律师函的回函》，记载为：就我公司与郭浩钰（曾用名郭永宏）签订的协议书作如下说明：一、2009年4月17日商品房买卖合同补充协议的补偿内容，只是针对青海省西宁市城中区人民法院（2006）中民一初字第709号民事判决书所判决的退还郭浩钰购房款130000元，支付违约金41340元，支付郭浩钰返租租金10400元，违约金2353元。案件受理费4958元及其他诉讼费1983元等内容的补偿；二、2009年5月12日，双方达成的协议书是郭浩钰判决书生效后，因我公司经营方面种种原因，资金紧张无法履行法院的判决，郭浩钰多次要求强制执行，我公司承诺给郭浩钰一楼8平方米作为赔偿，郭浩钰不得要求我公司退还购房款的补偿，双方关于郭浩钰购买世贸房产事宜的债权、债务及相关的一切遗留问题一笔勾销，全部结清、终结，郭浩钰不得再以任何理由纠缠我公司。......另查明，1.2008年11月16日，业主委员会与世贸中心签订了一份《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，约定由世贸中心将1-4楼商铺的经营管理权移交给业主委员会管理，对于尚未出售的商铺享有出售权，但同时约定所出售的商铺也纳入业主委员会统一管理，自协议生效的五年内即2008年11月至2013年12月不享有租金收益权。2.世贸中心与郭浩钰、世贸业委会签订的《三方协议书》二份（以下简称三方协议1），一份约定：截止2008年9月30日世贸中心欠郭浩钰租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计63337.27元，世贸中心用青海世贸1楼0152号商铺向郭浩钰抵偿，该商铺面积18.03平方米。另一份约定：截止2008年9月30日世贸中心欠郭浩钰违约补偿金160000元。以上两份协议中载明该两份协议的签订时间均为2008年11月19日。3.世贸中心与李春生、世贸业委会签订的《三方协议书》（以下简称三方协议2），确定世贸中心欠李春生租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计63337.27元，世贸中心用青海世贸1楼0152号商铺向李春生抵偿，该商铺面积18.03平方米。该协议书还约定，由世贸中心提供300平米的商铺作为为全体业主办理房屋产权登记的担保，该担保范围也是以《业主投资额明细》的投资额为限，同时约定，世贸中心1-4楼商铺产权经营、管理权由世贸业委会统一经营、管理，统一收取、分配租金，李春生须服从世贸业委会的统一管理。该协议中载明签订时间为2008年11月19日。4.一审庭审中，世贸业委会将起诉状中的诉讼请求标的128120元予以变更，明确其在诉状中主张的租金包括租金及300平方米商铺的违约金，并明确变更诉讼标的后，要求李春生返还租金99876.73元及300平方米商铺的违约金26358.96元，共计126235.69元。并与李春生当庭核实后，双方认可该租金为2009年第三季度起至2013年第四季度0152号商铺租金，李春生共领取十八个季度，其中十七个季度，每季度租金为5653.4元，最后一个季度为3768.93元，李春生领取租金共计99876.73元，领取违约金26358.96元。 　　

一审法院认为，2008年11月16日，世贸中心与世贸业委会签订的《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，系世贸中心与世贸业委会所代表的全体业主的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。该协议书约定：世贸中心继续享有对世贸中心1-3楼商铺尚未出售铺面的出售权，但所售商铺应纳入世贸业委会统一管理，在五年内不享有租金收益。李春生作为业主之一，理应受该协议书的约束。根据本案查明的事实，城中区人民法院（2006）中民一初字第709号民事判决书生效后，世贸中心商场50号商铺所有权已转为世贸中心所有；后通过签订补充协议，郭浩钰重新取得了50号商铺的所有权及世贸中心以铺面折抵债务的债权，故可认定2009年4月17日前，50号商铺的所有权并不应属于郭浩钰所有。庭审中，世贸业委会、李春生对《三方协议书1》和《三方协议书2》记载的内容均认可，但世贸业委会对其签订时间有异议，主张以上三方协议系李春生沿用了格式合同，其实际签订时间并非2008年11月19日。依据郭浩钰与世贸中心签订的《商品房买卖合同补充协议》、《协议书》以及李春生与世贸中心签订的《商品房买卖合同》，世贸中心以0152号商铺抵偿对郭浩钰所负债务的时间和李春生取得0152号商铺的时间均为2009年，《三方协议书1》和《三方协议书2》也应随之同时签订或在其之后签订，否则有悖于常理，故对世贸业委会的主张予以支持。由此，依据李春生与郭浩钰签订的《房屋转让协议》、《三方协议书1》、《三方协议书2》及李春生与世贸中心签订《商品房买卖合同》，可认定李春生最终以债权抵偿形式取得0152号商铺所有权的时间，是在《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》所约定的不享有租金收益权的五年（2008年11月至2013年12月）内，且本案中的0152号商铺系世贸中心为执行生效判决确定的其所负郭浩钰的债务，系郭浩钰以债权抵偿取得，后将所有权转移至李春生，而非郭浩钰原有的50号商铺置换所得，故李春生不应继受享有0152号商铺在2008年11月至2013年12月的租金收益权，故而其不应取得商铺租金99876.73元。关于李春生领取的300平方米商铺的违约金。虽该笔款项不属于商铺租金，但其的取得基于三方协议，为方便当事人考虑，可在本案中一并处理。三方协议明确约定，由世贸中心提供300平米的商铺作为为全体业主办理房屋产权登记的担保，该担保范围也是以《业主投资额明细》的投资额为限。据本案查明的事实，李春生不应属于领取违约金业主的范围，故对领取的违约金应予以退还。对于李春生辩称郭浩钰于2008年8月25日已通过预售备案取得所有权，但因其未签订相应的房屋买卖合同，且也未提交其他证据相互印证，故其抗辩理由不成立，不予采信。对于李春生辩称，2008年12月26日《业主投资额明细表》载明，郭浩钰拥有投资额130000元，享有租金债权44180.67元及2个季度租金19156.6元，应享有租金收益权。因该明细表出具时间与《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》签订时间不一致，且李春生也未提交其他证据予以印证，其不能证明郭浩钰的业主身份，故该抗辩理由不成立，不予采信。综上，对世贸业委会要求李春生返还租金99876.73元及违约金26358.96元，共计126235.69元的诉讼请求，予以支持。遂判决：李春生于判决发生法律效力后十五曰内向世贸业委会返还已收取的租金及300平方米商铺的违约金126235.69元。案件受理费2862元，减半收取1431元，由李春生负担。 　　

本院二审期间，李春生向本院提交以下新证据：1.2002年12月4日《商品房买卖合同》，拟证明郭浩钰与世贸中心签订的合同虽被法院判决解除，但双方协议继续履行，并在2008年8月25日办理了预售备案，郭浩钰在移交协议之前已经取得业主身份，李春生依法享有2008年12月至2013年间的租金收益权；2.收条一份和移交材料目录八页，拟证明李春生向法庭申请世贸业委会提交的材料都是世贸中心移交给世贸业委会的，如果世贸业委会拒绝提交则应承担相应的后果；3.李春生向本院申请后，本院要求世贸业委会提交的移交时的业主名单、欠小业主明细表、2009年第二、第三季度租金发放表，李春生拟证明移交时郭浩钰在业主名单中，世贸业委会及世贸中心认可其业主身份，李春生申请提交2008年至2009年的租金发放表，但世贸业委会提交的是2009年的发放表，2009年第二季度的表上是郭浩钰的名字，第三季度上是李春生的名字，因此李春生不应承担返还责任。世贸业委会质证对证据1的真实性没有异议，但该合同的效力已被法院判决解除，从该合同中看不出备案信息；对证据2中仅认可2010年1月20日《收条》中所显示的移交资料，对其余目录中显示的移交材料世贸业委会不认可；对证据3中移交时业主名单的真实性不认可，对欠小业主明细表、2009年租金发放表的真实性认可。世贸业委会向本院提交（2007）中执字第131号执行案件卷宗材料，拟证明郭浩钰向法院申请强制执行，执行过程中郭浩钰与世贸中心达成调解，调解的时间是2009年6月。李春生质证对上述证据的真实性无异议，但认为郭浩钰申请强制执行的材料与本案无关，法院判决后世贸中心没有能力履行，因此并未按判决执行，双方变更了判决内容达成协议，世贸中心认可原业主郭浩钰的身份并继续向其发放租金，并于2008年8月15日在房产局备案，从法律上认可郭浩钰的业主身份，该组材料无法否认郭浩钰的业主身份，李春生作为承继人当然享有租金收益权。 　　

本院向西宁市房地产交易管理所核实李春生在一审提交证据2-1《预售登记备案表》的真实性，该所合同备案科就案涉0510号商铺的备案情况，再次出具该房屋手工及电脑备案记录。对此李春生质证无异议。世贸业委会质证认为在本案双方当事人均未向法院申请的情况下，法院调取该证据程序违法。该证据中手工备案部分有涂改痕迹，面积与电脑备案面积不符房产局却对此没有说明。由于诉讼郭浩钰实际放弃租金收益，其与世贸中心是债权关系，整体移交时该商铺的产权属于世贸中心。 　　

对以上证据，因双方对李春生提交的2002年12月4日《商品房买卖合同》、2010年1月20日《收条》、世贸业委会提交的欠小业主明细表、2009年第二、第三季度租金发放表、（2007）中执字第131号执行案件卷宗材料的真实性无异议，本院亦予以确认，对其余证据的证明力，在本院认为部分一并阐述。世贸业委会认为本院向西宁市房地产交易管理所调查核实李春生在一审提交证据2-1《预售登记备案表》真实性程序违法，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第二款之规定："人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力"，李春生提交的《预售登记备案表》加盖有西宁市房地产交易管理所公章，本院向其核实符合法律规定。 　　本院对本案事实认定如下：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。 　　

另查明，郭浩钰因生效的（2006）中民一初字第709号民事判决书，于2007年5月14日向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院采取强制措施查封世贸中心的商铺，但被查封铺面由第三人购买，法院对铺面的产权未界定，在2007年11月12日一审法院裁定中止该案执行，后郭浩钰的委托代理人以郭浩钰与世贸中心达成协议，且已履行完毕为由申请结案，2009年6月9日一审法院对该案以执行结案处理。世贸中心与世贸业委会签订的《青海世贸中心大楼1-4楼商铺（经营管理权）移交协议书》第三条约定世贸中心向世贸业委会移交22项资料，备注为上述资料世贸中心应于2008年11月30日前向世贸业委会移交完毕，包括第10项《世贸中心1-4楼商铺2008年9月30日前备案的业主的总投资额、房产面积明细表》、第11项《法院已将世贸中心1-4楼部分商铺执行给所起诉人员房产的明细表及房产分布图》、第12项《世贸中心给1-4楼商铺业主以"房产抵租金"的房产明细表及房产分布图》等，二审中本院要求世贸业委会提交上述资料，世贸业委会陈述"没有，不能提交"。二审中世贸业委会向本院提交2008年12月16日业主名单，序号20为郭浩钰。提交2009年4月22日《2009年第二季度租金发放表》，该表记载郭永宏（郭浩钰）季度租金为3093.4元、2008年四季度为3093.4元、2009年一季度为3093.4元，合计9283.2元。世贸中心将案涉1-0150号商铺于2008年8月25日同严明英、张永良等人购买的商铺一起在西宁市房地产交易管理所做手工预售备案登记，备案的买受人为郭永宏，签约时间为2002年12月4日金额为130000元，备案面积为11.67㎡，登记备案编号为20077400，2010年1月11日撤销该备案登记后同日备案在李群英名下，面积改为11.07㎡，价款为198390元。 　　

本院认为，李春生与世贸中心对本案事实争议较大，本案应当按照"请求权人承担权利形成要件的客观证明责任，请求权人的对方当事人承担权利妨碍要件、权利消灭要件和权利阻碍要件的客观证明责任。"这样一个基本规则来进行证明责任的分配。李春生上诉主张世贸业委会应向其支付租金的投资额组成有三块，其一是郭浩钰与世贸中心所签订商品房买卖合同的房屋价款130000元，二是世贸中心2008年9月30日前欠付郭浩钰的租金44180.67元、违约补偿金19156.6元，三是2009年5月12日郭浩钰与世贸中心签订协议书约定赔偿的160000元。判定李春生是否就上述投资额享有租金收益权，就需考察郭浩钰是否就上述三块投资额享有租金收益权。对于郭浩钰与世贸中心所签订商品房买卖合同的房屋价款130000元以及2008年9月30日前欠付郭浩钰的租金44180.67元、违约补偿金19156.6元，这部分投资额实际形成时间在案涉移交协议签订前，李春生与世贸业委会争议在世贸中心移交时是否将郭浩钰以业主身份移交，同时郭浩钰诉讼并申请强制执行对其业主身份以及这部分投资额的性质有无影响。世贸业委会认为依照已经生效的（2006）中民一初字第709号民事判决书，郭浩钰申请强制执行后，郭浩钰与世贸中心的商品房买卖合同已经解除，郭浩钰与世贸中心之间仅具有债权关系，不再具有物权关系，上述投资额也转化为债权，因此移交时郭浩钰不是业主，郭浩钰在2009年移交后才重新与世贸中心签订协议，取得商铺的时间在案涉移交协议签订后，不享有五年租金收益权，故李春生应当退还租金收益。本院认为现有证据证明，郭浩钰名下有备案商铺，世贸中心是将郭浩钰以业主身份移交，理由主要有：首先根据本院的要求，世贸业委会提交2008年12月16日加盖有世贸中心公章的业主名单，业主名单中有郭浩钰的名字，世贸业委会否认该名单的真实性，但未向本院提交反证，结合本院调取核定的原郭浩钰购买1-0150号商铺的备案登记情况，本院可以推定世贸中心是将1-0150号商铺以售出商铺移交且备案登记在郭浩钰名下，否则不会在其与郭浩钰签订的《房屋买卖补充协议》中表述"0000068号购房合同继续生效"，同时根据世贸业委会提交的《欠小业主租金明细》、《2009年第二季度租金发放表》显示郭浩钰的租金在移交前和移交后都是连续计算的，这些证据相互印证，可以证明郭浩钰的业主身份以及1-0150号商铺以售出商铺移交；其次根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动。郭浩钰虽起诉解除与世贸中心签订的商品房买卖合同，法院判决解除合同后，郭浩钰也申请强制执行，但该判决实际未得到执行，根据世贸业委会提交的执行案件卷宗材料，记录郭浩钰的申请执行后案件处于执行中止状态，郭浩钰与世贸中心在2009年4月17日达成和解协议，明确双方继续履行购房合同，本院不能确认郭浩钰已经丧失1-0150号商铺的物权；第三李春生主张移交时郭浩钰具有业主身份，世贸业委会反驳该主张应就此举证，世贸中心向世贸业委会移交多达22份资料，其中多份资料均可以直接明确世贸中心是否将郭浩钰作为业主移交，但世贸业委会并未提交相关资料，也未就其主张提交反证，提交的证据也不足以否定郭浩钰的业主身份，证明1-0150号商铺以未售出商铺移交。因世贸中心与世贸业委会签订的移交协议明确，世贸中心放弃的是协议生效后未售出铺面的5年收益权，现有证据证明世贸中心在移交时是将1-0150号商铺以售出商铺移交，并备案于郭浩钰名下，此与世贸业委会的主张相矛盾，因此本院可以确定世贸中心将郭浩钰以业主身份移交，移交时的投资额为房屋价款130000元以及2008年9月30日前欠付郭浩钰的租金44180.67元、违约补偿金19156.6元，共计193336.6元，李春生作为郭浩钰的权力承继人，亦当然对上述193336.6元投资额享有租金收益权。李春生主张投资额中还有2009年5月12日郭浩钰与世贸中心签订协议书约定赔偿的160000元，此赔偿额的确定时间在案涉移交协议签订后，郭浩钰与世贸中心签订协议时并未确定商铺位置，仅确定补偿一楼铺面8㎡，其与世贸中心、世贸业委会签订三方协议时也仍未确定商铺位置，就此160000元赔偿额李春生是在2009年10月19日才与世贸中心签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同中李春生占有18.03㎡，其中11.67㎡系1-0150号商铺置换而来，剩余部分才是对此赔偿额的补偿，依据案涉移交协议，李春生无权享有该部分投资额至2013年12月的租金收益。本院确定李春生应领取193336.6元投资额自2009年7月至2013年12月租金收益为：193336.6元×6.4%÷12月×54月=55680元。现李春生领取的租金总额为99876.73元，应退回其中44196.73元。 　　

对于世贸业委会主张李春生无权领取违约金的诉求，因违约金的设定系世贸中心对移交业主基于投资不能按期取得房屋产权手续的补偿，李春生领取违约金26358.96元时依据的投资额是353336.3元，本院确定郭浩钰移交时对应的投资额为193336.6元，因此李春生有权领取该部分投资额对应的违约金为14422.96元，其应退回11936元。 　　

综上，李春生上诉主张的部分请求成立，应予支持；一审判决认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 　　

变更西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初801号判决主文为：李春生于本判决送达之日起十日内向青海世贸中心商铺业主管理委员会返还已收取的租金44196.73元、300平方米商铺的违约金11936元。 　　

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 　　

一审案件受理费1431元，由李春生负担636元，由青海世贸中心商铺业主管理委员会负担795元；二审案件受理费2862元，由李春生负担1272元，由青海世贸中心商铺业主管理委员会负担1590元。 　　

本判决为终审判决。 

审判长　　　宋敏芳 

审判员　　 　 纳敏 

审判员　　 　 靳玲 

二〇一八年一月二日 

书记员　　　杨家俊