内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院 

民事判决书 

(2017)内08民终1541号 　　

上诉人（原审被告）：周玉兰。 　　

上诉人（原审被告）：田男。 　　

上诉人（原审被告）：田某。 　　

法定代理人：关某。 　　

三上诉人委托诉讼代理人：魏青梅，内蒙古蒙宁律师事务所律师。 　　

被上诉人（原审原告）：赵永明。 　　

委托诉讼代理人：谢翠云。 　　

被上诉人（原审被告）：赵小平。 　　

上诉人周玉兰、田男、田某因与被上诉人赵永明、被上诉人赵小平执行异议之诉一案，不服内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗人民法院（2017）内0826民初495号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人周玉兰、田男、田某的委托诉讼代理人魏青梅及田某的法定代理人关某，被上诉人赵永明的委托诉讼代理人谢翠云，被上诉人赵小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 　　

上诉人周玉兰、田男、田某的上诉请求：1、撤销杭锦后旗人民法院（2017）内0826民初495号民事判决，依法改判驳回被上诉人赵永明的诉讼请求。事实和理由：依照法律规定物权实行登记制度，涉案房产在房管部门的产权登记所有人为赵小平，赵小平即是该房产的所有人。一审法院仅凭赵永明和赵小平签订一份《房屋买卖协议》就认定赵永明是涉案房产的所有人，显然证据不足。因为《房屋买卖协议》产生的随意性很大，随时可以书写，且《房屋买卖协议》的法律效力无法对抗登记的效力。赵永明所称购买房屋的十年间，双方未办理过户，让人难以相信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断，因此该《房屋买卖协议》不能排除执行。赵永明提起执行异议之诉，诉求确认《房屋买卖协议》有效，一审法院对此予以审理，上诉人认为赵永明的确认诉求不属于执行异议之诉审理范围，在本案中不应予以调整。综上所述，上诉人认为被执行人赵小平为逃避执行，与赵永明恶意串通，损害申请执行人的利益，应当驳回案外人赵永明的请求。 　　

被上诉人赵永明答辩称：2007年8月8日，赵永明与赵小平签订《房屋买卖协议》一份，赵小平将其所有的位于杭锦后旗陕坝镇建设街平房一套（产权证号：1XXXX、土地使用证号：杭国用2004字第40113706号），以95000元价格卖予赵永明。赵永明于合同签订当日一次性交付赵小平房款95000元，赵小平收到房款后将房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》及房屋钥匙等交付赵永明，赵永明居住和使用至今。赵永明从赵小平手中购房后，由于赵小平常年在外无法及时联系，联系到后赵小平又以各种理由推托不配合办理产权过户手续，造成赵永明迟迟未能办理产权过户手续。赵永明通过买卖，并向赵小平足额支付了购房款，赵永明是涉案房产的合法所有人，对本案讼争房屋享有足以排除强制执行的权利。 　　

被上诉人赵小平答辩称，赵永明所述是事实，当时赵永明的房屋被拆迁正好有余款，我当时因工作原因急需用钱，就将我的住房以95000元的价格出售给赵永明并签订了合同。赵永明买房后给我打过很多电话，在通话过程中双方发生了些矛盾，后来我就不愿意接他的电话了，也就没有办理产权过户手续。 　　

原告赵永明一审诉讼请求：1、请求立即终止对杭锦后旗陕坝镇建设街平房一套（产权证号：1XXXX、土地使用证号：杭国用2004字第40113706）的执行，并解除查封。2.确认赵永明与赵小平于2007年8月8日签订的《房屋买卖协议》有效。 　　

一审法院认定的事实：2004年4月6日，赵小平为涉案房屋办理《国有土地使用证》（证书编号：杭国用2004字第40113706号），该使用证上载明，土地使用者为赵小平，坐落于陕坝镇东北大桥街，用途住宅，使用权面积为147.6平方米，发证机关为杭后国土资源分局。2004年5月1日，赵小平为涉案房屋在杭锦后旗房地产管理局登记，在《房屋所有权证》（证书编号：房权证杭房字第1XXXX号）中载明：房屋所有权人赵小平，房屋坐落于杭锦后旗陕坝镇建设街，1号建筑面积69.7平方米，2号建筑面积36.08平方米，砖木结构住宅，土地证号为2004-40113706，使用面积147.60平方米。2007年8月6日，赵永明从陕坝农村信用社取款95000元，帐号为xxx。2007年8月8日，赵小平与赵永明签订《房屋买卖协议》，约定将赵小平位于东北大桥渠北的房屋卖给赵永明，正房面积69.70平方米，凉房面积为36.08平方米，售价为95000元。赵永明负责办理产权，费用由其承担。落款处有赵小平签名，赵永明由于不会写字，未签名。赵永明付清房款后，赵小平将房产证、土地使用证交给赵永明办理产权。同日，赵永明搬入居住，并缴纳相应的水电费和有线电视费，一直居住至今。赵永明多次与赵小平电话联系办理房产过户手续，赵小平均以在外跑车为由推托，双方在电话中曾发生争吵，此后赵小平拒接赵永明电话，房产过户手续至今未办理。2015年6月25日，杭锦后旗公安局陕坝镇北城区派出所作入户调查时，查明涉案房屋现居住人为赵永明、谢翠云，原户主一家赵小平、刘巧莲、赵欣悦、刘震均已迁走。2016年3月5日，该院对周玉兰、田男、田某与张文强、赵小平机动车交通事故责任纠纷一案，作出（2015）杭民初字第2562号民事判决，判决赵小平对张文强的赔偿责任承担连带赔偿责任。由于张文强、赵小平均未主动履行判决书确定的义务，周玉兰、田男、田某向该院申请执行。2016年7月15日，该院作出（2016）内0826执第671号执行裁定，查封了被执行人张文强、赵小平名下登记的房产，其中一套即为涉案房屋。2016年11月17日，赵永明向该院提出执行异议，要求终止执行措施。2016年12月20日，该院作出（2016）内0826执异39号民事裁定驳回案外人赵永明的异议请求。2017年3月2日，赵永明向该院提起执行异议之诉。 　　一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据赵永明与赵小平签订的《房屋买卖协议》、赵永明的取款记录、证人证言、赵永明交纳各项费用等证据，可以形成完整的证据链，能够证明赵永明与赵小平之间的房屋买卖合同关系真实存在，且已支付购房款并交付房屋。虽未办理房屋权属变更登记，但非因买受人自身原因导致。赵永明支付合理对价并实际入住，在涉案房屋被保全之前就取得涉案房屋合同债权，且该债权具有物权期待性质，不同于一般债权。赵永明已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护赵永明的物权期待权。因此，赵永明享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋应当不得执行。同时，赵永明还主张解除查封措施，因该请求不属于执行异议之诉审理范围，故该项主张在本案中不作处理。综上，赵永明的诉讼请求的合理部分该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第四百六十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：一、不得执行位于杭锦后旗陕坝镇建设街房屋（房屋所有权证编号：房权证杭房字第1XXXX号、国有土地使用证编号：杭国用2004字第40113706号）。二、确认赵永明与赵小平就位于杭锦后旗陕坝镇建设街房屋所签订的《房屋买卖协议》有效。本案诉讼费2175元，由周玉兰、田男、田某承担。（2016）内0826执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 　　

经二审查明：赵小平与赵永明于2007年8月8日签订《房屋买卖协议》，协议书主要内容：甲方：赵小平，乙方：赵永明。1、甲方将位于东北大桥的一座房屋卖与乙方，正房面积为69.70平方米，凉房面积为36.08平方米，售价为玖万伍仟元整（95000元）。2、乙方负责办理产权事项，费用由乙方承担。产权办理完毕后，乙方付清全部购房款之日起房屋产权归乙方所有。3、以上条款双方必须履行，如有一方违约，按房价30﹪承担违约金。其他事实与一审认定一致，本院予以确认。 　　

本院认为，赵永明与赵小平于2007年8月8日签订《房屋买卖协议》，经审查，该协议书系当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。一审法院对该协议的效力予以确认，属适用法律正确，应予支持。经审查，赵永明为证实已经购买涉案房屋，在一审诉讼中向法院提交杭锦后旗公安局陕坝镇北城区派出所户口登记簿一份，该登记簿记载：公安机关在2015年6月25日作入户调查时，查明现居住户主为赵永明，妻子谢翠云；原户主一家赵小平、刘巧莲、赵欣悦、刘震均已迁出。公安机关的户口登记簿能真实反映赵永明占有、使用涉案房屋。可以认定杭锦后旗人民法院于2016年7月15日作出（2016）内0826执第671号执行裁定书之前，涉案房屋已由赵永明占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结"的规定，本案中，赵小平将涉案房屋出卖给赵永明，赵永明已支付全部购房款并实际占有使用。赵小平亦认可是自己常年外出没有积极配合赵永明办理房屋过户手续，赵永明对此并无过错，该涉案房屋所有权应为赵永明所有。故上诉人周玉兰、田男、田某以涉案房屋为被上诉人赵小平所有，请求对本案涉案房屋进行执行的理由无事实及法律依据，本院不予支持。因此，杭锦后旗人民法院在周玉兰、田男、田某申请执行案中，根据周玉兰、田男、田某申请裁定对本案涉案房屋予以查封依据不足，侵害了赵永明的合法权益，应停止对该房屋的执行。上诉人周玉兰、田男、田某上诉称，本异议之诉纯属赵小平与赵永明恶意串通所为，因上诉人未能提供证据证实其主张，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。经二审审查，一审法院在判决主文中表述"本院（2016）内0826执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效"，明显不妥，但不影响该判决对案件事实的正确认定。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项规定予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　　

驳回上诉，维持原判。 　　

二审案件受理费2175元，由上诉人周玉兰、田男、田某负担。 　　

本判决为终审判决。 

审 判 长　　　贺天闻 

审 判 员　　　边晓飞 

审 判 员　　　李建刚 

二○一八年一月三日 

书 记 员　　　田政颖