浅析房屋租赁合同的审查

    根据我国合同法相关规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。从性质上讲，房屋租赁合同是双务、有偿合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。此外很重要的一点应当注意，房屋租赁为诺成合同而非实践合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，因此当事人合同双方一旦达成租赁协议，如出租方不按照合同约定交付房屋，则应当承担违约责任而非缔约过失责任。

    在司法实践中，房屋租赁行为是非常常见的行为。但是租赁双方当事人仅有口头约定而未签订书面的租赁合同的情形大量存在，或者即使有书面合同但是存在效力瑕疵，或者合同条款对双方的权利义务约定不明，合同的可操作性不强等问题，导致房屋租赁的纠纷也较多。故，越来越多的当事人在合同签订前要求律师对合同进行审查以避免不必要的诉累。律师审查房屋租赁合同可以从以下几个方面着手进行审查。

一、 审查前的尽职调查

    在收到客户提供的租赁合同后，客户无论是承租方还是出租方，在一般情形下（例如时间并不紧迫）律师都应该对该份合同签订的基本情况进行尽职调查。如果不对客户签订合同的基础情况进行了解，而直接对合同文本进行审查，则可能导致我们在修改合同或者出具审查意见时对合同效力、合同结构、合同实际可操作性等问题的判断上发生偏差，给律师执业带来风险。

    尽职调查可以通过当面向客户了解情况，要求客户提供相关证明材料。在收到材料后，应当制作材料接收清单。我们应当对相关材料进行认真细致的研究，在此基础上对合同进行审查。在一些情形下，客户通过电子邮件的形式将租赁合同文本发到律师电子邮箱要求律师对合同进行审查。这时，我们应当及时的通过电话沟通的方式进行尽职调查。在利用电话的方式进行尽职调查时，律师在了解相关信息后，应当通过电子邮件的形式对尽职调查内容向客户进行备忘，请客户确认电话沟通的信息是否有误。尽量避免沟通信息有误的情形，对客户而言，这是对客户委托事项的负责任，对于我们律师而言通过固定相关沟通事项，也是防范执业风险，维护律师良好声誉的要求。同时律师也可以通过电子邮件的形式，向客户出具书面尽职调查提纲，要求客户对相关情况进行书面说明。

    通过尽职调查，律师应当了解，租赁合同标的物基本权属情况，此外，有无抵押，是否被查封、冻结等情形。若出租人不能出示房产证等权属证明文件，则该合同可能为转租合同或者是无权处分合同，这对于合同效力有严重的影响。如果租赁标的物上已经设有抵押，即便合同成立并且生效，但对于合同的正常履行也有着严重的影响，承租人的合法权利可能会因此受到损害。律师应当确认租赁标的物上无权利瑕疵（或者虽有权利瑕疵，但有相应补救措施）可以用于正常出租。

    此外，通过尽职调查，律师应当了解客户的工作要求。合同双方的地位，我们的客户是处于强势地位还是弱势地位。这可能影响合同的用语和表达。

    在部分情形下，客户出于商业机会的考虑，时间较为紧迫，容不得律师做一个完整的尽职调查，客户希望律师在收到文本后即刻完成审查、修改或者出具审查意见书。此时律师应当告知客户可能存在律师不能完全预见合同可能发生的风险以及合同审查不完善的法律风险，提请客户谨慎对待。

二、效力性审查

    律师起草或审查一份房屋租赁合同，如果该份合同无效或者存在效力瑕疵则对于客户的利益有严重的影响，同时对律师的执业也将产生影响。所以，在接到客户的合同后，我们首先应当从法律效力的角度上对合同进行审查，看合同是否存在致使合同无效或者合同效力瑕疵的情形。

    房屋租赁合同作为合同的一种类型，首先应当符合合同法关于合同效力的基本规定，根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。”上述五项行为如果存在一项或者多项，其中第四、五可能通过对文本的审查予以发现，但其余几项行为如果仅仅通过对合同文本的审查可能并不能发现。所以，对于上述情况应当配合前期的尽职调查进行审查。但是在实践中，我们常常忽略对此进行尽职调查。因为这项工作本身的存在较大难度，如果客户未将全部真实情况告知，则我们无从知晓上述情况。但是，为了能更好的向客户提供法律服务，律师应当进行必要的尽职调查，尤其是当客户可能为利益受损方的情形下。应当注意的是，律师在做此尽职调查时，应当注意工作方式和方法，否则可能引起与客户之间不必要的误会和不快。此外，对我国合同法第54条规定的合同可撤销情形的审查也可参照上述方式进行审查。

    在对租赁合同进行审查时候，应当对租赁合同标的物一并进行合法性审查。首先应当审查该建筑是否有相关建设批准文件，其次应当审查合同是否附有租赁标的相关权属证明文件。租赁标的物的所有权人为单一主体的，律师应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，若房屋可能存在抵押的情形下，还应当到房屋管理部门查询、核实相关信息。若租赁标的物为他人共有，在上述审查的基础上，还应当注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。若该房屋是出租人委托或代理出租的，在上述审查的基础上，还应当注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料，同时还应当注意书面委托的权限。若该房屋转租的，应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料（房屋所有权人与转租人所签订的租赁合同）。

    若存在上述可能导致合同无效或者效力瑕疵情形，律师应当以书面形式告知客户存在的法律风险及相应的法律后果，并告知客户及时采取措施予以补救，不再对合同文本做审查和修改。

三、结构性审查

    合同的结构性审查主要是指，在收到一份租赁合同时，应该对合同的条款设置是否具备租赁合同应当具备的全部条款并且这些条款是清晰明确。根据住建部2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》的规定，双方当事人之间一份完备的《房屋租赁合同》应包括以下主要内容：合同双方主体信息、租赁标的物的基本情况，如房屋座落、间数、面积、用途、装修程度等、租赁期限、租金交纳方式、租金价格变动、押金、双方的权利义务、房屋装修和维护、违约责任、房屋转租条款、续租条款、房屋的退还、免责条件、争议解决方式、等内容。根据双方当事人实际情况还可能约定有其他事项。如双方认为有必要还可以设计担保条款。

    在进行合同结构性审查时除了对合同条款是否缺失，还应当对合同条款设置的可操作性进行审查，即合同条款设置是否明确清晰，不存在歧义。简言之，合同可操作性应当从谁、什么时间、做什么事情、取得什么结果。如部分租赁合同中关于承租人退房交付条款的约定：“租赁期限届满后，承租人应当将房屋恢复原状”。虽然该条款约定了承租人的退房时恢复原状的义务，但是对于“原状”并无明确的约定，这就需要在审查合同时仔细审查是否有对于合同订立时“原状”的约定和描述，如果有，则该条是否明确，否则该条则失去了衡量的标准，使合同条款流于形式。尤其是出租人对租赁标的物已经完成装修，承租人直接拎包入住的在商品房租赁合同，更应当在合同签订时，将房屋交割的清单作为合同附件，作为合同履行完毕后房屋退还的依据。其次，该条款对于承租人恢复原状的时间并未明确约定。笔者认为该条款可以改为，租赁期限届满后，双方可以就是否延长租赁期限进行协商，若协商不成，承租人应当在15日内腾退房间，并根据本合同关于房屋交接清单所载事项将房屋恢复原状。

四、其他事项

    在进行合同审查时对条款进行修改的，应当对修改理由进行备注，以便客户了解律师修改的原因，同时也是律师自己工作的备忘。此外，在进行审查后，需要对合同文本进行文字校对，若合同文本出现错别字和语句不通顺的情形，将影响律师执业的严谨性。

    最后，优秀的合同审查需要在大量实践的基础上进行不断的积累和揣摩，这是一个漫长的过程，需要我们用心的去学习和体会。

 责任编辑：罗鹏