吉林省吉林市中级人民法院 

民事判决书 

(2018)吉02民终194号 　　

上诉人（原审被告）：吉林市春成房地产开发有限公司。 　　

法定代表人：马永海，总经理。 　　

委托诉讼代理人：刘赢，吉林万璋律师事务所律师。 　　

被上诉人（原审原告）：石金山。 　　

委托诉讼代理人：石守文。 　　

上诉人吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成公司）因与被上诉人石金山房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本院进行了审理。本案现已审理终结。 　　

春成公司上诉请求：撤销吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初3306号民事判决，驳回石金山的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。春成公司与石金山已经就延迟交付房屋一事达成和解协议，石金山不应再向春成公司主张权利。双方签订的进户通知单已经明确约定，春成公司代为支付1500元燃气初装费，此后双方再无经济纠纷，一审法院对此未予采信，属认定事实不清。春成公司因不可抗力导致延迟交房，一审法院并未依不可抗力的免责法律规定作出判决，属适用法律错误。 　　

石金山辩称：一审判决正确，春成公司提出的1500元燃气初装费的上诉理由不成立。 　　

石金山向一审法院起诉请求：1.要求春成公司支付2013年1-3月份逾期交付房屋违约金2,277.52元，按日万分之0.5支付，455,504元×90天×0.5\10000=2,277.52元；2.要求春成公司支付2013年4-6月份逾期交付房屋违约金，按银行同期贷款利率计算，455,504元×6.8%（利率）×90天\365天=7,743.6元。上述两项合计2,277.52元+7,743.6元=10,021.12元。 　　

一审法院认定事实：2011年12月29日，石金山与春成公司签订《吉林市商品房买卖合同》，约定石金山购买坐落在吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑5号楼03幢1单元0117044号房屋（建筑面积91.32平方米）；房屋价款455504元；春成公司于2012年12月31日前交付房屋，如未按期交付，逾期不超过90日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向石金山按日支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，石金山履行了交付全部购房款455,504元的义务，春成公司于2013年9月25日通知进户。 　　

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。现春成公司逾期交付房屋，应承担违约责任。依据合同约定，逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人春成公司向买受人石金山支付已付房款日万分之0.5的违约金，故石金山依据合同约定主张的2013年1-3月份的违约金应为2,049.77元（455,504元×90天×日万分之0.5），予以支持。关于逾期超过90日，即石金山主张的2013年4-6月份的违约金，双方未做约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，逾期交房违约金未做约定的，可以参照房屋所在地点的房屋租金计算逾期交付房屋的违约金，因本案系钻石秀苑小区业主起诉春成公司房屋买卖合同纠纷系列案件中的一件，参照其他相关案件鉴定的同地段、同类房屋、同时期的房屋租金标准，石金山按照已付房款的同期银行贷款利率6.8%标准主张违约金，明显高于实际租金损失，其主张无事实与法律依据，不予支持；因石金山与春成公司在《商品房买卖合同》中对于90日内的违约金计算方式为日万分之0.5，系双方的真实意思表示，春成公司在90日后的逾期交房违约行为，双方并未进行约定，且石金山亦未向法院申请租金损失评估鉴定，故酌定应按照已交购房款的日万分之0.5计算2013年4-6月份的违约金。故春成公司应向石金山支付2013年1-6月份的违约金4,076.76元（455,504元×179天×日万分之0.5）。关于春成公司提出石金山的起诉已经超过两年诉讼时效期间的抗辩意见，结合钻石秀苑小区业主起诉春成公司的其他系列案件可以看出，钻石秀苑小区业主自2013年起多次到吉林市昌邑区人民政府信访局（以下简称昌邑区信访局）等部门反映春成公司逾期交房的情况，昌邑区信访局也积极协调业主与春成公司见面协商上述问题。由此可见，小区业主主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成公司主张权利而中断，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，石金山的起诉未超过法定的诉讼时效期间，春成公司的此项抗辩意见，不予采纳。关于春成公司要求在石金山主张的请求金额中抵销燃气初装费1500元的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，应另行主张权利。关于春成公司提出逾期交付房屋系由于政府整体规划临时发生改变所致，属不可抗力，不应承担违约责任的抗辩意见，因其提供的证据不足以证明其主张，故对此项抗辩意见亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、春成公司向石金山支付逾期交付房屋违约金4,076.76元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回石金山的其他诉讼请求。案件受理费25元，由春成公司负担。 　　

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定无异。 　　本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，石金山已经履行了向春成公司交付购房款的义务，春成公司也应当履行如期交付房屋的义务。石金山和春成公司之间的房屋买卖合同约束的是石金山和春成公司双方，春成公司没有如期交付房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。关于春成公司主张在入户费用清单上已经明确约定，春成公司代为支付1500元燃气初装费，此后双方再无经济纠纷的问题。经查，该入户费用清单上并未载明迟延交付房屋春成公司不承担赔偿违约金的内容，故春成公司的该项主张证据不足，本院不予支持。春成公司没有提供充分证据证明其提出的系合同之外的第三人原因造成违约的抗辩理由成立，而且，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，因第三人的原因造成违约的，也应当向合同相对方承担违约责任，故不能免除其违约责任。 　　

综上所述，春成公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 　　

驳回上诉，维持原判。 　　

二审案件受理费50元，由上诉人吉林市春成房地产开发有限公司负担。 　　

本判决为终审判决。 

审　判　长　　李　洁 

代理审判员　　荆媛媛 

代理审判员　　赵　靖 

二○一八年一月十九日 

书　记　员　　邹莉莉